ECLI:NL:RBOVE:2026:4873

RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede


zaaknummer : 12014760 CV EXPL 25-3621




Vonnis van 28 juli 2026




in de zaak van





Woningstichting De Woonplaats

gevestigd en kantoorhoudend te Enschede,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: De Woonplaats,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,



tegen




de heer [partij A1] en mevrouw [partij A2] ,

wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A]
gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien.






1De procedure

1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 27 producties;- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met 7 producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging
producties 28 tot en met 37;
- aanvullende producties 38 en 39;
- de mondelinge behandeling van 2 juni 2026.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2Samenvatting
De Woonplaats heeft op goede gronden kunnen besluiten om bepaalde huizen in [wijk 1] op dit moment niet te herstellen. Zolang er geen structurele verbeteringen aan de waterhuishouding van de stad [plaats] zijn uitgevoerd, blijft een aanzienlijk risico op herhaling van wateroverlast bestaan. De Woonplaats dient [partij A] nog tot drie maanden na dit vonnis in de gelegenheid te stellen om gebruik te maken van de verhuisregeling.








3De feiten / Wat er aan vooraf ging


3.1


[partij A1] en [partij A2] huren sinds 28 maart 2023 van De Woonplaats een woning aan de [adres 1] . Het gaat om een woning met tuin, waar

[partij A] tot 27 juli 2024 woonden met hun minderjarige kind, voor een huurprijs van
€ 676,84 per maand.




3.2
De woning van [partij A] is gelegen in de wijk [wijk 1] in [plaats] . [wijk 1] is een wijk die tussen 1914 en 1928 is gebouwd voor arbeiders in de textielindustrie.



3.3
De stad [plaats] is gebouwd op een stuwwal met circa 40 meter hoogteverschil tussen de oostkant en de westkant van de stad. Een groot deel van de beken in de stad is in het verleden gedempt, waardoor water vooral moet worden afgevoerd via het riool. Door verhard bebouwd gebied en door kleilagen in de bodem trekt het water lastig in de bodem. Bij overbelasting van het riool leidt dit tot water op straat. Bij extreme neerslag stroomt het water naar het laagste punt, terwijl het onderweg kuilen tegenkomt waar het in blijft staan. Circa de helft van het rioolstelsel in [plaats] , waaronder dat onder de wijk [wijk 1] , is uitgevoerd als gemengd stelsel. Dat betekent dat huishoudelijk afvalwater en neerslag door hetzelfde rioolstelsel worden ingezameld en afgevoerd.



3.4

[wijk 1] is gelegen op het laagste punt van de stad.



3.5
Op zondag 21 juli 2024 valt veel regen gedurende de dag. In de middag heeft een extreme regenbui plaatsgevonden, waarbij in korte tijd zeer veel regenwater is gevallen.



3.6
Omdat het riool het regenwater niet meer kan afvoeren, staan op verschillende plaatsen in [plaats] de straten blank, lopen kelders vol met water en stroomt in sommige lager gelegen gedeelten van de stad het water uit de rioolwaterputten de straat op.



3.7
Op 21 juli 2024 is het water de woning van [partij A] binnengestroomd. Het water dat op de [adres 1] stond golfde over de drempel naar binnen als gevolg van passerende auto’s.



3.8
De Woonplaats heeft op 21 juli 2024 en de dagen erna veel meldingen gekregen van huurders met problemen, ook vanuit andere wijken. Alleen al in [wijk 1] zijn die dag 62 woningen van De Woonplaats ernstig beschadigd. De Woonplaats en de bewoners hebben maatregelen genomen waaronder leegpompen van woningen, plaatsen van bouwdrogers en plaatsen van containers waarin beschadigde inboedel kon worden afgevoerd. De Woonplaats heeft huurders geadviseerd om melding te doen bij hun inboedelverzekering.



3.9
Op 26 juli heeft GGD Twente onderzoek gedaan naar de waterschade in de woningen in [wijk 1] . In een rapport van 27 juli staat:



“(…) Het (riool-)water dat de woningen massaal is binnengestroomd heeft de woningen zelf (muren, vloeren) en alle huisraad op de begane grond aangetast. In sommige muren is het water tot circa 30 centimeter in de muren opgetrokken. Op sommige plekken beginnen de schimmels al te groeien. (…) De problemen die ik heb waargenomen vallen uiteen in twee hoofdproblemen. Dit is ten eerste een risico op infectieziekten en ten tweede blootstelling aan stank, vocht en schimmels. (…) Voor de gezondheid van de bewoners is tijdelijk uitverhuizing naar een droge geventileerde ruimte zeer gewenst”.





3.10

[partij A] zijn na de hoosbui van 21 juli 2024 van vakantie teruggekeerd. Zij hebben eerst op eigen kosten in een hotel verbleven en zijn daarna op kosten van de gemeente [plaats] ondergebracht in een hotel. Op 31 juli 2024 heeft De Woonplaats laten weten dat zij de woning aan de [adres 1] (net als andere getroffen woningen in [wijk 1] ) voorlopig niet zal herstellen. De Woonplaats heeft tijdelijke vervangende woonruimte aangeboden aan de gedupeerde huurders. De woningen zijn gestoffeerd en gemeubileerd en De Woonplaats heeft aansluit-, verhuis- en opslagkosten voor haar rekening genomen.



3.11
Op 1 augustus 2024 hebben de gemeente [plaats] en de GGD samen een brief gestuurd aan de betreffende huurders waarin onder meer vermeld is:



“(…) Het is te ongezond om in de woning te blijven. Dat blijkt uit het eerste onderzoek van de GGD. Het vocht is daarbij niet eens het grootste probleem. Het probleem is dat het gaat om rioolwater. Dat zorgt voor onzichtbare schimmels en bacteriën. (…) De schade aan jouw woning is groot. Het herstellen van de woning gaat zeker een half jaar duren. Daarom krijg je een vervangende woning van ons. (…) Zoals je waarschijnlijk al gehoord hebt, betaal je vanaf 21 juli geen huur meer voor de beschadigde woning. (…)”





3.12
Op 13 augustus 2024 heeft de GGD opnieuw een aantal woningen in [wijk 1] bezocht. In een verslag van 15 augustus 2024 staat onder meer:



“(…) Daar waar vloeren verwijderd zijn, komen de vochtproblemen beter in beeld. Hier is te zien dat de ondervloerse ruimte nog steeds (drijf)nat is. In sommige woningen staat nog steeds water in de kruipruimte. Ook sommige kelders staan blank. De bewoners geven aan dat dit een beeld is dat al heel lang bestaat. Hoog water in de wijk is voor hen een bekend gegeven. De muren hebben geen trasraam en daardoor trekt het water omhoog door de muren die met hun “voeten” in het water staan. Metingen met een materiaalvochtmeter laten zien dat deze muren doorweekt zijn. In alle huizen zien we dit beeld terug en zijn de muren nat vanaf de vloer tot maximaal 40 centimeter. Schimmels worden in verschillende woningen gezien (en geroken). In een woning werden stofluizen gezien (deze leven van schimmels). Dit levert geen gevolgen op voor de gezondheid maar is wel een duidelijk vochtverschijnsel.


(…)


Geur


Ook wat geur betreft is er weinig veranderd in vergelijking tot tweeënhalve week geleden. In enkele woningen waar de drogers goed gewerkt hebben en er goed geventileerd is, ruikt het in eerste instantie fris. Helaas is in (een deel van) deze woningen een sterke rioollucht aanwezig bij de kelderdeur. Schimmellucht is in veel woningen goed waarneembaar (…)”.





3.13
Op 27 augustus 2024 hebben De Woonplaats en [partij A] een gebruiksovereenkomst gesloten met betrekking tot de wisselwoning aan de [adres 2] in [plaats] . Daarin staat dat De Woonplaats het gehuurde aan de [adres 1] gaat herstellen, dat het gehuurde daarbij tijdelijk niet bewoonbaar is en dat De Woonplaats voor de duur van de herstelwerkzaamheden aan [partij A] een wisselwoning ter beschikking stelt. Hierin staat onder het volgende vermeld:



“(…) Partijen hebben zeer nadrukkelijk niet de wens om een huurovereenkomst aan te gaan ten behoeve van deze wisselwoning. Deze overeenkomst is van korte duur. De bepalingen zoals vermeld in het originele huurcontract zijn en blijven dan ook tijdens onderhavige gebruiksovereenkomst van toepassing.(…) Onderhavige gebruiksovereenkomst gaat in op 28 augustus 2024 en eindigt twee weken na oplevering van de herstelde woning. (…) Voor de duur van de herstelwerkzaamheden blijft de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde bestaan, voor zover niet anders wordt overeengekomen. De betalingsverplichting loopt gewoon door. Hiervoor kan gebruiker de wisselwoning gebruiken. Voor de wisselwoning is gebruiker geen aparte gebruiksvergoeding verschuldigd.(…)”.





3.14
De Woonplaats en de gemeente [plaats] hebben ingenieursbureau Arcadis opdracht gegeven inzicht te geven in mogelijke maatregelen die binnen relatief korte termijn – circa 2 jaar – te implementeren zijn om herhaling van de waterschade te voorkomen.



3.15
Arcadis heeft een rapport gemaakt gedateerd 19 maart 2025 met de titel ‘Wateroverlast [plaats] [locatie] gemeente [plaats] ’. Arcadis heeft 18 varianten aan maatregelen onderzocht. In het rapport staat:



“(…) Conclusies: het overkoepelende beeld is dat geen van de hydraulische maatregelen tot een enorme verbetering gaan leiden van de potentiële schade aan woningen bij een extreme bui (70mm in een uur). Naast deze puur technische conclusie staan ook conclusies met betrekking tot de economische en sociaalmaatschappelijk overwegingen. Voor de bewoners leveren de varianten wel een gereduceerde kans dat het weer mis kan gaan. Echter, het restrisico blijft in alle varianten bestaan. Dat terwijl er voor de gemeente en De Woonplaats in alle varianten een grote investering gedaan moet worden op de betreffende twee locaties.


De hoofdconclusie is dat geen van de onderzochte varianten sociaaleconomisch wenselijk is, vanwege de beperkte verbetering die de grote investeringen op buurtniveau bereikt. Tevens dragen de kortetermijnoplossingen onvoldoende bij aan de lange termijn oplossing voor de waterhuishoudkundige herstructurering van de stad. (…)”.




Arcadis adviseert om niet enkel bouwkundige maatregelen te nemen ten aanzien van de woningen, maar breder stedenbouwkundig in te grijpen. Voor de locatie [wijk 1] adviseert zij om de focus op de lange termijn ontwikkeling van het totale waterhuishoudkundige systeem te leggen.




3.16
De gemeente [plaats] heeft naar aanleiding van het rapport besloten om in te zetten op maatregelen in een groter gebied dan alleen [wijk 1] . De gemeente verwacht ongeveer 8 jaar nodig te hebben voor voorbereiden en uitvoeren van maatregelen voor de middellange termijn.



3.17
De Woonplaats heeft voor herstel en verduurzaming van de getroffen woningen scenario’s uitgewerkt en offertes gevraagd aan verschillende aannemers. De kosten voor herstel per woning variëren tussen de € 120.933,- en € 161.772,36. Gezien de hoge kosten en het feit dat bij hevige regenval weer wateroverlast en schade kan optreden, omdat de gemeente op korte termijn geen maatregelen zal nemen, heeft De Woonplaats besloten om op dit moment niet over te gaan tot herstel van de woningen maar tot het definitief elders huisvesten van de getroffen huurders.



3.18
Het besluit om de woningen niet te herstellen is aan de bewoners medegedeeld tijdens een bijeenkomst op 2 april 2025. Daarnaast is een verhuisregeling gepresenteerd met een looptijd van 1 mei 2025 tot en met 30 april 2026. Op twee sheets van de presentatie staat:



“(…)


Verhuisregeling voor alle getroffen huurders met 2 mogelijkheden:





Blijven in je wisselwoning (als dat kan)




Verhuizen met voorrang via WoningHuren.nl






Verhuisregeling in het kort





Alle getroffen huurders krijgen een verhuiskostenvergoeding van € 7.673,-




Geen huurverhoging in 2025




Soortgelijke woning, dan dezelfde huurprijs




Terugkeeroptie als jouw woning toch hersteld wordt. (…)”.






3.19

Bij brief van 25 april 2025 is een beëindigingsovereenkomst aan de getroffen bewoners toegestuurd met het verzoek deze te tekenen en terug te sturen.
In de beëindigingsovereenkomst staat onder meer het volgende:




“(…) Partijen nemen in aanmerking dat:


(…)





De Woonplaats een verhuisregeling heeft opgesteld waarin staat onder welke voorwaarden de huur kan worden beëindigd;




Deze regeling geldt alleen voor de huurders van de in die regeling genoemde adressen en akkoord gaan met de opzegging van De Woonplaats;




Deze regeling geldt niet of komt te vervallen voor huurders die betrokken zijn in een juridische procedure met De Woonplaats. (…)”.






3.20
Bij e-mail van 1 juli mei 2025 heeft de gemachtigde van [partij A] laten weten dat zij niet akkoord gaan met de opzegging en de verhuisregeling. [partij A] willen graag in de wisselwoning blijven, ook al stelt De Woonplaats dat de woning valt in een hoger huursegment en dat [partij A] gezien hun inkomen niet voor deze woning in aanmerking komen. Tijdens een telefoongesprek op 11 juli en in e-mails van 14 en 15 juli 2025 zijn de standpunten herhaald en [partij A] blijven erbij dat zij niet akkoord gaan met de beëindigingsovereenkomst.



3.21
Bij brief van 23 juli 2025 schrijft De Woonplaats aan de gemachtigde van [partij A] :



“(…) Bij deze ontbind ik in elk geval per heden de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] in [plaats] buitengerechtelijk.(…)”.





3.22
Bij brief van 3 september 2025 schrijft De Woonplaats aan de gemachtigde van [partij A] :



“(…) Nu de huurovereenkomst is geëindigd, is er momenteel geen huurovereenkomst meer die de gebruikersovereenkomst ondersteunt. De gebruikersovereenkomst dient daarmee te eindigen en voor zover nodig wordt de gebruiksovereenkomst opgezegd tegen


31 oktober 2025. (…)”.





3.23
De gemeente [plaats] en De Woonplaats zijn in gesprek over de toekomst van de getroffen woningen. Inmiddels is duidelijk dat een deel van de getroffen woningen – waaronder die van [partij A] - op termijn zal worden hersteld en een ander deel zal worden gesloopt.





4het geschil
In conventie

4.1
Woningstichting De Woonplaats vordert dat de kantonrechter



Ten aanzien van de woning aan de [adres 1] in [plaats] :




I voor recht verklaart dat de huurovereenkomst op 23 juli 2025 rechtsgeldig is ontbonden;
II [partij A] veroordeelt om de woning gelegen aan de [adres 1] in [plaats] binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
III [partij A] veroordeelt om de schuur en de tuin van de [adres 1] in [plaats] binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
IV [partij A] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure.




Ten aanzien van de woning aan de [adres 2] in [plaats] :


Primair:

V voor recht verklaart dat de gebruiksovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen
31 oktober 2025;
VI [partij A] veroordeelt om de woning aan de [adres 2] in [plaats] binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
VII voor recht verklaart dat [partij A] onrechtmatig ten opzichte van De Woonplaats handelen door de woning niet uiterlijk 31 oktober 2025 te ontruimen en daarmee schadeplichtig zijn geraakt jegens De Woonplaats;
VIII [partij A] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan De Woonplaats van een schadevergoeding gelijk te stellen aan de huurderving van € 1.027,20 per maand vanaf
1 november 2025 tot aan de dag van ontruiming, te verminderen met na 1 november 2025 reeds betaalde bedragen.




Subsidiair:
IX: de gebruikersovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres 2] in [plaats] op grond van onvoorziene omstandigheden beëindigt per datum vonnis;
X [partij A] veroordeelt om de woning aan de [adres 2] in [plaats] binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
XI [partij A] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan De Woonplaats van een schadevergoeding van € 1.027,07 per maand vanaf 1 november 2025 tot aan de dag van ontruiming;




Primair en subsidiair

XII voor recht verklaart dat De Woonplaats gerechtigd is om bedragen die zij eventueel van [partij A] zal ontvangen ten titel van huur of anderszins, te verrekenen met de schadevergoeding ten gevolge van huurderving voor de woning aan de [adres 2] in [plaats] ;
XIII [partij A] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure.




4.2
Ter onderbouwingen van haar vorderingen voert De Woonplaats het volgende aan. Hoewel sprake is van een overmachtssituatie en De Woonplaats niet aansprakelijk is voor de schade van de huurders, heeft De Woonplaats een maatschappelijke verantwoordelijkheid en daarom is de verhuisregeling opgesteld. In de beëindigingsovereenkomst wordt de huur van de oude woning opgezegd per 30 april 2026, of eerder indien mogelijk. De gebruikersovereenkomst wordt ook opgezegd per 30 april 2026. Indien eerder naar een definitieve woning wordt verhuisd, stopt de huurbetaling voor de wisselwoning op de dag dat men de sleutels van de nieuwe woning krijgt.



[partij A] hebben al in december 2024 aangegeven dat zij graag in de wisselwoning willen blijven, mede omdat het niet in het belang is van hun kind om opnieuw te verhuizen en omdat de wisselwoning gelegen is in de wijk [wijk 2], waar [partij A] graag willen wonen. [partij A] komen echter gezien hun inkomen niet in aanmerking voor de woning met een huur van € 1.027,20. [partij A] willen niet instemmen met de beëindigingsovereenkomst voor de woning aan de [adres 1] zolang De Woonplaats niet instemt met definitief verblijf in de wisselwoning.



Omdat partijen geen overeenstemming bereikten, heeft de gemachtigde van De Woonplaats bij brief van 23 juli 2025 de huurovereenkomst voor de [adres 1] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. Omdat [partij A] de aangeboden regeling in combinatie met beëindigingsovereenkomst ook bij herhaling hebben afgewezen, is het voorstel komen te vervallen. Nu de huurovereenkomst voor de [adres 1] is ontbonden en partijen er samen niet uit komen, dient ook de gebruikersovereenkomst te eindigen.
Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder niet verplicht om de woningen in [wijk 1] te herstellen, omdat dit uitgaven vraagt die in het licht van alle omstandigheden niet van haar kunnen worden gevergd. Daarom heeft De Woonplaats de huurovereenkomst kunnen ontbinden. [partij A] hadden de tuin en de schuur van de [adres 1] nog altijd in gebruik. Per brief van 3 september 2025 zijn zij gesommeerd de tuin en de schuur te ontruimen maar daar hebben zij niet aan voldaan.

[partij A] wilden wel de huurprijs van € 676,84 per maand doorbetalen, maar De Woonplaats heeft vanaf 23 juli 2025 de huurpenningen teruggestort. [partij A] hebben dus een huurwoning in gebruik terwijl De Woonplaats daarvoor geen huur ontvangt. Zij hebben de wisselwoning niet per 31 oktober 2025 ontruimd. De Woonplaats lijdt schade van € 1.027,20 per maand vanaf 1 november 2025 tot aan de dag van ontruiming van de wisselwoning.




In reconventie




4.3

[partij A] vorderen:


dat de kantonrechter voor recht verklaart dat De Woonplaats toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, door het structureel laten voortbestaan van vocht-, schimmel-, en grondwaterproblemen in de woning van [partij A] , het nalaten van adequaat bouwkundig en waterhuishoudkundig onderzoek ten aanzien van de woning van [partij A] en het ten onrechte baseren van verstrekkende besluiten op een ondeugdelijk en onvolledig onderzoek,


om – indien nadere feitelijke vaststelling noodzakelijk is – een onafhankelijke deskundige te benoemen om onderzoek te doen naar



 de bouwkundige staat van de woning voor 21 juli 2024;
 de oorzaken van de vocht-, schimmel- en waterproblematiek voor 21 juli 2024;
 de rol van grondwater, riolering en onderhoudstoestand;
 de mogelijkheden en redelijkheid van herstelmaatregelen, en te bepalen dat De Woonplaats de kosten voor het onderzoek draagt en herstel uitvoert van gebreken die uit het onderzoek naar voren komen;



om De Woonplaats te veroordelen tot vergoeding van alle door [partij A] geleden schade en van de wettelijke verhuiskostenvergoeding,


De Woonplaats te veroordelen het gebruik van de wisselwoning te laten voortduren totdat duidelijkheid bestaat over het herstel van de getroffen woning of definitieve herhuisvesting,


alles met veroordeling van De Woonplaats in de kosten van de procedure.




Ter onderbouwing voert zij het volgende aan. De woning was altijd al vochtig en [partij A] hebben regelmatig geklaagd over schimmel op de muur. De gezinsleden kregen gezondheidsklachten die samenhingen en veroorzaakt werden door het vocht. De Woonplaats wist heel goed van deze problemen die speelden in de hele wijk. Het is pijnlijk dat veel van de klachten niet geregistreerd blijken te zijn door De Woonplaats.
Het is dus niet zo dat als gevolg van de stortbui op 21 juli 2024 de woningen onbruikbaar zijn geworden.
Op het onderzoek van Arcadis valt het één en ander af te dingen en daarom wordt gevraagd om een contra-expertise. Er is zelfs een deskundige voorgedragen maar de gemeente en De Woonplaats vinden het niet nodig. [partij A] stellen zich niet onredelijk op, het gezin wil graag in de wisselwoning blijven. Familieleden wonen in de buurt en het minderjarig kind voelt zich daar thuis.

[partij A] vinden het niet correct dat als voorwaarde voor de verhuisregeling is gesteld dat je de beëindigingsovereenkomst moet tekenen. In de regeling op pagina 2 (productie 18) staat: “Als je niet akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst en de tijdelijke gebruikersovereenkomst, gaan we in gesprek. Komen we er samen niet uit, dan starten we een juridische procedure.“
Door het verplicht tekenen van de beëindigingsovereenkomst is het een regeling tegen finale kwijting. Dat betekent dat je De Woonplaats niet (meer) mag aanspreken voor schade en dat je berust in het feit dat de huurovereenkomst en de tijdelijke gebruikersovereenkomst moeten eindigen.






5De beoordeling
In conventie



Heeft De Woonplaats de huurovereenkomst voor de [adres 1] rechtsgeldig ontbonden op 23 juli 2025?




5.1

Grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding is het onderzoek van Arcadis, waaruit volgens De Woonplaats blijkt dat het niet mogelijk is om binnen twee jaar die maatregelen te treffen aan de woning die de kans op herhaling aanzienlijk verminderen.
De onderzoekers hebben in het onderzoek ten eerste de specifieke omstandigheden in [plaats] in kaart gebracht, waaronder het functioneren van het water- en rioleringssysteem, de impact van het feit dat [plaats] is gebouwd op een stuwwal met een hoogteverschil van 40 meter en de aanwezigheid van kleilagen in de bodem. Onderzocht is welke mogelijkheden er zijn om in de toekomst het water dat valt tijdens een hoosbui van 70 mm in één uur op te vangen en te verwerken. De twee oplossingsrichtingen ‘afvoer optimaliseren’ en ‘retentie creëren’ zijn uitgewerkt in een variantenstudie vanuit civieltechnisch/hydraulisch oogpunt. Het rapport bevat ook een bouwkundige verkenning voor herstel van de getroffen woningen en preventiemaatregelen tegen waterschade bij een nieuwe gebeurtenis, danwel sloop en nieuwbouw. Bij alle onderzochte varianten is gekeken naar technische, sociaalmaatschappelijke en financiële aspecten. Ook is meegenomen dat bij herstel wel een kleinere kans is dat het weer mis gaat maar dat toch een risico blijft bestaan, terwijl herstel voor De Woonplaats en de gemeente [plaats] grote investeringen vraagt.




5.2
Arcadis heeft het onderzoek ter zitting nader toegelicht. Wat daar namens [partij A] tegenin is gebracht, is onvoldoende om te twijfelen aan de conclusies van het onderzoek. Er is geen aanleiding om een nieuw onderzoek te gelasten, met name omdat de vragen over hoe het op 21 juli 2024 precies is gegaan, niet relevant zijn voor de vragen die in deze procedure voorliggen. Daarbij is van belang dat De Woonplaats een beslissing heeft genomen op basis van de omgevingsfactoren, de staat van de woningen en een calculatie van de kosten in verhouding tot het risico dat, zolang de waterhuishouding door de gemeente niet grondig is aangepast, de overstroming van woningen zich herhaalt. Ook is rekening gehouden met de tijd die het de gemeente gaat kosten om beleid te bepalen en uit te voeren. Dit duurt allemaal te lang en daar wil De Woonplaats niet op wachten. Zij heeft geconcretiseerd dat het leeg laten staan van de wijk ook geld kost terwijl de woningen dan nog verder achteruit gaan.



5.3
Met alleen herstellen van de woningen zouden kosten gemaakt worden die bij de volgende grote bui voor niets zijn, want de onderliggende oorzaak is dan niet aangepakt. Hier komt bij dat door het veranderende klimaat het risico op extreme neerslag is toegenomen. Dat het hoge grondwater in dat deel van de stad een bekend probleem was, maakt het niet anders. Op 21 juli 2024 kwam het water immers vooral van de straat en de tuin, die waren volgelopen met water. Maatregelen tegen het vollopen van de kelders en tegen optrekkend vocht hadden dit niet kunnen voorkomen. Ook daarom acht de kantonrechter nader onderzoek niet nodig. Het onderzoeken van de oorzaken van vocht en schimmel en de bouwkundige staat van de woningen voor en na de bui, is niet relevant in dit verband.



5.4
De Woonplaats heeft gekeken naar de 18 varianten die vermeld staan in het rapport van Arcadis en die leiden niet tot grote verbetering, terwijl het risico op herhaling in alle gevallen blijft bestaan. Het gaat dus niet, zoals de gemachtigde van [partij A] stelt, om een beslissing op basis van de gevolgen van één bui. De exacte hoeveelheid water tijdens de hoosbui op 21 juli 2024 is dan ook niet doorslaggevend, want de effecten zijn duidelijk. Zelfs als er maar 55 mm is gevallen, is het effect van die hoeveelheid even ernstig. De conclusie blijft dat veel nieuwe voorzieningen nodig zijn en dat de nieuw aangelegde stadsbeek, waarvan men veronderstelde dat die verlichting zou brengen, niet toereikend was voor deze hoeveelheden neerslag in dit deel van [plaats] .



5.5
De kantonrechter oordeelt dat De Woonplaats de aanzienlijke investeringen om de woningen te herstellen niet hoeft te doen, gezien het nog steeds bestaande risico op ernstige schade aan de woningen na herstel. Artikel 7:210 BW is dus van toepassing en De Woonplaats heeft de huurovereenkomst op grond daarvan kunnen ontbinden. De verklaring voor recht is toewijsbaar. De vordering om [partij A] te veroordelen om de woning en de schuur en de tuin – voor zover nog in gebruik – te ontruimen onder afgifte van de sleutels, zal dan ook worden toegewezen.



Is de gebruiksovereenkomst voor de woning aan de [adres 2] [plaats] rechtsgeldig opgezegd tegen 31 oktober 2025?





5.6

De Woonplaats stelt dat zij niet aansprakelijk is voor wat er is gebeurd op
21 juli 2024, maar dat zij het als haar maatschappelijke plicht beschouwt om oplossingen te zoeken voor de getroffen huurders. Het gaat immers om bewoners van sociale woningbouw.
De kantonrechter stelt vast dat De Woonplaats de verhuisregeling heeft gebruikt om haar huurders er toe te bewegen af te zien van aansprakelijkstelling. Deze koppeling van de verhuisregeling – met voorrang en een verhuiskostenvergoeding – en het afzien van aansprakelijkheidstelling acht de kantonrechter niet juist. Een eventuele aansprakelijkstelling dient los te staan van de taak van De Woonplaats om oplossingen te zoeken voor haar huurders van sociale woningbouw als de woningen die werden verhuurd door een overmachtssituatie zoals hier aan de orde, niet op korte termijn kunnen worden hersteld dan wel herbouwd.




5.7
Het gevolg van het niet akkoord gaan met de verhuisregeling vanwege de hiervoor genoemde koppeling is dat gebruikersovereenkomst met [partij A] is opgezegd per 31 oktober 2025, terwijl voor de bewoners die wel hebben getekend 30 april 2026 als einddatum geldt. Dit verschil in behandeling is, gelet op hetgeen hierover is overwogen in r.o. 5.6., niet gerechtvaardigd. Dat betekent dat de door De Woonplaats gevorderde verklaring voor recht onder r.o. 4.1 onder V. niet toewijsbaar is. Ook de onder r.o. 4.1 onder VII. gevorderde verklaring voor recht is om die reden niet toewijsbaar. De Woonplaats had [partij A] , net als de andere bewoners, in de gelegenheid dienen te stellen tot uiterlijk 30 april 2026 gebruik te maken van de op grond van de gebruikersovereenkomst ter beschikking gestelde woning met toepassing van de voorgangsregeling. Dat is niet gebeurd. In plaats daarvan heeft De Woonplaats aan [partij A] meegedeeld dat de voorrangsregeling voor hen per 15 juli 2025 komt te vervallen en dat zij ook niet meer in aanmerking komen voor de verhuiskostenvergoeding. De kantonrechter vindt dit onredelijk omdat enkele maanden daarvoor, tijdens de bijeenkomst op 2 april 2025, de verhuisregeling was gepresenteerd op grond waarvan alle huurders een jaar de tijd hadden om met voorrang een andere woning te vinden en dat zij ook een verhuiskostenvergoeding zouden ontvangen. De omstandigheid dat De Woonplaats later is teruggekomen van haar standpunt dat [partij A] geen aanspraak meer kunnen maken op de verhuisregeling en dat onder bepaalde voorwaarden alsnog kunnen doen, zoals tijdens de mondelinge behandeling is meegedeeld, maakt dit ten opzichte van de situatie in juli 2025 niet anders.



5.8


[partij A] verblijven nog steeds in de wisselwoning en willen daar het liefst blijven wonen. Tijdens de zitting is besproken dat het inkomen van [partij A] inderdaad onvoldoende is gelet op de reguliere huurprijs van de wisselwoning. Als [partij A] ten tijde van dit vonnis inmiddels wel aan de inkomenseisen voldoen, gaat de kantonrechter er vanuit dat De Woonplaats hen alsnog in de gelegenheid stelt een huurovereenkomst te sluiten voor de woning aan de [adres 2] te [plaats] .
Als [partij A] ten tijde van het vonnis nog steeds onvoldoende inkomen hebben, moet De Woonplaats hen gelegenheid geven om gebruik te maken van de voorrangsregeling tot drie maanden na betekening van het vonnis. Tot die tijd hoeven zij ook slechts de lagere gebruiksvergoeding te betalen, zoals zij verschuldigd waren voor de [adres 1] . Dat betekent dat de vordering onder VIII. terzake schadevergoeding, gelijk te stellen aan de huurderving voor de woning aan de [adres 2] , als volgt toewijsbaar is. Vanaf 1 november 2025 tot drie maanden na betekening van dit vonnis dienen [partij A] een bedrag van € 676,84 per maand te voldoen. Indien [partij A] drie maanden na betekening van dit vonnis nog in de woning aan de [adres 2] wonen, zijn zij vanaf dat moment een gebruiksvergoeding van € 1.027,20 per maand verschuldigd tot aan de dag van ontruiming. Het spreekt voor zich dat eventuele na 1 november 2025 door [partij A] betaalde bedragen in mindering strekken op het openstaande bedrag voor de gebruiksvergoeding, ook als deze zijn betaald met omschrijving ‘huur’. Gelet hierop zal de onder XII. gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen, aangezien niet valt in te zien welk belang De Woonplaats daarbij nog heeft.




5.9

Ook voor het overige is de verhuisregeling van toepassing voor [partij A] De vordering VI. tot ontruiming van de woning aan de [adres 2] is niet toewijsbaar. Het is voorbarig om reeds nu een einddatum van de overeenkomst vast te stellen. Bovendien gaat de kantonrechter er vanuit dat dat niet nodig is als [partij A] de kans krijgen binnen drie maanden met voorrang een woning te krijgen.
Ter zitting is gesproken over de vraag wat een passende woning is voor [partij A] Zij willen graag in de wisselwoning blijven, maar indien dat vanwege de inkomenseisen niet kan, gaat de voorkeur uit naar een woning die ook in de wijk [wijk 2] is gelegen. Als passende vergelijkbare woning moet dus worden beschouwd een woning met minimaal twee slaapkamers (in de wijk [wijk 2]).




5.10
De vorderingen van De Woonplaats om de gebruikersovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW te ontbinden en [partij A] te veroordelen de woning te ontruimen, onder betaling van een schadevergoeding, omdat er sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden, zijn niet toewijsbaar. Het feit dat tussen partijen een geschil is ontstaan over de aansprakelijkheidstelling door [partij A] en als gevolg daarvan over het gebruik van de wisselwoning en de verhuisregeling, vormt geen onvoorziene omstandigheid die ontbinding van de gebruikersovereenkomst zou rechtvaardigen, gelet op hetgeen onder r.o. 5.7 en 5.8 al is overwogen.



Vorderingen in reconventie




5.11
Dat De Woonplaats structureel tekort is geschoten in haar verplichtingen als verhuurder door het structureel laten voortbestaan van vocht-, schimmel- en grondwaterproblematiek, heeft de kantonrechter niet kunnen vaststellen en de gevraagde verklaring voor recht op dat punt is dan ook niet toewijsbaar.



5.12
Onder 5.2. is al gemotiveerd waarom de kantonrechter een nieuw deskundigenonderzoek niet opportuun acht. De aanvullende vragen die [partij A] onderzocht willen zien, zijn niet relevant in het kader van de huurovereenkomst en de gebruikersovereenkomst. Er is al geconcludeerd dat De Woonplaats in redelijkheid heeft kunnen besluiten om op korte termijn de woningen in [wijk 1] niet te herstellen. Voor aansprakelijkheid van De Woonplaats is geen aanleiding, want ook als de woningen de laatste jaren waren gerenoveerd, ligt voor de hand dat ze op 21 juli 2024 overstroomd waren door regenwater gemengd met rioolwater, met verstrekkende gevolgen voor het leefklimaat in de woningen. Ook de vordering om De Woonplaats te veroordelen tot het vergoeden van alle schade en de wettelijke verhuiskostenvergoeding kan daarom niet slagen. Dit staat los van de aanspraak op de verhuisregeling die De Woonplaats zelf heeft opgesteld, want daarop kunnen [partij A] wel aanspraak maken zoals hierboven al is bepaald.



5.13
Op de vordering van [partij A] om De Woonplaats te veroordelen het gebruik van de wisselwoning te laten voort duren tot de definitieve herhuisvesting van [partij A] is hiervoor in conventie al beslist zodat deze geen aparte beoordeling behoeft.



Proceskosten in conventie en in reconventie




5.14
Aangezien partijen ieder gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld zullen de kosten worden gecompenseerd. Dat betekent dat ieder de eigen kosten draagt.





6De beslissing
De kantonrechter:



In conventie:


Ten aanzien van de woning aan de [adres 1] te [plaats] :



6.1
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst op 23 juli 2025 rechtsgeldig is ontbonden;



6.2
veroordeelt [partij A] om de woning, de schuur en de tuin binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en de sleutels in te leveren bij De Woonplaats;



Ten aanzien van de woning aan de [adres 2] te [plaats] :




6.3
veroordeelt [partij A] hoofdelijk tot betaling van een schadevergoeding aan de Woonplaats voor gebruik van de woning:


van € 676,84 per maand vanaf 1 november 2025 tot drie maanden na betekening van dit vonnis, en


van € 1.027,20 per maand vanaf drie maanden na betekening van dit vonnis tot aan de dag van ontruiming,


te verminderen met bedragen die [partij A] aantoonbaar aan De Woonplaats hebben voldaan dan wel zullen voldoen na 1 november 2025;





In reconventie:




6.4
veroordeelt De Woonplaats om het gebruik van de wisselwoning te laten voortduren zolang [partij A] geen andere woning hebben en zij meewerken aan het vinden van passende woonruimte;



In conventie en in reconventie




6.5
compenseert de kosten tussen partijen, dus dat iedere partij de eigen kosten draagt,



6.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, met uitzondering van het onder 6.1 bepaalde;



6.7
wijst het meer of anders gevorderde af.



Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2026.



(RS(O)




80 tot 100 millimeter, exacte hoeveelheid is betwist door [partij A]


productie 6 bij dagvaarding


Productie 18 dagvaarding


Productie 12 dagvaarding


De vorderingen onder IX, X en XI.