Neuralex Rechtbank Oost-Brabant
ECLI:NL:RBOBR:2026:564
2026-01-14
Civiel recht
C-01-400430 - HA ZA 24-39
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Transformatie appartement van winkel naar woning. De levering wordt in overleg uitgesteld vanwege noodzakelijke wijziging van de splitsingsakte. Kopers gaan al wel in het appartement wonen. In de tussentijd verloopt de offerte van de hypothecaire geldlening. Er komt een nieuwe offerte met een (veel) hoger rentepercentage. In de hoofdzaak vorderen kopers onder meer schadevergoeding van verkoper. De verkoopmakelaar heeft zich in de hoofdzaak gevoegd. De vrijwaringszaak is tussen de verkoper en de verkoopmakelaar, de ondervrijwaringszaak tussen de verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar. De rechtbank wijst alle vorderingen af.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (43.387 tekens)
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer hoofdzaak: C/01/400430 / HA ZA 24-39
zaaknummer vrijwaringszaak: C/01/406370 / HA ZA 24-437
zaaknummer ondervrijwaringszaak: C/01/412557 / HA ZA 25-116
Vonnis van 14 januari 2026
in de hoofdzaak van
1 [eiser 1 in de hoofdzaak]
te [plaats] ,2. [eiser 2 in de hoofdzaak],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers in de hoofdzaak] ,
advocaten: mr. J.J. Blok en mr. S.I. Herlitschek,
tegen
1 [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] ,
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] ,
advocaten: mr. I.I.P. Cuijpers en mr. G. Hamers,2. [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring],
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] ,
advocaat: mr. G.N. van Kooten,
gedaagde partijen,
en
in de vrijwaringszaak van
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] ,
advocaat: mr. I.I.P. Cuijpers en mr. G. Hamers,
tegen
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring]
,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] ,
advocaat: mr. G.N. van Kooten,
en
in de ondervrijwaringszaak van
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] ,
advocaat: mr. G.N. van Kooten,
tegen
[gedaagde in ondervrijwaring] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde in ondervrijwaring] ,
advocaten: mr. W. Knoester en mr. C. Spanjerberg.
1Inleiding en korte samenvatting beslissing
1.1.
Dit geschil heeft betrekking op de verkoop van een appartement. Dit appartement was oorspronkelijk een winkel. Verkoper [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] heeft het appartement verbouwd en als woning verkocht aan kopers [eisers in de hoofdzaak] . Op de overeengekomen datum kon de levering niet doorgaan omdat de splitsingsakte nog niet was gewijzigd. [eisers in de hoofdzaak] hebben het appartement op de overeengekomen datum wel in gebruik genomen. Anderhalf jaar later is het appartement alsnog geleverd, na wijziging van de splitsingsakte.
1.2.
In de hoofdzaak vorderen [eisers in de hoofdzaak] een verklaring voor recht dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] toerekenbaar tekort is geschoten. Ook vinden [eisers in de hoofdzaak] dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] schadevergoeding moet betalen. Vanwege de latere levering was er een nieuwe offerte nodig voor de hypothecaire geldlening en deze heeft een (veel) hoger rentepercentage dan de eerste offerte. Ten slotte willen [eisers in de hoofdzaak] dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] wordt veroordeeld tot het herstel van twee gebreken.
1.3.
Verkoper [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] heeft verkoopmakelaar [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in vrijwaring opgeroepen. Voor zover [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak gehouden is de schade te vergoeden, dient deze volgens haar voor de rekening van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] te komen.
1.4.
De ondervrijwaringszaak speelt tussen beide makelaars. Verkoopmakelaar [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] stelt daarin onder meer dat aankoopmakelaar [gedaagde in ondervrijwaring] ten opzichte van kopers [eisers in de hoofdzaak] tekort is geschoten door hen niet (afdoende) te informeren en/of te adviseren over de discrepanties tussen de splitsingsakte en de feitelijke bestemming van het appartement. Volgens [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] is [gedaagde in ondervrijwaring] daarom gehouden om haar te vrijwaren voor de aanspraken van [eisers in de hoofdzaak] in de hoofdzaak. Ook is [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] van mening dat zij een zelfstandige vordering op [gedaagde in ondervrijwaring] heeft.
1.5.
In dit vonnis komt de rechtbank tot de conclusie dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Dit geldt voor zowel de hoofdzaak, de vrijwaring als ook de ondervrijwaring.
Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot dit oordeel is gekomen.
2De procedure
In de hoofdzaak
2.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 5 juni 2024 en de daarin genoemde stukken
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] met producties 1 tot en met 6
- de conclusie tot voeging van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] met producties 1 tot en met 14.
In de vrijwaringszaak
2.2.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 20 november 2024 en de daarin genoemde stukken
- de conclusie van antwoord in vrijwaring met producties 1 tot en met 33.
In de ondervrijwaringszaak
2.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 februari 2025 met producties 1 tot en met 17
- de akte herstel verzuim van 19 februari 2025
- de conclusie van antwoord.
In de hoofdzaak en de vrijwaringszaken
2.4.
De mondelinge behandeling van de drie zaken heeft plaatsgevonden op 7 november 2025. Namens [eisers in de hoofdzaak] heeft mr. Blok spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
2.5.
Ten slotte is bepaald dat schriftelijk uitspraak wordt gedaan.
3De feiten
3.1.
Op 20 april 2020 heeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] een appartementsrecht gekocht. Het appartementsrecht heeft betrekking op de winkel met kelder aan [straatnaam 1] te [plaats] (hierna: het appartement). Op 10 juni 2020 is het appartement aan [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] geleverd.
3.2.
Het appartement maakt deel uit van een complex van zeven appartementen.
De vereniging van eigenaars is de “Vereniging van Eigenaars van de [naam VVE] ” (hierna: de VVE).
3.3.
Nadat op 6 juli 2020 de omgevingsvergunning voor het verbouwen tot woning was verleend, is het appartement getransformeerd tot woning. Tijdens de transformatie geeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] opdracht gegeven aan [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] om het appartement als woning te verkopen.
3.4.
Na afronding van de transformatie is de verkoop begin maart 2021 gestart.
Het appartement is te koop aangeboden voor € 359.000,-.
3.5.
[eisers in de hoofdzaak] hebben zich als geïnteresseerden gemeld bij [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] . Kort na de bezichtiging hebben zij kenbaar gemaakt het appartement te willen kopen. Op dat moment zijn [eisers in de hoofdzaak] door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] verwezen naar [gedaagde in ondervrijwaring] als aankoopmakelaar. Er is overeenstemming bereikt over een prijs van € 382.500,- kosten koper.
3.6.
Op 20 mei 2021 heeft [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] de conceptkoopovereenkomst voorgelegd aan [gedaagde in ondervrijwaring] . In de overeenkomst staat dat deze betrekking heeft op het appartementsrecht “waaronder wordt begrepen het woonhuis gelegen op de begane grond en kelder en verder toebehoren”.
3.7.
Er zijn diverse documenten meegestuurd met de conceptovereenkomst met daarin de volgende omschrijvingen:
de akte van levering d.d. 10 juni 2020: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel gelegen op de begane grond en kelder”
eigendomsinformatie uit het kadaster d.d. 19 juni 2020: “omschrijving – bedrijvigheid (detailhandel)”
de splitsingsakte d.d. 19 maart 1984: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel op de begane grond en kelder van het perceel [straatnaam 2] [...], het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel op de begane grond van het perceel [straatnaam 2] [...]”
3.8.
Ook is een afschrift van het splitsingsreglement meegestuurd waarvan in artikel 16 lid 4 is bepaald:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”.
3.9.
Op 20 mei 2021 heeft [gedaagde in ondervrijwaring] een e-mail aan [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] gestuurd met onder meer het volgende:
“Beste collega,
Ik heb de volgende vragen met betrekking tot de [straatnaam 1] te [plaats] .
In het eigendomsbewijs en splitsingsakte wordt aangegeven dat het een winkel pand betreft met kelder op de begane grond.
Graag ontvangen wij een document dat aangeeft dat wonen is toegestaan. (…).”
3.10.
Op 25 mei 2021 heeft [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] de omgevingsvergunning aan [gedaagde in ondervrijwaring] gestuurd met daarbij de vraag of de akte verder akkoord is.
3.11.
De koopovereenkomst is op 25 mei 2021 ondertekend door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] en op 27/28 mei 2021 door [eisers in de hoofdzaak] De beoogde datum van de notariële levering is daarin gesteld op
15 juli 2021 “of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen”.
3.12.
Op 28 mei 2021 heeft ten behoeve van [eisers in de hoofdzaak] een taxatie plaatsgevonden. Onder meer de splitsingsakte en het splitsingsreglement zijn met de taxateur gedeeld.
3.13.
Kort voor de levering bleek dat de notaris daaraan geen medewerking kon of wilde verlenen vanwege de omschrijving van de bestemming van het appartement in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.
3.14.
Op 15 juli 2021 (de oorspronkelijk overeengekomen datum van levering) hebben [eisers in de hoofdzaak] , in afwachting van de wijziging van de bestemming van het appartement in de splitsingsakte in wonen, het appartement in gebruik genomen onder sleutelverklaring. Afgesproken is dat [eisers in de hoofdzaak] alleen de gebruikerslasten (gas, water en licht) betalen, geen huur.
3.15.
De levering is aanvankelijk uitgesteld voor een periode van drie maanden. Vervolgens is deze uitgesteld voor onbepaalde tijd.
3.16.
In de e-mail van 21 april 2022 aan [gedaagde in ondervrijwaring] stellen [eisers in de hoofdzaak] dat zij schade lijden door de vertraagde levering, onder meer door het verstrijken van de geldigheid van de hypotheekofferte. [gedaagde in ondervrijwaring] heeft hierover overleg gehad met [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] . Er is geen oplossing gevonden.
3.17.
Op 1 september 2022 heeft de VvE besloten tot aanpassing van de splitsingsakte. Daarna moest de bezwaartermijn worden afgewacht. De splitsingsakte is op 12 oktober 2022 gewijzigd.
3.18.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] wilde het appartement kort daarna leveren. Toen dit niet lukte omdat de financiering van [eisers in de hoofdzaak] niet rond was, heeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] [eisers in de hoofdzaak] op 17 november 2022 in gebreke gesteld.
3.19.
Het appartement is op 19 december 2022 aan [eisers in de hoofdzaak] geleverd.
3.20.
[eisers in de hoofdzaak] en [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] hebben geprobeerd tot een regeling te komen in verband met de gestelde schade. Zij zijn daarin niet geslaagd.
3.21.
Op 22 maart 2024 heeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] aansprakelijk gesteld. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] heeft aansprakelijkheid afgewezen.
3.22.
Op 16 oktober 2024 is [gedaagde in ondervrijwaring] aansprakelijk gesteld door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] , althans haar verzekeraar.
4Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[eisers in de hoofdzaak] vorderen - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door de woning niet tijdig te leveren, in vervolg waarop [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in verzuim is komen te verkeren,
II. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] gehouden is alle schade die [eisers in de hoofdzaak] hebben geleden als gevolg van de hiervoor bedoelde toerekenbare tekortkoming te vergoeden,
en [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] te veroordelen tot:
III. betaling van een bedrag van € 220.811,91,
IV. het deugdelijk herstellen van de twee erkende gebreken in de woning, te weten de lekkage en de ondeugdelijke elektriciteitsinstallatie en de naar aanleiding daarvan nog aanwezige gevolgschade op straffe van een dwangsom,
V. betaling van de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
4.2.
[eisers in de hoofdzaak] stellen dat zij door de latere levering schade lijden. Er was een offerte verstrekt voor een hypothecaire geldlening met een rente van 1,91% per jaar. Deze verstreek echter. In de nieuwe offerte was de rente 4,91% per jaar. Daarnaast zijn er dubbele kosten gemaakt, onder andere voor taxaties, advies- en notariswerkzaamheden.
4.3.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] en [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] voeren verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] vordert - samengevat - dat [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] wordt veroordeeld tot betaling van datgene waartoe [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld aan [eisers in de hoofdzaak] te voldoen, als ook in de proces- en nakosten van deze procedure.
4.6.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] voert verweer. [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de ondervrijwaringszaak
4.8.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat [gedaagde in ondervrijwaring] ten opzichte van [eisers in de hoofdzaak] is tekortgeschoten door hen niet (afdoende) te informeren en/of te adviseren over de discrepanties tussen de splitsingsakte en de feitelijke bestemming van de woning,
te verklaren voor recht dat [gedaagde in ondervrijwaring] gehouden is [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] te vrijwaren voor de aanspraken van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de procedure in hoofdzaak, voor zover de vorderingen van [eisers in de hoofdzaak] in hoofdzaak worden toegewezen, te vermeerderen met de proceskosten en de wettelijke rente,
en [gedaagde in ondervrijwaring] te veroordelen:
3. tot vergoeding van de kosten die [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] heeft moeten maken om zich in de procedure in vrijwaring te verweren en zich in de procedure in hoofdzaak te voegen, begroot op € 10.000,-, althans een nader te bepalen bedrag, althans een bedrag conform het liquidatietarief, te vermeerderen met wettelijke rente,
4. om de proceskosten van deze procedure in ondervrijwaring te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente,
5. tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.9.
[gedaagde in ondervrijwaring] voert verweer. [gedaagde in ondervrijwaring] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] , met veroordeling van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in de (werkelijke) kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5De beoordeling
in de hoofdzaak
De verklaringen voor recht en de schadevergoeding
5.1.
Aan hun vorderingen leggen [eisers in de hoofdzaak] ten grondslag dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij het appartement op de overeengekomen datum niet aan [eisers in de hoofdzaak] kon leveren.
5.2.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of sprake is geweest van een tekortkoming van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , omdat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] het appartement niet op 15 juli 2021 aan [eisers in de hoofdzaak] heeft geleverd, maar pas op een (veel) latere datum. Volgens [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] is dit niet het geval omdat partijen in onderling overleg een latere leveringsdatum zijn overeengekomen en [eisers in de hoofdzaak] feitelijk op 15 juli 2021 hun intrek in het appartement hebben genomen dat geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. De privaatrechtelijke bestemming ‘winkel’ stond daaraan dus niet in de weg. [eisers in de hoofdzaak] waren op het moment van sluiting van de koopovereenkomst bovendien op de hoogte van de (afwijkende) bestemming en hebben daarmee een risico hebben aanvaard, aldus [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] .
5.3.
De rechtbank stelt voorop dat [eisers in de hoofdzaak] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ervan op de hoogte waren of op de hoogte hadden kunnen zijn dat de (privaatrechtelijke) bestemming van het appartement ‘winkel’ was en niet ‘wonen’. Dat blijkt immers uit de documentatie (zie hiervoor r.o. 3.7.) die voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met hen is gedeeld. Daar komt bij dat [gedaagde in ondervrijwaring] , die door [eisers in de hoofdzaak] als aankoopmakelaar was ingeschakeld, voorafgaand aan de totstandkoming van de koopverenkomst over de bestemming van het appartement vragen heeft gesteld aan [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] , de verkoopmakelaar van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , zoals blijkt uit de hiervoor (r.o. 3.9.) geciteerde e-mail. Als [gedaagde in ondervrijwaring] [eisers in de hoofdzaak] niet heeft gewezen op de afwijkende bestemming en de mogelijke gevolgen daarvan, komt dit in hun verhouding met [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] voor rekening en risico van [eisers in de hoofdzaak] Deze e-mail is weliswaar alleen in de vrijwaringsprocedure overgelegd, maar uit de gelijktijdige en gezamenlijke behandeling van de hoofdzaak en de vrijwaringszaak vloeit voort dat ook acht mag worden geslagen op dat wat uit de andere procedure blijkt, omdat tegenstrijdige of niet met elkaar overeenstemmende uitspraken anders niet vermeden kunnen worden. Wat daar verder ook van zij, partijen hebben zich kennelijk niet gerealiseerd dat de (privaatrechtelijke) bestemming ‘winkel’ een obstakel zou vormen voor de (juridische) levering van het appartement door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] aan [eisers in de hoofdzaak] en hebben toen de notaris hen daarop wees vervolgens aanvullende afspraken over de (juridische) leveringsdatum gemaakt.
5.4.
In de koopovereenkomst is bepaald dat levering zou plaatsvinden op “15 juli 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen”. Partijen hebben in de koopovereenkomst dus expliciet voorzien in de mogelijkheid om in onderling overleg een eerdere of latere levering dan 15 juli 2021 af te spreken. Omdat levering van het appartement op 15 juli 2021 niet mogelijk bleek, hebben partijen van die mogelijkheid gebruik gemaakt en afgesproken dat de juridische levering, in afwachting van de wijziging van de bestemming van het appartement in de splitsingsakteakte, op een later tijdstip zou plaatsvinden, aanvankelijk op een termijn van drie maanden en later op een nader te bepalen datum. Behalve de noodzakelijke wijziging van de bestemming hebben [eisers in de hoofdzaak] geen ander voorbehoud gemaakt bij hun instemming met een latere leveringsdatum, ook niet nadat de leveringsdatum daarna in onderling overleg werd vooruitgeschoven. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat [eisers in de hoofdzaak] op 15 juli 2021 al wel hun intrek zouden nemen in het appartement, zonder dat zij daarvoor een vergoeding aan [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] verschuldigd waren en enkel de gebruikerslasten zoals gas, elektriciteit en water voor hun rekening kwamen. Aan die afspraak hebben partijen uitvoering gegeven, waarmee het appartement feitelijk aan [eisers in de hoofdzaak] werd geleverd. Daarmee staat vast dat het appartement de feitelijke eigenschappen bezat voor normaal gebruik als woonhuis.
5.5.
Dat het appartement nadat de vereiste wijziging van de splitsingsakte had plaatsgevonden uiteindelijk pas op 19 december 2022 aan [eisers in de hoofdzaak] juridisch werd geleverd, waardoor het in eigendom werd overdragen, levert naar het oordeel van de rechtbank onder de geschetste omstandigheden geen tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers in de hoofdzaak] hebben daarmee immers zonder verder voorbehoud ingestemd. Toen levering niet mogelijk bleek op 15 juli 2021 stonden [eisers in de hoofdzaak] ook andere mogelijkheden ter beschikking. Zij hadden de koopovereenkomst bijvoorbeeld kunnen ontbinden of nakoming kunnen vorderen en aanspraak kunnen maken op de contractuele boete. [eisers in de hoofdzaak] zijn echter in het appartement gaan wonen en hebben ingestemd met uitstel van de levering. Aanvankelijk gebeurde dat voor drie maanden en later voor een onbepaalde duur. Ook daarmee hebben [eisers in de hoofdzaak] ingestemd, zonder daar voorwaarden aan te verbinden of voorbehouden te maken ten aanzien van de mogelijke financiële gevolgen daarvan. [eisers in de hoofdzaak] moeten zich ervan bewust zijn geweest dat het uitstel financiële gevolgen kon hebben. In de hypotheekofferte van 7 juli 2021 staat uitdrukkelijk dat de offerte een beperkte geldigheidsduur heeft (tot 21 juli 2021), dat de hypotheekakte tijdig moet worden getekend, dat uitstel tot uiterlijk 7 maart 2022 mogelijk is en dat daar mogelijk kosten aan zijn verbonden. [eisers in de hoofdzaak] hebben niet vooraf bij [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] gemeld dat deze termijnen (mogelijk) zouden verstrijken, dat dit financiële gevolgen kon hebben en zij [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] daarvoor verantwoordelijk hielden. Dat hebben zij pas later gedaan, namelijk op 21 april 2022.
5.6.
Het komt er samengevat op neer dat partijen uitstel van de levering overeengekomen zijn en het appartement met de juiste bestemming in de splitsingsakte (uiteindelijk) is geleverd. Hoewel dat uitstel er voor [eisers in de hoofdzaak] toe heeft geleid dat zij met aanzienlijk hogere rentelasten zijn geconfronteerd, komt dit, hoe vervelend dat ook is, onder de geschetste omstandigheden voor hun eigen rekening en risico en kunnen zij dit nadeel niet afwentelen op [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] . Dit betekent dat de verklaringen voor recht zullen worden afgewezen.
5.7.
Gezien het voorgaande hoeft dat wat verder door partijen naar voren is gebracht in verband met de gevorderde verklaringen voor recht en de gevorderde schadevergoeding niet (nader) te worden besproken.
Het herstel van gebreken
5.8.
[eisers in de hoofdzaak] vorderen ook dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] wordt veroordeeld tot herstel van twee erkende gebreken in het appartement, te weten een lekkage en een ondeugdelijke elektriciteitsinstallatie en tot vergoeding van de gevolgschade. [eisers in de hoofdzaak] leggen aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] herstel van deze gebreken heeft toegezegd.
5.9.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] betwist dat sprake is van enige overeenstemming hierover.
5.10.
De rechtbank is van oordeel dat ook deze vorderingen moeten worden afgewezen.
Dat er sprake is van overeenstemming over het herstel van de gestelde gebreken heeft [eisers in de hoofdzaak] gelet op de betwisting door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] niet (voldoende) onderbouwd.
[eisers in de hoofdzaak] verwijzen naar productie 13, maar dit zijn uitsluitend foto’s. Nergens uit blijkt dat de gebreken door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] zijn erkend en dat er afspraken zijn gemaakt over het herstel daarvan.
in de vrijwaringszaak
5.11.
De vorderingen in de hoofdzaak zijn niet toewijsbaar. Daaruit volgt dat ook de vordering in de vrijwaringszaak moet worden afgewezen. De stellingen van partijen in de vrijwaringszaak kunnen daarom verder onbesproken blijven.
in de ondervrijwaringszaak
De verklaring voor recht over tekortschieten van [gedaagde in ondervrijwaring]
5.12.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] legt aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde in ondervrijwaring] haar zorgplicht jegens [eisers in de hoofdzaak] heeft geschonden door hen niet adequaat te informeren en te adviseren, zodat er sprake is van een tekortkoming in de uitoefening van haar werkzaamheden.
5.13.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde in ondervrijwaring] is dat [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in deze vordering niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De rechtbank is van oordeel dat dit verweer slaagt. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
5.14.
Artikel 3:302 BW bepaalt dat de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring van recht uitspreekt. Deze verklaring wordt meestal aangeduid als een verklaring voor recht, zoals ook in dit geval. De door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] gevorderde verklaring heeft echter betrekking op de rechtsverhouding tussen [eisers in de hoofdzaak] en [gedaagde in ondervrijwaring] . [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] is geen partij in die rechtsverhouding. Zij staat daar buiten. Daarom kwalificeert [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] niet als een onmiddellijk bij de betrokken rechtsverhouding betrokken persoon. Dat betekent dat [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in deze vordering niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
De ondervrijwaring
5.15.
De vordering in de vrijwaringszaak is niet toewijsbaar. Daarom moet de vordering in de ondervrijwaringszaak worden afgewezen. De stellingen van partijen in de ondervrijwaring kunnen daarom onbesproken blijven.
Schadevergoeding (kosten [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in hoofdzaak en vrijwaringszaak)
5.16.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] vordert schadevergoeding van [gedaagde in ondervrijwaring] . Zij stelt dat haar schade in ieder geval bestaat uit de buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten die zij heeft moeten maken voor haar verweer in de vrijwaringszaak en de voeging in de hoofdzaak.
5.17.
Ook deze vordering moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgewezen.
De kosten zijn veroorzaakt door de vrijwaringsprocedure die door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] is gestart en de eigen keuze van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] om zich in de hoofdzaak te voegen. Er is door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] geen grondslag gesteld op grond waarvan de kosten die daarmee verband houden voor rekening van [gedaagde in ondervrijwaring] zouden moeten komen. [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] heeft niet gesteld dat de kosten (uitsluitend) zijn veroorzaakt door onrechtmatige handelen van [gedaagde in ondervrijwaring] tegen haar. Dat wat over deze kosten verder naar voren is gebracht kan onbesproken blijven.
in de hoofdzaak, de vrijwaring en de ondervrijwaring
Proceskosten in de hoofdzaak
5.18.
[eisers in de hoofdzaak] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.232,00
5.19.
[eisers in de hoofdzaak] worden ook veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] als de in de hoofdzaak gevoegde partij. Deze kosten worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.223,00
Proceskosten in de vrijwaringszaak
5.20.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] is in deze zaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.223,00
Proceskosten in de ondervrijwaringszaak
5.21.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] is in deze zaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in ondervrijwaring] worden begroot op:
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.467,00
Wettelijke rente
5.22.
In alle zaken wordt de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers in de hoofdzaak] af,
6.2.
veroordeelt [eisers in de hoofdzaak] in de proceskosten van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] van € 8.232,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers in de hoofdzaak] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers in de hoofdzaak] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
veroordeelt [eisers in de hoofdzaak] in de proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] van € 12.223,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers in de hoofdzaak] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de vrijwaringszaak
6.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] af,
6.7.
veroordeelt [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] van € 12.223,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.8.
veroordeelt [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de ondervrijwaringszaak
6.10.
verklaart [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] niet-ontvankelijk in de vordering tot verklaring voor recht dat [gedaagde in ondervrijwaring] ten opzichte van [eisers in de hoofdzaak] is tekortgeschoten,
6.11.
wijst de overige vorderingen af,
6.12.
veroordeelt [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in de proceskosten van [gedaagde in ondervrijwaring] van € 12.467,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.13.
veroordeelt [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.14.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op
14 januari 2026.
productie 12 cva vrijwaringszaak
productie 13 cva vrijwaringszaak
productie 25 cva vrijwaringszaak
productie 11 bij dagvaarding
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer hoofdzaak: C/01/400430 / HA ZA 24-39
zaaknummer vrijwaringszaak: C/01/406370 / HA ZA 24-437
zaaknummer ondervrijwaringszaak: C/01/412557 / HA ZA 25-116
Vonnis van 14 januari 2026
in de hoofdzaak van
1 [eiser 1 in de hoofdzaak]
te [plaats] ,2. [eiser 2 in de hoofdzaak],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers in de hoofdzaak] ,
advocaten: mr. J.J. Blok en mr. S.I. Herlitschek,
tegen
1 [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] ,
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] ,
advocaten: mr. I.I.P. Cuijpers en mr. G. Hamers,2. [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring],
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] ,
advocaat: mr. G.N. van Kooten,
gedaagde partijen,
en
in de vrijwaringszaak van
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] ,
advocaat: mr. I.I.P. Cuijpers en mr. G. Hamers,
tegen
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring]
,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] ,
advocaat: mr. G.N. van Kooten,
en
in de ondervrijwaringszaak van
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] ,
advocaat: mr. G.N. van Kooten,
tegen
[gedaagde in ondervrijwaring] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde in ondervrijwaring] ,
advocaten: mr. W. Knoester en mr. C. Spanjerberg.
1Inleiding en korte samenvatting beslissing
1.1.
Dit geschil heeft betrekking op de verkoop van een appartement. Dit appartement was oorspronkelijk een winkel. Verkoper [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] heeft het appartement verbouwd en als woning verkocht aan kopers [eisers in de hoofdzaak] . Op de overeengekomen datum kon de levering niet doorgaan omdat de splitsingsakte nog niet was gewijzigd. [eisers in de hoofdzaak] hebben het appartement op de overeengekomen datum wel in gebruik genomen. Anderhalf jaar later is het appartement alsnog geleverd, na wijziging van de splitsingsakte.
1.2.
In de hoofdzaak vorderen [eisers in de hoofdzaak] een verklaring voor recht dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] toerekenbaar tekort is geschoten. Ook vinden [eisers in de hoofdzaak] dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] schadevergoeding moet betalen. Vanwege de latere levering was er een nieuwe offerte nodig voor de hypothecaire geldlening en deze heeft een (veel) hoger rentepercentage dan de eerste offerte. Ten slotte willen [eisers in de hoofdzaak] dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] wordt veroordeeld tot het herstel van twee gebreken.
1.3.
Verkoper [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] heeft verkoopmakelaar [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in vrijwaring opgeroepen. Voor zover [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak gehouden is de schade te vergoeden, dient deze volgens haar voor de rekening van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] te komen.
1.4.
De ondervrijwaringszaak speelt tussen beide makelaars. Verkoopmakelaar [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] stelt daarin onder meer dat aankoopmakelaar [gedaagde in ondervrijwaring] ten opzichte van kopers [eisers in de hoofdzaak] tekort is geschoten door hen niet (afdoende) te informeren en/of te adviseren over de discrepanties tussen de splitsingsakte en de feitelijke bestemming van het appartement. Volgens [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] is [gedaagde in ondervrijwaring] daarom gehouden om haar te vrijwaren voor de aanspraken van [eisers in de hoofdzaak] in de hoofdzaak. Ook is [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] van mening dat zij een zelfstandige vordering op [gedaagde in ondervrijwaring] heeft.
1.5.
In dit vonnis komt de rechtbank tot de conclusie dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Dit geldt voor zowel de hoofdzaak, de vrijwaring als ook de ondervrijwaring.
Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot dit oordeel is gekomen.
2De procedure
In de hoofdzaak
2.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 5 juni 2024 en de daarin genoemde stukken
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] met producties 1 tot en met 6
- de conclusie tot voeging van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] met producties 1 tot en met 14.
In de vrijwaringszaak
2.2.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 20 november 2024 en de daarin genoemde stukken
- de conclusie van antwoord in vrijwaring met producties 1 tot en met 33.
In de ondervrijwaringszaak
2.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 februari 2025 met producties 1 tot en met 17
- de akte herstel verzuim van 19 februari 2025
- de conclusie van antwoord.
In de hoofdzaak en de vrijwaringszaken
2.4.
De mondelinge behandeling van de drie zaken heeft plaatsgevonden op 7 november 2025. Namens [eisers in de hoofdzaak] heeft mr. Blok spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
2.5.
Ten slotte is bepaald dat schriftelijk uitspraak wordt gedaan.
3De feiten
3.1.
Op 20 april 2020 heeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] een appartementsrecht gekocht. Het appartementsrecht heeft betrekking op de winkel met kelder aan [straatnaam 1] te [plaats] (hierna: het appartement). Op 10 juni 2020 is het appartement aan [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] geleverd.
3.2.
Het appartement maakt deel uit van een complex van zeven appartementen.
De vereniging van eigenaars is de “Vereniging van Eigenaars van de [naam VVE] ” (hierna: de VVE).
3.3.
Nadat op 6 juli 2020 de omgevingsvergunning voor het verbouwen tot woning was verleend, is het appartement getransformeerd tot woning. Tijdens de transformatie geeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] opdracht gegeven aan [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] om het appartement als woning te verkopen.
3.4.
Na afronding van de transformatie is de verkoop begin maart 2021 gestart.
Het appartement is te koop aangeboden voor € 359.000,-.
3.5.
[eisers in de hoofdzaak] hebben zich als geïnteresseerden gemeld bij [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] . Kort na de bezichtiging hebben zij kenbaar gemaakt het appartement te willen kopen. Op dat moment zijn [eisers in de hoofdzaak] door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] verwezen naar [gedaagde in ondervrijwaring] als aankoopmakelaar. Er is overeenstemming bereikt over een prijs van € 382.500,- kosten koper.
3.6.
Op 20 mei 2021 heeft [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] de conceptkoopovereenkomst voorgelegd aan [gedaagde in ondervrijwaring] . In de overeenkomst staat dat deze betrekking heeft op het appartementsrecht “waaronder wordt begrepen het woonhuis gelegen op de begane grond en kelder en verder toebehoren”.
3.7.
Er zijn diverse documenten meegestuurd met de conceptovereenkomst met daarin de volgende omschrijvingen:
de akte van levering d.d. 10 juni 2020: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel gelegen op de begane grond en kelder”
eigendomsinformatie uit het kadaster d.d. 19 juni 2020: “omschrijving – bedrijvigheid (detailhandel)”
de splitsingsakte d.d. 19 maart 1984: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel op de begane grond en kelder van het perceel [straatnaam 2] [...], het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel op de begane grond van het perceel [straatnaam 2] [...]”
3.8.
Ook is een afschrift van het splitsingsreglement meegestuurd waarvan in artikel 16 lid 4 is bepaald:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”.
3.9.
Op 20 mei 2021 heeft [gedaagde in ondervrijwaring] een e-mail aan [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] gestuurd met onder meer het volgende:
“Beste collega,
Ik heb de volgende vragen met betrekking tot de [straatnaam 1] te [plaats] .
In het eigendomsbewijs en splitsingsakte wordt aangegeven dat het een winkel pand betreft met kelder op de begane grond.
Graag ontvangen wij een document dat aangeeft dat wonen is toegestaan. (…).”
3.10.
Op 25 mei 2021 heeft [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] de omgevingsvergunning aan [gedaagde in ondervrijwaring] gestuurd met daarbij de vraag of de akte verder akkoord is.
3.11.
De koopovereenkomst is op 25 mei 2021 ondertekend door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] en op 27/28 mei 2021 door [eisers in de hoofdzaak] De beoogde datum van de notariële levering is daarin gesteld op
15 juli 2021 “of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen”.
3.12.
Op 28 mei 2021 heeft ten behoeve van [eisers in de hoofdzaak] een taxatie plaatsgevonden. Onder meer de splitsingsakte en het splitsingsreglement zijn met de taxateur gedeeld.
3.13.
Kort voor de levering bleek dat de notaris daaraan geen medewerking kon of wilde verlenen vanwege de omschrijving van de bestemming van het appartement in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.
3.14.
Op 15 juli 2021 (de oorspronkelijk overeengekomen datum van levering) hebben [eisers in de hoofdzaak] , in afwachting van de wijziging van de bestemming van het appartement in de splitsingsakte in wonen, het appartement in gebruik genomen onder sleutelverklaring. Afgesproken is dat [eisers in de hoofdzaak] alleen de gebruikerslasten (gas, water en licht) betalen, geen huur.
3.15.
De levering is aanvankelijk uitgesteld voor een periode van drie maanden. Vervolgens is deze uitgesteld voor onbepaalde tijd.
3.16.
In de e-mail van 21 april 2022 aan [gedaagde in ondervrijwaring] stellen [eisers in de hoofdzaak] dat zij schade lijden door de vertraagde levering, onder meer door het verstrijken van de geldigheid van de hypotheekofferte. [gedaagde in ondervrijwaring] heeft hierover overleg gehad met [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] . Er is geen oplossing gevonden.
3.17.
Op 1 september 2022 heeft de VvE besloten tot aanpassing van de splitsingsakte. Daarna moest de bezwaartermijn worden afgewacht. De splitsingsakte is op 12 oktober 2022 gewijzigd.
3.18.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] wilde het appartement kort daarna leveren. Toen dit niet lukte omdat de financiering van [eisers in de hoofdzaak] niet rond was, heeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] [eisers in de hoofdzaak] op 17 november 2022 in gebreke gesteld.
3.19.
Het appartement is op 19 december 2022 aan [eisers in de hoofdzaak] geleverd.
3.20.
[eisers in de hoofdzaak] en [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] hebben geprobeerd tot een regeling te komen in verband met de gestelde schade. Zij zijn daarin niet geslaagd.
3.21.
Op 22 maart 2024 heeft [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] aansprakelijk gesteld. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] heeft aansprakelijkheid afgewezen.
3.22.
Op 16 oktober 2024 is [gedaagde in ondervrijwaring] aansprakelijk gesteld door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] , althans haar verzekeraar.
4Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[eisers in de hoofdzaak] vorderen - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door de woning niet tijdig te leveren, in vervolg waarop [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in verzuim is komen te verkeren,
II. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] gehouden is alle schade die [eisers in de hoofdzaak] hebben geleden als gevolg van de hiervoor bedoelde toerekenbare tekortkoming te vergoeden,
en [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] te veroordelen tot:
III. betaling van een bedrag van € 220.811,91,
IV. het deugdelijk herstellen van de twee erkende gebreken in de woning, te weten de lekkage en de ondeugdelijke elektriciteitsinstallatie en de naar aanleiding daarvan nog aanwezige gevolgschade op straffe van een dwangsom,
V. betaling van de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
4.2.
[eisers in de hoofdzaak] stellen dat zij door de latere levering schade lijden. Er was een offerte verstrekt voor een hypothecaire geldlening met een rente van 1,91% per jaar. Deze verstreek echter. In de nieuwe offerte was de rente 4,91% per jaar. Daarnaast zijn er dubbele kosten gemaakt, onder andere voor taxaties, advies- en notariswerkzaamheden.
4.3.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] en [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] voeren verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] vordert - samengevat - dat [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] wordt veroordeeld tot betaling van datgene waartoe [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld aan [eisers in de hoofdzaak] te voldoen, als ook in de proces- en nakosten van deze procedure.
4.6.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] voert verweer. [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de ondervrijwaringszaak
4.8.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat [gedaagde in ondervrijwaring] ten opzichte van [eisers in de hoofdzaak] is tekortgeschoten door hen niet (afdoende) te informeren en/of te adviseren over de discrepanties tussen de splitsingsakte en de feitelijke bestemming van de woning,
te verklaren voor recht dat [gedaagde in ondervrijwaring] gehouden is [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] te vrijwaren voor de aanspraken van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de procedure in hoofdzaak, voor zover de vorderingen van [eisers in de hoofdzaak] in hoofdzaak worden toegewezen, te vermeerderen met de proceskosten en de wettelijke rente,
en [gedaagde in ondervrijwaring] te veroordelen:
3. tot vergoeding van de kosten die [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] heeft moeten maken om zich in de procedure in vrijwaring te verweren en zich in de procedure in hoofdzaak te voegen, begroot op € 10.000,-, althans een nader te bepalen bedrag, althans een bedrag conform het liquidatietarief, te vermeerderen met wettelijke rente,
4. om de proceskosten van deze procedure in ondervrijwaring te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente,
5. tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.9.
[gedaagde in ondervrijwaring] voert verweer. [gedaagde in ondervrijwaring] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] , met veroordeling van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in de (werkelijke) kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5De beoordeling
in de hoofdzaak
De verklaringen voor recht en de schadevergoeding
5.1.
Aan hun vorderingen leggen [eisers in de hoofdzaak] ten grondslag dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij het appartement op de overeengekomen datum niet aan [eisers in de hoofdzaak] kon leveren.
5.2.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of sprake is geweest van een tekortkoming van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , omdat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] het appartement niet op 15 juli 2021 aan [eisers in de hoofdzaak] heeft geleverd, maar pas op een (veel) latere datum. Volgens [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] is dit niet het geval omdat partijen in onderling overleg een latere leveringsdatum zijn overeengekomen en [eisers in de hoofdzaak] feitelijk op 15 juli 2021 hun intrek in het appartement hebben genomen dat geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. De privaatrechtelijke bestemming ‘winkel’ stond daaraan dus niet in de weg. [eisers in de hoofdzaak] waren op het moment van sluiting van de koopovereenkomst bovendien op de hoogte van de (afwijkende) bestemming en hebben daarmee een risico hebben aanvaard, aldus [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] .
5.3.
De rechtbank stelt voorop dat [eisers in de hoofdzaak] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ervan op de hoogte waren of op de hoogte hadden kunnen zijn dat de (privaatrechtelijke) bestemming van het appartement ‘winkel’ was en niet ‘wonen’. Dat blijkt immers uit de documentatie (zie hiervoor r.o. 3.7.) die voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met hen is gedeeld. Daar komt bij dat [gedaagde in ondervrijwaring] , die door [eisers in de hoofdzaak] als aankoopmakelaar was ingeschakeld, voorafgaand aan de totstandkoming van de koopverenkomst over de bestemming van het appartement vragen heeft gesteld aan [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] , de verkoopmakelaar van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] , zoals blijkt uit de hiervoor (r.o. 3.9.) geciteerde e-mail. Als [gedaagde in ondervrijwaring] [eisers in de hoofdzaak] niet heeft gewezen op de afwijkende bestemming en de mogelijke gevolgen daarvan, komt dit in hun verhouding met [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] voor rekening en risico van [eisers in de hoofdzaak] Deze e-mail is weliswaar alleen in de vrijwaringsprocedure overgelegd, maar uit de gelijktijdige en gezamenlijke behandeling van de hoofdzaak en de vrijwaringszaak vloeit voort dat ook acht mag worden geslagen op dat wat uit de andere procedure blijkt, omdat tegenstrijdige of niet met elkaar overeenstemmende uitspraken anders niet vermeden kunnen worden. Wat daar verder ook van zij, partijen hebben zich kennelijk niet gerealiseerd dat de (privaatrechtelijke) bestemming ‘winkel’ een obstakel zou vormen voor de (juridische) levering van het appartement door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] aan [eisers in de hoofdzaak] en hebben toen de notaris hen daarop wees vervolgens aanvullende afspraken over de (juridische) leveringsdatum gemaakt.
5.4.
In de koopovereenkomst is bepaald dat levering zou plaatsvinden op “15 juli 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen”. Partijen hebben in de koopovereenkomst dus expliciet voorzien in de mogelijkheid om in onderling overleg een eerdere of latere levering dan 15 juli 2021 af te spreken. Omdat levering van het appartement op 15 juli 2021 niet mogelijk bleek, hebben partijen van die mogelijkheid gebruik gemaakt en afgesproken dat de juridische levering, in afwachting van de wijziging van de bestemming van het appartement in de splitsingsakteakte, op een later tijdstip zou plaatsvinden, aanvankelijk op een termijn van drie maanden en later op een nader te bepalen datum. Behalve de noodzakelijke wijziging van de bestemming hebben [eisers in de hoofdzaak] geen ander voorbehoud gemaakt bij hun instemming met een latere leveringsdatum, ook niet nadat de leveringsdatum daarna in onderling overleg werd vooruitgeschoven. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat [eisers in de hoofdzaak] op 15 juli 2021 al wel hun intrek zouden nemen in het appartement, zonder dat zij daarvoor een vergoeding aan [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] verschuldigd waren en enkel de gebruikerslasten zoals gas, elektriciteit en water voor hun rekening kwamen. Aan die afspraak hebben partijen uitvoering gegeven, waarmee het appartement feitelijk aan [eisers in de hoofdzaak] werd geleverd. Daarmee staat vast dat het appartement de feitelijke eigenschappen bezat voor normaal gebruik als woonhuis.
5.5.
Dat het appartement nadat de vereiste wijziging van de splitsingsakte had plaatsgevonden uiteindelijk pas op 19 december 2022 aan [eisers in de hoofdzaak] juridisch werd geleverd, waardoor het in eigendom werd overdragen, levert naar het oordeel van de rechtbank onder de geschetste omstandigheden geen tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers in de hoofdzaak] hebben daarmee immers zonder verder voorbehoud ingestemd. Toen levering niet mogelijk bleek op 15 juli 2021 stonden [eisers in de hoofdzaak] ook andere mogelijkheden ter beschikking. Zij hadden de koopovereenkomst bijvoorbeeld kunnen ontbinden of nakoming kunnen vorderen en aanspraak kunnen maken op de contractuele boete. [eisers in de hoofdzaak] zijn echter in het appartement gaan wonen en hebben ingestemd met uitstel van de levering. Aanvankelijk gebeurde dat voor drie maanden en later voor een onbepaalde duur. Ook daarmee hebben [eisers in de hoofdzaak] ingestemd, zonder daar voorwaarden aan te verbinden of voorbehouden te maken ten aanzien van de mogelijke financiële gevolgen daarvan. [eisers in de hoofdzaak] moeten zich ervan bewust zijn geweest dat het uitstel financiële gevolgen kon hebben. In de hypotheekofferte van 7 juli 2021 staat uitdrukkelijk dat de offerte een beperkte geldigheidsduur heeft (tot 21 juli 2021), dat de hypotheekakte tijdig moet worden getekend, dat uitstel tot uiterlijk 7 maart 2022 mogelijk is en dat daar mogelijk kosten aan zijn verbonden. [eisers in de hoofdzaak] hebben niet vooraf bij [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] gemeld dat deze termijnen (mogelijk) zouden verstrijken, dat dit financiële gevolgen kon hebben en zij [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] daarvoor verantwoordelijk hielden. Dat hebben zij pas later gedaan, namelijk op 21 april 2022.
5.6.
Het komt er samengevat op neer dat partijen uitstel van de levering overeengekomen zijn en het appartement met de juiste bestemming in de splitsingsakte (uiteindelijk) is geleverd. Hoewel dat uitstel er voor [eisers in de hoofdzaak] toe heeft geleid dat zij met aanzienlijk hogere rentelasten zijn geconfronteerd, komt dit, hoe vervelend dat ook is, onder de geschetste omstandigheden voor hun eigen rekening en risico en kunnen zij dit nadeel niet afwentelen op [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] . Dit betekent dat de verklaringen voor recht zullen worden afgewezen.
5.7.
Gezien het voorgaande hoeft dat wat verder door partijen naar voren is gebracht in verband met de gevorderde verklaringen voor recht en de gevorderde schadevergoeding niet (nader) te worden besproken.
Het herstel van gebreken
5.8.
[eisers in de hoofdzaak] vorderen ook dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] wordt veroordeeld tot herstel van twee erkende gebreken in het appartement, te weten een lekkage en een ondeugdelijke elektriciteitsinstallatie en tot vergoeding van de gevolgschade. [eisers in de hoofdzaak] leggen aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] herstel van deze gebreken heeft toegezegd.
5.9.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] betwist dat sprake is van enige overeenstemming hierover.
5.10.
De rechtbank is van oordeel dat ook deze vorderingen moeten worden afgewezen.
Dat er sprake is van overeenstemming over het herstel van de gestelde gebreken heeft [eisers in de hoofdzaak] gelet op de betwisting door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] niet (voldoende) onderbouwd.
[eisers in de hoofdzaak] verwijzen naar productie 13, maar dit zijn uitsluitend foto’s. Nergens uit blijkt dat de gebreken door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] zijn erkend en dat er afspraken zijn gemaakt over het herstel daarvan.
in de vrijwaringszaak
5.11.
De vorderingen in de hoofdzaak zijn niet toewijsbaar. Daaruit volgt dat ook de vordering in de vrijwaringszaak moet worden afgewezen. De stellingen van partijen in de vrijwaringszaak kunnen daarom verder onbesproken blijven.
in de ondervrijwaringszaak
De verklaring voor recht over tekortschieten van [gedaagde in ondervrijwaring]
5.12.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] legt aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde in ondervrijwaring] haar zorgplicht jegens [eisers in de hoofdzaak] heeft geschonden door hen niet adequaat te informeren en te adviseren, zodat er sprake is van een tekortkoming in de uitoefening van haar werkzaamheden.
5.13.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde in ondervrijwaring] is dat [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in deze vordering niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De rechtbank is van oordeel dat dit verweer slaagt. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
5.14.
Artikel 3:302 BW bepaalt dat de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring van recht uitspreekt. Deze verklaring wordt meestal aangeduid als een verklaring voor recht, zoals ook in dit geval. De door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] gevorderde verklaring heeft echter betrekking op de rechtsverhouding tussen [eisers in de hoofdzaak] en [gedaagde in ondervrijwaring] . [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] is geen partij in die rechtsverhouding. Zij staat daar buiten. Daarom kwalificeert [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] niet als een onmiddellijk bij de betrokken rechtsverhouding betrokken persoon. Dat betekent dat [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in deze vordering niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
De ondervrijwaring
5.15.
De vordering in de vrijwaringszaak is niet toewijsbaar. Daarom moet de vordering in de ondervrijwaringszaak worden afgewezen. De stellingen van partijen in de ondervrijwaring kunnen daarom onbesproken blijven.
Schadevergoeding (kosten [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in hoofdzaak en vrijwaringszaak)
5.16.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] vordert schadevergoeding van [gedaagde in ondervrijwaring] . Zij stelt dat haar schade in ieder geval bestaat uit de buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten die zij heeft moeten maken voor haar verweer in de vrijwaringszaak en de voeging in de hoofdzaak.
5.17.
Ook deze vordering moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgewezen.
De kosten zijn veroorzaakt door de vrijwaringsprocedure die door [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] is gestart en de eigen keuze van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] om zich in de hoofdzaak te voegen. Er is door [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] geen grondslag gesteld op grond waarvan de kosten die daarmee verband houden voor rekening van [gedaagde in ondervrijwaring] zouden moeten komen. [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] heeft niet gesteld dat de kosten (uitsluitend) zijn veroorzaakt door onrechtmatige handelen van [gedaagde in ondervrijwaring] tegen haar. Dat wat over deze kosten verder naar voren is gebracht kan onbesproken blijven.
in de hoofdzaak, de vrijwaring en de ondervrijwaring
Proceskosten in de hoofdzaak
5.18.
[eisers in de hoofdzaak] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.232,00
5.19.
[eisers in de hoofdzaak] worden ook veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] als de in de hoofdzaak gevoegde partij. Deze kosten worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.223,00
Proceskosten in de vrijwaringszaak
5.20.
[gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] is in deze zaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.223,00
Proceskosten in de ondervrijwaringszaak
5.21.
[gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] is in deze zaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in ondervrijwaring] worden begroot op:
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.467,00
Wettelijke rente
5.22.
In alle zaken wordt de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers in de hoofdzaak] af,
6.2.
veroordeelt [eisers in de hoofdzaak] in de proceskosten van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] van € 8.232,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers in de hoofdzaak] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers in de hoofdzaak] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
veroordeelt [eisers in de hoofdzaak] in de proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] van € 12.223,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers in de hoofdzaak] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de vrijwaringszaak
6.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] af,
6.7.
veroordeelt [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] in de proceskosten van [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] van € 12.223,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.8.
veroordeelt [gedaagde 1 in de hoofdzaak, eiser in vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de ondervrijwaringszaak
6.10.
verklaart [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] niet-ontvankelijk in de vordering tot verklaring voor recht dat [gedaagde in ondervrijwaring] ten opzichte van [eisers in de hoofdzaak] is tekortgeschoten,
6.11.
wijst de overige vorderingen af,
6.12.
veroordeelt [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] in de proceskosten van [gedaagde in ondervrijwaring] van € 12.467,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.13.
veroordeelt [gedaagde 2 in de hoofdzaak, gedaagde in vrijwaring, eiseres in ondervrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.14.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op
14 januari 2026.
productie 12 cva vrijwaringszaak
productie 13 cva vrijwaringszaak
productie 25 cva vrijwaringszaak
productie 11 bij dagvaarding