ECLI:NL:RBOBR:2026:5162

RECHTBANK
OOST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats 's-Hertogenbosch



Zaaknummer: 10766527 \ CV EXPL 23-4816




Vonnis van 23 juli 2026




in de zaak van




1. [eiser 1], als erfgenaam van [erflater] , 2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
gemachtigde: mr. L.R.G.M. Spronken,



tegen





[gedaagde] H.O.D.N. HEREN EN DAMESKAPPERSBEDRIJF [handelsnaam gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.H.H. Verhoeven.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:


het tussenvonnis van 23 januari 2025;


de akte houdende opgave getuigen en inbrengen schriftelijk bewijs van [eiser 1] en [eiser 2] met productie 10;


het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] van 2 september 2025;


de akte overleggen productie van [gedaagde] met productie 16;


het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [gedaagde] van 28 januari 2026;


de antwoord conclusie na enquête van [eiser 1] en [eiser 2] ;


de conclusie na enquête van [gedaagde] .








2De verdere beoordeling


2.1.
Bij tussenvonnis van 23 januari 2025 (hierna te noemen: het tussenvonnis) is reeds over alle vorderingen in reconventie, inclusief de proceskosten, beslist zodat in dit vonnis enkel nog behoeft te worden beslist over de vorderingen in conventie.



in conventie





2.2.
Bij tussenvonnis zijn [eiser 1] en [eiser 2] in de gelegenheid gesteld aannemelijk te maken dat:


zij op dit moment de daadwerkelijke wil hebben het gehuurde te renoveren;


een renovatie op dit moment dringend noodzakelijk is;


en dat deze renovatie niet mogelijk is met instandhouding van de huidige huurovereenkomst met [gedaagde] .





2.3.
Beoordeeld dient te worden of [eiser 1] en [eiser 2] hierin zijn geslaagd.



2.4.
Ter voldoening aan voornoemde bewijsopdracht hebben [eiser 1] en [eiser 2] bij akte een renovatieplan overgelegd van [A] B.V. (hierna te noemen: [A] ) (productie 10). Tevens zijn op verzoek van [eiser 1] en [eiser 2] onder ede gehoord:




[eiser 2] zelf;



[bouwkundige] , werkzaam als ingenieur bouwkundige bij [A] (hierna te noemen: [bouwkundige] ).





2.5.
Voor zover van belang hebben de getuigen het volgende verklaard:




[eiser 2]





2.6.

Wij (kantonrechter: [eiser 2] en [eiser 1] ) zijn voornemens het gehuurde volledig te renoveren tot woonhuis. Ik heb nog geen concrete stappen gezet om tot een bestemmingswijziging te komen omdat ik dat niet gepast vond omdat deze procedure nog loopt. Er is nog geen principeverzoek ingediend maar ik verwacht dat de gemeente positief is over de voorgenomen plannen. Dit vermoed ik omdat ik eerder een kantoorappartement aan [adres] tot woonappartement heb ontwikkeld in een straat met voornamelijk woningen.
De renovatie van het gehuurde is dringend noodzakelijk.
De opdracht aan [bouwkundige] voor het opstellen van een deskundigenbericht is gegeven nadat het tussenvonnis is gewezen.
Een groot deel van de werkzaamheden die in het deskundigenrapport staan opgesomd zijn noodzakelijk en een deel daarvan ziet op verbeteringen. De noodzakelijke werkzaamheden kunnen niet gedeeltelijk worden uitgevoerd omdat het dan wachten is op het volgende gaslek. Dit geldt bijvoorbeeld voor het dak dat volgens [bouwkundige] niet meer te renoveren is. Gelet op de staat van het dak wil de aannemer in beginsel geen reparaties meer aan het dak uitvoeren. Volgens hem dient het dak integraal te worden vernieuwd. Om die reden wil hij geen garantie geven op uitgevoerde deelreparaties.
Een aantal werkzaamheden dat in het rapport van [bouwkundige] wordt genoemd ziet mogelijk meer op verbeteringen van het gehuurde, zoals de posten tuin en/of oprit en buitenzonwering/rolluiken. Dergelijke werkzaamheden worden bij een renovatie meteen meegenomen. De in het deskundigenrapport genoemde duurzaamheidsmaatregelen zijn noodzakelijk omdat anders geen bouwvergunning wordt verleend. Voor zover voor deze maatregelen geen bouwvergunning nodig is, zijn deze niettemin noodzakelijk en deze zullen ook worden uitgevoerd omdat anders geen waarde wordt gecreëerd.
Mogelijk gaat mijn dochter met haar partner in het gehuurde wonen maar dat is nog niet zeker.





[bouwkundige]





2.7.

Ten behoeve van punt 2. en 3. van het probandum heb ik een deskundigenrapport opgesteld. Daarvoor heb ik een plaatsopneming gedaan.
De in het deskundigenrapport opgenomen werkzaamheden zijn absoluut noodzakelijk om de woning in een hedendaagse staat te brengen. In dit kader wijs ik op de feitelijke conditie en de technische staat van het pand. Het pand is niet meer van deze tijd. Zoals ik in het rapport in hoofdlijnen heb beschreven, moet het pand, om aan de eisen van de huidige tijd te voldoen, minimaal voldoen aan de vereisten voor bestaande bouw in het Bbl (kantonrechter: Besluit bouwwerken leefomgeving).
Het pand dient van boven naar beneden te worden gerenoveerd om een casco-staat te bereiken en met betrekking tot de installaties dient verticaal te worden gewerkt.
Op pagina 4 van het deskundigenrapport staat mijn oordeel over de algehele conditie van het gehuurde. Voornamelijk de kozijnen van het pand zijn mij opgevallen.
De opdracht om een deskundigenrapport op te stellen heb ik volgens mij gekregen tussen 23 januari en 27 februari 2025. De plaatsopneming heeft op 10 maart 2025 plaatsgevonden. Op dat moment zag ik het pand voor het eerst.
De staat van het onderhoud aan het pand heeft geen invloed op de hoogte van de kosten van de renovatie. Om het pand te laten voldoen aan de hedendaagse standaarden dienen bijvoorbeeld de kozijnen te worden vervangen. In paragraaf 3.4 van het rapport staat uitgebreid wat er nog meer aan het pand moet gebeuren.
In het kader van verduurzaming is het noodzakelijk om het gehuurde geheel te strippen. Minder ingrijpende voorzieningen volstaan niet om het pand duurzaam te renoveren.
Tot slot wil ik wijzen op de foto’s op pagina 16 van het rapport waarop een blaas in het stucwerk en bruine vlekken in de houtwolcementplaten (hoek plafond) zichtbaar zijn.




2.8.
Door [gedaagde] is een rapport van Bureau voor Bouwpathologie (productie 16) overgelegd.



2.9.
Op verzoek van [gedaagde] zijn onder ede gehoord:




[gedaagde] zelf;



[adviseur] , werkzaam als bouwpatholoog bij Bureau voor Bouwpathologie (hierna te noemen: [adviseur] ).





2.10.
Voor zover van belang hebben de getuigen het volgende verklaard:




[gedaagde]





2.11.
Ik huur het gehuurde al 50 jaar, waarvan 34 jaar van [eiser 1] en [eiser 2] . Door verhuurders is al die jaren geen onderhoud aan het gehuurde verricht waardoor nu sprake is van achterstallig onderhoud. Om het achterstallig onderhoud te herstellen is beëindiging van de huurovereenkomst niet noodzakelijk. Het afgelopen jaar is de gevolgschade door de lekkage hersteld. Het gehuurde is nu goed bewoonbaar. Ik heb er zelf voor gezorgd dat alle vloeren in het gehuurde in orde zijn en ook de rest van het gehuurde heb ik goed onderhouden. Noodgedwongen, omdat [eiser 1] en [eiser 2] dat niet deden, heb ik zelf schilderwerk aan de buitenzijde van het gehuurde uitgevoerd en herstelwerkzaamheden aan het dak laten uitvoeren. De herstelkosten van het dak heb ik met de huur verrekend. Daarnaast heb ik op een aantal plaatsen dubbel glas geplaatst. Ik onderschrijf het rapport van Bureau voor Bouwpathologie voor wat betreft de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Evenwel dient naast het dak van de bijkeuken ook (de rest van) het dak op korte termijn te worden hersteld. De elektrische installatie van de begane grond van het gehuurde heb ik in 1975/1976 gemoderniseerd en het woongedeelte heeft de verhuurder voor zijn rekening genomen. Voor de uitvoering van de herstelwerkzaamheden is het niet noodzakelijk dat ik het gehuurde (tijdelijk) verlaat. Mocht dit wel het geval zijn dan ben ik daar in goed overleg wel toe bereid.




[adviseur]





2.12.
Ik heb het pand recentelijk in de aanwezigheid van [gedaagde] opgenomen. Ik heb daarbij het gehele pand gezien behalve de bovenkant van het dak van de woning, vanwege het ontbreken van een hoogwerker. De onderkant van het dak heb ik wel gezien, evenals het dak van de keuken in aanbouw. Er is weinig isolatiemateriaal gebruikt. De dakpannen op het dak van de keuken zitten scheef en er is bitumen over de nokpannen aangebracht. Het dak van de keuken en de daaraan uitgevoerde provisorische herstelwerkzaamheden moeten op korte termijn worden bekeken om lekkages in de toekomst te voorkomen.


De casco van het pand is goed. Ik heb niet of nauwelijks scheuren geconstateerd en er zijn geen funderingsproblemen. De vloeren in het pand zijn redelijk stabiel. Wel heb ik achterstallig onderhoud geconstateerd. De voorzieningen in de woning zijn verouderd en het comfort voldoet niet aan de hedendaagse eisen. Het pand heeft echter geen gebreken die de veiligheid of gezondheid van de bewoner kunnen schaden. Van lekkages of schimmelvorming is geen sprake. Ik verwijs naar de volgende constateringen in mijn rapport:


- de bedrijfsruimte is verweven met de woning;
- de elektrische installatie behoeft inspectie en aanpassingen;
- de geiser in de keuken is een open verbrandingstoestel dat kan worden verbeterd.


Dit zijn verbeterpunten maar het is niet noodzakelijk om deze direct op te pakken. Op het gebied van hout- en schilderwerk is ook sprake van achterstallig onderhoud. Om verdere schade te voorkomen is het wenselijk om daaraan werkzaamheden te verrichten.
Voor de werkzaamheden die ik hiervoor heb genoemd is beëindiging van de huurovereenkomst niet noodzakelijk. Het schilderwerk betreft de buitenzijde van het pand en de werkzaamheden aan de elektra en de geiser kunnen prima worden uitgevoerd terwijl het pand wordt bewoond. Ik heb kennisgenomen van het renovatieplan dat door [bouwkundige] is opgesteld. De hierin beschreven renovatie is niet dringend noodzakelijk. De werkzaamheden die ik in mijn rapport ter verbetering heb genoemd kunnen zonder een grootschalige renovatie worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn wenselijk maar niet noodzakelijk.






De beoordeling van de bewijsopdracht met betrekking tot dringend eigen gebruik





2.13.
Zoals in het tussenvonnis is overwogen dient de verhuurder aannemelijk te maken dat:


hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en;


dat hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft.





2.14.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen het voornemen te hebben het gehuurde duurzaam in gebruik te willen nemen door het te renoveren tot uitsluitend woonruimte. Ter onderbouwing van hun stellingen verwijzen zij naar het renovatieplan dat [A] heeft opgesteld. Het gehuurde dient dringend te worden gerenoveerd conform het renovatieplan om meer rendement te kunnen maken. Volgens hen is een winkel met woonruimte in de huidige tijd geen realistische optie. Uitvoering van het renovatieplan betekent dat de bedrijfsruimte in haar huidige vorm (de kapperszaak) volledig zal verdwijnen. Een en ander betekent dat als [eiser 1] en [eiser 2] , daadwerkelijk voornemens zijn voornoemde renovatie uit te voeren – hetgeen [gedaagde] uitdrukkelijk betwist – het voldoende aannemelijk is dat deze zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.



2.15.

[gedaagde] motiveert zijn betwisting dat [eiser 1] en [eiser 2] daadwerkelijk voornemens zijn het gehuurde te renoveren met een verwijzing naar de verklaring van [eiser 2] dat nog geen concrete stappen zijn gezet richting het wijzigen van de bestemming van het gehuurde. Verder betwist [gedaagde] uitdrukkelijk de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde rendementsverbetering bij een renovatie van het gehuurde tot uitsluitend woonruimte. Een renovatie zoals [eiser 1] en [eiser 2] voorstaan is niet noodzakelijk. Het gehuurde behoeft wel enkele renovatie- en onderhoudswerkzaamheden maar deze kunnen, zo blijkt uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie , worden uitgevoerd zonder dat beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is, aldus [gedaagde] .



2.16.
De kantonrechter oordeelt als volgt.



2.17.
Voldoende is komen vast te staan dat het gehuurde ernstig verouderd is en dringend toe is aan renovatie. Dit blijkt niet alleen uit het renovatieplan van [A] maar óók uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie . Bureau voor Bouwpathologie vermeldt in haar rapport weliswaar dat het renovatieplan van [A] niet noodzakelijk is maar concludeert desalniettemin dat de voorzieningen in het gehuurde verouderd zijn, het comfort van het gehuurde niet van deze tijd is, de elektrische installatie aanpassing behoeft, hout- en schilderwerk moet worden gedaan om verdere schade te voorkomen én dat herstelwerkzaamheden aan het dak van de keuken nodig is om lekkages te voorkomen.



2.18.
In deze procedure is evenwel de vraag of er een dringende noodzaak bestaat tot renovatie, zoals [eiser 1] en [eiser 2] die voorstaan, namelijk een renovatie met een bestemmingswijziging van bedrijfsruimte met woonruimte naar uitsluitend woonruimte.




2.19.
Ingevolge vaste jurisprudentie (vgl. Hoge Raad 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:494) dienen bij de beoordeling of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik alle omstandigheden te worden betrokken. Het gebruik van het gehuurde (in dit geval renovatie tot uitsluitend woonruimte) moet van wezenlijk belang zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen, waaronder (substantiële) rendementsverbetering, kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. [eiser 1] en [eiser 2] hoeven derhalve niet aannemelijk te maken dat in de huidige situatie sprake is van een niet kostendekkende exploitatie, zoals [gedaagde] in zijn conclusie na enquête heeft betoogd.



2.20.
Uit voorgaande volgt dat [eiser 1] en [eiser 2] aannemelijk dienen te maken dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen door het te renoveren tot uitsluitend woonruimte om een hoger rendement te verwezenlijken. Om te kunnen beoordelen of de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde rendementsverbetering voldoende is om een dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk te achten, dient het huidige rendement van het gehuurde te worden vergeleken met het te verwachten rendement na de renovatie.



2.21.
De kantonrechter stelt vast [eiser 1] en [eiser 2] , ook na het tussenvonnis, geen concrete stellingen hebben ingenomen over de te verwachten rendementsverbetering. Evenmin hebben zij objectieve stukken overgelegd op grond waarvan de hiervoor bedoelde vergelijking kan worden gemaakt. Van [eiser 1] en [eiser 2] had, gelet op de uitdrukkelijke betwisting van [gedaagde] , op zijn minst mogen worden verwacht dat zij concreet stelling hadden ingenomen over de huidige exploitatiekosten en de na de renovatie te verwachten huuropbrengsten (zoals in ieder geval een indicatie van de nieuwe huurprijs) én exploitatiekosten. Dit hebben zij nagelaten. De enkele (reeds voor de bewijsopdracht ingenomen) stelling dat de huidige huuropbrengst van circa € 7.000,00 per jaar niet opweegt tegen de hoge kosten die met de gewenste renovatie zijn gemoeid dan wel de kosten die moeten worden gemaakt voor het verhelpen van gebreken, is onvoldoende onderbouwing om een (substantiële) rendementsverbetering aan te nemen. De kantonrechter is immers niet in staat een vergelijking te maken tussen het huidige rendement van het gehuurde en het te verwachten rendement na de renovatie aangezien hij verstoken is van iedere informatie met betrekking tot de huidige exploitatiekosten en de te verwachten exploitatiekosten en huuropbrengsten na de renovatie.



2.22.
Gelet op het gebrek aan onderbouwing dat de renovatie tot uitsluitend woonruimte tot een (substantiële) rendementsverbetering zal leiden, kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een dringende noodzaak tot eigen gebruik van het gehuurde. Naast rendementsverbetering hebben [eiser 1] en [eiser 2] geen andere redenen aan het door hen gestelde dringend eigen gebruik ten grondslag gelegd. Dit betekent dat reeds om die reden de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW niet voor toewijzing in aanmerking komen.



Belangenafweging




2.23.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben hun vordering tevens gebaseerd op artikel 7:296 lid 3 BW. De kantonrechter stelt vast dat dit in het tussenvonnis onder randnummer 3.2. abusievelijk verkeerd is opgenomen. Het tussenvonnis vermeldt als grondslag artikel 7:296 lid 1 BW daar waar artikel 7:296 lid 3 BW is bedoeld. Ingevolge het derde lid kan de kantonrechter de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder. Dit is mogelijk indien de opzegging van [eiser 1] en [eiser 2] is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 7:292 lid 2 BW is verlengd. Zoals reeds in het tussenvonnis in randnummers 5.8 en 5.9. is vastgesteld, is deze termijn al geruime tijd verstreken.



2.24.
In het kader van de belangenafweging is door [eiser 1] en [eiser 2] aangevoerd dat de huidige kosten van het gehuurde niet opwegen tegen de huidige huuropbrengsten. Zij ontvangen jaarlijks circa € 7.000,00 aan huuropbrengsten terwijl [gedaagde] steeds verlangd dat gebreken aan het gehuurde worden opgelost hetgeen substantiële kosten met zich meebrengt, die niet met de huuropbrengsten kunnen worden gedekt. Met de renovatie van het gehuurde tot uitsluitend woonruimte beogen zij het gehuurde weer rendabel te maken.



2.25.
De door [gedaagde] aangevoerde belangen zijn als volgt. [gedaagde] ontvangt enkel AOW omdat hij geen pensioenvoorziening heeft opgebouwd. Vanwege de COVID-19 periode (waarin hij zijn reserves heeft moeten aanspreken) kan hij, ondanks zijn pensioengerechtigde leeftijd, niet stoppen met werken. Om in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien is hij afhankelijk van de inkomsten van zijn kapperszaak. Hij heeft belang bij continuering van zijn kapperszaak in het gehuurde gelet op de vaste klantenkring die hij gedurende vijftig jaren heeft opgebouwd. Daarnaast stelt hij dat er geen alternatieve passende bedrijfs- en woonruimte beschikbaar is, gelet op zijn beperkte inkomen.



2.26.
De kantonrechter weegt de door partijen naar voren gebrachte belangen als volgt.



2.27.

Als onweersproken staat vast dat het gehuurde in 1939 is gebouwd en nooit enige renovatie heeft plaatsgevonden behoudens wijzigingen aan onder andere de elektriciteit in 1975/1976 en de begane grondvloer in 1986. Zowel uit het rapport van [A] als van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat het gehuurde in deplorabele staat verkeert. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser 1] en [eiser 2] voldoende aannemelijk gemaakt dat de lopende onderhoudskosten hoog zijn, te meer afgezet tegen de beperkte jaarlijkse huuropbrengst van € 7.000,00. Deze hoge onderhoudskosten zijn, gelet op het rapport van Bureau voor Bouwpathologie , weliswaar mogelijk deels het gevolg van achterstallig onderhoud door [eiser 1] en [eiser 2] , maar voornamelijk het gevolg van het feit dat het gehuurde oud is. Het gaat dan met name (maar niet uitsluitend) om het leidingwerk, de elektra en de aanwezigheid van een open geiser, gaskachels en enkels glas alsmede een versleten dak. Bovendien blijkt uit het rapport van [A] dat het onderhoud ook relatief kostbaar is omdat het door de staat van het pand niet leidt tot een duurzame verbetering van de bouwkundige staat, de voorzieningen en het wooncomfort (zie 3.4 en 4.1 van het rapport). Dit volgt ook uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie (zie pagina 4) waarin wordt geconstateerd dat het pand verouderd is en het thermisch comfort niet voldoet aan de huidige maatstaven.
Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is onderhoud aan het gehuurde niet alleen vanwege de staat van het pand relatief kostbaar maar ook door de actuele bestemming. Voor een verbetering van de bouwkundige staat, de voorzieningen en het wooncomfort is een bestemmingswijziging noodzakelijk en daarmee samenhangend een algehele renovatie, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .




2.28.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser 1] en [eiser 2] met het rapport van [A] en de getuigenverklaringen van [eiser 2] en [bouwkundige] voldoende aannemelijk gemaakt dat hun belang bij het einde van de huurovereenkomst is gelegen in de gewenste bestemmingswijziging en de daarvoor noodzakelijke algehele renovatie. Het door [gedaagde] aangevoerde verweer dat [eiser 1] en [eiser 2] geen bestemmingswijziging respectievelijk algehele renovatie van het gehuurde beogen maar het gehuurde slechts willen verkopen, wordt verworpen. Met de enkele verwijzing naar het feit dat [eiser 1] en [eiser 2] voor hun plannen nog geen principeverzoek bij de gemeente hebben ingediend – waarvoor [eiser 2] tijdens het getuigenverhoor overigens een plausibele reden heeft gegeven – heeft [gedaagde] het door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde belang onvoldoende gemotiveerd betwist. Van objectieve aanknopingspunten waaruit blijkt dat [eiser 1] en [eiser 2] het gehuurde, na het einde van de huurovereenkomst, meteen willen verkopen zonder het te renoveren en de bestemming te wijzigen, is de kantonrechter niet gebleken. Voor zover [eiser 1] en [eiser 2] voornemens zijn het pand te verkopen ná de algehele renovatie en bestemmingswijziging, is dat in deze procedure niet relevant.



2.29.

Daartegenover staan de belangen van [gedaagde] . Hij is 73 jaar en ontvangt inkomen uit AOW. Hij stelt de inkomsten van de kapsalon nodig te hebben om te voorzien in zijn levensonderhoud aangezien hij geen pensioen heeft opgebouwd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dit betwist en stellen bovendien dat het voor zijn eigen risico komt dat hij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geen pensioen heeft opgebouwd. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit blijkt hoeveel inkomsten hij uit de kapsalon genereert. Weliswaar heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd betoogd dat hij sinds hij AOW krijgt 4 dagen in de week werkt en 10 à 12 klanten per dag ontvangt, maar hij heeft dat niet onderbouwd. Ook heeft hij niet inzichtelijk gemaakt hoeveel inkomen hij met deze beweerdelijke activiteiten genereert. De noodzaak om de kapsalon in het gehuurde voort te zetten teneinde in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien is dan ook enkel gebaseerd op een blote stelling van [gedaagde] .
Daar [gedaagde] de door hem gestelde financiële afhankelijkheid van het gehuurde onvoldoende heeft gemotiveerd, komt het er op neer dat zijn belang enkel is gelegen in het kunnen blijven wonen in het gehuurde. Hij voert aan dat er geen alternatieve woonruimte voor handen is aangezien hij, vanwege de lange wachtlijsten, op korte termijn niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Deze stellingen kunnen [gedaagde] echter niet baten. Het gaat in deze zaak immers om een bedrijfspand met bedrijfswoning waarop het huurregime voor 290-bedrijfsruimtes van toepassing is zodat het woonbelang van [gedaagde] in deze procedure geen rechtens te beschermen belang is.




2.30.
Daar komt bij dat [gedaagde] het gehuurde al vanaf 1975 huurt en zodoende ruim 50 jaar inkomsten heeft kunnen genereren. Huur is naar zijn aard tijdelijk en een huurder van een bedrijfsruimte dient er rekening mee te houden dat de huur op enig moment eindigt. Dit geldt temeer vanwege het feit dat het gehuurde sterk verouderd is en dus op enig moment gerenoveerd moet worden. Een huurovereenkomst moet op een gegeven moment op kunnen houden en hoe langer de huurovereenkomst duurt hoe minder eisen gesteld kunnen worden aan de onderbouwing van het belang bij het einde ervan. De verhuurder zal in ieder geval een voldoende concreet belang bij het einde moeten hebben. Dat belang van [eiser 1] en [eiser 2] is, zoals hiervoor overwogen, gelegen in de gewenste bestemmingswijziging door algehele renovatie. Dat [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende hebben aangetoond dat zij hiermee een rendementsverbetering kunnen bewerkstelligen, betekent niet dat geen sprake is van een rechtens te respecteren belang. Daarbij weegt mee dat [eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat een bedrijfsruimte met een bedrijfswoning in een woonwijk niet meer van deze tijd is en [gedaagde] dit niet voldoende gemotiveerd heeft betwist.



2.31.
Al het voorgaande in aanmerkend nemende dient het door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde gerechtvaardigde belang om het pand na 50 jaar algeheel te gaan renoveren en de bestemming daarvan te wijzigen, te prevaleren boven de door [gedaagde] aangevoerde belangen. De belangenafweging valt derhalve uit in het voordeel van [eiser 1] en [eiser 2] . Dit betekent dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] tot het vaststellen van het einde van de huurovereenkomst en ontruiming, in het tussenvonnis aangeduid onder 1. en 2., op grond van het derde lid van artikel 7:296 BW toewijsbaar zijn. De kantonrechter zal de einddatum van de huurovereenkomst respectievelijk de datum van ontruiming bepalen op 1 november 2026. De onder 3. gevorderde betaling van een gebruiksvergoeding tot de daadwerkelijke ontruiming is evenzeer toewijsbaar.



Verhuiskostenvergoeding




2.32.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen het einde van de huurovereenkomst vast te stellen onder toekenning van een verhuiskostenvergoeding van € 7.000,00. Ook [gedaagde] vordert toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten maar noemt daarbij geen concreet bedrag. Artikel 7:297 lid 1 BW bepaalt dat indien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst, hij een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Daar het in deze procedure gaat om een bedrijfsruimte is geen wettelijk minimum voor deze vergoeding van toepassing. Aangezien [gedaagde] geen stellingen heeft ingenomen over de hoogte van de toe te wijzen verhuiskostenvergoeding, zal het door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde bedrag van € 7.000,00 worden toegewezen. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] zelf om toekenning van de vergoeding hebben verzocht hoeft hen geen termijn te worden gegeven zoals bedoeld in het tweede lid van artikel 7:297 BW.



De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad




2.33.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard om te voorkomen dat de procedure na het vonnis nog eindeloos doorloopt en zij niet kunnen starten met hun plannen tot renovatie. [gedaagde] verzet zich tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad.



2.34.
De kantonrechter zal het vonnis met betrekking tot de toegewezen vorderingen onder 1., 2. en 3. niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Ingevolge artikel 7:295 lid 1 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Alleen in het geval de kantonrechter het verweer tegen een dergelijke vordering kennelijk ongegrond voorkomt, kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Niet gesteld of gebleken is dat het verweer van [gedaagde] kennelijk ongegrond is.




Proceskosten




2.35.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden vastgesteld op:

- dagvaarding € 129,86
- griffierecht € 244,00
- taxe getuige € 560,00









- salaris gemachtigde


€


868,00


(4 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.910,36











2.36.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





3De beslissing


De kantonrechter




in conventie




3.1.
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het adres [adres] te [plaats] eindigt op 1 november 2026 onder toekenning van een verhuiskostenvergoeding aan [gedaagde] van € 7.000,00;



3.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk op 1 november 2026, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser 1] en [eiser 2] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;



3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een maandelijks bedrag gelijk aan de vigerende maandhuurprijs als gebruiksvergoeding, vanaf de datum waarop de huurovereenkomst eindigt tot aan de laatste dag van de maand waarin het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd;



3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.910,36, te vermeerderen met de betekeningskosten indien het vonnis wordt betekend;



3.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;



3.6.
verklaart de veroordelingen onder 3.4. en 3.5. uitvoerbaar bij voorraad;






3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;


Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2026.