Neuralex Rechtbank Oost-Brabant
ECLI:NL:RBOBR:2024:6829
2024-10-14
Civiel recht
11230932 \ EJ VERZ 24-445
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. Verzoeker verzoekt daarom het benoemen van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. Dat verzoek is door de kantonrechter toegewezen, omdat duidelijk is dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een nadere huurprijs en over de te benoemen deskundige. Vervolgens heeft de kantonrechter een deskundige benoemd.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (9.255 tekens)
beschikking
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11230932 \ EJ VERZ 24-445
Beschikking van 14 oktober 2024
in de zaak van:
[verzoeker] ,
wonend in [woonplaats] ,
verzoeker,
gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel,
tegen:
[verweerder] , h.o.d.n. [bedrijfsnaam verweerder] ,
wonend in [woonplaats] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. Ö. Kenç.
Partijen worden hierna genoemd “ [verzoeker] ” en “ [verweerder] ”.
1Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van het verzoekschrift van 25 juli 2024 met 7 producties.
1.2.
Op 30 september 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Bij de mondelinge behandeling waren beide partijen aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat en wanneer de beschikking zal worden gegeven.
2Inleiding
2.1.
[verzoeker] verhuurt met ingang van 1 juni 2014 aan [verweerder] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] . De huur is ingegaan per diezelfde datum voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst is nadien steeds verlengd met perioden van 5 jaar. Per 1 juni 2014 is een huurprijs overeengekomen van € 900,- per maand inclusief btw.
2.2.
[verzoeker] heeft de huurovereenkomst op 29 januari 2023 opgezegd tegen 1 juni 2024 vanwege zijn ontwikkelplannen voor het pand. [verweerder] betwist de rechtsgeldigheid van deze opzegging en heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
2.3.
[verzoeker] stelt dat de huurprijs van de bedrijfsruimte niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, zodat hij aanpassing daarvan wenst op de voet van artikel 7:303 BW.
2.4.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. [verzoeker] verzoekt daarom het benoemen van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW.
3De beoordeling
Ontvankelijkheid
3.1.
[verweerder] heeft primair aangevoerd dat [verzoeker] niet kan worden ontvangen in zijn verzoek, omdat partijen hebben afgesproken dat zij de huurprijs elk jaar verhogen met een bedrag van € 25,-. Dit betekent dat – aldus [verweerder] – gelet op het bepaalde in artikel 7:303 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) nog geen vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan.
In artikel 7:303 lid 1 aanhef en onder a BW is bepaald dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader vast te stellen als de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur. In dit geval staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor bepaalde tijd; te weten eerst van 1 juni 2014 tot 1 juni 2019 en vervolgens van 1 juni 2019 tot 1 juni 2024. Het verzoek is ingediend op 25 juli 2024, dus na afloop van de overeengekomen duur. [verzoeker] kan daarom worden ontvangen in zijn verzoek.
Inhoudelijk
3.2.
De kantonrechter is van oordeel dat het verzoek tot het benoemen van een deskundige dient te worden toegewezen omdat duidelijk is dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een nadere huurprijs én over de te benoemen deskundige. [verzoeker] heeft [verweerder] bij brief van 11 juni 2024 (productie 3 bij het verzoek) kenbaar gemaakt dat de huidige huurprijs niet meer marktconform is en aangegeven dat een huurprijs van € 2.250,- exclusief btw per maand reëel zou zijn. [verzoeker] heeft [verweerder] daarbij verzocht in te stemmen met een huurprijswijziging naar dat bedrag. Nadat [verweerder] per brief van 20 juni 2024 de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst heeft betwist en niet heeft ingestemd met de voorgestelde huurprijswijziging, heeft [verzoeker] bij brief van 10 juli 2024 (productie 5 bij het verzoek) – onder overlegging van een huurwaardebepaling – opnieuw verzocht om in te stemmen met een huurprijswijziging naar € 2.250,- exclusief btw per maand. Ook is door [verzoeker] in diezelfde brief voorgesteld een gezamenlijke deskundige te benoemen voor het (laten) bepalen van de marktconforme huurprijs. [verweerder] heeft in zijn brief van 12 juli 2024 (nogmaals) laten weten dat hij niet akkoord gaat met de huurprijsverhoging en niet instemt met de voorstellen van [verzoeker] tot het benoemen van een gezamenlijke deskundige.
3.3.
Door [verzoeker] is voorgesteld om als deskundige te benoemen de coöperatie “De Huurprijs Deskundigen. [verweerder] heeft tijdens de mondelinge behandeling in het algemeen aangevoerd dat hij geen vertrouwen meer heeft in [verzoeker] en daarom ook niet in de door hem voorgestelde deskundige. Voor zover in de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [verweerder] staat vermeld dat de Huurprijs Deskundigen reeds eerder (op 27 juni 2024) een rapport heeft opgesteld, is die stelling tijdens de mondelinge behandeling door [verweerder] gewijzigd, in die zin dat hij heeft verklaard dat hij heeft bedoeld te stellen dat [A] eerder een rapport heeft uitgebracht, waarbij hij het niet eens is met de inhoud daarvan. Omdat [verweerder] verder geen inhoudelijke bezwaren heeft tegen benoeming van de voorgestelde deskundige en niet is gesteld of gebleken dat de deskundige enige eerdere contacten heeft gehad met [verzoeker] dan wel [verweerder] , acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat deze deskundige onafhankelijk kan berichten. Daarom benoemt de kantonrechter tot deskundige de coöperatie De Huurprijs Deskundigen.
De kantonrechter overweegt dat, ingevolge het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW, de dag van indiening van het onderhavige verzoekschrift geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld, te weten 25 juli 2024. Voor zover partijen discussiëren over of het voor het bepalen van de hoogte van de huurprijs al dan niet van belang is dat sprake is van een alcoholvergunning en een vergunning voor kansspelautomaten, is dat aan de deskundige om te beoordelen.
3.4.
Aangenomen wordt dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de coöperatie De Huurprijs Deskundigen en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van art. 7:303 BW en daarbij tevens zal bedingen dat de deskundige bij zijn/haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerd) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan en van die voorstellen en de bevindingen van de deskundige naar aanleiding daarvan verslag te doen in het uit te brengen advies.
3.5.
Tevens wordt aangenomen dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over zijn/haar bevindingen en dat deze opmerkingen door de deskundige in het eindadvies worden opgenomen.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de kosten van het deskundigenonderzoek door [verzoeker] dienen te worden voorgeschoten. [verzoeker] heeft ter zitting medegedeeld dat de inleidende dagvaarding in de artikel 7:303 BW-procedure reeds door hem is uitgebracht. In die procedure zal worden beslist welke partij de kosten van dit deskundigenbericht uiteindelijk dient te dragen.
Proceskosten
3.7.
Gelet op de aard van de procedure is er aanleiding om te bepalen dat ieder van partijen de eigen kosten van deze procedure draagt.
4De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
benoemt tot deskundige teneinde onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de huurprijs per 15 juli 2024 zoals bedoeld in artikel 7:303 BW met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] :
de coöperatie De Huurprijs Deskundigen
Postbus 3232
2280 GE Rijswijk
telefoon: 070-4130655
e-mail: [email protected]
4.2.
bepaalt dat elke partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J.A. Donkersloot, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2024.
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11230932 \ EJ VERZ 24-445
Beschikking van 14 oktober 2024
in de zaak van:
[verzoeker] ,
wonend in [woonplaats] ,
verzoeker,
gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel,
tegen:
[verweerder] , h.o.d.n. [bedrijfsnaam verweerder] ,
wonend in [woonplaats] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. Ö. Kenç.
Partijen worden hierna genoemd “ [verzoeker] ” en “ [verweerder] ”.
1Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van het verzoekschrift van 25 juli 2024 met 7 producties.
1.2.
Op 30 september 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Bij de mondelinge behandeling waren beide partijen aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat en wanneer de beschikking zal worden gegeven.
2Inleiding
2.1.
[verzoeker] verhuurt met ingang van 1 juni 2014 aan [verweerder] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] . De huur is ingegaan per diezelfde datum voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst is nadien steeds verlengd met perioden van 5 jaar. Per 1 juni 2014 is een huurprijs overeengekomen van € 900,- per maand inclusief btw.
2.2.
[verzoeker] heeft de huurovereenkomst op 29 januari 2023 opgezegd tegen 1 juni 2024 vanwege zijn ontwikkelplannen voor het pand. [verweerder] betwist de rechtsgeldigheid van deze opzegging en heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
2.3.
[verzoeker] stelt dat de huurprijs van de bedrijfsruimte niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, zodat hij aanpassing daarvan wenst op de voet van artikel 7:303 BW.
2.4.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. [verzoeker] verzoekt daarom het benoemen van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW.
3De beoordeling
Ontvankelijkheid
3.1.
[verweerder] heeft primair aangevoerd dat [verzoeker] niet kan worden ontvangen in zijn verzoek, omdat partijen hebben afgesproken dat zij de huurprijs elk jaar verhogen met een bedrag van € 25,-. Dit betekent dat – aldus [verweerder] – gelet op het bepaalde in artikel 7:303 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) nog geen vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan.
In artikel 7:303 lid 1 aanhef en onder a BW is bepaald dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader vast te stellen als de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur. In dit geval staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor bepaalde tijd; te weten eerst van 1 juni 2014 tot 1 juni 2019 en vervolgens van 1 juni 2019 tot 1 juni 2024. Het verzoek is ingediend op 25 juli 2024, dus na afloop van de overeengekomen duur. [verzoeker] kan daarom worden ontvangen in zijn verzoek.
Inhoudelijk
3.2.
De kantonrechter is van oordeel dat het verzoek tot het benoemen van een deskundige dient te worden toegewezen omdat duidelijk is dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een nadere huurprijs én over de te benoemen deskundige. [verzoeker] heeft [verweerder] bij brief van 11 juni 2024 (productie 3 bij het verzoek) kenbaar gemaakt dat de huidige huurprijs niet meer marktconform is en aangegeven dat een huurprijs van € 2.250,- exclusief btw per maand reëel zou zijn. [verzoeker] heeft [verweerder] daarbij verzocht in te stemmen met een huurprijswijziging naar dat bedrag. Nadat [verweerder] per brief van 20 juni 2024 de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst heeft betwist en niet heeft ingestemd met de voorgestelde huurprijswijziging, heeft [verzoeker] bij brief van 10 juli 2024 (productie 5 bij het verzoek) – onder overlegging van een huurwaardebepaling – opnieuw verzocht om in te stemmen met een huurprijswijziging naar € 2.250,- exclusief btw per maand. Ook is door [verzoeker] in diezelfde brief voorgesteld een gezamenlijke deskundige te benoemen voor het (laten) bepalen van de marktconforme huurprijs. [verweerder] heeft in zijn brief van 12 juli 2024 (nogmaals) laten weten dat hij niet akkoord gaat met de huurprijsverhoging en niet instemt met de voorstellen van [verzoeker] tot het benoemen van een gezamenlijke deskundige.
3.3.
Door [verzoeker] is voorgesteld om als deskundige te benoemen de coöperatie “De Huurprijs Deskundigen. [verweerder] heeft tijdens de mondelinge behandeling in het algemeen aangevoerd dat hij geen vertrouwen meer heeft in [verzoeker] en daarom ook niet in de door hem voorgestelde deskundige. Voor zover in de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [verweerder] staat vermeld dat de Huurprijs Deskundigen reeds eerder (op 27 juni 2024) een rapport heeft opgesteld, is die stelling tijdens de mondelinge behandeling door [verweerder] gewijzigd, in die zin dat hij heeft verklaard dat hij heeft bedoeld te stellen dat [A] eerder een rapport heeft uitgebracht, waarbij hij het niet eens is met de inhoud daarvan. Omdat [verweerder] verder geen inhoudelijke bezwaren heeft tegen benoeming van de voorgestelde deskundige en niet is gesteld of gebleken dat de deskundige enige eerdere contacten heeft gehad met [verzoeker] dan wel [verweerder] , acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat deze deskundige onafhankelijk kan berichten. Daarom benoemt de kantonrechter tot deskundige de coöperatie De Huurprijs Deskundigen.
De kantonrechter overweegt dat, ingevolge het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW, de dag van indiening van het onderhavige verzoekschrift geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld, te weten 25 juli 2024. Voor zover partijen discussiëren over of het voor het bepalen van de hoogte van de huurprijs al dan niet van belang is dat sprake is van een alcoholvergunning en een vergunning voor kansspelautomaten, is dat aan de deskundige om te beoordelen.
3.4.
Aangenomen wordt dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de coöperatie De Huurprijs Deskundigen en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van art. 7:303 BW en daarbij tevens zal bedingen dat de deskundige bij zijn/haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerd) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan en van die voorstellen en de bevindingen van de deskundige naar aanleiding daarvan verslag te doen in het uit te brengen advies.
3.5.
Tevens wordt aangenomen dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over zijn/haar bevindingen en dat deze opmerkingen door de deskundige in het eindadvies worden opgenomen.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de kosten van het deskundigenonderzoek door [verzoeker] dienen te worden voorgeschoten. [verzoeker] heeft ter zitting medegedeeld dat de inleidende dagvaarding in de artikel 7:303 BW-procedure reeds door hem is uitgebracht. In die procedure zal worden beslist welke partij de kosten van dit deskundigenbericht uiteindelijk dient te dragen.
Proceskosten
3.7.
Gelet op de aard van de procedure is er aanleiding om te bepalen dat ieder van partijen de eigen kosten van deze procedure draagt.
4De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
benoemt tot deskundige teneinde onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de huurprijs per 15 juli 2024 zoals bedoeld in artikel 7:303 BW met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] :
de coöperatie De Huurprijs Deskundigen
Postbus 3232
2280 GE Rijswijk
telefoon: 070-4130655
e-mail: [email protected]
4.2.
bepaalt dat elke partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J.A. Donkersloot, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2024.