ECLI:NL:RBNHO:2026:9274

RECHTBANK
NOORD-HOLLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Haarlem



Zaaknummer: 11875643 \ CV EXPL 25-5955




Vonnis van 22 april 2026




in de zaak van





[eiser]
,
te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M. Bathoorn,



tegen





1
[gedaagde 1],

te [plaats 2],2. [gedaagde 2],
te [plaats 2],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. K. Samim.




De zaak in het kort





[eiser] vordert in conventie vergoeding voor verschillende (lokale) belastingaanslagen en de huur over de maanden september 2022 en december 2022. [gedaagden] betwisten de huurachterstand en stellen dat zij de huur over die maanden contant hebben betaald. Zij hebben echter hier onvoldoende bewijs van geleverd. De kantonrechter wijst daarom deze vorderingen toe. De vorderingen in reconventie wijst de kantonrechter grotendeels af, omdat onvoldoende gebleken is dat sprake is van gebreken die voor rekening van verhuurder komen en ook is de substantiële vermindering van het huurgenot die vereist is voor huurprijsvermindering niet aannemelijk gemaakt.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 augustus 2025, met 6 producties;
- de conclusie van antwoord van 17 september 2025 en tevens eis in reconventie, met 4 producties;
- het tussenvonnis van 26 november 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- akte wijziging eis en tevens conclusie van antwoord in de tegenvordering van 13 maart 2026, met 4 producties;
- de mondelinge behandeling van 25 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[gedaagden] huren van [eiser] de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. De huurprijs bedraagt € 1.750,00 per maand. Er is sprake van geliberaliseerde huur.



2.2.


[gedaagden] zijn met [eiser] overeengekomen dat zij de aanslagen van waterzuiverings-, afvalstoffen- en rioolheffing betalen. In de huurovereenkomst staat daarover: (…) 4.4 (…) Voor de belasting jaar 2022 dienen de door verhuurder gemaakte werkelijke kosten wederom als basis voor de naar rato calculatie. Huurder zal deze voor de gehele resterende contractduur op verzoek van verhuurder en ontvangst van de kopie nota per eerstvolgende betaalperiode voldoen per maart 2022.

(…)




5.1

De huurprijs en de gemeentelijke belastingen staan vast gedurende de looptijd van deze overeenkomst. Enig defect aan apparatuur of woning geeft geen recht op vermindering van deze huurprijs. (…)




2.3.

[gedaagden] zijn met de betaling van de in rechtsoverweging 2.2 genoemde bedragen over de jaren 2022, 2023 en 2024 in gebreke gebleven.



2.4.
Bij e-mail van 23 januari 2025 heeft Stichting Woon namens [gedaagden] melding gedaan van gebreken in het gehuurde en [eiser] verzocht om tot herstel over te gaan. [eiser] heeft niet op deze e-mail gereageerd.





3Het geschil



in conventie




3.1.

[eiser] vordert na vermeerdering van eis hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 6.499,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en de proceskosten.



3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur over de maanden september 2022 en december 2022 onbetaald te laten, alsmede de afvalstoffen- en rioolheffing en waterzuiveringsheffing over de jaren 2022-2024. Als gevolg daarvan zijn zij ook de buitengerechtelijke kosten en rente verschuldigd.



3.3.


[gedaagden] erkennen dat zij de afvalstoffen- en rioolheffing en waterzuiveringsheffing over de jaren 2022-2024 verschuldigd zijn. Voor het overige betwisten zij de vordering. Hierbij lichten zij toe dat zij de huur over de maanden september 2022 en december 2022 contant hebben betaald. Verder menen [gedaagden] dat zij de buitengerechtelijke incassokosten niet verschuldigd zijn, omdat deze te wijten zijn aan het handelen van [eiser].

in reconventie





3.4.

[gedaagden] vorderen - samengevat – huurprijsvermindering in verband met gebreken en herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.



3.5.

[gedaagden] leggen aan de vordering ten grondslag dat het gehuurde een groot aantal gebreken vertoont. [eiser] heeft nagelaten om de gebreken – ondanks herhaalde verzoeken – te herstellen. [gedaagden] worden door de gebreken ernstig in hun woongenot aangetast. Om die reden is (onder meer) huurprijsvermindering gerechtvaardigd tot de dag waarop de gebreken zijn verholpen.



3.6.

[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.



3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



in conventie





Geen ambtshalve toetsing




4.1.
Aangezien [eiser] geen handelaar is in de zin van het Europees en Nederlands consumentenrecht (in het bijzonder Richtlijn 93/13 EG), hoeft ambtshalve toetsing van (de bedingen in) de huurovereenkomst niet plaats te vinden.




[gedaagden] moeten de afvalstoffen- en rioolheffing en waterzuiveringsheffing betalen





4.2.

[gedaagden] erkennen dat zij de aanslagen van de afvalstoffen- en rioolheffing en de waterzuiveringsheffing over de jaren 2022-2024 verschuldigd zijn. Het gevorderde bedrag van € 2.465,59 is daarom toewijsbaar.



4.3.

[gedaagden] hebben verzocht om een betalingsregeling. De kantonrechter kan echter geen betalingsregeling opleggen en hij kan ook niet partijen verplichten om een betalingsregeling met elkaar te treffen. Als [gedaagden] afspraken met [eiser] willen maken, dan moeten zij contact opnemen met [eiser].




[gedaagden] moeten de huurachterstand betalen





4.4.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagden] de huur over de maanden september 2022 en december 2022 onbetaald hebben gelaten. [gedaagden] hebben dit betwist door aan te voeren dat zij de huur over die maanden contant hebben betaald. Er is volgens hen met [eiser] – in afwijking van de huurovereenkomst – overeengekomen dat de huur contant mag worden betaald.


4.5.

[gedaagden] hebben hun stelling dat zij de huur contant hebben betaald op geen enkele manier onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat zij de huur over die maanden hebben voldaan. De gevorderde huurachterstand van € 3.500,00 is daarom toewijsbaar.



Buitengerechtelijke incassokosten





4.6.

[gedaagden] betwisten verder de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Zij stellen zich op het standpunt dat zij de buitengerechtelijke incassokosten niet verschuldigd zijn, omdat [eiser] een betalingsregeling heeft geweigerd. Dit betoog slaagt niet. Er is geen grondslag in de huurovereenkomst te vinden dat [eiser] eerst met [gedaagden] een betalingsregeling moet treffen alvorens hij aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar, omdat [eiser] aan [gedaagden] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).



Wettelijke rente is toewijsbaar





4.7.

[eiser] vordert betaling van de hoofdsom vermeerderd met wettelijke handelsrente. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW worden toegewezen.



4.8.
Ook over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts de wettelijke rente toewijsbaar en niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW, omdat laatstgenoemd artikel niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen.



in reconventie





4.9.
Bij wijze van tegenvordering vorderen [gedaagden] huurprijsvermindering wegens gebreken, terugbetaling van de teveel betaalde huur en herstel van de gebreken.



Juridisch kader gebreken





4.10.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.



4.11.
Of een dergelijk gebrek aan de zaak zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder.



4.12.
De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.



4.13.
Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot.



4.14.
Gelet op dit wettelijk kader is het aan [gedaagden] als huurders om te stellen en voldoende te onderbouwen: (1) dat sprake is van een gebrek, (2) dat sprake is van vermindering van het huurgenot ten gevolge van dat gebrek, (3) dat de vermindering van het huurgenot van zodanige betekenis is dat deze vermindering van de huurprijs rechtvaardigt en (4) dat en wanneer [eiser] al dan niet als gevolg van een kennisgeving in voldoende mate bekend was met het gebrek. Het is vervolgens aan [eiser] om te stellen en voldoende te onderbouwen dat en wanneer hij het gebrek heeft verholpen.



Er kan niet worden vastgesteld dat sprake is van gebreken in het gehuurde





4.15.

[gedaagden] stellen dat het gehuurde een aantal gebreken kent. Het gaat om de volgende klachten: - ramen sluiten niet goed;
- er zit schimmel op en rond het dakraam; - krimpscheuren en plafond zolder;
- cv-ketel en verwarming;
- dakgoot is aan vervanging toe;
- schade aan het dak van de carport.



4.16.
Hierna zal de kantonrechter beoordelen of de voormelde klachten als een gebrek moeten worden beschouwd en zo ja, of deze moeten leiden tot huurprijsvermindering.



Ramen sluiten niet goed en schimmel op en rond het dakraam





4.17.

[gedaagden] stellen dat de ramen in het gehuurde niet (goed) sluiten en dat er ondanks voldoende ventileren en schoonmaken schimmel op het dakraam zit. Er is volgens hen sprake van achterstallig onderhoud en slijtage.



4.18.


[gedaagden] hebben deze stellingen niet voldoende onderbouwd. Er zijn door hen geen objectieve gegevens overgelegd op basis waarvan kan worden beoordeeld of er gebreken zijn die voor rekening van de verhuurder komen. Eén enkele foto van een raam waarop is te zien dat een deurklink scheef staat volstaat niet. Hier blijkt niet uit dat alle ramen in het gehuurde slecht sluiten en ook niet of daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Verder kan uit de overgelegde foto van het dakraam niet worden opgemaakt dat sprake is van schimmelvorming. Bovendien kan schimmelvorming ook ontstaan door bijvoorbeeld onvoldoende ventileren en stoken, ook wel bewonersgedrag. Dat de vermeende schimmelvorming niet komt door bewonersgedrag is evenmin gebleken. [eiser] zal dan ook niet worden veroordeeld om deze vermeende gebreken te herstellen.

Krimpscheuren en plafond zolder





4.19.
Volgens [gedaagden] zijn de krimpscheuren in het gehuurde zodanig dat de verhuurder deze moet herstellen. Het Besluit kleine herstellingen is hier volgens hen niet van toepassing.



4.20.

[eiser] heeft betwist dat de krimpscheuren worden veroorzaakt door een bouwkundig gebrek dan wel dat sprake is van gebreken van constructieve aard. Hierbij heeft hij toegelicht dat een aannemer de krimpscheuren onlangs heeft beoordeeld. De aannemer komt tot de conclusie dat de krimpscheuren zijn ontstaan door het stucwerk. De huurders zijn op grond van het Besluit kleine herstellingen verplicht om de krimpscheuren zelf te herstellen, aldus [eiser].



4.21.
Het had – mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] – op de weg van [gedaagden] gelegen om het vermeende gebrek nader te onderbouwen. Die onderbouwing hebben [gedaagden] niet gegeven. Al met al is niet gebleken dat sprake is van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen. Het gevorderde herstel is daarom niet toewijsbaar.



4.22.
Dit geldt ook voor het plafond op zolder. Ook hier geldt dat niet is gebleken dat sprake is van een gebrek. [eiser] heeft overigens wel erkend dat er nog gipsplaten op zolder moeten worden aangebracht. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat hij opnieuw aannemers zal benaderen. Verder heeft hij toegezegd dat [gedaagden] de gipsplaten ook zelf op zijn kosten mogen aanbrengen. Gelet op deze toezegging zal [eiser] wel worden veroordeeld om tot herstel van de zolder over te gaan.



Cv-ketel en verwarming





4.23.
Niet ter discussie staat de cv-ketel op 20 maart 2026 is vervangen. Vast staat dat het probleem met de cv-ketel en de verwarming hiermee is verholpen.



Dakgoot is aan vervanging toe





4.24.

[eiser] heeft erkend dat de dakgoot vervangen dan wel vernieuwd moet worden. De kantonrechter zal om die reden [eiser] veroordelen om tot herstel van de dakgoot over te gaan. De gevorderde dwangsom is echter niet toewijsbaar omdat [eiser] vrijwillig aan deze veroordeling zal voldoen.



Schade aan het dak van de carport





4.25.

[gedaagden] stellen dat er een gat in het dak van de carport zit waardoor deze niet meer waterdicht is. Zij hebben echter geen enkele onderbouwing gegeven (bijvoorbeeld een foto) waaruit dit blijkt. Zoals hiervoor is overwogen is het aan [gedaagden] om te stellen en te onderbouwen dat sprake is van een gebrek. Daar zijn zij niet in geslaagd.






Tussenconclusie





4.26.
Gelet op het voorgaande zal [eiser] worden veroordeeld om de dakgoot te herstellen en om gipsplaten op zolder aan te brengen. De te hanteren termijn voor herstel wordt gesteld op vier maanden. Deze termijn wordt gelet op de omstandigheden van beide partijen redelijk geacht.



4.27.

[eiser] heeft ter zitting toegezegd dat hij dan wel zijn beheerder nader onderzoek gaat doen naar de door [gedaagden] gedane klachten. Waar nodig zal [eiser] tot herstel overgaan. De gemachtigden van partijen zullen in overleg treden om hier een geschikt moment voor te vinden.




[gedaagden] kunnen geen aanspraak maken op huurprijsvermindering





4.28.
Er is geen aanleiding voor vermindering van de huurprijs, omdat: i) de gebreken niet (voldoende) zijn onderbouwd en ii) substantiële vermindering van het huurgenot die daarvoor vereist is niet aannemelijk is gemaakt. Weliswaar hebben [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de cv-ketel lek was, hetgeen [eiser] ook heeft erkend, maar dat alleen – hoe vervelend en ingrijpend deze situatie ook voor [gedaagden] is geweest – is onvoldoende om over te gaan tot vermindering van de huurprijs.



4.29.
Gelet op het voorgaande worden de vorderingen van [gedaagden] grotendeels afgewezen.



Proceskosten





4.30.

[gedaagden] zijn (overwegend) in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten in conventie als in reconventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


147,81







- griffierecht


€


257,00







- salaris gemachtigde


€


864,00


(2 punten × € 360,00 + 0,5 x € 288,00)




- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.412,81












4.31.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



4.32.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.



Uitvoerbaar bij voorraad





4.33.
De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.





5De beslissing


De kantonrechter




in conventie




5.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.499,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 18 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling,



in reconventie





5.2.
veroordeelt [eiser] om binnen vier maanden na dit vonnis de dakgoot te herstellen en de plafondplaten op zolder aan te brengen;



5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af;



in conventie en in reconventie





5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.412,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.




Hof ’s-Hertogenbosch 2 juli 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2335 en Hof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9880.


Artikel 7:207 lid 1 BW.


Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr. 162 p. 15.