ECLI:NL:RBMNE:2026:6613

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: 12062882 \ UC EXPL 26-562 RJ/58605




Vonnis van 16 september 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow,



tegen




BPD RCF CUSTODIAN B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: BPD,
gemachtigden: mr. P.L. Lange en mr. C.A. Bos.






1De procedure


1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding van 23 december 2025 met producties 1 tot en met 14;- de conclusie van antwoord van 18 maart 2026 met producties 1 tot en met 10;
- de aanvullende producties 15 tot en met 22 van [eiser] , ontvangen op 21 juli 2026.



1.2
Op 3 augustus 2026 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Hierbij was [eiser] aanwezig, samen met de heer [A] (partner) en mr. B.E.J.M. Tomlow. Namens BPD was de heer [B] aanwezig, samen met mr. P.L. Lange en mr. C.A. Bos.



1.3
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.





2De kern van de zaak


2.1

[eiser] huurt een woning van BPD. [eiser] stelt zij in de periode van 19 februari 2025 tot en met 27 oktober 2025 in de woning last heeft gehad van geluidshinder en zij wil daarom dat de kantonrechter vaststelt dat zij over deze periode recht heeft op 70% huurprijsvermindering. BPD betwist dat er sprake is van een gebrek en vindt daarom dat de vordering moet worden afgewezen. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] af, omdat zij haar stelling dat in de woning sprake is (geweest) van geluidshinder door een gebrek betreffende de woning, onvoldoende heeft onderbouwd.





3De beoordeling


3.1

[eiser] wil dat de kantonrechter vaststelt dat zij over de periode van 19 februari 2025 tot en met 27 oktober 2025 recht heeft op 70% huurprijsvermindering en zij wil vergoeding van haar juridische kosten. Volgens [eiser] heeft zij in deze periode in de woning last gehad van geluidshinder, is dit een gebrek en geeft dit gebrek recht op huurprijsvermindering. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. De kantonrechter legt dat hierna uit.



Enkele vaststellingen vooraf




 BPD is de verhuurder




3.2
BPD heeft aandacht gevraagd voor het feit dat zij volgens haar niet handelt als verhuurder, maar als bewaarder van en voor rekening en risico van het BPD Woningfonds. De kantonrechter overweegt dat sprake is van huur wanneer er een overeenkomst is waarbij de ene partij (verhuurder) een zaak of gedeelte daarvan in gebruik verstrekt aan de andere partij (huurder) en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie, zoals het betalen van een huurprijs. Niet is vereist dat de verhuurder eigenaar van de zaak is of uit anderen hoofde in staat is aan de huurder het overeengekomen gebruik van de zaak te doen hebben. Blijkens de tussen partijen gesloten schriftelijke overeenkomst heeft BPD, in de hoedanigheid van bewaarder van BPD Woningfonds, de woning (een zaak) aan [eiser] ter beschikking gesteld en is [eiser] hiervoor huur aan BPD verschuldigd. BPD handelt in dit geval dus wel als verhuurder. Hieraan doet niet af dat BPD registergoederen, waaronder de woning, voor het BPD Woningfonds houdt.


 [eiser] huurt alleen de woning van BPD




3.3
De woning die [eiser] van BPD huurt, maakt deel uit van een complex met meerdere woningen en gemeenschappelijke ruimtes. Dit complex is een nieuwbouwproject en in 2024 aan BPD opgeleverd door de bouwaannemer. De woning bevindt zich op de begane grond en in de buurt van de hoofdingang/portiekdeur (die de kantonrechter in de hiernaast weergegeven uitsnede van één van de pagina’s van productie 2 bij dagvaarding, met een groen streepje heeft aangegeven) en een tussendeur (zie het oranje streepje in de hiernaast weergegeven uitsnede). Tussen partijen staat vast en zo blijkt ook uit de huurovereenkomst, dat [eiser] alleen de woning huurt en niet de gemeenschappelijke ruimtes (mede)huurt. [eiser] mag de gemeenschappelijke ruimtes wel medegebruiken, maar zij betaalt geen vergoeding aan BPD als tegenprestatie voor het gebruik daarvan.



Juridisch kader huurprijsvermindering





3.4
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.



3.5
Het begrip ‘gebrek’ als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW heeft een ruime betekenis. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek; Het gaat niet alleen om materiële eigenschappen van de gehuurde zaak, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat, dat de huurder het genot van de zaak heeft die hij op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.



3.6
Of een dergelijk gebrek aan de zaak zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder.



3.7
Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder al in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.



3.8
Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot.



3.9
Gelet op dit wettelijk kader is het aan [eiser] als huurder om te stellen en voldoende te onderbouwen:


dat sprake is van een gebrek,


dat sprake is van vermindering van het huurgenot ten gevolge van dat gebrek,


dat de vermindering van het huurgenot van zodanige betekenis is dat deze vermindering van de huurprijs rechtvaardigt en


wanneer BPD al dan niet door een kennisgeving in voldoende mate bekend was met het gebrek.


Dit zijn cumulatieve voorwaarden. Dit betekent dat als aan één van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.




Er kan niet worden vastgesteld dat er sprake is een gebrek





3.10

[eiser] stelt dat zij in de periode van 19 februari 2025 tot en met 27 oktober 2025 in de woning geluidshinder heeft ervaren als gevolg van de niet goed functionerende portiekdeur en tussendeur in een gemeenschappelijke ruimte (zie ter toelichting onder 3.3.) én een slecht geluidsisolerende slaapkamermuur.



3.11
BPD sluit niet uit dat [eiser] last heeft gehad van geluid van vorenbedoelde deuren. Maar volgens BPD voldoet de woning sinds de oplevering daarvan aan de wettelijke geluidsnormen zodat ín de woning geen sprake kan zijn (geweest) van de door[eiser] gestelde geluidshinder. Omdat er geen sprake is van het door [eiser] gestelde gebrek betreffende de woning, heeft zij geen recht op huurprijsvermindering. Volgens BPD heeft zij slechts uit coulance een voorzetwand in de grootste slaapkamer in de woning geplaatst.



3.12
De vraag of sprake is van een gebrek in de vorm van de gestelde geluidshinder in de woning moet niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder, maar aan de hand van objectieve verifieerbare feitelijke gegevens worden vastgesteld (zie onder 3.6.). De kantonrechter wil aannemen, net als BPD doet, dat [eiser] in de periode van 19 februari 2025 tot en met 27 oktober 2025 last heeft gehad van geluid van vorenbedoelde deuren toen deze niet goed functioneerden (subjectieve beleving van de huurder), maar [eiser] heeft geen objectieve verifieerbare gegevens overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van zodanige geluidshinder in de woning dat dit het acceptabele aantal decibel overstijgt (objectieve verifieerbare feitelijke gegevens). Om vast te kunnen stellen of ín de woning sprake is van geluidshinder waarbij geluidsnormen worden overschreden, had[eiser] bijvoorbeeld de resultaten van een door een deskundige uitgevoerde geluidsmeting kunnen overleggen die aan de daaraan te stellen eisen voldoet, maar dit heeft zij niet gedaan.



3.13
Weliswaar heeft [eiser] video-opnames overgelegd waarin het geluid van de portiekdeur en de tussendeur te horen is, maar deze video-opnames zijn gemaakt buiten de woning. Om in aanmerking te kunnen komen voor huurprijsvermindering wegens huurgenotsvermindering, moet sprake zijn van objectieve geluidshinder ín de woning. Reeds omdat de overgelegde video-opnames zijn gemaakt buiten de woning, onderbouwen deze niet dat sprake is van geluidshinder ín de woning waarbij geluidsnormen worden overschreden.



3.14
Ook het beroep op het ‘Paviljoen-arrest’ kan [eiser] niet baten. In dit arrest is geoordeeld dat het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis heeft (zie onder 3.5.). [eiser] mag verwachten dat de woning voldoet aan de daaraan te stellen wettelijke bouwkundige eisen qua geluidswering. Maar het is wel aan [eiser] om haar stelling te onderbouwen dát er in de woning sprake is van geluidshinder die het acceptabele aantal decibel overstijgt (die vervolgens aan het genot van het gehuurde in de weg staat). Zoals onder 3.12. al is overwogen, heeft [eiser] dat niet gedaan.




3.15
De conclusie is dat [eiser] haar stelling dat in de periode van 19 februari 2025 tot en met 27 oktober 2025 in de woning sprake is geweest van ‘objectieve’ geluidshinder, onvoldoende heeft onderbouwd. Omdat de kantonrechter niet kan vaststellen dat er sprake is van zodanige geluidshinder in de woning kan ook niet worden vastgesteld dat er sprake is van een gebrek dat het huurgenot vermindert en dus ook niet dat er sprake is van een recht op huurprijsvermindering. Daarom wordt de vordering afgewezen.



Er wordt niet toegekomen aan bewijslevering





3.16
Het aanbod van [eiser] om bewijs te leveren van de juistheid van haar stellingen wordt gepasseerd, omdat aan het leveren van bewijs pas wordt toegekomen wanneer stellingen voldoende zijn onderbouwd en dat heeft [eiser] niet gedaan.



De kosten vanwege rechtsbijstand worden afgewezen





3.17
De vordering van [eiser] tot vergoeding van haar rechtsbijstandskosten – de kantonrechter begrijpt: de buitengerechtelijke (incasso)kosten – van € 1.913,77 wordt afgewezen, omdat de hoofdvordering wordt afgewezen.




[eiser] moet de proceskosten betalen





3.18

[eiser] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van BPD aan haar moet betalen. De proceskosten van BPD worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


542,50











3.19
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard





3.20
De kantonrechter verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.





4De beslissing


De kantonrechter:



4.1
wijst de vorderingen van [eiser] af,



4.2
veroordeelt [eiser] in de kosten; zij moet de proceskosten van BPD van € 542,50 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



4.3
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026.







Zie artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).


Zie het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:410; r.o. 3.3.3).


Zie artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW).


Zie het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV7337).


Vergelijk het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335) en het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 november 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:9880).


Zie artikel 7:207 lid 1 BW.


Vergelijk Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr. 162 p. 15.


van de Hoge Raad van 27 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV7338).