ECLI:NL:RBMNE:2026:6052

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 24/4397


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2026 in de zaak tussen



[eiseres] , uit [plaats] , eiseres


en




de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).





Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .


1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 9.603.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.



1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 juni 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.



1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 26 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de heer [taxateur] (taxateur).




Het geschil
2. Eiseres is eigenaar van een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een berging van 40 m2 en een souterrain/woonkelder van 920 m2 . De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 1.200 m2 en ligt op een kavel van 32.388 m2.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde.


Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met een aantal verkopen:




[adres 2] in [plaats] , verkocht op 2 februari 2022 voor € 3.750.000,-;



[adres 3] in [plaats] , verkocht op 2 oktober 2022 voor € 2.925.000,-;



[adres 4] in [plaats] , verkocht op 26 juni 2023 voor € 2.105.000,-.





Beoordeling door de rechtbank Werkwijze
6. Eiseres is het niet eens met de fictieve waardebepaling van de heffingsambtenaar. Volgens eiseres is de werkwijze niet transparant en is het niet mogelijk om na te rekenen.
7. De rechtbank merkt allereerst op dat de Wet WOZ de heffingsambtenaar verplicht om de waarde van onroerende zaken vast te stellen. Als een woning niet recent is verkocht, zal de heffingsambtenaar een waarde moeten vaststellen op basis van verkooptransacties van andere woningen. De rechtbank begrijpt dat eiseres dit een fictieve waardebepaling noemt, maar dit is inherent aan het systeem van de wet. In het belastingrecht is daarnaast sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor de heffingsambtenaar daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De gekozen bewijsmiddelen moeten de waarde uiteraard wel voldoende onderbouwen. Omdat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor referentiewoningen die bijna hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden en hoe de heffingsambtenaar tot de waardevaststelling is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in voorzieningen en ligging van de woning voldoende tot uitdrukking gebracht in de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde daarom volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen.



Referentiewoningen


8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 9.603.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank neemt daar ook bij in overweging dat de woning van eiseres uitzonderlijk groot en uniek in zijn soort is, waardoor het lastig is voor de heffingsambtenaar om geschikte referentiewoningen te vinden. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd correcties toegepast.



Ligging


9. Eiseres voert aan dat de woning een ongunstige ligging heeft. De woning ligt aan de doorgaande weg, waar het verkeer substantieel is toegenomen. Ook merkt eiseres op dat aan de [adres 5] en [adres 6] appartementen gaan komen.

10. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de referentiewoningen een soortgelijke ligging hebben. Daarbij heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de onderhavige woning ongeveer 50 meter van de weg afligt en hierdoor relatief minder last zal hebben van het verkeer. De rechtbank kan de motivering van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Ook het betoog van eiseres dat in de toekomst appartementen gebouwd kunnen worden, leidt niet tot een ander oordeel. Toekomstige, mogelijke bouwplannen – die nog dusdanig onduidelijk zijn – kunnen niet leiden tot een waardedrukkend effect voor dit belastingjaar.



Schending van artikel 1 van het Eerste protocol (EP) bij het EVRM




11. Eiseres voert aan dat de wettelijke basis voor het opleggen van belastingen in het kader van de Wet WOZ in strijd is met artikel 1 EP bij het EVRM en artikel 14 EVRM.
11. Naar het oordeel van de rechtbank is van een strijdigheid met artikel 1 EP en artikel 14 EVRM geen sprake. Het EP bij het EVRM laat de wetgever bij de heffing van belastingen een ruime boordelingsmarge toe. Die marge is met de heffing van onroerendezaakbelasting niet overschreden. Het vaststellen van een waardebepaling tast dan ook op geen enkele wijze het genot van de onroerende zaak aan, omdat belanghebbende niet wordt beperkt in het gebruik, vervreemdingsbevoegdheden of beschikkingsmacht. Eiseres verwijst ook naar de box 3-arresten die betrekking hebben op de vermogensrendementsheffing uit de Wet Inkomstenbelasting 2001. Dat daarin is bepaald dat er strijdigheid is met artikel 1 EP bij het EVRM in combinatie met artikel 14 EVRM maakt echter niet dat dit doorgetrokken kan worden naar de Wet WOZ. De onroerendezaakbelasting is namelijk geen belasting naar inkomen of vermogen. Onroerendezaakbelasting heeft als heffingsmaatstaf de waarde van één bepaald vermogensbestanddeel, namelijk de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde vormt een geoorloofde heffingsmaatstaf. De grond slaagt niet.




Discriminatie


13. Eiseres heeft onvoldoende gesteld om te spreken van ongelijkheid. Het beroep op het discriminatieverbod kan om die reden ook niet slagen.


Conclusie en gevolgen


14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.




Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.


Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:




Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.









Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).


Gerechtshof Den Haag, 4 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:748.


Gerechtshof Den Haag 4 juni 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1033, r.o. 5.7.2.


Hoge Raad, 15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BD5477.