ECLI:NL:RBMNE:2026:6046

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummers: UTR 24/2771


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2026 in de zaak tussen



[eiser] , uit [plaats] , eiser


en




de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)





Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .


1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.057.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.



1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.



1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



1.4.
De rechtbank heeft de beroep op 26 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de heer [taxateur] (taxateur).




Het geschil
2. Eiser is eigenaar van een in 1992 gebouwde vrijstaande woning met een berging, een dakkapel en een aanbouw.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022.


Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :




[adres 2] , verkocht op 2 juni 2021 voor € 930.000,-;



[adres 3] , verkocht op 31 december 2020 voor € 875.000,-;



[adres 4] , verkocht op 18 mei 2021 voor € 925.000,-.




Beoordeling door de rechtbank

Hoorplicht


6. Eiser voert aan dat hij in zijn bezwaar expliciet heeft verzocht om gehoord te worden als de heffingsambtenaar voornemens is het bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen. De heffingsambtenaar heeft eiser echter ten onrechte niet gehoord.
7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de hoorplicht niet is geschonden. Volgens de heffingsambtenaar hebben zij namelijk afspraken gemaakt met Eerlijke WOZ B.V. betreffende het horen. Volgens de afspraak zal geen fysieke dan wel telefonische hoorzitting plaatsvinden, maar zal Eerlijke WOZ B.V. schriftelijke grieven indienen, wat wordt aangeduid als hoorverslag (stap 1). Vervolgens zal de heffingsambtenaar op de grieven reageren (stap 2), waarop Eerlijke WOZ B.V. op de voorlopige onderdelen kan aangeven of zij het ermee eens zijn of niet (stap 3). Tot slot zal de heffingsambtenaar hierna een uitspraak doen (stap 4).

8. De rechtbank overweegt dat uit artikel 7:2, eerste lid, van de Awb volgt dat een bestuursorgaan, voordat het op het bezwaar beslist, eiser in de gelegenheid stelt te worden gehoord. Uit artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) vloeit voort dat eiser wordt gehoord, indien hij zelf hierom heeft verzocht. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om gehoord te worden, indien de heffingsambtenaar voornemens is het bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen. Nu eiser om een hoorzitting heeft verzocht, had de heffingsambtenaar eiser in principe moeten horen. Op grond van artikel 7:3, aanhef en onder c, van de Awb, kan de heffingsambtenaar afzien van het horen, als de belanghebbende heeft verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden gehoord. De afspraken zoals die volgens de heffingsambtenaar met de voormalige gemachtigde van eiser gemaakt zijn, kunnen worden gezien als een dergelijke verklaring om af te zien van het recht om gehoord te worden, maar alleen als de heffingsambtenaar zich ook aan die afspraken houdt. Uit de processtukken blijkt dat eiser grieven in het kader van de hoorzitting heeft ingediend. Echter, blijkt niet dat de heffingsambtenaar de volgende stappen (stap 2 en stap 3) heeft gevolgd. Nu de gemaakte afspraken door de heffingsambtenaar niet zijn nagekomen, kan niet worden volstaan met een verwijzing naar de afspraken.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is schending van de hoorplicht in dit geval in beginsel geen gebrek dat zich er voor leent om met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren. Er bestaat in dit geval namelijk verschil van mening tussen eiser en de heffingsambtenaar over de waardering van de feiten. Het in de bezwaarfase horen van eiser kon daarom een functie hebben naast de mogelijkheid van een onderzoek ter zitting in beroep. Eiser heeft echter op de zitting aangegeven dat het zijn voorkeur heeft dat de rechtbank de zaak niet terugverwijst naar de heffingsambtenaar, maar de zaak zelf inhoudelijk beoordeelt. De rechtbank zal daarom het gebrek passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.



Oppervlakte




10. Eiser heeft toegelicht dat voor de woning is uitgegaan van 118 m2 aan woonoppervlakte, terwijl geen correcte aftrek is toegepast voor het schuine dak, hetgeen neerkomt op circa 10,06 m2. Het effectieve woonoppervlakte zou daardoor ongeveer 106,2 m2 zijn. Ook wordt voor de vrijstaande schuur/bijgebouw uitgegaan van 49 m2, terwijl dit 37,4 m2 hoor te zijn.
10. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij de oppervlakte heeft berekend naar aanleiding van de bouwtekeningen die door eiser zelf zijn ingediend. Uit deze berekening blijkt dat de begane grond en de eerste verdieping 114 m2 is, daar moet dan nog zolder bij. De taxateur heeft toegelicht dat 118 m2 voor de woning juist is berekend.
10. De rechtbank kan de motivering volgen. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de oppervlakte van 118 m² zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar, die hij heeft berekend aan de hand de bouwtekeningen. De enkele stelling van eiser dat 10,06 m2 te weinig is afgetrokken van de woonoppervlakte en dat de schuur ruim 11 m2 kleiner is dan aangenomen, is daarvoor niet genoeg. Eiser heeft onvoldoende gemotiveerd bestreden dat de gehanteerde oppervlakten niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.




Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?




13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna verder uit.
13. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de ligging van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 5] met een ’2’ zijn gekwalificeerd. Echter, blijkt uit de taxatiematrix niet dat met de mindere ligging rekening is gehouden. De taxateur heeft toegelicht dat dit een ‘2’ voor de ligging een correctie zou betekenen van 20% op de grondprijs. Voor de referentiewoning [adres 2] zou de berekening er als volgt uitzien: grondprijs zonder correctie is € 352.000,-. Met een correctie van 20% leidt dit tot een grondprijs van € 281.600. Indien alle objectonderdelen worden afgetrokken, blijft een bedrag over van € 741.307,- voor de woning zelf, wat een vierkantemeterprijs oplevert van € 5371. Daarop moet nog de correcties worden toegepast voor de verschillen in de het onderhoud en de voorzieningen (18%). Dit leidt tot een gecorrigeerde vierkantemeterprijs van € 4.404,-. De referentiewoning [adres 5] , heeft een grondprijs van € 440.750,- wat na correctie leidt tot een grondprijs van € 352.600,-. Na aftrek van alle objectonderdelen, is de woningwaarde € 690.650,-, wat leidt tot een vierkantemeterprijs van € 4.371,-.
13. De rechtbank stelt vast dat twee van de drie referentiewoningen – na het toepassen van de correcties – een lagere vierkantemeterprijs hebben dan de woning zelf. Hierdoor acht de rechtbank de WOZ-waarde zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar niet aannemelijk. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet toereikend heeft onderbouwd, maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De overige gronden van eiser behoeven daarom geen bespreking. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.


Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?


16. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat eiser voor het laatst in bezwaar een waarde heeft bepleit van € 833.000,-. De rechtbank zal deze waarde aannemen als de door eiser bepleitte waarde. Eiser heeft als onderbouwing van zijn waarde verwezen naar de woning [adres 6] , die vrijwel identiek is aan zijn woning, aldus eiser. Volgens WOZ-waardeloket had deze woning een WOZ-waarde van € 788.000,- op de waardepeildatum 1 januari 2022. Voor de onderbouwing van een WOZ-waarde kan niet verwezen worden naar andere WOZ-waardes. Een WOZ-waarde moet volgens de wet worden gebaseerd op daadwerkelijke verkoopgegevens. De enkele verwijzing naar de WOZ-waarde van [adres 6] kan de waarde dus niet onderbouwen. De rechtbank is daarmee van oordeel dat ook eiser de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.



Wat is de uitkomst?



17. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waardes onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 950.000,-.




Conclusie


18. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2022, voor het belastingjaar 2023, tot € 950.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd.








Beslissing
De rechtbank:


verklaart het beroep gegrond;


vernietigt de uitspraak op bezwaar;


stelt de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 vast op € 950.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig die waarde vermindert;


bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;





Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:







Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.






ECLI:NL:HR:2016:114