ECLI:NL:RBMNE:2026:5082

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Almere



Zaaknummer: 11989859 \ MC EXPL 25-6584 AW/1583




Vonnis van 22 juli 2026




in de zaak van





1 [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
gemachtigde: mr. H.R. Yucesan,



tegen





[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.D. van Tellingen.





1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 november 2025 met 13 producties- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 11 producties- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de aanvullende producties 14 t/m 16 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]
- de aanvullende producties 12 t/m 14 van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 16 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de akte van [gedaagde]
- de akte van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .



1.2
Ten slotte is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.







2De kern van de zaak


2.1


[gedaagde] huurde van Woningstichting De Alliantie (hierna: De Alliantie) de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [gedaagde] heeft de woning vanaf 12 december 2024 beschikbaar gesteld aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . [gedaagde] had hiervoor geen toestemming van De Alliantie. De Alliantie wilde dat [gedaagde] vanaf 1 augustus 2025 de woning zelf weer zou gaan bewonen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn op vordering van [gedaagde] in kort geding op 25 juli 2025 door de voorzieningenrechter veroordeeld om de woning uiterlijk op 1 oktober 2025 te ontruimen, op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat geen sprake is van een ‘huisbewaringsovereenkomst’ maar van een ‘onderhuurovereenkomst’. Vooruitlopend op een bodemprocedure heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat sprake is van dringend eigen gebruik van [gedaagde] . [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vinden dat de (onder)huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd voor dringend eigen gebruik. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen daarom alsnog nakoming van de huurovereenkomst en, als dit niet mogelijk is, een schadevergoeding (nader op te maken bij staat).
Subsidiair vorderen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] terugbetaling van de waarborgsom.




2.2
Omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de woning niet deugdelijk hebben opgeleverd vordert [gedaagde] in reconventie een bedrag van € 3.121,00 aan schadevergoeding en € 3.100,00 aan verbeurde dwangsommen.



2.3
De kantonrechter wijst de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot terugbetaling van de waarborgsom toe. De overige vorderingen in conventie en reconventie worden afgewezen.





3De achtergrond van het geschil


3.1

[gedaagde] huurde vanaf 10 februari 2021 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna de woning) van De Alliantie.



3.2
Op of omstreeks 14 oktober 2024 heeft [gedaagde] van De Alliantie toestemming gekregen om de woning tijdelijk aan mevrouw [A] in ‘huisbewaring’ te geven. De toestemming tot huisbewaring is verleend tot en met 13 april 2025, maar niet geeffectueerd.



3.3

Op enig moment heeft [gedaagde] op internet een advertentie geplaatst met de volgende tekst:

“Ik heb goedkeuring van de woningbouw voor huisbewaring. Dit omdat ik op dit moment vanwege persoonlijke reden niet in de woning ben en ook niet voor de woning kan zorgen.


Belangrijk om te weten het is voor Max 1 jaar maar korter kan ook. (…).


Woning is niet leeg en de meeste spullen blijven in de woning.


Prijs is all in. (…).


Na contract met woningbouw kan er worden ingeschreven.


Is er misschien iemand die met spoed iets zoekt en vanuit een rustige situatie toch verder wil zoeken. Bij vragen mag u mij een berichtje sturen.”





3.4

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben op de advertentie gereageerd en eind december 2024 hebben partijen een door [gedaagde] opgesteld document ondertekend. In het document, getiteld: ‘Overeenkomst huisbewaring’, is bepaald dat “verhuurder” [gedaagde] aan de huisbewaarders, zijnde [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , voor de duur van 12 maanden, ingaande op 12 december 2024 en eindigend op 12 december 2025, de woning “verhuurt”. In de overeenkomst is vastgelegd dat de vergoeding € 1.350,00 per maand bedraagt. Verder is onder meer bepaald dat de overeenkomst “door de verhuurder en door de huisbewaarder tussentijds” kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden en dat de opzegging schriftelijk dient te geschieden.



3.5
Na een huisbezoek aan de woning heeft De Alliantie geconstateerd dat [gedaagde] de woning niet zelf meer bewoonde. De Alliantie heeft met [gedaagde] nadere afspraken gemaakt. Op 16 juni 2025 heeft [gedaagde] een allonge ondertekend, horende bij de huurovereenkomst van [gedaagde] . In dit document is bepaald dat [gedaagde] , zonder daarvoor toestemming te hebben gevraagd en gekregen van De Alliantie, een “onderhuurovereenkomst cq huisbewaringsovereenkomst” is aangegaan met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Verder is bepaald dat - kort gezegd - De Alliantie “wegens de privé situatie” van [gedaagde] heeft beslist “geen juridische procedure te starten”. Een voorwaarde daartoe is dat [gedaagde] de woning vanaf 1 augustus 2025 weer als hoofdverblijf in gebruik heeft en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dan zijn vertrokken. Bij niet nakoming van deze verplichtingen, zal De Aliantie de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst bewerkstelligen.



3.6

[gedaagde] is (daarnaast) met De Alliantie in gesprek gegaan over een voorgenomen woningruil. Omdat de kinderen van [gedaagde] in Lelystad wonen, wilde [gedaagde] graag de woning ruilen met de woning van een in Lelystad woonachtige ruil-kandidaat. De Alliantie was tot die ruil bereid mits [gedaagde] haar verplichtingen uit de allonge zou nakomen.



3.7
Op 18 juni 2025 heeft [gedaagde] primair aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verzocht om de woning te verlaten omdat zij zonder recht of titel in de woning verbleven en heeft subsidiair de overeenkomst met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn niet akkoord gegaan met de opzegging en hebben de woning niet verlaten.



3.8
Bij vonnis in kort geding van 25 juli 2025 is de vordering van [gedaagde] in kort geding tot ontruiming van de woning door de voorzieningenrechter toegewezen. Omdat de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk achtte dat de bodemrechter zou oordelen dat de overeenkomst als onderhuurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd en ook het dringend eigen gebruik van [gedaagde] zou aannemen. Daarom moesten [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de woning uiterlijk 1 oktober 2026 verlaten, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.



3.9

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben de woning op 30 september 2025 verlaten. Nadat de woning weer aan [gedaagde] er beshiking was gesteld heeft de woningruil plaatsgevonden en heeft [gedaagde] dus de woning in Lelystad tot haar beschikking gekregen.



3.10
Op 28 oktober 2025 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de als gevolg van de ontruiming geleden en nog te lijden schade. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid betwist.



3.11
Op 6 november 2025 heeft [gedaagde] gesteld dat de oplevering niet juist is geweest en dat zij voor € 2.421,50 aan schoonmaak- en herstelkosten heeft gemaakt. Daarnaast heeft [gedaagde] een bedrag van € 700,00 aan winst moeten afdragen aan De Alliantie. [gedaagde] houdt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daarvoor aansprakelijk.



3.12
Op 8 december 2025 heeft [gedaagde] een exploot betekend bij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en aanspraak gemaakt op € 3.100,00 aan verbeurde dwangsommen over de periode 1 oktober 2025 tot en met 31 oktober 2025.



3.13
Bij vonnis in kort geding van 23 februari 2026 (executiegeschil over dwangsommen) gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat in de periode van 1 oktober 2025 tot en met 6 oktober 2025 in totaal € 600,00 aan dwangsommen zijn verbeurd en verbiedt zij [gedaagde] om over te gaan met de executie van verbeurde dwangsommen vanaf 7 oktober 2025 totdat in een bodemprocedure onherroepelijk zal zijn vastgesteld of en in hoeverre dwangsommen zijn verbeurd.





4De beoordeling



in conventie





De overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een onderhuurovereenkomst




4.1

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen voor recht te verklaren dat de buitengerechtelijke opzegging wegens dringend eigen gebruik door [gedaagde] niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en dat de huurovereenkomst tussen partijen onverminderd voortduurt. Als de kantonrechter tot dat oordeel komt vorderen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] om vervolgens voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door de woning te ontruimen en niet (meer) het huurgenot te verschaffen. [gedaagde] is dan aansprakelijk voor geleden schade nader op te maken bij staat. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verzoeken de kantonrechter dan ook [gedaagde] te bevelen de ruilwoning van [gedaagde] in Lelystad aan hen ter beschikking te stellen.



4.2
De vraag die als eerste moet worden beantwoord is hoe de overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd. Als een huisbewaringsovereenkomst, zoals [gedaagde] stelt, of als een onderhuurovereenkomst, zoals [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen.



4.3
Met de voorzieningenrechter is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een onderhuurovereenkomst heeft gesloten. [gedaagde] heeft de woning aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ter beschikking gesteld tegen betaling van een maandelijkse ‘all-in’ vergoeding van € 1.350,00. Daarmee wordt in beginsel voldaan aan de vereisten van een (onder)huurovereenkomst. Van een huurovereenkomst is immers sprake als een woonruimte door de verhuurder aan een huurder wordt verstrekt en daarvoor een tegenprestatie wordt betaald. [gedaagde] heeft aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] woonruimte ter beschikking gesteld en de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betaalde tegenprestatie voor het gebruik van de woning is dermate substantieel, dat niet gesproken kan worden van een vergoeding met een symbolisch karakter of een vergoeding die enkel ziet op de gebruikskosten van bijvoorbeeld nutsvoorzieningen.



4.4

[gedaagde] stelt dat het de bedoeling van partijen was om niet meer dan een tijdelijke gebruiksovereenkomst (huisbewaring) aan te gaan. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wisten ook heel goed dat de bedoeling was een huisbewaarovereenkomst te sluiten met een kortlopende termijn tot december 2025. Dit heeft [eiser sub 1] ter zitting ook erkend. Dat verzet zich echter niet tegen de kwalificatie van onderhuurovereenkomst. Van belang is immers dat het er niet om gaat of partijen de overeenkomst al dan niet als een huurovereenkomst bestempelen, maar om de inhoud van de overeenkomst. Bepalend voor de kwalificatie ‘huurovereenkomst’ is of de overeenkomst de hiervoor genoemde essentialia heeft. Is dat het geval, dan is sprake van huur, ongeacht of partijen dat willen of niet, en ongeacht of partijen hebben onderkend dat sprake is van een huurovereenkomst. Niet van belang is hoe partijen de overeenkomst zelf noemen.



4.5
De tussen partijen gesloten overeenkomst voldoet ook niet aan de voorwaarden van de huisbewaringsovereenkomst. Dit betreft een tri-partite overeenkomst tussen de verhuurder, de huurder en de huisbewaarder. Bij huisbewaring vertrekt de huurder tijdelijk naar elders. Zij is van plan terug te keren naar de woning en wil de woning tijdelijk door iemand anders laten bewonen. In een huisbewaringsovereenkomst geeft de verhuurder aan de huurder toestemming om de huisbewaarder in de woning van de huurder te laten wonen. De verhuurder verbindt aan zijn toestemming voorwaarden, die door de huurder en huisbewaarder worden aanvaard. Deze voorwaarden zien op de periode waarvoor de huisbewaring is toegestaan, dat de huur wordt voortgezet tijdens deze periode en dat de huisbewaarder gedurende die periode met medeweten en instemming van de verhuurder het genot heeft van het gehuurde, terwijl de huisbewaarder ook dient zorg te dragen voor de betaling van de huur. Uiterlijk na afloop van de vooraf overeengekomen periode zal de huurder in de woning terug moeten keren om de huurovereenkomst voort te zetten, dan wel de huur te beëindigen. Het is niet de bedoeling dat de huisbewaarder tot huurder ‘promoveert’ en de huisbewaarder weet al van tevoren dat zijn verblijf in de woning nooit langer dan de overeengekomen periode van huisbewaring kan duren. Een beëindiging van de huurovereenkomst leidt ertoe dat de huisbewaarder de woning moet ontruimen, ook als de aanvankelijk beoogde einddatum van de huisbewaring nog niet is bereikt.



4.6

[gedaagde] wist dat de bewaringsovereenkomst uitsluitend met toestemming van De Alliantie kon worden gesloten. Dit volgt uit de berichtgeving van De Alliantie en de conceptovereenkomst bewaring met mevrouw [A] . Die overeenkomst is uiteindelijk niet geeffectueerd. [gedaagde] sluit desondanks een overeenkomst met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zonder toestemming van De Alliantie en bovendien ook met afwijkende voorwaarden (van het concept), namelijk een hogere huur en een andere einddatum. [gedaagde] heeft daarmee jegens De Alliantie in strijd met de afspraken onrechtmatig gehandeld.



4.7
De conclusie is dan ook dat de rechtsverhouding tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een (onder)huurovereenkomst.



De primaire vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is niet toewijsbaar





4.8


[gedaagde] heeft bij brief van 18 juni 2025 de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik en beëindigd per 1 september 2025. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn niet akkoord gegaan met de huuropzegging. [gedaagde] heeft vervolgens in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben op grond van het ontruimingsvonnis, als voorlopige voorziening, de woning per 30 september 2025 verlaten.

[gedaagde] had vervolgens in een bodemprocedure nog beëindiging van de overeenkomst moeten vragen. De huurovereenkomst loopt na opzegging immers door tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder. De huurovereenkomst eindigt niet met een vonnis in kort geding. Omdat [gedaagde] geen bodemprocedure is gestart loopt de huurovereenkomst formeel nog door. Door de gerealiseerde ontruiming op 30 september 2025 op basis van het ontruimingsvonnis is echter de facto wel een einde gekomen aan de huurovereenkomst.




4.9
Vorenstaande betekent dat wordt toegekomen aan de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het antwoord op de vraag of [gedaagde] terecht een beroep heeft gedaan op dringend eigen gebruik kan echter in het midden blijven. Immers ook als aangenomen kan worden dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik, de opzegging niet rechtsgeldig is geweest en [gedaagde] daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting uit hoofde van de onderhuurovereenkomst, kunnen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] alleen een beroep doen op schadevergoeding. Die schadevergoeding is echter in het onderhavige geval niet toewijsbaar. De kantonrechter legt dat hieronder uit.



4.10
De kantonrechter kan [gedaagde] niet verplichten om de huurovereenkomst na te komen. [gedaagde] beschikt immers niet meer over de betreffende woning. [gedaagde] heeft door middel van woningruil wel de beschikking gekregen over een woning in Lelystad. De vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] om als schadevergoeding in natura de vervangende huurwoning (ruilwoning) in Lelystad aan hen ter beschikking te stellen onder dezelfde voorwaarden als overeengekomen in de oorspronkelijke huurovereenkomst is niet toewijsbaar. Daarvoor is in ieder geval de instemming van een derde, de verhuurder van de woning in Lelystad, vereist. De kantonrechter kan de verhuurder daartoe niet verplichten.



4.11
De schadevergoeding, zoals gevorderd, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet is niet toewijsbaar. Om in aanmerking te komen voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure moet er wel een begin zijn van bewijs van schade. Dat is er niet. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben in het geheel niet onderbouwd welke schade zij hebben geleden. Verder speelt een rol dat [eiser sub 1] ter zitting heeft verklaard dat zij, het geschil wegdenkend, wel uitvoering zou hebben gegeven aan de ontruiming op 1 december 2025 op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Bovendien heeft [eiser sub 1] verklaart dat zij in de periode oktober 2025 en november 2025 elders woonruimte heeft gevonden. Niet gesteld of gebleken is dat zij over die periode meer aan huur heeft betaald dan dat zij aan [gedaagde] had moeten betalen over die periode. Niet valt in te zien waaruit dan de vermeende schade van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zou hebben bestaan. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben daarover niets gesteld.



4.12

Omdat er geen begin van schade kan worden vastgesteld en er dus ook geen verwijzing naar de schadestaatprocedure zal plaatsvinden, betekent dat het belang voor toewijzing van de primaire vordering om te verklaren voor recht dat de opzegging niet rechtsgeldig is en de huurovereenkomst doorloopt ontbreekt. Dat geldt ook voor de verklaring voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de onderhuurovereenkomst.

De subsidiaire vordering tot terugbetaling van de waarborgsom wordt toegewezen




4.13
Omdat de primaire vordering niet toewijsbaar is, wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen terugbetaling van de waarborgsom van € 2.700,00 die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bij aanvang van de huurovereenkomst hebben betaald.



4.14

[gedaagde] stelt allereerst dat naar haar herinnering de waarborgsom niet is betaald. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben echter betalingsbewijzen in het geding gebracht. [gedaagde] heeft die betalingsbewijzen niet betwist. Dat betekent dat vast is komen te staan dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de waarborgsom hebben betaald.



4.15
In beginsel hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] na beëindiging van de huurovereenkomst recht op terugbetaling van de waarborgsom. [gedaagde] beroept zich echter op verrekening van door haar gemaakte kosten met de waarborgsom en vordert – naar de kantonrechter begrijpt – (in reconventie) betaling van het overige.



4.16
De verhuurder restitueert de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst, tenzij er sprake is van schade of de huurder de huur onbetaald heeft gelaten. In dat geval kan de verhuurder overgaan tot verrekening.



4.17

[gedaagde] stelt dat de oplevering van het gehuurde ondeugdelijk is geweest en dat zij gerechtigd is de schade als gevolg van de ondeugdelijke oplevering te verrekenen met de waarborgsom van € 2.700,00. [gedaagde] stelt dat zij als gevolg van de ondeugdelijke oplevering de volgende schadeposten heeft:


Schoonmaak en herstelkosten woning € 1.450,00


Overmatig gebruik stroom, gas en water € 407,50


Beschadiging eettafel (herstelkosten) € 300,00


Magnetron onherstelbaar kapot € 144,00


Rolluik Velux beschadigd € 120,00


Winstafdracht De Alliantie € 700,00.



- Schoonmaak en herstelkosten



4.18
Op [eiser sub 1] en [eiser sub 2] rust de verplichting het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als dat zij het heeft aanvaard. Immers de huurder is gehouden het gehuurde in de staat op te leveren waarin deze volgens een opgemaakte beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Als er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.



4.19
Bij aanvang van de huur is geen beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW opgemaakt. [gedaagde] heeft ook geen beschrijving gemaakt van de staat bij het einde van de huurperiode. [gedaagde] heeft de stelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat zij bij de feitelijke sleuteloverdracht eind september 2025 geen voorbehoud heeft gemaakt, noch melding heeft gemaakt van de nu gestelde gebreken, niet betwist. Omdat er geen beschrijving is gemaakt van de woning, wordt verondersteld dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de woning in de oorspronkelijke staat hebben opgeleverd en rust op [gedaagde] de stelplicht en bewijslast dat de staat van het gehuurde bij oplevering anders was dan bij aanvang van de huur. [gedaagde] heeft pas later, na het vertrek van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , melding gemaakt van schade. Dit geldt niet als het hiervoor bedoelde tegenbewijs.



4.20

[gedaagde] heeft een factuur van MR dienstverlening in het geding gebracht van 10 oktober 2025 met betrekking tot het afvoeren van afval uit de voortuin, ramen binnen en buiten reinigen, nieuwe sloten plus cilinders plaatsen, volledig reinigen van de woning en het opnieuw verven van de trap voor € 1.450,00. Hieruit is naar het oordeel van de kantonrechter echter niet op te maken of sprake is van schade die bij aanvang van de huur niet aanwezig was of bijvoorbeeld van gebruikelijke slijtage en ouderdom, laat staan dat hieruit valt op te maken dat deze schade is veroorzaakt door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Ook de vooropname van de woning door De Alliantie van 6 oktober 2025 waarbij zij aangeeft welke werkzaamheden [gedaagde] nog moet verrichten geldt niet als voldoende tegenbewijs. Hieruit valt niet op te maken welke schade is veroorzaakt door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Daarbij weegt mee dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op 12 juni 2025 al opmerkingen hebben gemaakt over de aanzienlijke hoeveelheid afval in de tuin die afkomstig is van [gedaagde] , dat het niet hun afval betreft en dat zij zich niet gehouden achten de afval te verwijderen. Verder bevinden zich in het gehuurde diverse spullen die eigendom zijn van [gedaagde] . Deze zijn in de woning of op het terrein opgeslagen. Ook in de advertentietekst waarin [gedaagde] op zoek is gegaan naar een bewoner van de woning geeft zij aan dat de woning niet leeg is en dat de meeste spullen achterblijven in de woning, zie hiervoor onder 3.3. Omdat de kantonrechter niet kan vaststellen dat sprake is van een (wezenlijk) andere staat van de woning dan bij aanvang van de huurovereenkomst en niet kan vaststellen dat de gestelde schade voor rekening van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dient te komen, zal de vordering met betrekking tot de schoonmaak- en herstelkosten worden afgewezen. Voor wat betreft de fitnessapparatuur van Kornázjel die zich nog in de tuin bevond is vast komen te staan dat deze uiteindelijk door de nieuwe huurder is overgenomen zodat hiervoor geen schoonmaak- of herstelkosten zijn gemaakt.


- Beschadiging eettafel, magnetron en rolluik Velux




4.21
De vordering met trekking tot de beschadigde eettafel, de magnetron en het rolluik treft hetzelfde lot als die van de schoonmaak- en herstelkosten. [gedaagde] heeft deze schade in het geheel niet onderbouwd.


- Overmatig gebruik stroom, gas en water € 407,50




4.22

[gedaagde] maakt verder aanspraak op € 407,50 aan overmatig gebruik voor stroom, gas en water. In artikel 2.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de kosten voor gas, water en elektriciteit, internet en andere voorzieningen zijn inbegrepen in de vergoeding en voor rekening van verhuurder komen, op basis van normaal gebruik. Exponentiele kosten worden achteraf doorberekend aan de ‘huisbewaarder’. [gedaagde] heeft in het geheel niet onderbouwd hoeveel kosten [eiser sub 1] en [eiser sub 2] mochten maken, wat onder normaal verbruik valt en wat niet en ook heeft zij geen begin- en eindstanden of tarieven overgelegd. Dit had wel van [gedaagde] verwacht mogen worden nu [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betwisten dat er sprake is van overmatig gebruik van stroom, gas en water. Dit deel van de vordering moet dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.


- Winstafdracht De Alliantie € 700,00




4.23
Ten slotte vordert [gedaagde] € 700,00 aan schadevergoeding wegens winstafdracht aan De Alliantie. [gedaagde] heeft aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een hogere (huur)prijs in rekening gebracht dan dat zij aan De Alliantie aan huur betaalde. [gedaagde] betaalde aan De Alliantie € 827,00 aan huur weliswaar exclusief gas, water en licht en zij ontving van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan huur €1.350,00 inclusief gas, water en licht. Dat [gedaagde] het verschil aan De Alliantie moet betalen, betekent nog niet dat zij dit bedrag bij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] (nogmaals) in rekening kan brengen. Het is immers [gedaagde] die jegens De Alliantie is tekort geschoten en onrechtmatig heeft gehandeld. Een grondslag voor de vordering jegens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hiervoor ontbreekt, zodat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.


- Conclusie




4.24
De conclusie op basis van het voorgaande is dat de kantonrechter de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot terugbetaling van de waarborgsom zal toewijzen. [gedaagde] komt geen beroep toe op verrekening met de gestelde kosten. [gedaagde] zal in conventie worden veroordeeld tot betaling van € 2.700,00 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .




[gedaagde] moet de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente betalen





4.25
Omdat [gedaagde] in verzuim is met de terugbetaling van de waarborgsom is zij wettelijke rente aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verschuldigd. De over de waarborgsom gevorderde wettelijke rente met ingang van 15 oktober 2025 wordt daarom toegewezen.



4.26

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] geen ondernemers zijn, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 477,95 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.



De proceskosten worden gecompenseerd





4.27
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.



Uitvoerbaarheid bij voorraad





4.28
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.



in reconventie






[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn geen schadevergoeding aan [gedaagde] verschuldigd





4.29

[gedaagde] vordert in reconventie betaling van € 3.121,00 aan schadevergoeding voor het ondeugdelijk opleveren van de woning door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .



4.30
Hierover is zojuist in conventie al geoordeeld. Uit het voorgaande volgt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet gehouden zijn de kosten in verband met een gebrekkige oplevering te voldoen. De vordering (in reconventie) van [gedaagde] tot betaling van (het na verrekening resterende deel van) de herstelkosten zal dan ook worden afgewezen.




[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn geen dwangsommen verschuldigd





4.31

[gedaagde] vordert verder betaling van een bedrag van € 3.100,00 aan verbeurde dwangsommen. Volgens [gedaagde] hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] het gehuurde op 30 september 2025 ontruimd, maar zich daarbij niet aan het vonnis van 25 juli 2025 gehouden. Ondanks aanmaning hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de hele maand oktober 2025 spullen in de tuin laten liggen, waaronder volle vuilniszakken, een tapijt, tuinstoelen, een kastje en fitnessapparatuur. [gedaagde] meent dat daardoor dwangsommen zijn verbeurd (31 x € 100,00).



4.32

[gedaagde] heeft op 8 december 2025 met een exploot aangekondigd dat de verbeurde dwangsommen moeten worden betaald. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben in kort geding gevorderd dat [gedaagde] niet mag overgaan of verdergaan met de executie van de vermeend verbeurde dwangsommen. Bij vonnis in kort geding van 23 februari 2026 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat over de periode 1 oktober 2025 tot en met 6 oktober 2025 dwangsommen kunnen zijn verbeurd. Na 6 oktober 2025 kan niet vastgesteld worden dat de fitnessapparatuur er nog lag. [gedaagde] wordt verboden om verder te gaan met de executie van het vonnis van 25 juli 2025 vanaf 7 oktober 2025 totdat in een bodemprocedure onherroepelijk is vastgesteld of en in hoeverre dwangsommen zijn verbeurd.



4.33

[gedaagde] heeft een exploot van 8 december 2025 in het geding gebracht. Uit dat exploot moet worden opgemaakt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden aangesproken tot betaling van verbeurde dwangsommen van € 3.100,00. Bij brief van 8 december 2025 bevestigt de gemachtigde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de ontvangst van dit exploot. Of en wanneer het vonnis aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is betekend, kan niet worden vastgesteld. Hoewel [gedaagde] daartoe in de gelegenheid is gesteld heeft zij het betekeningsexploot van het vonnis zelf niet overgelegd.



4.34
Een dwangsom kan niet worden verbeurd vóór de betekening van de uitspraak waarbij deze is vastgesteld. Dwangsommen zijn eerst verschuldigd als ná betekening van de uitspraak waarbij de dwangsom is vastgesteld, de hoofdveroordeling niet of niet tijdig wordt nagekomen. Dit om de veroordeelde alsnog in de gelegenheid te stellen aan zijn verplichting te voldoen. Niet is gebleken dat de betekening van het vonnis van 25 juni 2025 heeft plaatsgevonden. Bij exploot van 8 december 2025 wordt aanspraak gemaakt op verbeurde dwangsommen over de periode oktober 2025. Die periode is gelegen voor de aanzegging van de verbeurde dwangsommen. De dwangsommen zijn dus niet verbeurd. De gevorderde uitbetaling van dwangsommen zal, gelet op het bovenstaande, moeten worden afgewezen.





[gedaagde] moet de proceskosten betalen





4.35

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


253,00


(2 punten × factor 0,5 × € 253,00)




- nakosten


€


126,50







Totaal


€


379,50











4.36
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



Uitvoerbaarheid bij voorraad





4.37
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.





5De beslissing


De kantonrechter




in conventie




5.1
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 2.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,



5.2
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 477,95 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling



5.3
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



in reconventie





5.4
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,



5.5
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 379,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,



5.6
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



in conventie en in reconventie





5.7
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.8
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026.






ECLI:NL:RBMNE:2025:4110.


Artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).


Artikel 7:272 BW.


Artikel 7:261b BW.


Artikel 7:224 lid 2 BW.


Artikel 233 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).


Artikel 611a lid 3 Rv.


Artikel 233 Rv.