ECLI:NL:RBMNE:2026:5074

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Lelystad



Zaaknummer: 11899552 \ LC EXPL 25-1991




Vonnis van 22 juli 2026




in de zaak van





[eiser]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. P. de Haan,



tegen





1 [gedaagde sub 1] ,

te Lelystad,hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2],
te Lelystad,hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 2] .
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] ,
gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong.






1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 september 2025 met producties 1 tot en met 15; - de conclusie van antwoord, met een (voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties 1 en 2; - de akte van [eiser] met producties 16 tot en met 19; - de mondelinge behandeling van 23 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte van [eiser] , met een wijziging van eis in conventie, met productie 20;
- de antwoordakte van [gedaagden c.s] , met een wijziging van eis in reconventie en een vermeerdering van eis in voorwaardelijke reconventie, met producties 3 en 4;
- de akte uitlaten producties van [eiser] .



1.2
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.






2De kern van de zaak


2.1

[eiser] heeft zijn woning aan [gedaagde sub 1] verhuurd. In de huurovereenkomst staat een huurperiode van drie maanden. [eiser] stelt dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd en, als dat niet zo is, dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Hij vraagt de kantonrechter om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is geëindigd, of anders het eindmoment daarvan te bepalen, en dat [gedaagden c.s] de woning ontruimt zodat [eiser] er met zijn gezin kan wonen. Daarnaast wil [eiser] dat de kantonrechter een uitspraak van de huurcommissie, waarbij de huurprijs is verlaagd, herroept. [gedaagden c.s] is het hiermee oneens. Volgens hem gaat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die opgezegd moet worden. Hij stelt dat er geen geldige opzegging is gedaan en dat de uitspraak van de huurcommissie juist is. Het gelijk ligt bij [gedaagden c.s] Hij hoeft de woning daarom niet te ontruimen en de kantonrechter zal de huurprijs, net als de huurcommissie, verlagen.





3De beoordeling



In conventie



De gebeurtenissen tot aan deze procedure




3.1
Sinds 2017 is [eiser] eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Hij woonde daar met zijn echtgenoot en hun kind.



3.2
Sinds mei 2022 verblijft ook de heer [A] (hierna: [A] ) in de woning.



3.3
Van oktober tot en met december 2024 verbleven [eiser] , zijn vrouw en hun kind in Canada. [eiser] heeft de woning toen verhuurd aan [gedaagde sub 1] voor een all-in huurprijs van € 1.900,00 per maand (inclusief gas, water en elektriciteit). In de huurovereenkomst staat dat de woning voor drie maanden – van oktober tot en met december 2024 – wordt verhuurd.



3.4

[gedaagde sub 1] verblijft met zijn echtgenote [gedaagde sub 2] , hun kind en met [A] in de woning.



3.5
In december 2024 stelde [gedaagde sub 1] zich op het standpunt dat er sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en weigerde hij de woning te verlaten.



3.6

[eiser] is een kort geding tot ontruiming van de woning tegen [gedaagden c.s] gestart. Bij kortgedingvonnis van 5 juni 2025 is de ontruiming afgewezen.



3.7

[gedaagde sub 1] is een procedure bij de huurcommissie gestart. De huurcommissie heeft op 25 juli 2025 uitspraak gedaan en daarbij de all-in huurprijs per 1 maart 2025 gesplitst en de kale aanvangshuurprijs verlaagd.






De huurovereenkomst eindigt niet door tijdsverloop, maar moet worden opgezegd





3.8
In deze procedure vordert [eiser] ten eerste een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 januari 2025 is geëindigd wegens tijdsverloop. Op basis daarvan vordert hij ook ontruiming van de woning.



3.9

[eiser] legt hieraan ten grondslag dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk voor de periode oktober tot en met december 2024, is aangegaan. De huurovereenkomst is inmiddels geëindigd en daarom moet [gedaagden c.s] volgens [eiser] de woning ontruimen. [gedaagden c.s] betwist dit en stelt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt.



3.10
In de huurovereenkomst is een looptijd van drie maanden opgenomen. Er is dus sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Sinds 1 juli 2024 geldt bij woonruimte echter als uitgangspunt dat – ook bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd – de overeenkomst moet worden opgezegd, en de huur niet door het enkele verloop van de afgesproken huurperiode eindigt. Dit volgt uit artikel 7:271 lid 1 in verbinding met artikel 7:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In deze zaak is de huurovereenkomst na 1 juli 2024 gesloten. Dat [eiser] naar eigen zeggen [gedaagde sub 1] een vriendendienst heeft willen bewijzen door de woning voor drie maanden aan hem te verhuren, betekent niet dat deze wettelijke regeling niet opgaat.



3.11

[eiser] heeft niet gesteld dat er sprake is van een uitzonderingsgeval, dat wil zeggen een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, hospitaverhuur in de zin van artikel 7:232 lid 3 BW of een uitzondering voor specifieke doelgroepen als bedoeld in artikel 7:271 lid 2 BW.



3.12

[eiser] stelt wel dat een diplomatenclausule als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW is overeengekomen en dat daarom sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst die is geëindigd. Het afspreken van een diplomatenclausule maakt echter niet dat er sprake is van een huurovereenkomst die eindigt door enkel tijdverloop. Ook bij een diplomatenclausule moet er worden opgezegd. De diplomatenclausule is een opzeggingsgrond die door de rechter getoetst moet worden.



3.13
De conclusie is dat er sprake is van een huurovereenkomst die niet door het enkele verloop van de afgesproken huurperiode van drie maanden eindigt. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen. De gevorderde ontruiming van de woning kan hierop niet worden gebaseerd.



Opzegging van de huurovereenkomst: de vorderingen van [eiser]





3.14
Er is dus sprake van een huurovereenkomst die moet worden opgezegd. [eiser] heeft aanvankelijk een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst is geëindigd wegens opzegging tegen 1 september 2025. Op die grond vordert hij ook ontruiming van de woning.



3.15
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [eiser] voorgehouden dat de huurovereenkomst na een opzegging niet automatisch eindigt, maar dat hij moet vorderen dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. Dit volgt uit artikel 7:272 lid 2 BW. [eiser] heeft daarop geantwoord dat zijn vordering op die manier moet worden begrepen. De kantonrechter leest de vordering echter niet zo.



3.16
Na de mondelinge behandeling heeft [eiser] deze vordering bij akte gewijzigd, in die zin dat hij vordert dat de kantonrechter een datum en tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De ontruimingsvordering is niet gewijzigd.



3.17

De kantonrechter zal deze eiswijziging toelaten. In artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering staat dat zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk te veranderen of te wijzigen. De gedaagde is bevoegd hier bezwaar tegen te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de goede procesorde. [gedaagden c.s] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Hij wijst erop dat hij al in de conclusie van antwoord heeft aangekaart dat de vordering niet strookte met artikel 7:272 lid 2 BW, en dat [eiser] zijn vordering dus eerder had kunnen veranderen. De kantonrechter oordeelt dat van strijd met de goede procesorde geen sprake is. Weliswaar had [eiser] zijn eis eerder kunnen veranderen, maar [gedaagden c.s] is hierdoor niet in zijn verweer bemoeilijkt. Duidelijk was dat het de bedoeling van [eiser] was om de huurovereenkomst wegens opzegging te laten eindigen en op basis daarvan tot een ontruiming van de woning te komen. [gedaagden c.s] heeft hier inhoudelijk verweer op gevoerd door te betogen dat een beroep op de opzeggingsgronden om meerdere redenen niet slaagt.

Het beroep op een diplomatenclausule slaagt niet





3.18
De opzegging van de huur heeft plaatsgevonden bij aangetekende brief van 13 mei 2025. Op grond van artikel 7:271 lid 5 BW moeten in de opzeggingsbrief op straffe van nietigheid de gronden zijn vermeld die tot de opzegging hebben geleid. Dat zijn de opzeggingsgronden uit artikel 7:274 lid 1 BW. Een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 1 en 2 BW). In die procedure mag de rechter geen andere dan de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking nemen (artikel 7:273 lid 1 BW).



3.19

[gedaagden c.s] stelt terecht dat [eiser] in de brief van 13 mei 2025 alleen een beroep doet op dringend eigen gebruik van de woning. Een beroep op de opzeggingsgrond van de diplomatenclausule als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW wordt daarin niet gedaan, zodat deze grond niet in de beoordeling kan worden betrokken. Het beroep van [eiser] op de diplomatenclausule slaagt daarom al niet.



3.20

Overigens is het vraag of in de huurovereenkomst überhaupt wel een diplomatenclausule is opgenomen die voldoet aan de vereisten van artikel 7:272 lid 2 BW. [gedaagden c.s] betwist dit. Artikel 7:274 lid 2 BW omschrijft een diplomatenclausule als een beding waarin staat dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Dit ontruimingsbeding moet uitdrukkelijk zijn bedongen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft (de gemachtigde van) [eiser] erkend dat een dergelijk ontruimingsbeding niet in de huurovereenkomst staat. Dat een ontruimingsbeding mondeling is overeengekomen, in die zin dat uitdrukkelijk mondeling is afgesproken dat [gedaagde sub 1] na afloop van de periode van drie maanden de woning zou ontruimen, is door [gedaagden c.s] betwist. Hij stelt dat mondeling is afgesproken dat hij minimaal een jaar in de woning zou kunnen verblijven en dat hij zijn vorige woning nooit zou hebben verlaten als de huur van deze woning maar drie maanden zou duren. [eiser] heeft naar aanleiding van deze betwisting niet voldoende onderbouwd dat er wel mondeling uitdrukkelijk een ontruimingsbeding is overeengekomen. De stelling van [eiser] dat [gedaagde sub 1] heeft aangeboden meer huur te betalen en om een verhuurdersverklaring heeft gevraagd, is daarvoor niet voldoende.


Het beroep op dringend eigen gebruik slaagt niet





3.21

[eiser] heeft ook een beroep gedaan op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Hij stelt dat dit zijn enige woning is en hij daar weer met zijn echtgenoot en kind wil gaan wonen. [eiser] verblijft nu met zijn gezin noodgedwongen in hotels en bij vrienden en raakt in de financiële problemen.



3.22
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Ook moet vaststaan dat de belangen van [eiser] bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde sub 1] .



3.23
De kantonrechter laat deze twee vragen in het midden. Wil een beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik namelijk slagen, dan moet ook blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Deze passende woonruimte hoeft wat betreft grootte, ligging of anderszins niet gelijk te zijn aan de op dit moment door de huurder gehuurde woning. Ook woonruimte die een wezenlijk ander woongenot biedt, kan passend zijn. In deze zaak is niet gebleken [gedaagde sub 1] passende vervangende woonruimte kan krijgen.



3.24
De kantonrechter heeft mr. De Haan, gemachtigde van [eiser] , aan het eind van de mondelinge behandeling expliciet in de gelegenheid gesteld een akte te nemen om te onderbouwen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Bij de vervolgens ingediende akte is een lijst met 28 adressen van woningen in Lelystad en Almere overgelegd, inclusief huurprijzen. Sommige adressen bevatten alleen een straatnaam en geen huisnummer. De kantonrechter vermoedt dat deze lijst door [eiser] zelf is opgesteld, en niet door mr. De Haan, vanwege het gebruik van Engelse termen.



3.25

[gedaagden c.s] stelt terecht dat uit deze lijst niet blijkt dat er daadwerkelijk passende vervangende woonruimte voor hem beschikbaar is. De gemachtigde van [eiser] heeft geen advertenties overgelegd, waardoor onduidelijk is of de woningen in de lijst daadwerkelijk te huur zijn of waren, en zo ja, wanneer. Ook ontbreken details over het type, de ligging, de grootte en het aantal kamers van de woningen. Bovendien is niet toegelicht in hoeverre de woningen aansluiten bij de persoonlijke omstandigheden van [gedaagden c.s] en zijn gezin, zoals de financiële en maatschappelijke positie, leeftijd, gezinssamenstelling, gezondheidstoestand en mobiliteit. Ondanks de expliciete mogelijkheid om de beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte beter te onderbouwen, heeft mr. De Haan dit dus nagelaten, hetgeen voor zijn rekening komt. [eiser] ondervindt daarvan de nadelige gevolgen, nu hij met zijn gezin niet naar de bij hem in eigendom zijnde woning kan terugkeren, althans dit niet verder beoordeeld kan worden.




3.26
Omdat niet gebleken is dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is, is de conclusie dat het beroep op dringend eigen gebruik niet slaagt.



De huurovereenkomst wordt niet beëindigd. [gedaagden c.s] hoeft de woning niet te ontruimen en hoeft geen kosten of schadevergoeding te betalen.





3.27
Omdat [eiser] geen rechtsgeldig beroep op een opzeggingsgrond kan doen, wordt zijn vordering tot vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot ontruiming van de woning en de gevorderde ontruimingskosten. [gedaagden c.s] mag dus in de woning blijven wonen.



3.28

[eiser] heeft verder betaling van € 100,00 per dag vanaf 1 januari 2025 gevorderd als schadevergoeding in verband met de door hem gemaakte kosten van verblijf elders. Deze vordering wordt ook afgewezen, omdat voor betaling van een schadevergoeding door [gedaagden c.s] geen grondslag bestaat. [gedaagden c.s] verblijft niet zonder recht of titel in de woning.



De uitspraak van de huurcommissie en artikel 7:262 BW





3.29

Bij uitspraak van 25 juli 2025 heeft de huurcommissie de tussen partijen afgesproken all-in-huurprijs van € 1.900,00 per maand gesplitst in een kale huurprijs van
€ 1.045,00 en een voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten van
€ 475,00. Vervolgens heeft de huurcommissie de redelijkheid van de kale aanvangshuurprijs getoetst op basis van het woningwaarderingsstelsel. De huurcommissie vindt dat er sprake is van onzelfstandige woonruimte en heeft de kale huurprijs vastgesteld op € 752,62 per maand.




3.30
In artikel 7:262 BW staat dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 25 juli 2025. De dagvaarding is op 18 september 2025 betekend. Dat is binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie.



3.31

[eiser] vordert vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie en te bepalen dat als huurprijs zal gelden het tussen partijen overeengekomen bedrag van € 1.900,00 per maand, dan wel een redelijk bedrag aan huur. De kantonrechter begrijpt deze vordering op die manier dat [eiser] wil dat de kantonrechter conform artikel 7:262 BW een beslissing neemt over het punt waarover [gedaagde sub 1] de huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht, te weten over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.



3.32
De door [eiser] gevorderde vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie wordt afgewezen. [gedaagden c.s] stelt hierover terecht dat door een vordering op grond van artikel 7:262 BW in te stellen, de uitspraak van de huurcommissie vervalt, zodat er niets te vernietigen valt.




De kantonrechter splitst de all-in huurprijs en stelt de kale huurprijs vast op € 752,62 per maand





3.33
De kantonrechter moet in deze procedure een uitspraak doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. De kantonrechter moet daarbij de regels toepassen die ook door de huurcommissie worden toegepast bij het toetsen van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs.



3.34
De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). In Bijlage I van dit besluit is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen. Dit woningwaarderingsstelsel schrijft maximale huurprijzen voor op basis van punten voor de kwaliteit van de woning. Hoe hoger de kwaliteit van de woning is, hoe meer punten een woning krijgt en des te hoger de huurprijs mag zijn.



3.35
De wetgever bedoelt met de aanvangshuurprijs de kale aanvangshuurprijs. Tussen partijen is niet in geschil dat zij een all-in huurprijs als bedoeld in artikel 7:258 BW zijn overeengekomen. Dat wil zeggen een prijs waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen de kale huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.



3.36
Artikel 17a lid 1 Uhw bepaalt dat wanneer partijen een all-in huurprijs overeen zijn gekomen, voor de toets van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs de kale huurprijs ambtshalve vastgesteld kan worden op 55% van de overeengekomen huurprijs en het voorschot voor de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten op 25% van de overeengekomen huurprijs. Dat komt in dit geval neer op een kale huurprijs van € 1.045,00 en een voorschot voor de nutsvoorzieningen en servicekosten van € 475,00. De kantonrechter zal de all-in huurprijs op die manier splitsen.



3.37
Vervolgens moet de kantonrechter de redelijkheid van de kale aanvangshuurprijs van € 1.045,00 toetsen. Volgens [eiser] is de door de huurcommissie vastgestelde kale huurprijs van € 752,62 per maand te laag, omdat ten onrechte is uitgegaan van onzelfstandige woonruimte. Volgens [eiser] is er sprake van zelfstandige woonruimte. [gedaagde sub 1] meent dat er wel sprake is van onzelfstandige woonruimte, omdat [A] al voor aanvang van de huurovereenkomst in de woning woonde.



3.38
De vraag of sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte moet beoordeeld worden aan de hand van 7:234 BW in samenhang met artikel 3 lid 3 Uhw en artikel 1 lid 2 en 4 Bhw.



3.39
In artikel 1 lid 2 Bhw staat dat onder een zelfstandige woonruimte wordt verstaan de woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 BW, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.



3.40
Bij de toepassing van de definitie van de woonruimte als zelfstandig of onzelfstandig, geldt dat moet worden uitgegaan van het gebruik zoals dat tussen de verhuurder en de huurder(s) is overeengekomen. Dit betekent dat huurders die zonder toestemming van de verhuurder de woning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning (als zelfstandig dan wel onzelfstandig).



3.41
In artikel 7:234 BW staat dat onder een zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Vast staat dat de woning in deze zaak een eigen toegang heeft en dat de woning beschikt over wezenlijke voorzieningen (keuken, toilet en wasruimte). In zoverre is sprake van een zelfstandige woonruimte.



3.42
De vraag die partijen verdeeld houdt, is wat de aanwezigheid van [A] in de woning betekent voor de classificatie van de woonruimte. [A] woonde al in de woning voordat [gedaagde sub 1] ging huren. Hij gebruikte één slaapkamer en maakte gebruik van de voorzieningen in de woning. Ook na de verhuur aan [gedaagde sub 1] is [A] in overleg tussen partijen in de woning blijven wonen. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat [eiser] en [gedaagde sub 1] bij aanvang van de huur hebben afgesproken dat [A] huur aan [gedaagde sub 1] zou betalen, en [gedaagde sub 1] op zijn beurt de volledige huur aan [eiser] . Daarnaast wist [eiser] dat [gedaagde sub 1] met zijn echtgenoot [gedaagde sub 2] en hun kind in de woning zouden gaan wonen. Dit betekent dat bij aanvang van de huur is afgesproken dat er vier personen in de woning zouden gaan wonen. Er zijn geen aanwijzingen dat [gedaagde sub 1] en zijn gezin met [A] een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen. Daarom is volgens artikel 1 lid 2 Bhw geen sprake van een zelfstandige woning.



3.43
Her voorgaande zou anders zijn als [gedaagde sub 1] zonder toestemming van [eiser] de woning had onderverhuurd of anderen had laten intrekken, maar dat is niet het geval.



3.44
Het voorgaande zou ook anders zijn als de uitzondering van artikel 1 lid 4 Bhw zich voordeed. Dit artikel maakt een uitzondering voor onderverhuur door de hoofdhuurder ( [eiser] ). Daarbij blijft het deel dat de hoofdhuurder bewoont een zelfstandige woning, mits aan twee voorwaarden wordt voldaan. De eerste voorwaarde is dat de hoofhuurder de hele woning minimaal twee jaar voorafgaand aan de onderverhuur alleen heeft bewoond. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan, omdat [gedaagde sub 1] direct bij aanvang van de huur aan [A] heeft onderverhuurd.



3.45
De conclusie is dat er sprake is van onzelfstandige woonruimte en dat de kale aanvangshuurprijs op die basis moet worden vastgesteld. De huurcommissie heeft conform het woningwaarderingsstelsel de woning als onzelfstandige woonruimte gewaardeerd op 92 punten met een maximale huurprijs van € 752,62 per maand. Afgezien van de classificatie van de woonruimte hebben partijen niet gesteld, en de kantonrechter is ook niet gebleken, dat dit puntenaantal niet juist is. De kantonrechter gaat daarom uit van dit puntenaantal. Omdat de ambtshalve gesplitste kale huurprijs van € 1.045,00 hoger is dan de maximale huurprijs, zal de kantonrechter de kale huurprijs vaststellen op € 752,62 per maand. Deze nieuwe huurprijs geldt op grond van artikel 17a lid 2 Uhw in verbinding met artikel 17 lid 2 Uhw per 1 maart 2025, omdat het verzoek bij de huurcommissie is gedaan in februari 2025.




[gedaagde sub 1] moet de huur van december 2024 betalen





3.46

[eiser] vordert € 1.900,00 aan achterstallige huur over de maand december 2024.



3.47

[gedaagden c.s] stelt dat dit bedrag contant aan [eiser] is betaald. [gedaagden c.s] moet stellen en zo nodig bewijzen dat deze contante betaling heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. [gedaagden c.s] heeft vervolgens niet voldoende onderbouwd dat de contante betaling wel heeft plaatsgevonden. Hij heeft wel een bankafschrift overgelegd, waaruit blijkt dat hij op 2 december 2024 contant geld heeft opgenomen, maar daaruit volgt nog niet dat er een contante betaling aan [eiser] heeft plaatsgevonden. [gedaagden c.s] heeft ook geen bewijsaanbod gedaan. Omdat niet vaststaat dat de huur van december 2024 is betaald, zal de kantonrechter [gedaagde sub 1] veroordelen om dit alsnog aan [eiser] te betalen. Dit geldt niet voor [gedaagde sub 2] , omdat zij geen partij bij de huurovereenkomst is en niet gesteld is dat ze medehuurder is.



De vordering tot betaling van € 1.900,00 per maand vanaf januari 2025 wordt afgewezen





3.48

[eiser] vordert ook € 1.900,00 per maand vanaf de maand januari 2025, met aftrek van hetgeen al is betaald.



3.49

[gedaagden c.s] heeft als productie 2 bankafschriften overgelegd. Daaruit volgt dat hij over de maanden januari en februari 2025 de overeengekomen huurprijs van € 1.900,00 per maand aan [eiser] heeft betaald. Over die maanden is vordering van [eiser] dan ook niet toewijsbaar.



3.50
Wat betreft de periode vanaf 1 maart 2025 geldt dat de kantonrechter de huurprijs vanaf die datum heeft verlaagd. Vanaf 1 maart 2025 is de vordering van [eiser] dus ook niet toewijsbaar. Uit de beoordeling van de vordering van [gedaagden c.s] in reconventie volgt dat hij vanaf 1 maart 2025 juist te veel huur heeft betaald en [eiser] een deel moet terugbetalen. Ook voor de periode vanaf 1 maart 2025 is de vordering van [eiser] dus niet toewijsbaar.




[eiser] moet de proceskosten betalen





3.51

[eiser] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden c.s] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


542,50


(2,5 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


651,00















In (voorwaardelijke) reconventie



De vordering tot vaststelling van de huurprijs en de kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten wordt afgewezen





3.52

[gedaagden c.s] vordert in reconventie de kale huurprijs te bepalen op € 752,62 per maand en het voorschot op de kosten voor (zo begrijpt de kantonrechter) nutsvoorzieningen en servicekosten op € 475,00. Omdat de kantonrechter dit in conventie al op deze manier heeft vastgesteld, worden deze vorderingen in reconventie afgewezen.



Op de vordering tot betaling van verhuiskosten hoeft niet te worden beslist





3.53
Onder de voorwaarde dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vaststelt, vordert [gedaagden c.s] betaling van verhuiskosten. Omdat aan deze voorwaarde niet wordt voldaan, hoeft hierop niet te worden beslist.




[eiser] moet de te veel betaalde huur terugbetalen





3.54

[gedaagden c.s] vordert betaling van € 4.801,42 aan te veel betaalde huur over de periode maart 2025 tot en met november 2025. Omdat de huurprijs op een lager bedrag is vastgesteld dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs, heeft [gedaagde sub 1] wegens onverschuldigde betaling recht op terugbetaling van te veel betaalde huur.



3.55
Uit productie 2 van [gedaagden c.s] volgt dat [gedaagde sub 1] de volgende bedragen aan [eiser] heeft betaald:









3.56
Over de periode maart tot en met november 2025 was [gedaagde sub 1] € 6.773,58 aan kale huur (9 maanden x € 752,62) en € 4.275,00 aan voorschot voor de kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten (9 maanden x € 475,00) aan [eiser] verschuldigd. In totaal € 11.048,58. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] over deze periode € 4.801,42 aan huur te veel heeft betaald (€ 15.850,00 - € 11.048,58). De vordering van [gedaagden c.s] tot terugbetaling van dit bedrag is daarom toewijsbaar, met dien verstande dat [eiser] aan [gedaagde sub 1] moet betalen en niet aan [gedaagde sub 2] omdat zij geen contractspartij is en niet gesteld is dat zij medehuurder is.



3.57

[gedaagden c.s] vordert in zijn laatste akte na wijziging van eis ook vanaf 1 november 2025 (de kantonrechter begrijpt: vanaf de maand december 2025) terugbetaling van het verschil tussen de voldane huurprijs en de verlaagde huurprijs. Deze vordering wordt afgewezen, omdat niet is gesteld welke huurprijs [gedaagde sub 1] vanaf december 2025 werkelijk aan [eiser] heeft betaald en dus ook niet duidelijk is of hij te veel huur heeft betaald.




[eiser] hoeft de door [gedaagde sub 1] betaalde kosten voor nutsvoorzieningen niet te vergoeden





3.58

[gedaagden c.s] vordert tot slot betaling van € 1.714,03 aan betaalde energiekosten over de periode 1 maart 2025 tot en met 1 november 2025.



3.59
Partijen zijn overeengekomen dat de kosten voor nutsvoorzieningen voor rekening van [gedaagde sub 1] komen. De normale gang van zaken is dat deze kosten maandelijks via een voorschot door [eiser] bij [gedaagde sub 1] in rekening worden gebracht en er jaarlijks op basis van het werkelijke verbruik een afrekening wordt gemaakt (artikel 7:259 lid 2 BW).



3.60
In deze zaak heeft [gedaagde sub 1] zelf een energiecontract bij een nutsbedrijf afgesloten en de kosten voor nutsvoorzieningen rechtstreeks aan dit bedrijf betaald. Omdat de kosten voor nutsvoorzieningen voor rekening van [gedaagde sub 1] komen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om [eiser] te veroordelen deze kosten aan hem te betalen. Wel brengt deze constructie met zich mee dat [eiser] bij de jaarlijkse afrekening de door [gedaagde sub 1] betaalde voorschotten (grotendeels) aan hem moet terugbetalen, omdat [eiser] zelf geen (of minder) kosten voor nutsvoorzieningen heeft gemaakt.




[eiser] moet de proceskosten betalen, welke worden begroot op nihil





3.61

[eiser] is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden c.s] worden begroot op nihil, omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit de zaak in conventie en geen noemenswaardig meerwerk heeft opgeleverd.





4De beslissing


De kantonrechter




in conventie



4.1
splitst de all-in huurprijs per 1 maart 2025 in een kale huurprijs en een voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten;



4.2
stelt de kale huurprijs per 1 maart 2025 vast op € 752,62 per maand;



4.3
stelt het voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten per 1 maart 2025 vast op € 475,00 per maand;



4.4
veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] te betalen € 1.900,00 aan huur over de maand december 2024;


4.5
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 651,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;



in reconventie





4.6
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde sub 1] te betalen € 4.801,42 aan te veel betaalde huur over de periode maart tot en met november 2025;


4.7
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van nihil;



in conventie en reconventie





4.8
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;



4.9
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.4, 4.5, 4.6 en 4.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;



4.10
wijst het meer of anders gevorderde af.



Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op
22 juli 2026.



45353




Dat volgt uit artikel 11 lid 2 in combinatie met artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (Uhw).


Nota van Toelichting bij het Besluit betaalbare huur, Stb. 2024, 194, p. 45 en 47.