ECLI:NL:RBMNE:2026:3973

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Almere



Zaaknummer: 11968830 \ MC EXPL 25-6196




Vonnis van 17 juni 2026




in de zaak van





[eiseres] B.V.,
in [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.B.M. Swart,



tegen





[gedaagde]
,
in [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.P. Dayala.





1De procedure


1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,- de conclusie van repliek in conventie tevens akte wijziging van eis, en van antwoord in reconventie,- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie,- de conclusie van dupliek in reconventie.




1.2
Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.





2De kern van de zaak


2.1

[gedaagde] heeft een woning van [eiseres] gehuurd vanaf 1 september 2022, voor een aanvangshuur van € 2.300,00 per maand plus voorschot servicekosten. [gedaagde] heeft op 2 mei 2024 de woning verlaten. Volgens [gedaagde] is de huur toen geëindigd, volgens [eiseres] is de huur pas op 8 juni 2024 geëindigd. [eiseres] stelt dat [gedaagde] nog € 10.314,87 moet betalen aan achterstallige huur, achterstallige huurverhoging, eindafrekening energie en ‘verhuiskosten’. Na verrekening van de waarborgsom (€ 4.600,00) resteert volgens [eiseres] nog in totaal na wijziging van eis € 5.714,87, welk bedrag zij in conventie vordert, met nevenvorderingen. [gedaagde] is het daarmee niet eens. Zij eist in reconventie dat [eiseres] de waarborgsom aan haar terugbetaalt en dat [eiseres] alle stukken van de energieovereenkomst en eindafrekening overlegt. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] uiteindelijk nog € 1.653,00 moet betalen. In reconventie worden de eisen van [gedaagde] afgewezen.





3De beoordeling



in conventie






[gedaagde] is nog € 5.683,00 aan huur en servicekosten verschuldigd




3.1
Volgens [gedaagde] is [eiseres] tekortgeschoten in haar verplichting tot het verschaffen van ongestoord huurgenot, door te pas en te onpas bezichtigingen te plannen voor mogelijke kopers van de woning. Dat standpunt volgt de kantonrechter niet. Een huurder moet meewerken aan bezichtigingen op grond van de wet. [gedaagde] stelt wel dat de hoeveelheid en tijdstippen waarop [eiseres] de bezichtigingen plande onredelijk waren, maar onderbouwd dat niet of nauwelijks. [gedaagde] verwijst daarvoor vrijwel uitsluitend naar de WhatsApp- en e-mailcorrespondentie in haar productie. Maar het is niet aan de kantonrechter om zelfstandig in een productie op zoek te gaan naar feiten die de stelling van [gedaagde] zouden kunnen ondersteunen. In het lichaam van haar conclusie zegt [gedaagde] alleen dat op een bepaalde zaterdag twee bezichtigingen vlak na elkaar gepland waren. Waarom dat onredelijk zou zijn, legt [gedaagde] niet uit. Van een tekortschieten op basis waarvan [gedaagde] de huurovereenkomst zou kunnen ontbinden, blijkt onvoldoende. [gedaagde] is dus gehouden aan de opzegtermijn van een maand, die niet ter discussie staat. De huur is dus geëindigd op 8 juni 2024.



3.2
Volgens [gedaagde] zou de huur verminderd moeten worden tot nihil, vanwege de overlast van de bezichtigingen. Dat slaagt niet. Ten eerste blijkt niet van een tekortkoming van [eiseres] op dit punt. Ten tweede moet voor een huurprijsvermindering een vordering worden ingediend en kan dat niet als verweer worden gevoerd. Een dergelijke vordering heeft [gedaagde] niet ingesteld.



3.3
De gevorderde huurverhoging wordt afgewezen. [eiseres] verwijst hiervoor naar een bepaald “artikel 16 van de algemene bepalingen”, maar die algemene bepalingen zijn niet bijgevoegd. [gedaagde] is te beschouwen als consument en de kantonrechter is ambtshalve verplicht om algemene voorwaarden of bepalingen te toetsen op mogelijke oneerlijkheid. Door de algemene bepalingen niet bij te voegen, kan de kantonrechter die controlerende taak niet uitvoeren. De vorderingen die kennelijk op die bepalingen zijn gebaseerd worden afgewezen.



3.4
Niet ter discussie staat dat [gedaagde] de huur van april, mei en de dagen tot en met 8 juni 2024 niet heeft betaald. Datzelfde geldt voor het voorschot servicekosten ( [eiseres] vordert € 185,00 voor april en € 285,00 voor mei 2024). Bij elkaar is [gedaagde] dus aan huur en servicekosten nog verschuldigd:








huur april


€ 2.300,00




servicekosten april


€ 185,00




huur mei


€ 2.300,00




servicekosten mei


€ 285,00




huur juni


€ 613,00




totaal


€ 5.683,00








Eindafrekening servicekosten





3.5

[eiseres] vordert € 570,00 aan “achterstand servicekosten 2023”. Dat wordt toegewezen, omdat [gedaagde] niet betwist dat zij dit bedrag moet betalen.



3.6
Daarnaast vordert [eiseres] na wijziging van eis € 1.998,87 aan eindafrekening energiekosten van leverancier Vattenfall. Dat wordt afgewezen. [eiseres] vordert genoemd bedrag op basis van een eindafrekening van € 4.089,45 voor de woning plus een kennelijk bij de woning horende bedrijfshal. [eiseres] past vervolgens een verdeling toe op basis van het aantal m² van de woning en de bedrijfshal, volgens [eiseres] een verhouding van 60/40. Maar in de huurovereenkomst is bepaald dat de eindafrekening plaatsvindt op grond van meterstanden op basis van de in de woning aanwezige meter. Die meterstanden heeft [eiseres] niet overgelegd. De hoogte van de eindafrekening (waarvan de uitkomsten van de berekeningen van [eiseres] overigens onnavolgbaar zijn) heeft [eiseres] daarmee onvoldoende onderbouwd.



Verhuiskosten





3.7

[eiseres] vordert € 1.850,00 aan ‘verhuiskosten’, omdat (zo stelt [eiseres] ) [gedaagde] de woning niet schoon en leeg zou hebben opgeleverd. Maar [gedaagde] ontkent dat en [eiseres] voert niets concreets aan om haar stelling op dit punt nader te onderbouwen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.



Na verrekening van de waarborgsom moet [gedaagde] nog € 1.653,00 betalen





3.8
De huurachterstand (€ 5.683,00) en de achterstand servicekosten over 2023 (€ 570,00) zijn samen € 6.253,00. Hoewel [gedaagde] dat betwist, mag [eiseres] de waarborgsom van € 4.600,00 verrekenen. Die waarborgsom is daarvoor naar zijn aard juist bedoeld. Dan resteert voor [gedaagde] nog om te betalen (€ 6.253,00 -/- € 4.600,00 =) € 1.653,00. Dat bedrag zal in conventie worden toegewezen.






Rente en incassokosten worden afgewezen





3.9
Omdat [eiseres] de algemene bepalingen niet heeft overgelegd, kan de kantonrechter niet controleren of in die bepalingen mogelijk oneerlijke rente- en incassokostenbedingen zijn opgenomen. De vorderingen op dit punt worden daarom afgewezen.



Proceskosten in conventie





3.10
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.



in reconventie





3.11

[gedaagde] vordert in reconventie dat [eiseres] de waarborgsom terugbetaalt. Dat wordt afgewezen, want in conventie is die waarborgsom al geheel verrekend.



3.12

[gedaagde] vordert in reconventie afgifte van alle bescheiden van de energie-eindafrekening van Vattenfall. Dat wordt afgewezen. [gedaagde] heeft daarbij geen belang, omdat de vordering van [eiseres] op dit punt wordt afgewezen.



3.13

[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


576,00


(2 punten × € 288,00 × factor 0,5)




- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


720,00











3.14
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





4De beslissing


De kantonrechter




in conventie




4.1
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.653,00,



4.2
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



in reconventie





4.3
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,



4.4
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,


4.5
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



in conventie en in reconventie





4.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor de onderdelen 4.1, 4.4 en 4.5.,



4.7
wijst het meer of anders in conventie en/of in reconventie gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.T. Werner op 17 juni 2026.




RW1368




Artikel 7:223 BW


Productie 2 van [gedaagde]


Artikel 7:207 BW


Richtlijn 93/13 EG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten


Productie 6 van [eiseres]


Productie 1 van [eiseres]