ECLI:NL:RBLIM:2026:9861

RECHTBANK LIMBURG


Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Roermond



Zaaknummer: 12195031 \ CV EXPL 26-1972




Vonnis van 23 september 2026




in de zaak van





[huurder]
,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. S.C.W. van Wijk,



tegen





[verhuurder]
,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: [gemachtigde] .






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 22 juli 2026- de akte van [verhuurder]
- de akte van [huurder] .


1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.






2De feiten


2.1.

[huurder] heeft de woning aan het [adres] van [verhuurder] gehuurd.



2.2.
In artikel 3.2. van de huurovereenkomst is opgenomen dat als de verhuurder ( [verhuurder] ) de woning in de verkoop zet, de huurder ( [huurder] ) de eerste optie tot koop heeft.



2.3.

[verhuurder] heeft de huurovereenkomst bij brief van 18 juli 2023 opgezegd. Daarbij heeft hij zich op dringend eigen gebruik beroepen. De huurovereenkomst is in die brief opgezegd tegen 1 februari 2024.



2.4.
Na ontvangst van de opzegging heeft [huurder] haar rechtsbijstandsverzekeraar ingeschakeld. Dit heeft geleid tot onderhandelingen tussen partijen over het einde van de huurovereenkomst en een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten.



2.5.

[huurder] heeft een andere woning gevonden. Zij heeft op 10 oktober 2023 de huurovereenkomst opgezegd per 31 oktober 2023. De huurwoning is opgeleverd op 31 oktober 2023.



2.6.
In de e-mailberichten van 1 november 2023 zijdens [huurder] en van 2 november 2023 zijdens [verhuurder] zijn partijen – voor zover in dit geding relevant - het volgende overeengekomen:
- [verhuurder] betaalt op uiterlijk 4 november 2023 een vergoeding van € 1.350,00 aan [huurder] ;
- als het volledige bedrag tijdig wordt betaald, verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting waarna partijen niets meet van elkaar te vorderen hebben.



2.7.

[verhuurder] heeft het bedrag van € 1.350,00 tijdig betaald.



2.8.

[verhuurder] heeft de woning na de oplevering door [huurder] niet zelf in gebruik genomen. De woning is bij overeenkomst van 20 december 2023 aan een derde verkocht. De woning is op 16 februari 2024 aan die derde geleverd. De woning is niet door [verhuurder] aan [huurder] te koop aangeboden.






3Het geschil


3.1.

[huurder] vordert - samengevat - [verhuurder] te veroordelen om in totaal een bedrag van € 8.869,12 plus rente en kosten aan [huurder] te betalen. Daarvan ziet een bedrag van € 3.869,12 op schadevergoeding wegens het ontbreken van de wil om het gehuurde daadwerkelijk zelf te gebruiken. Een bedrag van € 5.000,00 ziet op schadevergoeding wegens het schenden van het voorkeursrecht tot koop.



3.2.

[verhuurder] voert verweer. [verhuurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] .



3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.






4De beoordeling




[huurder] heeft geen schade geleden door de schending van het voorkeursrecht tot koop




4.1.

[huurder] vordert schadevergoeding wegens het schenden van het voorkeursrecht tot koop door [verhuurder] . Door die schending is haar de kans ontnomen om de gehuurde woning te kopen. Zij vordert daarom een vergoeding voor die gemiste kans. Zij schat haar schade als gevolg daarvan op € 5.000,00.


4.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] op vragen van de kantonrechter verklaard dat zij niet over de financiële middelen beschikte om de woning van [verhuurder] te kopen. Haar financiële positie zou onvoldoende zijn geweest om een hypothecaire geldlening te kunnen afsluiten voor het vereiste bedrag. Verder is gebleken dat er geen reële optie voor [huurder] zou zijn geweest om de woning te kopen. Gelet hierop kan in het midden blijven of het voorkeursrecht tot koop is geschonden. Als sprake zou zijn van een schending, heeft [huurder] immers geen schade geleden. Voor de beoordeling of sprake is van schade moet namelijk de situatie waarin [huurder] op dit moment verkeert, worden vergeleken met de situatie waarin zij zou verkeren als het voorkeursrecht tot koop niet zou zijn geschonden. In beide gevallen zou [huurder] de woning niet hebben kunnen kopen, zodat geen sprake is van een daadwerkelijk gemiste kans die tot schade heeft geleid. De vordering tot vergoeding van het bedrag van € 5.000,00 wordt daarom afgewezen.




[verhuurder] moet schadevergoeding betalen aan [huurder] voor de verhuizing





4.3.

[huurder] vordert ook schadevergoeding wegens het ontbreken van de wil aan de zijde van [verhuurder] om het gehuurde (duurzaam) zelf te gebruiken na de opzegging wegens dringend eigen gebruik.



4.4.
Artikel 7:276 lid 1 en lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) luidden ten tijde van de gebeurtenissen in dit geschil als volgt:


“1. Indien de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd op de grond, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is toegewezen dan wel de huurder met de beëindiging heeft ingestemd, is de verhuurder jegens de huurder tot schadevergoeding gehouden, indien de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.



2. Behoudens tegenbewijs wordt die wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst het verhuurde duurzaam door hem in gebruik is genomen.”




4.5.

[huurder] doet een beroep op het bewijsvermoeden van lid 2. [verhuurder] heeft de woning verkocht aan een derde binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst en heeft het gehuurde na de beëindiging niet zelf in gebruik genomen. De bemiddelingsopdracht aan de makelaar is door [verhuurder] formeel op 21 november 2023 verstrekt. Volgens [huurder] volgt uit de verkoopbrochure dat de muren van de woning zijn geschilderd en dat de vloer is vervangen. Gelet op de tijd die nodig is om een verkooptraject te starten, heeft de wil bij [verhuurder] om het gehuurde duurzaam zelf te gebruiken al vóór het einde van de huurovereenkomst ontbroken volgens [huurder] . Voor zover nodig vernietigt zij de overeenkomst waarbij partijen elkaar over en weer finale kwijting hebben verleend, omdat die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [huurder] ging er immers destijds van uit dat [verhuurder] wél de wil had om de woning daadwerkelijk zelf te gaan bewonen. Als zij had geweten dat dit niet zo was, had zij nooit ingestemd met die overeenkomst. Bovendien had zij dan niet zelf een andere woning gezocht en niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. De opzegging van de huurovereenkomst door [huurder] tegen een vroegere datum was het rechtstreekse gevolg van de opzegging wegens dringend eigen gebruik door [verhuurder] .



4.6.

[verhuurder] heeft als verweer aangevoerd dat de bemiddelingsopdracht pas na het einde van de huurovereenkomst is verstrekt aan de makelaar. Bovendien wilde [verhuurder] tot dat moment wel de woning zelf duurzaam gaan gebruiken. De financiële situatie van [verhuurder] en zijn partner was namelijk slecht. Daardoor konden zij niet de huur van hun woning plus de hypothecaire lasten verbonden aan de woning die [huurder] huurde blijven voldoen. Zij wilden daarom zelf in de door [huurder] gehuurde woning gaan wonen, zodat één van de twee woonlasten zou wegvallen. Na beëindiging van de huurovereenkomst zijn de omstandigheden gewijzigd. Vanuit de GGZ werd geadviseerd om grote veranderingen te vermijden. Daar kwam bij dat [verhuurder] per oktober 2023 een vaste baan kreeg bij [bedrijf] en dat zijn partner meer vaste uren kreeg bij een zorginstelling in [plaats 3] . Daardoor verbeterde de financiële situatie. Verder lag de door [huurder] gehuurde woning in [plaats 1] . Dat betekende een verdere reisafstand naar het werk van de partner van [verhuurder] . Bovendien voelde de partner van [verhuurder] zich niet thuis in die woning, omdat [verhuurder] met een vroegere partner in die woning heeft samengewoond. Gelet op dit alles is ervoor gekozen om in de door [verhuurder] zelf gehuurde woning te blijven wonen en om de door [huurder] gehuurde woning te verkopen. Verder voert [verhuurder] aan dat [huurder] de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd en dat partijen elkaar over en weer finale kwijting hebben verleend.



4.7.
De kantonrechter passeert het verweer van [verhuurder] dat ziet op de opzegging van de huurovereenkomst door [huurder] zelf. Die opzegging is namelijk een rechtstreeks gevolg van de opzegging door [verhuurder] . Het ligt in de rede dat een huurder, die er in beginsel van uit mag gaan dat een verhuurder zich gerechtvaardigd beroept op dringend eigen gebruik, op zoek gaat naar een andere woning zodat zij niet dakloos wordt. De opzegging van [huurder] tegen een eerdere datum is dan ook niet anders op te vatten dan een instemming met de beëindiging zoals bedoeld in artikel 7:276 lid 1 BW.



4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter ziet het finale kwijtingsbeding niet op de schadevergoeding die in deze procedure wordt gevorderd. Finale kwijting is een vorm van afstand van recht. Afstand van recht is een (tweezijdige) rechtshandeling en vereist in beginsel een op het rechtsgevolg (tenietgaan van een verbintenis) gerichte wilsverklaring van degene die afstand doet van zijn recht. Daarbij geldt als uitgangspunt dat is vereist dat iemand het recht waarvan hij afstand doet, kent. In dit geval is niet in geschil dat [huurder] op 1 november 2023 toen zij instemde met de finale kwijting nog niet wist dat [verhuurder] de woning niet zelf zou gaan gebruiken. Uit de onderhandelingen die vooraf zijn gegaan aan die finale kwijting is ook niet af te leiden dat er een vermoeden bestond dat [verhuurder] de woning niet zelf zou gaan bewonen. Die onderhandelingen zagen namelijk niet op de juistheid van de ingeroepen beëindigingsgrond (dringend eigen gebruik). Zij zagen enkel op de hoogte van de verhuis- en inrichtingsvergoeding in het licht van de precaire financiële situatie waarin [verhuurder] stelde zich te bevinden. [verhuurder] heeft onder de gegeven omstandigheden ook niet redelijkerwijze mogen begrijpen dat [huurder] zich bewust was van een eventuele toekomstige vordering tot schadevergoeding. Immers: uit niets valt af te leiden dat [huurder] ten tijde van de onderhandelingen op enigerlei wijze erbij heeft stil gestaan dat [verhuurder] eventueel de woning niet zelf zou gaan bewonen. De finale kwijting staat daarom niet in de weg aan een beroep van [huurder] op artikel 7:276 BW.



4.9.
Vast staat dat [verhuurder] de woning binnen een maand na het einde van de huurovereenkomst in de markt te koop heeft aangeboden en dat hij tot aan de levering van de woning bij de notaris, niet zelf de woning heeft bewoond. Daardoor wordt op grond van artikel 7:276 lid 2 BW vermoed dat de wil om het gehuurde duurzaam zelf te gebruiken, niet aanwezig is geweest. [verhuurder] heeft omstandigheden aangevoerd waaruit volgens hem volgt dat die wil wél aanwezig was. De kantonrechter komt ondanks die aangevoerde omstandigheden toch tot het oordeel dat de wil aan de zijde van [verhuurder] om het gehuurde duurzaam zelf te gebruiken, ontbrak.



4.10.
Als de gehuurde woning wordt verlaten door de huurder naar aanleiding van een instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst, is bepalend of de verhuurder werkelijk de wil heeft gehad om het pand in gebruik te nemen, en of zulks het geval is geweest tot en met het tijdstip waarop de huurder met de beëindiging heeft ingestemd. De verhuurder is niet aansprakelijk als hij de bedoeling wel had, maar hij door bijvoorbeeld overmacht of een andere oorzaak na het vertrek van de huurder van zijn oorspronkelijke plan heeft afgezien. Zoals eerder is overwogen (bij 4.7), is het moment waarop [huurder] de huur heeft opgezegd aan te merken als het moment waarop zij heeft ingestemd met de beëindiging. Dat was 10 oktober 2023.



4.11.

[verhuurder] heeft de bemiddelingsopdracht aan de makelaar overgelegd. Deze dateert van 21 november 2023, dus van na de datum waarop [huurder] heeft ingestemd met de beëindiging. [verhuurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de wil om de woning zelf te gebruiken tot aan het moment van ontruiming nog aanwezig was. Pas na het vertrek van [huurder] uit de woning, zou besloten zijn dat de woning verkocht zou worden. De door [verhuurder] aangevoerde omstandigheden die zouden hebben geleid tot de verkoopbeslissing, zijn echter allemaal omstandigheden die al vóór de instemming met de beëindiging bestonden. Dat [verhuurder] in de door [huurder] gehuurde woning had gewoond met een andere partner, was uiteraard al eerder bekend. De vaste dienstbetrekking bij [bedrijf] is begin oktober geformaliseerd (die is op 9 oktober 2023 ingegaan, blijkens de overgelegde loonstrook). Vóór de datum waarop [huurder] heeft ingestemd met de beëindiging bestond voor [verhuurder] dus al duidelijkheid over het feit dat hij meer financiële zekerheid zou krijgen. Daarmee resteert enkel de gezondheidssituatie van [verhuurder] waarbij geen grote veranderingen moesten plaatsvinden. [huurder] heeft die situatie echter op geen enkele wijze onderbouwd. Hij heeft ook niet gesteld wanneer de zorgverlener dat advies heeft gegeven. De kantonrechter kan dit gegeven daarom niet meewegen. Omdat de verkoopbeslissing volgens [verhuurder] is ingegeven door de gewijzigde persoonlijke omstandigheden en die omstandigheden allemaal van vóór de instemming met de beëindiging dateren, legt de datum van de bemiddelingsopdracht onvoldoende gewicht in de schaal om toch aan te nemen dat [verhuurder] pas na de instemming met de beëindiging heeft besloten de woning te verkopen.



4.12.
Gelet op het voorgaande, oordeelt de kantonrechter dat [verhuurder] er niet in is geslaagd om het wettelijke vermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW te ontzenuwen. Gelet hierop kan [huurder] aanspraak maken op schadevergoeding.



4.13.

[verhuurder] heeft niet betwist dat [huurder] schade heeft geleden doordat zij is moeten verhuizen. De omvang van de schade is ook niet betwist door [verhuurder] . Gelet hierop zal de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 3.869,12 toewijzen.





[verhuurder] moet de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten vergoeden





4.14.

[huurder] heeft verder aanspraak gemaakt op vergoeding van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. Deze zijn toewijsbaar op de hierna bij de beslissing te vermelden wijze. De kantonrechter merkt op dat de toe te wijzen buitengerechtelijke kosten gerelateerd zijn aan de toe te wijzen hoofdsom, zodat het bedrag lager is dan gevorderd.



Partijen moeten de eigen proceskosten dragen





4.15.
Partijen zijn op enkele punten over en weer in het ongelijk gesteld. De kantonrechter compenseert daarom de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt en dat zij dus geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij in de procedure heeft gemaakt.






5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] een bedrag van € 3.869,12 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 9 april 2026 tot aan de dag van volledige betaling,



5.2.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] een bedrag van € 619,41 aan buitengerechtelijke kosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, tot aan de dag van volledige betaling,



5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.










Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2026.


















































Conclusie van A-G Valk voor de uitspraak van de Hoge Raad van 17 juli 2026, ECLI:NL:PHR:2026:28, 3.22 en verder.