ECLI:NL:RBLIM:2026:9317

RECHTBANK
LIMBURG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: 12011902 \ CV EXPL 25-5627




Vonnis van 2 september 2026




in de zaak van





[stichting]
,
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [stichting] ,
gemachtigde: mr. R.H.G.M. Kerckhoffs,



tegen





[persoon 1]
,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [persoon 1] ,
gemachtigde: mr. J.E.J. Beckers.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 5,
- akte houdende vermeerdering van eis met productie 6,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 t/m 30,
- akte vermeerdering van eis tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie met producties 7 t/m 17,
- akte houdende vermeerdering van eis met productie 18,
- nagekomen producties 31 t/m 39 zijdens [persoon 1] ,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.







2De feiten


2.1.

[stichting] beheert een gemeenschapshuis voor de uitoefening van sociaal-maatschappelijk en culturele activiteiten door bewoners of organisaties van de gemeenschap [plaats 1] en de regio (hierna: het gemeenschapshuis).



2.2.

[persoon 1] exploiteert het horecabedrijf ‘ [bedrijf] ’.



2.3.

[stichting] verhuurt aan [persoon 1] met ingang van 1 januari 2023 een horeca-bedrijfsruimte in het gemeenschapshuis aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 1 januari 2023 tot en met 31 december 2024. Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruime in de zin van artikel 7:290 BW gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 2 oktober 2012’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.



2.4.
In de algemene voorwaarden staat, voor zover van belang, het volgende:



“
Betalingen




25.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldate in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.”




2.5.
In de huurovereenkomst is met betrekking tot de huur het volgende bepaald:



“4.1. De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis


€ 8.400,- exclusief BTW voor horeca deel inclusief keuken en bergruimte. Deze huurprijs geldt tot een jaaromzet (kalenderjaar) van € 100.000,- exclusief BTW uit horeca-activiteiten.





De huurprijs is exclusief de kosten voor water en energie. De kosten van gas en elektriciteit zullen via aparte meters rechtstreeks aan de huurder doorberekend worden. De afspraken omtrent verrekening van service- en overige horeca-gerelateerde exploitatiekosten zijn vastgesteld in de beheersovereenkomst (bijlage 1).





Bij het behalen van een jaaromzet vanaf € 100.000,- tot € 150.000,- exclusief BTW uit horeca-activiteiten, zal de huur in het volgende kalenderjaar worden verhoogd naar een jaarhuur van € 10.200,-- exclusief BTW.





Bij het behalen van een jaaromzet vanaf € 150.000,- exclusief BTW uit horeca-activiteiten, zal de huur in het volgende kalenderjaar worden verhoogd naar een jaarhuur van


€ 14.400,- exclusief BTW.





De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld op basis van de in het afgelopen jaar behaalde omzet uit horeca-activiteiten, exclusief BTW.





Deze huurverhoging is exclusief de indexering (…)




4.7.3

Per betaalperiode van 1 kalendermaand(en) bedraagt bij ingangsdatum van deze huurovereenkomst:


- de huurprijs € 700,-- exclusief BTW


- het voorschot op de water- en energiekosten € 500,-- exclusief BTW





4.8

De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.7 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.”




2.6.
Partijen zijn, naast de huurovereenkomst, ook een overeenkomst van opdracht (beheerswerkzaamheden) overeengekomen ten behoeve het gemeenschapshuis als geheel en over de horeca-dienstverlening aan de huurders van de ruimtes in het gemeenschapshuis. Voor zover van belang is daarin het volgende opgenomen:



“3. Beheerstaken





Het gaat daarbij om de volgende beheerstaken:





De verhuur alsmede de facturering voor incidenteel gebruik. De verhuur en de facturering voor vast gebruik gaat via het bestuur. De vaste gebruikers kunnen ook incidenteel een ruimte huren. Dit gaat via de exploitant. De facturering gaat via het bestuur.




Het verlenen van horecadiensten aan gebruikers.




De dagelijkse schoonmaak van de entree, de hal, de toiletten en de grote en kleine zaal.




De inzet voor een actief en volwaardig gebruik van [stichting] en de positionering binnen de gemeenschap. (…)





4. Faciliteiten ten gunste van exploitant




Overeengekomen is dat de exploitant geen geldelijke vergoeding ontvangt voor de hierboven genoemde beheerstaken. Er is sprake van een compensatie in de vorm van een verlaagde huur, het zonder geldelijke vergoeding gebruik mogen maken van de inventaris van het horecagedeelte, het gebruik mogen maken van faciliteiten binnen het gemeenschapshuis, niet behorende tot de vast gehuurde horeca-ruimte en een aantal door de [stichting] -organisatie geboden voordelen.


Deze compensatie is van toepassing tot en met een omzet van € 150.000,00. Bij een omzet boven de € 150.000,00 vervalt de compensatie en zullen de genoemde beheerstaken geldelijk bepaald worden door bestuur en exploitant. De exploitant blijft in principale de beheerstaken uitvoeren.





Bij faciliteiten en voordelen valt o.a. te denken aan:






Beschikbaarheid zalen voor commerciële exploitatie op afroep tegen een variabele huurvergoeding.




Gebruik van extra sanitaire ruimten ( een deel van de sanitaire ruimtes behoort bij de horeca)




Gebruik kantoorruimte.




Gebruik buitenruimten (parkeren, speeltuin(en).




Aanwezigheid van verenigingen als trekpleister voor [stichting] en hieruit voortvloeiende horecabestedingen.




Wifi




Grote schoonmaak




Groot en klein onderhoud gebouw




Besparing als gevolg van beschikbaarheid van vrijwilligers voor diverse taken.




Investeringen in verbetering gebouw en accommodaties




Ondersteuning bestuur [stichting]




Ondersteuning gemeente in voorkomende situaties




(…)”




2.7.
Bij e-mail van 8 december 2023 heeft [stichting] aan [persoon 1] medegedeeld dat het nieuwe voorschot voor energie voor 2024 € 800,00 (exclusief btw) bedraagt en dat per 1 januari 2024 met aparte meterstanden wordt gewerkt.



2.8.
Via de e-mail van 22 februari 2024 heeft [stichting] aan [persoon 1] de gespreksnotities gestuurd van het gesprek tussen partijen op 21 februari 2024, met daarin onder meer het volgende:



“(…)


Beheersvergoeding



[persoon 2] en [persoon 3] stellen een lijst op met door hun verrichte werkzaamheden voor het gemeenschapshuis en vertalen de werkzaamheden naar een financiële waarde. Hierover gaan we in gesprek met elkaar en leggen de afspraken vast in een nog op te stellen overeenkomst. (…)





2.9.
Partijen zijn vervolgens geen geldelijke beheersvergoeding overeengekomen.



2.10.
Bij brief van 22 februari 2024 zijn partijen het volgende overeengekomen ten aanzien van de energiekosten in 2024:



“
Stroom:


Voor stroom spreken we af dat [stichting] aan het begin van iedere nieuwe maand een overzicht van verbruik in kWh aanlevert, dat is mogelijk door de investering in gescheiden bemetering.





We rekenen ieder verbruikt kWh af tegen € 0,29929 excl. BTW. Daarbovenop worden de vaste leveringskosten € 0,22981, netbeheerkosten € 2,90480 en vermindering energiebelasting - € 1,35142, verrekend. (Alle bedragen zijn per dag).





Aan het eind van het jaar weten we wat de zonnepanelen hebben opgebracht (kWh), deze opbrengsten verdelen we op basis van 75% voor [bedrijf] en 25% voor [stichting] . Voor de door de zonnepanelen opgewekte kWh ontvangt [bedrijf] € 0,05 korting op het bovenstaand kWh tarief vanuit de energie leverancier (Essent).





Gas:





Voor gas maken we de afspraak dat de eindafrekening voor 50% voor rekening [bedrijf] is en 50% voor [stichting] . (…) [bedrijf] betaald maandelijks een voorschot van € 300,- excl. BTW aan [stichting] . (…)”




Beiden partijen hebben de brief ondertekend.




2.11.
Bij brief van 22 februari 2024 hebben partijen de volgende afspraken gemaakt ten aanzien van de huurlasten en extra’s in 2024:



“De hoogte van de huurlast is volgens de huurovereenkomst; [stichting] _ [bedrijf] afgestemd op de omzet in het jaar voorafgaand aan het vaststellen van de huurlast. Jullie hebben het bestuur van [stichting] laten weten dat de omzet in 2023 boven de € 200.000,- is uitgekomen. Daarmee vervalt de verlaagde huurlast en de verplichting om een door een registeraccountant opgesteld jaarrekening aan te leveren.





De huurlast vanaf 1-1-2024 wordt op basis van de omzet 2023 vastgesteld op € 14.400 excl. BTW per jaar, oftewel € 1.200,- excl. BTW per maand.






[stichting] is genoodzaakt om de huurlasten te indexeren vanwege toenemende exploitatiekosten, maar wenst af te wijken van het CPI cijfer 2023 (8,8%) en wenst een indexering toe te passen van 5% vanaf 1-1-2024.





De nieuwe huurlast komt daarmee uit op € 14.400,- x 5% = € 15.120,- excl. BTW per jaar,


oftewel € 1.260,- excl. BTW per maand.





Naast de huurlasten brengen wij in rekening:





De Wifikosten € 20,- excl. BTW per maand;




Eindafrekening Energiegebruik 2023 10 maanden x € 243,78 excl. BTW.






Totaal huurkosten per maand van januari tot met oktober 2024 € 1.503,78 excl. BTW.


Totaal huurkosten per maand november en december 2024 € 1.260 excl. BTW
.”




Beide partijen hebben de brief ondertekend.




2.12.

[persoon 1] heeft over de periode van 12 juni tot 9 september 2025 een huurachterstand laten ontstaan van in totaal € 4.938,42 aan huurpenningen.



2.13.
Bij brief van 13 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [stichting] [persoon 1] gesommeerd om binnen twee dagen tot betaling van de openstaande huurtermijnen van in totaal € 4.938,42 over te gaan.



2.14.

[persoon 1] heeft vervolgens ook de facturen over de maand oktober 2025 van in totaal € 2.598,22 onbetaald gelaten.



2.15.

[persoon 1] heeft op 4 november 2025 € 1.791,09 aan [stichting] betaald.



2.16.
Na betekening van de dagvaarding heeft [persoon 1] in totaal € 1.650,00 aan wekelijkse aflossingen van € 150,00 over de periode van 26 maart 2026 tot en met 4 juni 2026 aan [stichting] betaald.






3Het geschil



in conventie




3.1.

[stichting] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [persoon 1] tot betaling van € 14.588,83 (hierna: de hoofdsom), over de periode juni 2025 tot en met juni 2026, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen. Daarnaast vordert [stichting] de veroordeling van [persoon 1] in de kosten van deze procedure en betaling van € 674,16 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen, althans de dag van dagvaarding.



3.2.
Het bedrag van € 14.588,83 kan als volgt worden gespecificeerd:


€ 4.585,62 aan huurpenningen,


€ 7.772,27 aan kosten voor elektriciteit,


€ 1.904,70 aan voorschot gas,


€ 326,24 aan huur kleine en grote zaal.





3.3.


[stichting] legt het volgende aan de vordering ten grondslag. [persoon 1] is als huurder tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Vanaf juni 2025 heeft zij namelijk de huurpenningen, de afrekening van de nutsvoorzieningen en de huur van de grote en kleine zaal niet (volledig) voldaan. In totaal komt dit neer op een bedrag van
€ 14.588,83. [stichting] maakt tevens aanspraak op rente en buitengerechtelijke incassokosten, omdat [persoon 1] in verzuim is geraakt en [stichting] de vordering uit handen heeft moeten geven.




3.4.

[persoon 1] voert verweer. [persoon 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [stichting] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [stichting] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [stichting] in de kosten van deze procedure en deze te vermeerderen met de wettelijke rente.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



in reconventie





3.6.

[persoon 1] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:


betaling van € 30.250,00 (inclusief btw) aan achterstallige beheersvergoeding over de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 9 februari 2026,


betaling van € 1.246,30 (inclusief btw) aan beheersvergoeding vanaf 1 januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 9 februari 2026,


betaling van 50% van de kosten voor toiletartikelen vanaf 1 januari 2026,


verstrekking van inzage, afschrift of uittreksel van de facturen van de levering van de nutsvoorzieningen voor de periode van 1 september 2022 tot en met de datum van de mondelinge behandeling, althans op zijn minst tot 1 februari 2026,


een verklaring voor recht dat de kosten voor het gasgebruik in de periode van 1 september 2022 tot en met 1 februari 2026 voor 23,9% voor rekening van huurder komen,


een verklaring voor recht dat de kosten voor het gasgebruik vanaf 1 februari 2026 voor 19,2% voor rekening van huurder komen,


terugbetaling van het te veel betaalde gasverbruik voor de periode 1 september 2022 tot en met datum van het vonnis,


betaling van € 1.936,00 (inclusief btw) aan onverschuldigd betaalde schoonmaakkosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 9 februari 2026,


betaling van € 242,00 aan onverschuldigd betaalde Wifi, te vermeerderen de wettelijke (handels)rente vanaf 9 februari 2026.





3.7.
Op de mondelinge behandeling heeft [persoon 1] aangegeven de vordering onder 9 in te trekken. Omdat [persoon 1] deze vordering heeft ingetrokken, behoeven de stellingen van partijen over en weer ter zake daarvan geen bespreking meer.



3.8.

[persoon 1] legt aan de vordering ten grondslag dat zij, op basis van de beheersovereenkomst, over de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025 en vanaf 1 januari 2026 onterecht geen beheersvergoeding heeft ontvangen van [stichting] . Vanaf 1 januari 2024 betaalde zij de hoogste huur, omdat er sprake was van een omzet die uitsteeg boven € 150.000,00. Hierdoor zijn de in artikel 4 van de beheersovereenkomst opgesomde voordelen komen te vervallen en zou vanaf dat moment een geldelijke beheersvergoeding overeengekomen moeten worden. Dat laatste is niet gebeurd. Daarnaast stelt zij dat ook de bezoekers van [stichting] voor 50% gebruik maken van het toilet, waardoor [stichting] gehouden is om ook 50% van de kosten voor toiletartikelen op zich te nemen. Verder legt [persoon 1] aan haar vordering ten grondslag dat zij, op basis van een onredelijke verdeling, te veel heeft betaald voor het gasverbruik.



3.9.

[stichting] voert verweer. [stichting] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [persoon 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [persoon 1] , met veroordeling van [persoon 1] in de kosten van deze procedure.



3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.






4De beoordeling



in conventie





Het geschil in conventie in het kort




4.1.
De vraag die in conventie centraal staat is of [stichting] aanspraak kan maken op betaling van in totaal € 14.588,83, bestaande uit achterstallige huurpenningen, energiekosten en huur van de grote en kleine zaal, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. De kantonrechter is van oordeel dat alleen de vorderingen betreffende de huurachterstand van € 4.585,62 en de huurpenningen voor de grote en kleine zaal van € 326,24 kunnen worden toegewezen. Het overige wordt afgewezen. Hieronder wordt uiteengezet hoe de kantonrechter tot haar oordeel is gekomen.




Huurpenningen





4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [persoon 1] tot en met 23 juni 2026 € 4.585,62 aan huurpenningen niet heeft betaald. [persoon 1] zal tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld. Omdat [persoon 1] te laat is met het betalen van de verschillende huurtermijnen zal ook de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen vanaf de vervaldata van de facturen.



Energiekosten





4.3.
In de huurovereenkomst is overeengekomen dat [persoon 1] maandelijks een voorschot diende te betalen van € 500,00 excl. BTW per maand voor water- en energiekosten. Dat is echter niet het bedrag waar [stichting] betaling van vordert. Uit het overzicht dat [stichting] als productie 18 bij haar laatste akte vermeerdering van eis heeft overgelegd, blijkt dat [stichting] maandelijks een voorschot voor gasgebruik in rekening brengt dat niet elke maand gelijk is. Bij de bedragen die [stichting] voor het gebruik van elektriciteit in rekening heeft gebracht, staat maandelijks een ander bedrag. De facturen zelf zijn door [stichting] niet overgelegd en ook niet de specificaties van de in rekening gebrachte bedragen. De kantonrechter begrijpt dat de bedragen die [stichting] voor het gasgebruik in rekening brengt voorschotten zijn en dat de bedragen die zij voor elektriciteit in rekening brengt zijn gebaseerd op het daadwerkelijke gebruik door [persoon 1] .



4.4.

[stichting] stelt dat [persoon 1] vanaf mei 2025 de voorschotten voor het gasgebruik en de afrekeningen voor het elektriciteitsgebruik niet (volledig) heeft betaald, waardoor een achterstand is ontstaan van in totaal € 7.772,27 aan elektriciteit en € 1.904,70 aan voorschotten voor het gasgebruik. [persoon 1] erkent dat zij de energiekosten vanaf mei 2025 niet (volledig) heeft betaald, maar betwist de hoogte van de gevorderde bedragen. Daartoe voert zij aan dat de, bij huurovereenkomst overeengekomen, voorschotten van € 500,00 per maand zijn opgelopen tot € 300,00 per maand voor gas én een bedrag wat soms oploopt tot € 878,13 per maand aan elektriciteit. Volgens haar is dit buiten proportioneel hoog. [stichting] heeft op haar beurt verwezen naar het onder 2.10 geciteerde document, waarin partijen volgens [stichting] nadere afspraken hebben gemaakt over de energiekosten en gesteld dat zij conform deze afspraken aan [persoon 1] heeft gefactureerd. De kantonrechter oordeelt ten aanzien van deze stellingen als volgt.



4.5.
Nadat [persoon 1] aanvankelijk had ontkend dat zij de afspraken over 2024 had ondertekend omdat zij het daarmee niet eens was, is zij daarop later teruggekomen. Wat daar ook van zij, deze afspraken hadden alleen betrekking op de energiekosten over 2024. [stichting] vordert in dit geding betaling van de energiekosten vanaf mei 2025 en kan zich wat deze vordering betreft niet op deze afspraken beroepen. Dat betekent dat de grondslag voor dit onderdeel van de vordering van [stichting] niet kan worden gevonden in deze overeenkomst. Omdat [stichting] geen andere grondslag heeft aangevoerd, dient te worden teruggevallen op de oorspronkelijke huurovereenkomst en kan [stichting] , slechts aanspraak maken op betaling van het voorschot voor gas en elektriciteit van € 500,00 per maand.



4.6.
Omdat [persoon 1] vanaf mei 2025 in bepaalde maanden kennelijk wel voor gas heeft betaald, en niet voor elektra, en de kantonrechter niet beschikt over de bedragen die wél zijn betaald, is het onmogelijk om aan de hand van de ter beschikking staande gegevens te berekenen welk bedrag [persoon 1] nog aan voorschotten dient te betalen. Omdat het op de weg van [stichting] lag om haar vordering op [persoon 1] deugdelijk te onderbouwen, en zij dit heeft nagelaten, zal haar vordering wat betreft (de voorschotten op) het energiegebruik worden afgewezen.



4.7.

[stichting] beschikt over de afrekeningen van de energieleverancier en vast staat dat het door [persoon 1] gehuurde is voorzien van eigen (tussenmeters) die het elektriciteitsgebruik registreren. In dit vonnis wordt voorts bij de beoordeling van de vordering in reconventie een beslissing gegeven op welke wijze het gasgebruik tussen [stichting] en [persoon 1] moet worden verrekend. Partijen moeten dan ook in staat worden geacht om de daadwerkelijke door [persoon 1] gebruikte energie te berekenen en (op basis van de door [stichting] aan de energiemaatschappij betaalde tarieven) af te rekenen.



Huur kleine en grote zaal





4.8.

[stichting] vordert ook € 326,24 aan huur voor de kleine en grote zaal. [persoon 1] heeft de vordering niet betwist, waardoor de kantonrechter deze als onweersproken zal toewijzen. Ook de gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen vanaf de vervaldata van de facturen.



Buitengerechtelijke incassokosten





4.9.

[stichting] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [persoon 1] betwist de vergoeding van de buitengerechtelijke kosten.



4.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. Er bestaat pas recht op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, indien daadwerkelijk incassohandelingen zijn verricht. Het is aan [stichting] om daartoe voldoende te stellen. Zij stelt weliswaar dat zij aanmaningen en sommaties heeft verstuurd, maar zij heeft alleen een brief van 13 oktober 2025 overgelegd. In die brief wordt [persoon 1] echter alleen gesommeerd om openstaande facturen betreffende de energieafrekeningen en voorschotten te betalen. In het bovenstaande is overwogen dat voor de betaling van die vordering de grondslag ontbreekt. De huurachterstand, die wél wordt toegewezen is pas na die datum (gedurende de onderhavige procedure) ontstaan. Dat ter inning daarvan ook buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht is niet gesteld of gebleken. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook toegewezen.



Conclusie in conventie





4.11.

Uit het voorgaande volgt dat [persoon 1] zal worden veroordeeld tot betaling van:
Huurachterstand € 4.585,62
Zaalhuur grote en kleine zaal € 326,24
Totaal € 4.911,86





in reconventie





Het geschil in reconventie in het kort





4.12.
De kern van het geschil in reconventie is de vraag of [persoon 1] belang heeft bij de door haar gevorderde verklaringen voor recht, recht heeft op een beheersvergoeding en afgifte van de facturen van de energiekosten en op (terug)betaling van 50% van de kosten voor toiletartikelen, het te veel betaalde gasverbruik, de schoonmaakkosten en de proceskosten. De kantonrechter is van oordeel dat [persoon 1] aanspraak kan maken op betaling van € 12.500,00 (exclusief btw) aan beheersvergoeding over de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025, € 515,00 per maand (exclusief btw) aan beheersvergoeding vanaf 1 januari 2026 en betaling van 20% van de kosten voor de aanschaf van toiletartikelen. Ook moet [stichting] onverschuldigd betaalde schoonmaakkosten voor de grote zaal terugbetalen en zal de kantonrechter de verdeling van de gaskosten vaststellen zoals door [persoon 1] is verzocht. De kantonrechter zal de verschillende vorderingen hieronder afzonderlijk bespreken.



Beheersvergoeding





4.13.
Partijen verschillen van mening over de vraag of [stichting] aan [persoon 1] een beheersvergoeding is verschuldigd. [persoon 1] vordert in totaal € 30.250,00 (inclusief btw) aan beheersvergoeding over de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025 en € 1.246,30 (inclusief btw) aan beheersvergoeding per 1 januari 2026. Zij baseert haar vorderingen op artikel 3 en 4 van de beheersovereenkomst en stelt zich op het standpunt dat, omdat zij de in artikel 3 genoemde beheerstaken heeft uitgevoerd, in 2023 een omzet van meer dan € 150.000,00 is bereikt, waardoor de voordelen uit artikel 4 zijn komen te vervallen en zij per 1 januari 2024 de hoogste huur betaalt, zij recht heeft op een geldelijke beheersvergoeding. [persoon 1] stelt dat zij meermaals heeft geprobeerd om hierover met [stichting] in gesprek te gaan, maar dat dat niet heeft geleid tot enig resultaat.



4.14.

[persoon 1] stelt dat zij ongeveer vijf uren per week met de beheerstaken bezig is. Hierbij is zij uitgegaan van 50 werkweken per jaar. Volgens [persoon 1] is € 50,00 een redelijk uurloon, waardoor een beheersvergoeding van € 1.041,67 per maand (exclusief btw) voor de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025 redelijk is. Met betrekking tot de beheersvergoeding vanaf 1 januari 2026 vordert [persoon 1] € 1.030,00 (exclusief btw). Hierbij is uitgegaan van 20 uren per maand en is dit bedrag met 3% geïndexeerd.



4.15.

[stichting] betwist de vorderingen van [persoon 1] en voert daartoe aan dat [persoon 1] in 2024 en 2025 nooit aanspraak heeft gemaakt op vergoeding van beheerskosten, ook niet nadat de huur werd verhoogd naar € 15.120,00 per jaar (exclusief btw). [stichting] stelt daarbij dat [persoon 1] meermaals kenbaar heeft gemaakt geen beheersvergoeding te hoeven ontvangen en dat zij heeft aangegeven het gehele pand te willen gaan huren, waardoor een beheersvergoeding niet langer aan de orde was. Bovendien heeft [persoon 1] , volgens [stichting] , in mei 2025 aangegeven met de beheerstaken te willen stoppen en heeft zij bepaalde beheerstaken niet of sporadisch uitgevoerd, waardoor het door [persoon 1] gestelde aantal uren die zij besteedt aan de beheerstaken te hoog is. [stichting] doet in dat verband een beroep op opschorting. [persoon 1] betwist de stellingen van [stichting] .



4.16.
De kantonrechter overweegt als volgt. [persoon 1] baseert haar vordering op de tussen partijen gesloten beheersovereenkomst. Deze overeenkomst heeft tussen partijen dwingende bewijskracht. Het staat vast dat [persoon 1] de beheerstaken, zoals opgenomen in artikel 3 van de beheersovereenkomst heeft uitgevoerd. Op basis van artikel 4 van de diezelfde overeenkomst heeft zij recht op een beheersvergoeding, omdat een omzet is bereikt van meer dan € 150.000,00, waardoor per 1 januari 2024 in ieder geval het voordeel van de lagere huurprijs is komen te vervallen en de huur is verhoogd naar € 15.120,00 per jaar (exclusief btw). Dat heeft tot gevolg dat [persoon 1] vanaf dat moment recht heeft op een geldelijke beheersvergoeding. De stelling van [stichting] , dat [persoon 1] nooit aanspraak zou hebben gemaakt op een beheersvergoeding, houdt geen stand. Uit het gespreksverslag van 22 februari 2024 blijkt immers dat partijen wel degelijk over een beheersvergoeding hebben gesproken en daarop nog zouden terugkomen om de afspraken vast te leggen in een overeenkomst. Dat is vervolgens niet gebeurd. Ook in oktober 2025 heeft de gemachtigde van [persoon 1] nogmaals aangedrongen op het vaststellen van de beheersvergoeding. Daarnaast treffen ook de stellingen dat [persoon 1] het gehele pand wilde gaan huren, waardoor een beheersvergoeding niet langer aan de orde was en dat [persoon 1] zou hebben aangegeven met de beheerstaken te willen stoppen, geen doel. [stichting] wilde immers zelf niet dat [persoon 1] haar beheerstaken neerlegde en [persoon 1] heeft al die tijd haar beheerstaken gewoon uitgevoerd. Dat [stichting] meerdere keren andere overeenkomsten heeft aangeboden waarin niet in een beheersvergoeding werd voorzien, doet evenmin terzake. [persoon 1] heeft die andere overeenkomsten immers niet ondertekend.



4.17.
De stelling van [stichting] dat [persoon 1] bepaalde beheerstaken niet of sporadisch heeft uitgevoerd, is door haar niet onderbouwd. [persoon 1] heeft een opsomming gegeven van de taken die zij uitvoerde. Zij heeft aangevoerd dat zij wekelijks de volgende taken uitvoerde:


Poetsen alle faciliteiten


Klaarzetten zalen/kantoorruimtes en opruimen daarvan voor en na gebruik door derden


Gehuurde ruimtes open maken voor de gebruikers


Gehuurde ruimtes opleveren met de gebruikers na gebruik


Gemiddeld 3 á 4 avonden in de week open zijn voor de verschillende huurders/gebruikers van [stichting]


Reserveringssysteem bijhouden, mails en telefoontjes beantwoorden terzake de huur van de ruimtes en betaling van de kosten van de online agenda


24 uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar zijn voor het alarm van [stichting] , ook tijdens vakanties


Poetsen van de ramen


Verzorgen buitenruimtes samen met de vrijwilligers


Aanschaf toiletartikelen (tot 1 januari 2026)


Opbouwen en afbreken podium


Decoratie verzorgen voor bruiloften


In de conclusie van antwoord is deze opsomming geheel niet weersproken. Op de mondelinge behandeling heeft [stichting] aangevoerd dat degene die de ruimte huurt, die klaarzet en ook weer zelf dient op te ruimen. [persoon 1] heeft aangevoerd dat zij bij de incidentele huurders en met carnaval, Halloween en bijeenkomsten van de gemeente wel steeds alles klaar zet en daarna schoonmaakt. Dat is door [stichting] niet weersproken. Dat [persoon 1] de overige beheerstaken in ieder geval wel heeft verricht is niet weersproken en staat daarmee vast. [persoon 1] heeft gesteld dat zij met deze taken minstens vijf uur per week bezig was. Dit komt de kantonrechter niet onaannemelijk voor.



4.18.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [stichting] is gehouden om een beheersvergoeding over de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025 en vanaf 1 januari 2026 aan [persoon 1] te betalen. De kantonrechter is wel van oordeel dat de door [persoon 1] gevorderde vergoeding van € 50,00 per uur voor deze taken niet proportioneel is. Daarmee zou de beheersvergoeding immers neerkomen op bijna hetzelfde bedrag dat [persoon 1] maandelijks aan huur betaalt. Bovendien staat in de overeenkomst dat tegenover de door [persoon 1] te verrichten beheerstaken – naast de aanvankelijke lagere huurprijs – ook andere voordelen staan, waarvan een deel nog steeds aan de orde is, zoals het feit dat [stichting] zorgdraagt voor de grote schoonmaak, dat klanten van [persoon 1] gebruik kunnen maken van sanitaire ruimten die niet tot het gehuurde behoren, dat [persoon 1] profiteert van de klantenkring van het gemeenschapshuis en dat [stichting] de kosten van het watergebruik, de wifi en de afvalstoffenheffing betaalt. Wat betreft de overige in de overeenkomst genoemde voordelen houdt de kantonrechter geen rekening, omdat [persoon 1] deze uitgebreid heeft betwist en [stichting] daar niets tegenover heeft gesteld. Gelet hierop acht de kantonrechter een beheersvergoeding van € 25,00 per uur (exclusief btw) redelijk.



4.19.
Ten aanzien van de beheersvergoeding over de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025 gaat de kantonrechter uit van de door [persoon 1] gestelde uren van vijf uren per week voor de duur van 50 werkweken per jaar, waardoor een vergoeding van in totaal € 15.125,00 (inclusief btw) zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 februari 2026.



4.20.
Ten aanzien van de beheersvergoeding vanaf 1 januari 2026 wordt uitgegaan van, de door [persoon 1] gestelde, 20 uren per maand. De 3% indexering komt de kantonrechter niet onredelijk voor nu ook de huur door [stichting] is geïndexeerd. Bovendien heeft [stichting] de indexering niet betwist. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter € 623,15 per maand (inclusief btw) aan beheersvergoeding vanaf 1 januari 2026 zal toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 februari 2026.



Kosten toiletartikelen





4.21.

[persoon 1] vordert betaling van 50% van de kosten voor toiletartikelen vanaf 1 januari 2026. Zij stelt dat meer dan 50% van de bezoekers van [stichting] gebruikmaken van het toilet, waardoor [stichting] in ieder geval 50% van de kosten voor toiletartikelen moet betalen. [stichting] stelt daarentegen dat het gebruik van de toiletten door bezoekers via het contactpunt van [stichting] beperkt is en om die reden een verdeling van 50% niet redelijk is. [stichting] is wel bereid om vanaf 1 januari 2026 20% van de kosten voor toiletartikelen te vergoeden, mits [persoon 1] daarvoor (aankoop)facturen verstrekt.



4.22.
De kantonrechter is van oordeel dat [persoon 1] haar stelling, tegenover de betwisting van [stichting] , onvoldoende heeft onderbouwd, maar omdat [stichting] erkent dat wel een deel van hun bezoekers gebruik maken van het toilet en bereid is om 20% van de kosten voor toiletartikelen te betalen, zal de kantonrechter [stichting] veroordelen tot betaling van 20% van de kosten voor toiletartikelen vanaf 1 januari 2026.



4.23.

[stichting] heeft nog een beroep gedaan op verrekening. Zij stelt dat de kosten voor de toiletartikelen moeten worden verrekend met de opbrengsten uit de digitale toiletreclame. [persoon 1] heeft echter aangevoerd dat de toiletreclame niks oplevert. Dit is vervolgens niet door [stichting] betwist. Het beroep op verrekening wordt dan ook niet gehonoreerd.



Schoonmaakkosten van € 200,00 per maand





4.24.

[persoon 1] stelt dat zij in de periode van mei 2023 tot en met december 2023 € 200,00 per maand aan schoonmaakkosten voor de grote zaal onverschuldigd aan [stichting] heeft betaald. [persoon 1] voert daartoe aan dat er geen rechtsgrond bestond voor deze betalingen en dat zij om die reden in totaal € 1.600,00 (exclusief btw) dient terug te krijgen van [stichting] . Volgens haar was de schoonmaak van de grote zaal door een vrijwilliger een ‘voordeel’ zoals omschreven in artikel 4 van de beheersovereenkomst. [stichting] voert daarentegen aan dat tussen partijen daaromtrent geen regeling tot stand is gekomen en [persoon 1] de vrijwilliger, zonder overleg of instemming van [stichting] , heeft ingeschakeld. Van onverschuldigde betaling is dan ook geen sprake. De kosten dienen voor rekening van [persoon 1] te blijven, aldus [stichting] . De kantonrechter oordeelt ten aanzien van deze stellingen als volgt.



4.25.
Nu vaststaat dat [stichting] in de periode mei 2023 tot en met december 2023 iedere maand een bedrag van € 200,00 exclusief btw voor schoonmaakkosten in rekening heeft gebracht, terwijl de grote schoonmaak van de grote zaal blijkens de huurovereenkomst door [stichting] zou worden gedaan, staat eveneens vast dat voor het factureren van dit bedrag geen rechtsgrond bestond. Deze betalingen zijn dan ook onverschuldigd gedaan en [persoon 1] heeft recht op terugbetaling daarvan. Dat zij deze facturen eerder zonder protest heeft voldaan, doet niet terzake. De verjaringstermijn voor een vordering uit onverschuldigde betaling bedraagt vijf jaar en die is nog niet verstreken.



4.26.
De vordering van [persoon 1] tot terugbetaling van het bedrag van (8 x € 200,00 x 21% btw=) € 1.936,00 wordt dan ook toegewezen.



Verstrekken van inzage of afschrift stukken





4.27.

[persoon 1] heeft gevorderd om [stichting] te bevelen de facturen van de levering van de nutsvoorzieningen vanaf 2022 in het geding te brengen. Deze vordering wordt afgewezen. Nu [stichting] bij conclusie van antwoord de gevraagde stukken heeft overgelegd, heeft [persoon 1] bij dit onderdeel van haar vordering geen belang meer.



Verklaringen voor recht





4.28.

[persoon 1] vordert een verklaring voor recht dat de kosten voor het gasverbruik in de periode van 1 september 2022 tot en met 1 februari 2026 voor 23,9% voor rekening van [persoon 1] komen en vanaf 1 februari 2026 voor 19,2 %. De kantonrechter oordeelt als volgt.



4.29.

[stichting] heeft aangevoerd dat partijen vóór 1 januari 2024 een afspraak hadden dat het gasverbruik voor 70% voor rekening van [persoon 1] kwam. Per 1 januari 2024 hebben partijen overeenstemming bereikt over een 50/50 verdeling.



4.30.
In artikel 19.3 van de Algemene Bepalingen staat dat als het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw en de geleverde zaken mede betrekking hebben op andere daartoe bestemde gedeelten, de verhuurder het redelijkerwijze voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten voor die leveringen vast. In artikel 19.4 staat dat de verhuurder ieder jaar een gespecificeerde servicekostenafrekening dient te verstrekken aan de huurder, onder vermelding van de periode waarop die betrekking heeft, de wijze van berekening en het aandeel van huurder in de kosten. Niet gesteld of gebleken is dat [stichting] jaarlijks een servicekostenafrekening aan [persoon 1] heeft verstrekt.



4.31.

[persoon 1] betwist thans dat de aanvankelijke 70/30 en latere 50/50 verdeling redelijk zijn. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.



4.32.
Omdat de huurovereenkomst pas is ingegaan per 1 januari 2023, wordt de datum 1 september 2022 beschouwd als een kennelijke verschrijving. Niet gesteld of gebleken is dat partijen over de verdeling 70/30 die kennelijk is gehanteerd tussen 1 januari 2023 en 1 januari 2024 tussen partijen overeenstemming was. Dat was wel het geval over de 50/50 verdeling die over het jaar 2024 is gehanteerd. Voor die wijze van verdelen heeft [persoon 1] getekend en daar is zij aan gebonden.



4.33.
Anders dan [stichting] stelt, geldt die afspraak niet ook voor 2025. Dat staat niet in de overeenkomst en kan daaruit ook niet worden afgeleid. Dat betekent dat de kantonrechter over de periode 1 september 2022 - 31 december 2024 en vanaf 1 januari 2025 tot heden kan vaststellen welke verdeling redelijk is. Daarvoor is van belang wat partijen hebben aangevoerd.



4.34.

[persoon 1] heeft de door haar voorgestane verdeling gebaseerd op het vloeroppervlakte van het door haar gehuurde ten opzichte van het oppervlakte van het gehele gebouw. Zij stelt dat het door haar gehuurde 23,9% bedraagt van het gehele vloeroppervlak van het gebouw. Omdat [persoon 1] vanaf 1 januari 2026 geen gebruik meer kan maken van de kantoorruimte, komt die berekening vanaf die datum neer op 19,2 %. [stichting] heeft deze berekening niet betwist, maar stelt dat niet alleen het vloeroppervlak, maar ook de intensiteit en de duur van het gebruik een rol spelen. [persoon 1] heeft echter ook aangevoerd dat in de grote zaal de verwarming 24 uur per dag aan staat en dat er ook door huurders van [stichting] (een gymvereniging die sport op dinsdag en donderdagavond) gebruik wordt gemaakt van verwarmde douches. Bovendien ontvangt [stichting] voor het gebruik van de andere ruimtes huur en daar zit een vergoeding voor de energiekosten in inbegrepen. [stichting] heeft dit alles niet betwist. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [persoon 1] de door haar voorgestelde verdeling van het gasverbruik voldoende heeft onderbouwd en zal daarom haar vordering toewijzen, met uitzondering over het jaar 2024, toen zij zelf akkoord is gegaan met een andere verdeling.




Terugbetaling gasverbruik





4.35.

[persoon 1] vordert (terug)betaling van de door haar te veel betaalde kosten voor gasverbruik over de periode van 1 september 2022 tot en met de datum van het te wijzen vonnis.



4.36.
Uit het voorgaande volgt dat deze vordering wordt toegewezen, zij het van het vanaf 1 januari 2023.



Verrekening niet mogelijk





4.37.
Voor zover [persoon 1] een beroep heeft willen doen op verrekening, slaagt dit niet. Tegen het beroep van [persoon 1] op verrekening in reconventie stelt [stichting] dat haar algemene voorwaarden een dergelijk beroep uitsluiten. Nu de algemene voorwaarden van toepassing zijn, is de kantonrechter van oordeel dat het verweer van [stichting] slaagt en [persoon 1] geen beroep op verrekening toekomt.



in conventie en reconventie





Proces- en nakosten





4.38.
Partijen zijn verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht. Beide partijen hebben deze bepaling geschonden. [stichting] heeft niet voldaan aan haar substantiëringsplicht wegens het niet bij dagvaarding overleggen van facturen en bijlagen die de vordering onderbouwen en het niet ingaan op de bij haar bekende verweren van [persoon 1] . Daarnaast heeft [persoon 1] gesteld dat de overeenkomst van 22 februari 2024, met de daarin door partijen overeengekomen afspraken over de energiekosten, niet door haar is ondertekend, terwijl uit de, door [stichting] overlegde, productie 17 is gebleken dat deze overeenkomst wel degelijk door haar is ondertekend. Daarmee heeft [persoon 1] de feiten niet naar waarheid aangevoerd. Omdat beide partijen artikel 21 Rv hebben geschonden, zal de kantonrechter de proceskosten tussen hen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.





5De beslissing


De kantonrechter




in conventie




5.1.
veroordeelt [persoon 1] om aan [stichting] te betalen € 4.911,86, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag, met ingang van de vervaldata van de facturen, tot de dag van volledige betaling,



5.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in reconventie





5.3.
veroordeelt [stichting] om aan [persoon 1] te betalen € 15.125,00 (inclusief btw) aan beheersvergoeding over de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2025, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over het toegewezen bedrag, met ingang van 9 februari 2026, tot de dag van volledige betaling,



5.4.
veroordeelt [stichting] om aan [persoon 1] te betalen € 623,15 per maand (inclusief btw) aan beheersvergoeding vanaf 1 januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over het toegewezen bedrag, met ingang van 9 februari 2026, tot de dag van volledige betaling,



5.5.
veroordeelt [stichting] om aan [persoon 1] te betalen 20% van de kosten voor de aanschaf van toiletartikelen vanaf 1 januari 2026,



5.6.
veroordeelt [stichting] om aan [persoon 1] te betalen € 1.936,00 (inclusief btw) aan onverschuldigd betaalde schoonmaakkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 februari 2026 tot de dag van volledige betaling,



5.7.
verklaart voor recht dat de kosten voor het gasverbruik in de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023 én in de periode 1 januari 2025 tot 1 februari 2026 voor 23,9% voor rekening van [persoon 1] komen,



5.8.
verklaart voor recht dat de kosten voor het gasverbruik vanaf 1 februari 2026 voor 19,2% voor rekening van [persoon 1] komen,



5.9.
veroordeelt [stichting] tot terugbetaling van het teveel betaalde gasgebruik vanaf 1 januari 2023 tot en met heden, te berekenen op basis van de onder 5.7. en 5.8. genoemde percentages,



in conventie en reconventie





5.10.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.

















































HR 13 juni 2024, ECLI:NL:HR:2014:1405, r.o. 3.5.


Artikel 157 lid 2 Rv.


Productie 17 conclusie van antwoord


€ 25,00 × 250 uren = € 6.250,00 × 2 = € 12.500,00 + 21% btw = € 15.125,00.


€ 25,00 × 20 uren = € 500,00 + 3% = € 515,00 + 21% btw = € 623,15.


Artikel 6:203 BW.


Artikel 21 Rv.


Artikel 111 lid 3 Rv.