ECLI:NL:RBLIM:2026:9162

RECHTBANK
LIMBURG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: 12084627 \ CV EXPL 26-651




Vonnis van 2 september 2026




in de zaak van




STICHTING WOONPUNT,
te Maastricht,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonpunt,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,



tegen





[huurder]
,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. R.J. Ruiter.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de aanvullende producties 12 en 13 van Woonpunt
- de mondelinge behandeling van 14 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Woonpunt verhuurt sinds 23 april 2001 aan [huurder] de woonruimte aan [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Woonpunt (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin is onder meer bepaald dat [huurder] verplicht is zich als een goed huurder te gedragen en ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt, onder meer door [huurder] zelf, haar huisgenoten, huisdieren of derden die zich met haar toestemming in of bij de woning bevinden.



2.2.
Woonpunt heeft meerdere overlastmeldingen van omwonenden ontvangen met betrekking tot [huurder] .



2.3.
Omwonenden van zestien nabijgelegen adressen van de woning hebben op 29 april 2025 een gezamenlijke escalatiebrief met petitie aan Woonpunt gestuurd.



2.4.
De wijkagent is sinds het voorjaar van 2025 betrokken bij de overlastmeldingen. Ook hulpverleningsinstanties zijn betrokken geraakt (Vangnet, Levanto en het Zorg- en Veiligheidshuis).



2.5.
Op 1 juli 2025 heeft een huisbezoek bij [huurder] plaatsgevonden, waarbij medewerkers van Woonpunt, de wijkagent en een medewerker van Levanto aanwezig waren. Met [huurder] zijn toen afspraken gemaakt dat zij iedere vorm van overlast zou staken.



2.6.
Woonpunt heeft bij brief van 4 juli 2025 een officiële waarschuwing gestuurd aan [huurder] waarin [huurder] is gewezen op haar verplichting zich als goed huurder te gedragen. [huurder] is daarbij opgedragen de overlast onmiddellijk te beëindigen en Woonpunt heeft aangekondigd dat zij anders verdere (juridische) stappen zal ondernemen.



2.7.
Woonpunt heeft [huurder] bij brief van 24 juli 2025 aangeschreven over het niet nakomen van de gemaakte afspraken d.d. 1 juli 2025. [huurder] is in deze brief verzocht haar gedrag aan te passen en mee te werken aan hulp en begeleiding.



2.8.
Woonpunt bleef ondanks voornoemde brieven overlastmeldingen ontvangen. Woonpunt heeft [huurder] uitgenodigd om een schriftelijke gedragsaanwijzing te bespreken en te ondertekenen. Op 11 september 2025 is de (concept)gedragsaanwijzing met [huurder] besproken. [huurder] heeft geweigerd deze gedragsaanwijzing te ondertekenen.



2.9.
Woonpunt bleef overlastmeldingen ontvangen. Op 24 november 2025 heeft Woonpunt aan [huurder] een sommatiebrief verzonden waarin [huurder] nogmaals gewezen is op de omvang en ernst van de overlast. In die brief wordt [huurder] een laatste kans geboden om onmiddellijk en definitief met de overlast te stoppen, op straffe van een procedure tot ontbinding en ontruiming. Woonpunt heeft daarna wederom overlastmeldingen ontvangen.



2.10.
Er is een zorgmachtiging aangevraagd voor [huurder] .





3Het geschil


3.1.

Woonpunt vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair



de huurovereenkomst tussen partijen met onmiddellijke ingang te ontbinden;



[huurder] te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;


subsidiair
de huurovereenkomst tussen partijen voorwaardelijk te ontbinden en [huurder] tot ontruiming te veroordelen, onder de opschortende voorwaarde dat [huurder] zich onthoudt van nader te omschrijven gedragingen, primair en subsidiair

[huurder] te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.



3.2.
Woonpunt legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [huurder] veroorzaakt structureel overlast en handelt daarmee in strijd met haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Meerdere omwonenden hebben over een langere periode overlastmeldingen ingediend bij Woonpunt. [huurder] is herhaaldelijk en op indringende wijze aangesproken op haar gedrag, zonder resultaat. [huurder] schiet ernstig en structureel tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Het belang van Woonpunt en de overige bewoners bij beëindiging van de huurrelatie weegt zwaarder dan het belang van [huurder] bij voortzetting daarvan. Op grond van het voorgaande is ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW gerechtvaardigd.



3.3.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonpunt, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonpunt, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonpunt in de kosten van deze procedure.



3.4.

[huurder] voert het volgende aan. [huurder] betwist dat sprake is van structurele overlast aan haar zijde en dat die overlast ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De belangenafweging dient, gezien het levensgroot belang van [huurder] om in de woning te kunnen blijven, in het voordeel van [huurder] uit te pakken. Mocht de kantonrechter aanleiding zien om de huurovereenkomst te ontbinden, dan verzoekt [huurder] om dit voorwaardelijk te doen en daarbij slechts die voorwaarden op te nemen voor zover daar voldoende aangetoond gedrag aan ten grondslag ligt.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning




4.1.
In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij het recht geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.



4.2.
De vragen die in deze procedure centraal staan, is of de door Woonpunt gestelde overlast aan te merken is als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt bij de beantwoording van deze vraag geldt het bepaalde in artikel 7:213 BW. Op grond van dat artikel is [huurder] verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. [huurder] dient daarbij niet alleen goed voor de woning te zorgen; zij moet ook voorkomen dat omwonenden overlast ervaren door haar gedrag.



4.3.
Woonpunt heeft haar stellingen ten aanzien van de door [huurder] veroorzaakte overlast onderbouwd met producties die een aanzienlijk aantal op schrift gestelde overlastmeldingen van omwonenden bevatten over de periode december 2024 tot en met juli 2026. De gemelde overlast omvat (verbaal) agressief gedrag, schelden, intimidatie, provocatie en bedreigingen richting omwonenden. De gemelde overlast omvat daarnaast geluidsoverlast (hard schreeuwen, zowel in de woning als buiten, in de tuin en op straat, draaien van harde muziek en het slaan en schoppen tegen deuren, muren, schuttingen en ramen), stalkingachtig gedrag, ongevraagd filmen en het volgen van omwonenden, vernieling of beschadiging van eigendommen van omwonenden, overlast door een hond en overlast die samenhangt met middelengebruik en vermoedens van handel in verdovende middelen aan de voordeur van haar woning. Woonpunt heeft daarnaast enkele videofragmenten overgelegd van de gestelde overlast.



4.4.

[huurder] betwist de gestelde overlast, althans de mate waarin het verbale agressieve gedrag zich voordoet. [huurder] betwist niet dat zij verbaal fel kan reageren. De oorzaak van dat gedrag, dat samenhangt met haar psychische problematiek, komt echter door pestgedrag en provocatie van omwonenden. Er is ruzie ontstaan met haar [buurvrouw], waar ongeveer 90% van de meldingen vandaan komt. [huurder] kampt met psychische problemen, zoals ook bekend bij Woonpunt, en in het verleden is sprake geweest van een alcoholverslaving. [huurder] betwist dat zij momenteel drank en drugs gebruikt en dat er mensen aan haar deur komen voor drugs. Dat daarvan sprake is, is enkel een vermoeden van de omwonenden, aldus [huurder] . [huurder] heeft 23 jaar lang geen overlast veroorzaakt. Inmiddels zijn ook trajecten in gang gezet om de situatie onder controle te brengen en te houden. Volgens [huurder] is de frequentie van de gerapporteerde incidenten na oktober 2025 weer fors gedaald.



4.5.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [huurder] als volgt. Voor zover [huurder] (de ernst van) de overlast ontkent, is haar enkele verklaring onvoldoende om de vele en gedetailleerde verklaringen van omwonenden over de overlast en de ernst daarvan te ontzenuwen. Uit de overlastmeldingen komt een bestendig patroon van terugkerende overlast naar voren, ook in de nachtelijke uren. Gelet op de duur van de overlastsituaties, de aard en frequentie van de meldingen (aanvankelijk voornamelijk van mevrouw [buurvrouw], maar in 2026 ook veelvoudig van andere omwonenden (productie 12)), de herhaalde waarschuwingen, de betrokkenheid van diverse instanties (politie, Levanto, Vangnet en het Zorg- en Veiligheidshuis) en de gemaakte afspraken is voldoende vast komen te staan dat sprake is van structurele en ernstige overlast. De kantonrechter kan de stelling van [huurder] dat de incidenten na oktober 2025 fors zijn gedaald niet volgen. Woonpunt heeft namelijk een aanzienlijk aantal overlastmeldingen van nadien overgelegd (productie 12). De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat het gedrag van [huurder] kwalificeert als ernstige en structurele overlast en dus als een tekortkoming in de nakoming van haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.



4.6.
De vraag die vervolgens voorligt is of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. In dat kader dient een belangenafweging plaats te vinden. [huurder] stelt zich op het standpunt dat die belangenafweging in haar voordeel dient uit te pakken. [huurder] heeft aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voor haar verstrekkende gevolgen zullen hebben, zeker gezien haar psychische en sociale problematiek, die zal verergeren indien zij op straat komt te staan. Deze omstandigheden kunnen echter niet leiden tot het oordeel dat de tekortkoming, gelet op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat de gevolgen van een ontbinding en ontruiming altijd ingrijpend zijn voor een huurder, maar dat deze ook inherent eraan zijn. Iedere huurder heeft immers een woonbelang en niemand wil tot ontruiming worden gedwongen. De kantonrechter onderkent daarbij ook de problematiek van [huurder] . Dat er sprake is van (ernstige) psychische problematiek blijkt voldoende uit de meldingen en is ook op de mondelinge behandeling duidelijk geworden. Dat het voor [huurder] , als kwetsbare persoon, daarom wellicht nog ingrijpender is als zij haar woning verliest, heeft de kantonrechter in de belangenafweging betrokken. Het kan echter niet zo zijn dat huurders met een psychiatrische problematiek die ernstige en structurele overlast voor hun omgeving veroorzaken nimmer ontruimd kunnen worden. Woonpunt heeft op de mondelinge behandeling toegezegd dat zij geen blokkade zal doorvoeren en ook niet zal overgaan tot het plaatsen van [huurder] op een zwarte lijst. Woonpunt heeft tevens toegezegd dat zij bij een ontruimingsvonnis zorgvuldig om zal gaan met deze titel in combinatie met een eventuele zorgmachtiging. Daarmee wordt aan de belangen van [huurder] al voor een groot deel tegemoet gekomen.



4.7.
Woonpunt heeft naar het oordeel van de kantonrechter een zwaarwegend belang bij de gevorderde ontruiming. Zij heeft immers de plicht om de belangen van haar overige huurders te beschermen en dient voor hen een rustig woongenot te waarborgen. Uit de stukken blijkt dat bij de omwonenden sprake is van een grote mate van onrust en een gevoel van onveiligheid door het grillige, luidruchtige, dreigende en onvoorspelbare gedrag van [huurder] . Bij één omwonenden wordt de nachtrust structureel verstoord, waardoor hij zelfs problemen heeft op zijn werk. Daarbij komt dat Woonpunt talrijke pogingen heeft gedaan om de situatie te verbeteren. Zo heeft Woonpunt getracht de situatie zonder gerechtelijke tussenkomst te verbeteren door gesprekken te voeren, waarschuwingen te geven en afspraken te maken. Dit alles heeft niet verbetering geleid.



4.8.
Gelet op al het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat van Woonpunt redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [huurder] nog langer voortzet. Haar belangen, het verschaffen van rustig woongenot aan haar andere huurders die nu ernstige overlast ondervinden door het gedrag van [huurder] , wegen zwaarder dan het individuele belang van [huurder] . De kantonrechter zal de huurovereenkomst dan ook ontbinden en de gevorderde ontruiming toewijzen. Gelet op alle pogingen die Woonpunt al heeft gedaan om [huurder] te bewegen haar overlastgevende gedrag te staken, ziet de kantonrechter geen heil in het opleggen van een gedragsaanwijzing, gekoppeld aan een voorwaardelijke ontbinding, zoals subsidiair is gevorderd. Dat betekent dat primaire vordering zal worden toegewezen.



Proceskosten





4.9.

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonpunt worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


153,02







- griffierecht


€


139,00







- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


834,52













5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
ontbindt de bestaande huurovereenkomst tussen Woonpunt en [huurder] met betrekking tot de woning aan [adres] ,



5.2.
veroordeelt [huurder] om de woning, met al de haren en al hetgeen zich daarin vanwege [huurder] bevindt, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis volledig te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van alle sleutels aan Woonpunt, en de woning ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten aan Woonpunt ter vrije beschikking te stellen,



5.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 834,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.









Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.