ECLI:NL:RBGEL:2026:6461

RECHTBANK Gelderland


Civiel recht



Zittingsplaats Arnhem



Zaaknummer: C/05/470616 / KG ZA 26-333




Vonnis in kort geding van 11 augustus 2026




in de zaak van




WOUDSTEDE ZEIST B.V.,
gevestigd te Zeist,
eisende partij,
hierna te noemen: Woudstede,
advocaat: mr. I.L. van Willegen,



tegen





[de gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [de gedaagde] ,
advocaat: mr. M.P.J. Rubens.





1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 14- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 6- de mondelinge behandeling van 6 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Woudstede.




1.2.
In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 11 augustus 2026 een kop-staartvonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de in dat vonnis gegeven beslissing steunt, worden hierna vastgelegd.





2De feiten


2.1.
Woudstede houdt zich onder meer bezig met de verhuur van onroerend goed. [holding] B.V. is enig aandeelhouder en bestuurder van Woudstede. De heer [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ) is enig bestuurder van [holding] B.V.



2.2.
Woudstede is eigenaar van de bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [adres 1] en [adres 2] . Zij heeft de bedrijfsruimte met bovenwoning met ingang van 1 april 2016 verhuurd aan [bedrijf] B.V.



2.3.

Op 28 februari 2022 is tussen de heer [werknemer] , namens [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ), en [de gedaagde] een overeenkomst gesloten. De overeenkomst is betiteld als “Huurovereenkomst woonruimte”, waarbij in de overeenkomst [bedrijf] is aangemerkt als verhuurder en [de gedaagde] als huurder. In de overeenkomst is bepaald dat [de gedaagde] met ingang van 1 maart 2022 van [bedrijf] huurt het appartement boven het [bedrijf] en een kamer op de begane grond gelegen aan de [adres 2] (hierna: de bovenwoning) tegen een huurprijs van
€ 450,- per maand.




2.4.
Per WhatsApp-bericht van 5 november 2025 heeft [de gedaagde] aan [bestuurder] bericht:


“Goedemiddag [bestuurder] , tijdens ons telefoongesprek heb je me gevraagd om de huur voor de ruimte boven garage aan jou te betalen, omdat [werknemer] vier maanden achterstallig is met de betaling van de huur voor de garage. Kun je me precies uitleggen hoe ik dat kan moet doen; bijvoorbeeld via een overschrijving naar een bankrekening (die ik nog niet ken), via Tikkie of contant? Graag ontvang ik je reactie. Groetjes, [de gedaagde].”




2.5.
Nadien heeft [bestuurder] voor [de gedaagde] op een briefje geschreven:


“Woudstede Zeist B.V.


[bankrekeningnummer]



o.v.v. Huur betreffende maand”




2.6.
Woudstede is in november 2025 een kort geding procedure gestart tegen [bedrijf] waarbij onder meer ontruiming is gevorderd van de bedrijfsruimte met bovenwoning gelegen aan de [adres 1] vanwege achterstallige huurbetalingen. Bij verstekvonnis in kort geding van 25 november 2025 heeft de kantonrechter [bedrijf] veroordeeld de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] te ontruimen. Daartoe is in het vonnis in 4.3. en 4.4. van de beoordeling het volgende overwogen:


“4.3. Woudstede vordert ontruiming van de bedrijfsruimte met bovenwoning. Woudstede stelt dat de bovenwoning onderdeel is van het bedrijfspand en dit altijd zo is geweest. De bovenwoning valt daarom, volgens Woudstede, binnen de huurrelatie. Ter zitting is door de kantonrechter aan de orde gesteld dat dit niet blijkt uit de huurovereenkomst. Daarin wordt in het geheel niet gesproken over een bovenwoning. Bovendien volgt uit de ter zitting door Woudstede gegeven toelichting en het uittreksel van de Kamer van Koophandel van [bedrijf] Holding dat de bovenwoning een ander adres heeft, namelijk [adres 2] . In de huurovereenkomst wordt enkel gesproken over de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] . Tijdens de mondelinge behandeling is ten slotte gebleken dat [bedrijf] de bovenwoning van de bedrijfsruimte mogelijk heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde, mevrouw [betrokkene] . Zij heeft dit tijdens een telefonisch contact met [bestuurder] aan hem verklaard. De kantonrechter overweegt dat onvoldoende aannemelijk is dat de bovenwoning op grond van de in het geding gebrachte stukken onderdeel uitmaakt van de huurrelatie. Daarvoor is nadere bewijslevering aangewezen. Voor nadere bewijslevering en onderzoek is, zoals hiervoor overwogen, in kort geding geen plaats. In zoverre is de gevorderde ontruiming van de bedrijfsruimte met bovenwoning, voorshands oordelend, ongegrond. Daargelaten dat de kantonrechter een zeker executieprobleem voorziet, omdat enkel ontruiming is gevorderd van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] . Ontruiming van het adres [adres 2] is door Woudstede niet gevorderd.




4.4.

Dit maakt dat de kantonrechter enkel zal beoordelen of de gevorderde ontruiming van het bedrijfspand gelegen aan de [adres 1] hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Gelet op de hoogte van de huurachterstand van vijf maanden is dit niet het geval. De gevorderde ontruiming van het bedrijfspand op de [adres 1] zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.”



2.7.
In december 2025 heeft de ontruiming van de bedrijfsruimte plaatsgevonden.



2.8.
Op 18 december 2025 heeft [de gedaagde] een bedrag van € 450,- voldaan op het bankrekeningnummer van Woudstede onder vermelding van ‘Huur december 2025’. Sindsdien heeft zij maandelijks € 450,- aan Woudstede voldaan.



2.9.
Op 29 mei 2026 heeft [bestuurder] telefonisch aan [de gedaagde] meegedeeld dat het bedrijfspand, waarvan de bovenwoning deel uitmaakt, is verkocht. Bij WhatsApp-bericht van diezelfde dag heeft [bestuurder] aan [de gedaagde] daarnaast bericht dat zij ‘zoals vanmiddag gemeld en met je besproken’ de woning uiterlijk 31 juli 2026 dient te verlaten.



2.10.
Bij brief van 20 juni 2026 aan [de gedaagde] heeft [bestuurder] de mededeling van 29 mei 2026 dat [de gedaagde] de bovenwoning uiterlijk op 31 juli 2026 dient te verlaten, nogmaals bevestigd. Daarbij heeft [bestuurder] er tevens melding van gemaakt dat er tussen Woudstede en [de gedaagde] geen huurovereenkomst met betrekking tot de woning bestaat en dat Woudstede het gebruik van de woning slechts tijdelijk heeft gedoogd.



2.11.
Bij WhatsApp-bericht van 29 juni 2026 heeft [bestuurder] [de gedaagde] gevraagd om een bevestiging ‘zoals afgesproken’. In reactie daarop heeft [de gedaagde] bij WhatsApp-bericht van 30 juni 2026 verzocht of zij langer in de bovenwoning mag blijven wonen vanwege het niet kunnen vinden van een woning elders en meegedeeld dat zij heeft besloten ‘het bovengenoemde document’ niet te ondertekenen.



2.12.
Daarop heeft [bestuurder] bij brief van 3 juli 2026 aan [de gedaagde] bericht dat hij niet kan instemmen met haar verzoek. [bestuurder] heeft daarbij vermeld dat vanaf december 2025 tussen partijen is afgesproken dat [de gedaagde] de woning uitsluitend tijdelijk en om niet in bruikleen mocht gebruiken en dat de vanaf dat moment door [de gedaagde] betaalde bedragen slechts een onkostenvergoeding vormden en geen huur. [de gedaagde] is vervolgens verzocht om de bovenwoning op 30 juli 2026 te verlaten en op te leveren.



2.13.
Bij brief van 8 juli 2026 heeft de advocaat van [de gedaagde] zich namens haar op het standpunt gesteld dat zij huurster is van de bovenwoning, dat zij huurbescherming geniet en dat zij niet instemt met het einde van de huur.



2.14.
Nadien is door de advocaten van partijen over en weer nog gecorrespondeerd, waarbij Woudstede zich enerzijds op het standpunt heeft gesteld dat ten aanzien van de bovenwoning sprake is van bruikleen en [de gedaagde] anderzijds dat sprake is van huur. Ondernomen pogingen om in der minne nog tot een oplossing te komen zijn gestrand.






3Het geschil


3.1.
Woudstede vordert samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [de gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de bovenwoning binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [de gedaagde] in de proceskosten, waaronder de nakosten, met rente.



3.2.
Woudstede legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Tijdens de ontruimingsprocedure in kort geding tegen [bedrijf] is het Woudstede gebleken dat [de gedaagde] gebruik maakt van de bovenwoning. Dit, terwijl het [bedrijf] uit hoofde van de huurovereenkomst was verboden om het gehuurde onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden, zonder voorafgaande toestemming van Woudstede, en Woudstede nimmer om een dergelijke toestemming is verzocht. In december 2025 is Woudstede, uit coulance, met [de gedaagde] overeengekomen dat zij tijdelijk gebruik mocht blijven maken van de bovenwoning tot aan de verkoop van het pand, tegen betaling van een maandelijkse onkostenvergoeding voor het gebruik daarvan van € 450,-. Nadat aan [de gedaagde] is gemeld dat het pand is verkocht, heeft [de gedaagde] , in strijd met de gemaakte afspraken, echter geweigerd om de bovenwoning te verlaten. De rechtsverhouding tussen partijen kwalificeert als een bruikleenovereenkomst in de zin van artikel 7A:1777 BW. Dat volgt uit de tussen partijen in december 2025 mondeling gemaakte afspraken, alsook uit de omstandigheid dat de vergoeding die [de gedaagde] maandelijks aan Woudstede betaalt uitsluitend ziet op de kosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan het gebruik door [de gedaagde] . Bovendien was voor [de gedaagde] vanaf december 2025 duidelijk dat het gebruik van de bovenwoning van tijdelijke aard was en dat zij de bovenwoning uiterlijk 31 juli 2026 moest verlaten. Aangezien geen sprake is van huur maar van bruikleen, kan [de gedaagde] geen aanspraak maken op huurbescherming. [de gedaagde] dient de bovenwoning daarom te verlaten. Woudstede heeft een spoedeisend belang bij haar vordering nu [de gedaagde] zonder recht of titel - en dus onrechtmatig - in de bovenwoning verblijft. Daarnaast geldt dat met de koper van het pand de uiterste termijn van levering is bepaald op 3 september 2026. Indien niet wordt voldaan aan de opschortende voorwaarde dat [de gedaagde] uiterlijk op 14 augustus 2026 de bovenwoning heeft verlaten, vervalt de koopovereenkomst met de koper.



3.3.

[de gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat zij met Woudstede in december 2025 heeft afgesproken dat zij de bovenwoning tijdelijk mocht gebruiken tot aan de verkoop van het pand, tegen betaling van een onkostenvergoeding. Volgens [de gedaagde] is geen sprake van een bruikleenovereenkomst maar van een huurovereenkomst. Na de ontruiming van de bedrijfsruimte is Woudstede in de plaats van [bedrijf] als verhuurder getreden en heeft Woudstede de huurovereenkomst met [de gedaagde] voortgezet. Daarbij is [de gedaagde] de maandelijkse huur van € 450,- per maand met ingang van december 2025 aan Woudstede gaan betalen. [de gedaagde] beroept zich op de huurbescherming van artikel 7:269 BW. Verder betwist zij het spoedeisend belang en betoogt zij dat Woudstede de spoedeisendheid zelf heeft gecreëerd. [de gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woudstede, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woudstede, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woudstede in de kosten van deze procedure. Voor het geval de gevorderde ontruiming wel wordt toegewezen verzoekt [de gedaagde] voorts om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de ontruimingstermijn te stellen op een termijn van minimaal zes maanden.



3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling





4.1.
Kern van het geschil betreft de vraag of [de gedaagde] de bovenwoning al dan niet zonder recht of titel gebruikt en deze dient te verlaten. Voor de beantwoording van die vraag dient beoordeeld te worden of, zoals door Woudstede enerzijds wordt gesteld, sprake is van een bruikleenovereenkomst die rechtsgeldig is opgezegd, dan wel dat sprake is van een huurovereenkomst en aan [de gedaagde] huurbescherming toekomt, zoals door [de gedaagde] anderzijds wordt betoogd.



4.2.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dient de overeenkomst tussen partijen niet als bruikleen maar als huur te worden gekwalificeerd en komt aan [de gedaagde] huurbescherming toe. Dit betekent dat de door Woudstede gevorderde ontruiming in deze kort geding procedure wordt afgewezen, met veroordeling van Woudstede in de proceskosten. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.



Spoedeisend belang





4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Woudstede voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Woudstede heeft onbetwist gesteld dat in de koopovereenkomst met betrekking tot het pand, op initiatief van de koper, een opschortende voorwaarde is opgenomen, inhoudende dat als Woudstede niet uiterlijk op 14 augustus 2026 met [de gedaagde] een vaststellingsovereenkomst heeft gesloten inzake de beëindiging van het gebruik van de bovenwoning dan wel dat [de gedaagde] op deze datum de bovenwoning heeft ontruimd, er geen koopovereenkomst tot stand komt. Woudstede is dan ook ontvankelijk in haar vordering.



Wettelijk kader





4.4.
Partijen twisten over de vraag of er sprake is van een bruikleenovereenkomst of een huurovereenkomst. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1 BW). Bruikleen is de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat degene die de zaak ontvangt, deze, na daarvan gebruik te hebben gemaakt na een bepaalde tijd, zal teruggeven (artikel 7A:1777 BW).



4.5.
Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van, in dit geval, de bovenwoning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst moet sprake zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is géén sprake als de vergoeding uitsluitend betrekking heeft op gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning. De omvang van de tegenprestatie moet voldoende zijn. Daarnaast moet de tegenprestatie bepaalbaar zijn, zo volgt uit artikel 6:227 BW.



4.6.
De kwalificatie van een overeenkomst vindt plaats aan de hand van de inhoud en de strekking daarvan. Eerst moet worden vastgesteld welke wederzijdse rechten en plichten partijen zijn overeengekomen. Voor beantwoording daarvan is van belang wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de door hen gebruikte bewoordingen en verklaringen mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Nadat vastgesteld is wat partijen zijn overeengekomen, moet worden beoordeeld welke kwalificatie aan die overeenkomst moet worden gegeven.



Bruikleen of huur?





4.7.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dient de rechtsverhouding tussen partijen niet als bruikleen maar als huur te worden gekwalificeerd. Bij dit oordeel is het volgende in aanmerking genomen.



4.8.


[de gedaagde] heeft een huurovereenkomst in het geding gebracht waaruit volgt dat zij sinds 1 maart 2022 de bovenwoning van [bedrijf] is gaan huren voor een bedrag van
€ 450,- per maand en als onbetwist staat vast dat zij de bovenwoning sindsdien ook feitelijk in gebruik heeft en iedere maand een bedrag van € 450,- aan [bedrijf] heeft betaald. Niet gebleken is dat deze huurovereenkomst met [bedrijf] rechtsgeldig is beëindigd, dan wel op enigerlei wijze is omgezet in een gebruiksovereenkomst.




4.9.

[de gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat zij in december 2025 met Woudstede heeft afgesproken dat zij de bovenwoning tijdelijk zou mogen gebruiken tegen een onkostenvergoeding en dat zij er in december 2025 al van op de hoogte was dat zij de bovenwoning per 31 juli 2026 diende te verlaten. Woudstede heeft tegenover die betwisting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een dergelijk mondelinge afspraak is gemaakt.



4.10.
Anders dan door Woudstede bij dagvaarding naar voren is gebracht, is ter mondelinge behandeling immers gebleken dat Woudstede er niet pas voor het eerst tijdens de kort geding procedure tegen [bedrijf] van op de hoogte is geraakt dat [de gedaagde] gebruik maakte van de bovenwoning. Uit het WhatsApp-bericht van 5 november 2025 en de belgeschiedenis tussen [bestuurder] en [de gedaagde] volgt dat partijen (in ieder geval) al vanaf 26 september 2025 telefonisch contact met elkaar onderhielden en dat [bestuurder] vóór (dan wel op) 5 november 2025 al aan [de gedaagde] heeft verzocht om haar maandelijkse betalingen voor de bovenwoning naar Woudstede over te maken in plaats van aan [bedrijf] . Dit, terwijl vast staat dat de mondelinge behandeling in de hiervoor genoemde kort geding procedure pas op 18 november 2025 heeft plaatsgevonden.



4.11.
Voorts volgt uit de in overgelegde stukken dat tot aan (in ieder geval) 20 juni 2026 door partijen meermaals is gesproken over ‘huur’. Zo schrijft [de gedaagde] in haar WhatsApp-bericht van 5 november 2025 aan [bestuurder] dat hij haar tijdens een telefoongesprek heeft gevraagd om de huur aan hem te betalen in plaats van aan [bedrijf] en vermeldt ook [bestuurder] zelf in zijn naar aanleiding daarvan handgeschreven briefje dat [de gedaagde] haar betalingen aan Woudstede dient over te maken onder vermelding van “Huur betreffende maand”. [de gedaagde] heeft daarnaast onbetwist gesteld dat zij bij de door haar voor de maanden december 2025 en februari, maart, april, mei, juli en augustus 2026 aan Woudstede overgemaakte bedragen de omschrijving “huur” heeft vermeld. Pas in de brief van 20 juni 2026 wordt door Woudstede voor het eerst (aantoonbaar) gesproken over “gebruik” van de bovenwoning, “bruikleen” en “vergoeding”.



4.12.
Dat [de gedaagde] er in december 2025 al van op de hoogte was dat zij de bovenwoning op 31 juli 2026 diende te verlaten, is door haar eveneens betwist en komt de voorzieningenrechter ook niet aannemelijk voor. Ter zitting heeft Woudstede desgevraagd verklaard dat het pand pas in maart 2026 te koop is gezet, dat de koopovereenkomst op 28 mei 2026 is gesloten en dat [de gedaagde] daarover op 29 mei 2026 is geïnformeerd, onder vermelding dat zij de bovenwoning uiterlijk op 31 juli 2026 diende te verlaten. In december 2025 was voor geen van partijen dan ook al duidelijk dat, en per wanneer, het pand zou zijn verkocht.



4.13.
Verder geldt dat van het in gebruik geven van de bovenwoning ‘om niet’ in het onderhavige geval niet is gebleken. Vast staat dat [de gedaagde] voor de bovenwoning sinds december 2025 maandelijks een bedrag van € 450,- aan Woudstede betaalt. Dit bedrag draagt niet het karakter van een puur symbolische vergoeding maar vormt een voldoende vastomlijnde tegenprestatie voor de bovenwoning. Woudstede heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van [de gedaagde] niet aannemelijk gemaakt dat het bedrag van € 450,- louter dient ter dekking van de ten aanzien van de bovenwoning door Woudstede gemaakte onkosten. In dit kader is onder meer van belang dat Woudstede ter zitting desgevraagd heeft toegelicht dat de door haar genoemde verzekeringslast van € 245,41 per maand niet enkel ziet op de bovenwoning maar op het gehele pand. Door Woudstede is voorts ook niet onderbouwd dat het genoemde maandbedrag van € 213,01 aan gas en elektra louter betrekking heeft op de bovenwoning. Niet aannemelijk is geworden dat in het bedrag van € 450,- niet ook een tegenprestatie zit. Daarbij komt dat bovendien vast staat dat het door [de gedaagde] sinds december 2025 maandelijks aan Woudstede overgemaakte bedrag exact overeen komt met het bedrag aan huur dat [de gedaagde] sinds 1 maart 2022 maandelijks aan [bedrijf] heeft betaald.



4.14.
Daarnaast geldt dat ook vanaf het moment dat voor Woudstede duidelijk was dat [de gedaagde] in de woning verbleef, zowel van de kant van [de gedaagde] als van de kant van Woudstede nog is gesproken over ‘huur’, zoals hiervoor in 4.10 is overwogen. Vanaf december 2025 is [de gedaagde] het bedrag van € 450,- per maand aan Woudstede gaan betalen, waarbij bij merendeel van de betalingen de omschrijving ‘huur’ is vermeld.



Huurbescherming





4.15.

[de gedaagde] heeft een beroep gedaan op huurbescherming ex artikel 7:269 BW en naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter komt deze huurbescherming [de gedaagde] ook toe.



4.16.
Artikel 7:269 lid 1 BW geeft een regeling voor de situatie dat de hoofdhuur eindigt en sprake is van onderhuur. Onder voorwaarden zet de onderhuurder de huurovereenkomst dan van rechtswege voort met de verhuurder. Voor voortzetting van de onderhuur is op grond van dit artikel vereist dat sprake is van (i) een onderhuurovereenkomst, (ii) die betrekking heeft op een zelfstandige woning, (iii) waarin onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft en (iv) dat de hoofdhuur is geëindigd. Niet van belang is of de onderverhuurder bevoegd was tot onderverhuur.



4.17.
Woudstede heeft in het kader van het door [de gedaagde] gedane beroep op artikel 7:269 lid 1 BW betwist dat er tussen haar en [bedrijf] een huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning heeft bestaan, zodat volgens haar van een beëindiging van de hoofdhuur van de bovenwoning ook geen sprake is geweest. Daarbij heeft Woudstede zich erop beroepen dat in de kort geding procedure tussen Woudstede en [bedrijf] door de kantonrechter is geoordeeld dat de bovenwoning niet tot het door [bedrijf] van Woudstede gehuurde behoorde.



4.18.
De voorzieningenrechter gaat aan deze stelling van Woudstede voorbij. Door de kantonrechter is in voormeld verstekvonnis slechts geoordeeld dat op basis van de op dat moment voorliggende stukken, en zonder nadere bewijslevering, niet vast stond dat de bovenwoning onderdeel uitmaakte van de huurrelatie tussen Woudstede en [bedrijf] . Aan dit oordeel komt in de onderhavige procedure dan ook slechts beperkte waarde toe en dit oordeel betekent ook niet dat dus vaststaat dat een dergelijke huurovereenkomst niet heeft bestaan. Daarbij komt dat uit de dagvaarding en de ter mondelinge behandeling door Woudstede gegeven toelichting in de onderhavige procedure tegen [de gedaagde] volgt dat Woudstede er telkens zelf ook vanuit is gegaan dat zij de bedrijfsruimte met bovenwoning vanaf 2016 (als geheel) aan [bedrijf] heeft verhuurd. In de onderhavige procedure wordt er door de voorzieningenrechter dan ook vanuit gegaan dat er sinds 2016 met betrekking tot de bedrijfsruimte en bovenwoning een huurovereenkomst tussen Woudstede en [bedrijf] bestond en dat deze huurovereenkomst inmiddels feitelijk tot een einde is gekomen.



4.19.

[de gedaagde] heeft middels overlegging van de huurovereenkomst met [bedrijf] , alsook de door haar onweersproken gebleven stelling, inhoudende dat zij sinds 1 maart 2022 feitelijk gebruik heeft gemaakt van de bovenwoning tegen betaling van een maandelijks bedrag van € 450,-, voldoende aangetoond dat sprake was van een onderhuurovereenkomst met [bedrijf] .



4.20.
Hoewel dit door Woudstede is bestreden, gaat de voorzieningenrechter er vooralsnog vanuit dat de bovenwoning kan worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte. In dit kader wordt erop gewezen dat Woudstede bij de door haar bij de Huurcommissie gedane huurprijscheck zelf ook uitgaat van zelfstandige woonruimte en de bovenwoning een eigen opgang en wezenlijke voorzieningen, zoals een toilet, wasruimte en keuken, heeft. Daarnaast volgt uit de omstandigheid dat de bovenwoning gedurende jaren zonder overwegende bezwaren door een ander dan [bedrijf] , als zijnde huurder van de bedrijfsruimte, is gebruikt, dat de bovenwoning niet als afhankelijke woning kan worden aangemerkt.



4.21.
Omdat verder ook niet tussen partijen in geschil is dat [de gedaagde] telkens haar hoofdverblijf in de bovenwoning heeft gehad, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter aan alle voorwaarden van artikel 7:269 lid 1 BW voldaan. De voorzieningenrechter is dan ook voorshands van oordeel dat de onderhuurovereenkomst van [de gedaagde] van rechtswege door Woudstede is voortgezet.



4.22.
Woudstede stelt verder nog dat het beroep van [de gedaagde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat zij van meet af aan zou hebben ingestemd met de beëindiging van het gebruik van de bovenwoning vanaf het moment dat het pand zou zijn verkocht. Hiervoor is al geoordeeld dat [de gedaagde] de door Woudstede gestelde mondelinge afspraken heeft betwist en het bestaan daarvan ook niet aannemelijk is geworden. Reeds om die reden gaat de stelling van Woudstede niet op.


4.23.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat Woudstede niet aannemelijk heeft gemaakt dat [de gedaagde] zonder recht of titel in de bovenwoning verblijft. De gevorderde ontruiming van de bovenwoning wordt dan ook afgewezen.



Proceskosten





4.24.
Woudstede is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de gedaagde] worden begroot op:









- griffierecht


€


341,00







- salaris advocaat


€


760,00







- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.290,00













5De beslissing


De voorzieningenrechter



5.1.
wijst de vorderingen van Woudstede af,



5.2.
veroordeelt Woudstede in de proceskosten van € 1.290,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Woudstede niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.









Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2026. De feiten en de motivering waarop de beslissing steunt, zijn afzonderlijk vastgelegd op 18 augustus 2026.















































2108




Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 en Hoge Raad 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746