ECLI:NL:RBGEL:2026:6443

RECHTBANK
GELDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Arnhem



Zaaknummer: 11965143 \ CV EXPL 25-9167




Vonnis van 12 augustus 2026




in de zaak van




STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
te Arnhem,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Volkshuisvesting,
gemachtigde: mr. E. Wanders,



tegen





1 [gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [de gedaagde] (in vrouwelijk enkelvoud),
procederend in persoon.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de nadere producties 14 tot en met 18 van Volkshuisvesting
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het tussenvonnis van 28 januari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mail van 17 juni 2026 van [de gedaagde] met afschrijvingen van Nuon en Vattenfall en foto’s van het gehuurde
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van Volkshuisvesting
- foto’s van de tuin van [de gedaagde] overgelegd door Volkshuisvesting
- foto’s van de tuin van [de gedaagde] overgelegd door [de gedaagde]
- de akte uitlating van Volkshuisvesting van 14 juli 2026.



1.2.
Hierna is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.





2De feiten


2.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 28 januari 2016 van Volkshuisvesting de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde).



2.2.

[gedaagde 2] is door haar huwelijk met [gedaagde 1] en het hebben van hoofdverblijf in de woning wettelijk medehuurder (geworden) op grond van artikel 7:266 lid 1 BW.



2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Volkshuisvesting van 1 september 2009 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.



2.4.

In de algemene voorwaarden is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

‘Artikel 8 Hoe gebruikt u de woning?




8.1

Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzigt niets aan deze bestemming.




8.9


Hoort bij uw woning een (sier)tuin? Dan richt u deze ook in als tuin en u gebruikt deze


ook als tuin. U gebruikt de tuin niet als opslag of stalling. Behalve als u hiervoor van


tevoren onze toestemming heeft.’





Artikel 8.11 U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw


huisgenoten, huisdieren of derden.





Artikel 9 Wat zijn uw verplichtingen bij onderhoud en reparaties?




9.1

U voert kleine herstellingen uit aan de woning. U zorgt in ieder geval voor:


a. Het witten, sausen, behangen en schilderen binnenshuis.


b. Het vervangen van gebroken of beschadigde glasruiten en spiegels.


c. Het onderhouden en vervangen of repareren van hang- en sluitwerk, schakelaars,


contactdozen, deurbel, doucheslang, douchesproeier, wc-pot, gaskranen en dergelijke.


d. Het schoonhouden of ontstoppen van closetpotten, vaste wastafels, gootstenen, dakgoten,


riolen en afvoeren, putten en dergelijke.


e. Het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten.


f. De aanleg en het onderhoud van de tuin.


g. Het onderhouden van de geiser of de boiler en de kranen, en het voorkomen van bevriezing


van de waterleiding en c.v.- en warmwaterinstallaties.


h. Het regelmatig laten vegen van rook- en ventilatiekanalen. Als wij deze vegen, dan zorgt u ervoor dat voor die tijd de aangesloten kachels en andere apparatuur zijn verwijderd.


i. Het ontluchten en bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie.




Artikel 11 Wilt u veranderingen aanbrengen?




11.1


Wilt u de woning veranderen, uitbreiden of aanpassen? Dan vraagt u ons met


een brief vooraf toestemming. U heeft geen toestemming nodig voor veranderingen binnen uw woning die u met weinig kosten weer ongedaan kunt maken.’





2.5.

Op 16 juni 2020 stuurt Volkshuisvesting een brief aan [gedaagde 1] . Daarin staat – voor zover van belang – het volgende:

‘vuurtje stoken/barbecueën achter de woning


Wij hebben een melding ontvangen dat u achter de woning zou barbecueën/ vuurtje stoken, dit veroorzaakt behoorlijke rookontwikkeling. U gaf aan dat u af en toe, zo'n 1 keer per maand de barbecue aan hebt staan. U was zich er niet van bewust dat omwonenden hier overlast van ondervinden. We hebben afgesproken dat u hier voortaan meer rekening mee houdt en ervoor zorgt dat omwonenden geen hinder ondervinden van uw barbecue.





uw tuin


Ook heb ik het met u gesproken over de bouwmaterialen/houten planken in uw tuin. Ik verzoek u vriendelijk deze te verwijderen en uw tuin op orde te maken. Volgens het huurreglement dient u uw tuin in te richten als siertuin en mag uw tuin niet als opslagplaats worden gebruikt. Ik vertrouw op uw medewerking om de tuin te fatsoeneren


en verzoek u om uw tuin uiterlijk 1 juli op orde te hebben.’





2.6.

Bij e-mail van 2 november 2021 is Volkshuisvesting benaderd door de Omgevingsdienst Regio Arnhem ( hierna: de ODRA). Zij schrijven in de e-mail het volgende:

‘Via deze weg neem ik contact met u op over een overkapping bij de [adres] in [plaatsnaam] . Hier wonen op dit moment 6 a 7 statushouders. Deze mensen hebben tegen de topgevel een grote overkapping geplaatst. Echter het plaatsen van deze overkapping is vergunning plichtig. Ik heb met de bewoners geprobeerd te overleggen, helaas door de taal barrière is dit niet te doen. Aangezien het een woning van u is wil ik u vragen om deze mensen te helpen om een omgevingsvergunning aan te vragen. Daarnaast zal dit ook bij jullie goedgekeurd moeten worden als zelf aangebrachte voorziening.’





2.7.
Naar aanleiding van de e-mail van de ODRA heeft Volkshuisvesting in december 2021 een bezoek gebracht aan het gehuurde. Aan [de gedaagde] is toen medegedeeld dat de overkapping niet is toegestaan. Volkshuisvesting heeft toegelicht dat voor de overkapping een omgevingsvergunning bij de gemeente Arnhem aangevraagd dient te worden en dat daarvoor ook voorafgaande schriftelijke toestemming van Volkshuisvesting is vereist.



2.8.

Na het bezoek van Volkshuisvesting aan het gehuurde mailt [medewerker] van de Stichting 't Broek Omhoog (hierna: [medewerker] ) – voor zover van belang – het volgende aan Volkshuisvesting:

‘Ik mail u namens een deelnemer van onze stichting. Meneer huurt met zijn gezin een


woning bij u ( [adres] te [plaatsnaam] ), en heeft een brief ontvangen met daarin


het verzoek om zijn overkapping te verwijderen. Meneer heeft enige tijd geleden de overkapping gebouwd, zonder te weten dat hij hier een vergunning voor moet hebben. Zojuist heb ik met een van uw collega's een telefoongesprek gehad waarin mij werd verzocht een mail te sturen naar dit adres, met een foto van de overkapping en de vraag die ik hierover had. Meneer is erg gesteld op zijn buitenruimte en zou het erg fijn vinden om deze overkapping te mogen houden. Mijn vraag is dan ook of er een manier is dat meneer deze


overkapping alsnog kan behouden (vergunning alsnog aanvragen?). En als dit niet zou


kunnen, is er dan misschien een mogelijkheid om de overkapping alsnog op een andere manier vorm te geven zodat hier wel goedkeuring voor komt?’





2.9.

Volkshuisvesting heeft de e-mail van [medewerker] bij e-mail van 28 december 2021 beantwoord. In de e-mail is [medewerker] medegedeeld:

‘De overkapping is geplaatst zonder medeweten van verhuurder Volkshuisvesting, helaas hebben de bewoners vooraf geen informatie en toestemming van Volkshuisvesting gevraagd, was de vraag aan Volkshuisvesting gesteld dan had Volkshuisvesting een negatief antwoord verstrekt. Volkshuisvesting is door de ODRA van gemeente Arnhem aangesproken en moet


Volkshuisvesting daar op handhaven, voor een dergelijk bouwwerk welke ook buiten


de rooilijn gebouwd wordt / is moet ten aller tijden een omgevingsvergunning worden


aangevraagd.’





2.10.

Op 20 september 2022 schrijft Volkshuisvesting [gedaagde 1] opnieuw aan. In de brief staat – voor zover van belang – het volgende:

‘Geluidsoverlast


Wij hebben een melding ontvangen dat u en uw familie tot laat in de nacht zouden schreeuwen en/of luid praten. Het veroorzaken van geluidsoverlast is In strijd met het huurreglement. Als u zich herkent in de melding, verzoek ik u vriendelijk meer rekening te houden met omwonenden en ervoor te zorgen dat u geen geluidsoverlast meer


veroorzaakt.





Tuinonderhoud


Uw tuin maakt op dit moment een rommelige en verwaarloosde indruk. Ik verzoek u vriendelijk de tuin op te ruimen. De rommel, bouwmaterialen, lege dozen, etensresten en fietsen dienen opgeruimd te worden. Verder zou er ook rommel in de dakgoten liggen. Dit kan problemen zoals verstoppingen opleveren. Ik verzoek ervoor te zorgen dat uiterlijk 5 oktober 2022 uw tuin op orde is gebracht en de troep uit de dakgoten is verwijderd.’





2.11.

Bij brief van 10 oktober 2022 schrijft Volkshuisvesting – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde 1] :

‘Tuinonderhoud


In mijn brief van 20 september heb ik u gevraagd om de tuin op te ruimen. Ik heb vandaag gezien dat er al wat is opgeruimd, maar het is nog niet voldoende. De tuin maakt nog steeds een rommelige indruk. Er staan bouwmaterialen, hoop tegels, legen dozen en de fietsen dienen ook opgeruimd te worden. In de algemene voorwaarden staat dat u uw tuin niet als opslagplaats mag gebruiken en dat u uw tuin dient in te richten als siertuin. U voldoet hier momenteel niet aan. Ik heb met uw vrouw afgesproken dat de tuin uiterlijk 31 oktober


2022 op orde is gebracht. Mocht de tuin 31 oktober niet orde zijn gebracht, dan starten wij mogelijk een juridische procedure.’





2.12.

Op 3 juli 2025 heeft Volkshuisvesting [gedaagde 1] opnieuw aangeschreven over de overkapping. In de brief staat – voor zover van belang – het volgende:

‘Wij hebben geconstateerd dat er in de zijtuin van uw woning een overkapping is geplaatst. Deze overkapping staat er inmiddels al geruime tijd, maar mag daar niet staan. De zijtuin grenst aan openbaar gebied. Voor bouwwerken op dergelijke locaties is een omgevingsvergunning vereist. Voor zover bij ons bekend, is voor deze overkapping geen vergunning aangevraagd of verleend. Daarnaast is het onzeker of de overkapping - mocht er alsnog een aanvraag worden ingediend - voldoet aan de regels van de gemeente over hoe een bouwwerk eruit mag zien op zo'n zichtbare plek. Wij verzoeken u daarom vriendelijk doch dringend om de overkapping binnen 2 weken na dagtekening van deze brief te verwijderen. Indien u dit niet doet, zijn wij genoodzaakt juridische stappen te overwegen,


waaronder mogelijk het (laten) verwijderen van de overkapping op uw kosten.’





2.13.

Bij brief van 18 september 2025 heeft de gemachtigde van Volkshuisvesting [de gedaagde] aangeschreven in verband met de staat van de tuin en de overkapping. In de brief staat onder andere het volgende:

‘Sommatie


De door u opgerichte overkapping is voor Volkshuisvesting niet aanvaardbaar. Zij heeft u meermaals in de gelegenheid gesteld de overkapping te verwijderen, maar u heeft dit nagelaten. Ook de huidige staat van de tuin is voor Volkshuisvesting onaanvaardbaar.


Namens Volkshuisvesting verzoek ik u en moet ik u zelfs sommeren om vóór 9 oktober 2025 de door u opgerichte overkapping te verwijderen, het vrijgekomen sloopafval af te voeren en de oorspronkelijke situatie, zoals die was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, te herstellen. Namens Volkshuisvesting verzoek ik u ook en moet ik u zelfs sommeren de tuin vóór 9 oktober 2025 op orde te (laten) brengen. Onder 'op orde brengen' dient in ieder geval te worden verstaan het verwijderen van de in de tuin aanwezige (afgedankte) zaken, een en ander zodanig dat de tuin een verzorgde indruk


maakt. Het vrijgekomen afval dient u vervolgens behoorlijk, met inachtneming van de (lokale) regelgeving, af te voeren dan wel aan te bieden. Indien u vóór 9 oktober 2025 niet (al) datgene gedaan heeft wat Volkshuisvesting van u verlangt, zal Volkshuisvesting zich gedwongen zien rechtsmaatregelen te treffen om de (nog resterende) werkzaamheden op uw kosten te laten verrichten.’





2.14.
Op de mondelinge behandeling van 30 juni 2026 is tussen partijen afgesproken dat de procedure wordt aangehouden en dat [de gedaagde] gelegenheid krijgt tot 10 juli 2026 om de overkapping en resten te verwijderen en af te voeren en de voor-, zij-, en achtertuin in verzorgde staat te brengen, waaronder het (terug)snoeien en weer in model snoeien van struiken en ander groen.



2.15.
Volkshuisvesting heeft de tuin op 13 juli 2026 geïnspecteerd. Vervolgens heeft zij de kantonrechter bericht dat zij nog enkel een vonnis verzoekt ten aanzien van de toekomstige vorderingen.





3Het geschil



in conventie




3.1.

Volkshuisvesting vordert bij vonnis, na vermindering van eis:
I. [de gedaagde] te veroordelen om de bij de woning [adres] te [plaatsnaam] behorende voor-, zij- en achtertuin in een verzorgde staat te houden, zulks ter uitsluitende beoordeling van Volkshuisvesting, een en ander op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat [de gedaagde] in strijd met deze veroordeling handelt, met een maximum van € 5.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
II. [de gedaagde] te verbieden na betekening van het te wijzen vonnis op het perceel
plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam] , overkappingen of soortgelijke bouwwerken op te richten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [de gedaagde] handelt in strijd met deze veroordeling, met een maximum van € 5.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
III. [de gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met begroting van
de nakosten conform het liquidatietarief, met bepaling dat indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis aan voormelde proceskostenveroordeling voldaan is, daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn;
IV. het in dezen te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.




3.2.
Volkshuisvesting legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [de gedaagde] heeft in strijd gehandeld met artikel 8.9, 8.11, 9.1 en 11.1 van de algemene voorwaarden en artikel 7:215 BW door het niet behoorlijk onderhouden van de tuin en het plaatsen van een overkapping zonder toestemming van Volkshuisvesting. Door het plaatsen van een overkapping zonder voorafgaande toestemming van Volkshuisvesting en het niet (behoorlijk) onderhouden van de tuin van het gehuurde heeft [de gedaagde] ook in strijd gehandeld met goed huurderschap in de zin van 7:213 BW. Omdat Volkshuisvesting wil voorkomen dat de tuin door doen of nalaten van [de gedaagde] opnieuw verloedert raakt en/of dat in de tuin opnieuw een overkapping zonder voorafgaande toestemming van Volkshuisvesting wordt geplaatst, vordert zij op straffe van verbeurte van een dwangsom dat [de gedaagde] wordt veroordeeld om de tuin op orde te houden en te verbieden dat opnieuw overkappingen of soortgelijke bouwwerken worden geplaatst.



3.3.

[de gedaagde] voert verweer.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



in reconventie





3.5.

[de gedaagde] vordert - samengevat – dat Volkshuisvesting het gehuurde opknapt.



3.6.

[de gedaagde] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Het gehuurde is in 1945 gebouwd. Tot op heden heeft Volkshuisvesting geen onderhoud aan het gehuurde gepleegd. In 2023 liet Volkshuisvesting weten dat zij het gehuurde zou gaan renoveren omdat het niet meer bewoonbaar is en de ramen en kozijnen in slechte staat verkeren. Alle deuren, ramen en kozijnen zouden worden vervangen, maar tot op heden is er niets gebeurd. Ook is sprake van lekkages en schimmel in verschillende vertrekken in het gehuurde. [de gedaagde] heeft daarvan melding gedaan bij Volkshuisvesting, maar er wordt niets met de klachten gedaan.



3.7.
Volkshuisvesting voert verweer. Volkshuisvesting concludeert, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot afwijzing van de vorderingen van [de gedaagde] , met veroordeling van [de gedaagde] in de kosten van deze procedure.



3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



in conventie




4.1.
De kantonrechter wijst de vordering zoals gevorderd onder I af en overweegt daarover als volgt. De kantonrechter vindt deze vordering niet concreet genoeg en te subjectief. De vordering is namelijk enkel gekoppeld aan de subjectieve beoordeling van Volkshuisvestging en is niet naar objectieve maatstaven geformuleerd. De vordering is dan ook te onbepaald, reden waarom de kantonrechter deze afwijst.



4.2.
De vordering onder II wijst de kantonrechter toe. Deze vordering is voldoende concreet en door [de gedaagde] is hier geen (gemotiveerd) verweer tegen gevoerd. De daaraan gekoppelde dwangsom wordt ook toegewezen zoals gevorderd.



in reconventie





4.3.

[de gedaagde] vordert dat het hele huis wordt opgeknapt omdat er sprake zou zijn van gebreken in het gehuurde.



4.4.
Volkshuisvesting betwist dat zij geen onderhoud aan het gehuurde zou hebben verricht. Ook betwist zij dat zij heeft meegedeeld dat de gehele woning gerenoveerd zou worden vanwege onbewoonbaarheid en dat alle deuren, ramen en kozijnen zouden worden vervangen. [de gedaagde] heeft sinds de aanvang van de huurovereenkomst meerdere onderhouds- en reparatieverzoeken ingediend. Volkshuisvesting stelt zich op het standpunt dat deze verzoeken door haar steeds adequaat zijn opgepakt en uitgevoerd. Volkshuisvesting heeft daarbij een overzicht overgelegd van alle reparatieverzoeken die door [de gedaagde] zijn ingediend. Daarop is ook te zien dat alle reparatieverzoeken door Volkshuisvesting zijn afgehandeld, in behandeling zijn genomen of geannuleerd zijn, aldus Volkshuisvesting.



4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder gehouden gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder, behoudens kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW.



4.6.
Los van de vraag of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van [de gedaagde] onvoldoende specifiek is. [de gedaagde] vordert namelijk dat het hele huis wordt opgeknapt. Door haar is echter onvoldoende concreet gemaakt wat de gestelde gebreken precies zijn en hoelang deze er al zijn. Ook uit de overgelegde foto’s van het gehuurde wordt dit niet duidelijk. Daarnaast heeft [de gedaagde] weliswaar gesteld dat zij een klacht heeft ingediend bij Volkshuisvesting over de staat van het gehuurde, maar dit is niet door haar onderbouwd. Volkshuisvesting heeft daarentegen gemotiveerd gesteld en onderbouwd dat zij alle verzoeken die door [de gedaagde] zijn ingediend, heeft opgepakt. Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [de gedaagde] dan ook afgewezen.



in conventie en reconventie





4.7.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.



4.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.





5De beslissing


De kantonrechter




in conventie




5.1.

verbiedt [de gedaagde] om na betekening van dit vonnis op het perceel plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam] , overkappingen of soortgelijke bouwwerken op te richten, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [de gedaagde] handelt in strijd met deze veroordeling, met een maximum van
€ 5.000,00,




5.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in reconventie





5.3.
wijst de vorderingen van [de gedaagde] af,



in conventie en reconventie





5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.










Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.















































62956/53854