ECLI:NL:RBDHA:2023:18058

Rechtbank DEN HAAG


Team belastingrecht


zaaknummer: SGR 23/1267


proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen




[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.




De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 6 januari 2023 op het bezwaar van eiser tegen de
Verminderingsbeschikking van 10 mei 2022 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan het [adres] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 633.000.




Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2023.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
drs. [naam].




Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.




Overwegingen

1. Met dagtekening 28 februari 2022 heeft verweerder de beschikking opgelegd waarbij de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) en het belastingjaar 2022 is bepaald op € 639.000. Met de beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag) opgelegd.

2. Naar aanleiding van telefonisch contact tussen partijen heeft verweerder bij brief van 10 mei 2022 de waarde aangepast naar € 633.000. Verweerder had ten onrechte 7 m² van het perceel niet aangemerkt als water. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

3. De woning is een tussenwoning met bouwjaar 1983 en heeft een oppervlakte van 120 m² en het perceel (zonder vrijstelling) van 198 m². Bij de woning behoort ook een inpandige garage van 45 m² en een dakterras/balkon van 9 m².

4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

5. Eiser bepleit een waarde van € 545.000 en voert daartoe – samengevat – aan dat de kernzone van het waterverdedigingsnetwerk 57 m² bedraagt, zodat verweerder ten onrecht te weinig grond heeft vrijgesteld. Ook stelt eiser dat niet inzichtelijk is of bij de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden met de waterverdedigingsnetwerkvrijstelling. Volgens eiser is de aanlegplaats ook gelegen in vrijgestelde zone, zodat ook de waarde hiervan in mindering gebracht dient te worden op de WOZ-waarde.

6. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Het waarderingsvoorschrift bevat een overdrachts- en verkrijgingsfictie. De overdrachtsfictie veronderstelt overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom en de verkrijgingsfictie vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk maken, wordt door deze ficties geen rekening gehouden. Met de ficties heeft de wetgever beoogd de vast te stellen waarde in sterke mate te objectiveren.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een matrix en iWOZ-gegevens overgelegd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan het Pijlstaartpad 8 (verkocht op 15 mei 2020 voor € 670.000) en Pijlstaartpad 18 (verkocht op 19 augustus 2021 voor € 722.000). De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, omdat ze van hetzelfde soort zijn, uit dezelfde bouwperiode komen, in dezelfde straat zijn gelegen, eenzelfde onderhoudstoestand hebben, een zelfde mate van kwaliteit/luxe hebben en een zelfde uitstraling hebben als de onderhavige woning. Met verschillen in oppervlakte en voorzieningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van € 3.044 is – mede gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 3.197 – niet te hoog vastgesteld.

9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Nu verweerder de waarde volgens de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt, ligt de bewijslast op eiser om de waardevermindering aannemelijk te maken. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat eiser met hetgeen hij heeft gesteld en overgelegd, hierin niet is geslaagd. De WOZ-waarde wordt bepaald door een waarde toe te kennen aan de woning en een waarde toe te kennen aan de grond. Voor de bepaling van de waarde van de woning wordt vergeleken met verkoopcijfers van woningen van maximaal 1 jaar vóór en na de waardepeildatum en dus niet met WOZ-waarden van andere woningen. Voor de bepaling van de waarde van de grond wordt gebruik gemaakt van een zogenoemde grondstaffel. In de grondstaffel is een waarde van de grond per vierkante meter bepaald welke vermenigvuldigd dient te worden met het oppervlakte van het perceel. Doordat een deel van de grond van eiser is vrijgesteld, wordt een minder groot oppervlakte vermenigvuldigd met de prijs van de grondstaffel wat resulteert in een lagere WOZ-waarde. Bij de verkoop van een woning wordt met een dergelijke vrijstelling geen rekening gehouden. De prijs die de kopers van de vergelijkingsobjecten voor de woningen hebben betaald, is dan ook de prijs voor het gehele object. Voor het systeem van de bepaling van de WOZ-waarde geldt dan ook niet dat op deze verkoopprijzen nog een vrijstelling dient te worden toegepast.

10. Overigens is de vrijstelling van de kernzone, zoals uitgelegd in voorgaande overweging, geen vrijstelling van een deel van de WOZ-waarde maar van een deel van het perceel van eiser. In het geval verweerder een deel van de grond van de percelen van de vergelijkingsobjecten zou vrijstellen, doet dit ook niets af aan de verkoopprijzen. Zoals ter zitting ook aan eiser is uitgelegd zou een vrijstelling van een deel van de percelen juist leiden tot een hogere prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en dus tot een hogere WOZ-waarde voor de woning van eiser. Immers, voor een kleiner object is alsnog hetzelfde bedrag betaald.

11. Ook heeft eiser niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens aannemelijk gemaakt dat verweerder van onjuiste gegevens is uitgegaan en een groter deel van het perceel had moeten vrijstellen. Van een vrijstelling van de aanlegplaats is de rechtbank ook niet gebleken.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.





























Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.L. van der Waals, rechter, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023.








griffier rechter








Afschrift verzonden aan partijen op:








Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.



Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).