ECLI:NL:RBAMS:2026:9344

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 12115088 \ CV EXPL 26-2600




Vonnis van 15 september 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. D. van Zanten,



tegen





[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: drs. [gemachtigde] .






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 februari 2026 met producties,
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 14 april 2026,
- de e-mail van 10 juli 2026 van de gemachtigde van huurder met aanvullende producties,
- de mondelinge behandeling van 14 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is verhuurder verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Ook huurder is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Verhuurder is de eigenaar geweest van de woning aan de [adres] .



2.2.
Op 7 september 2017 is voor deze woning een vereenvoudigd energielabel D geregistreerd.


2.3.
Verhuurder heeft met ingang van 1 augustus 2023 de woning aan huurder verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (ROZ), versie 20 maart 2017 van toepassing. De aanvangshuurprijs bedroeg € 1.597,00. Na indexatie bedroeg de huur laatstelijk € 1.707,24 per maand.



2.4.
Huurder heeft op 26 juni 2025 aan verhuurder een voorstel tot huurprijsverlaging gedaan met ingangsdatum 1 september 2025, waarop verhuurder niet heeft gereageerd.



2.5.
Huurder is vervolgens een procedure gestart bij de Huurcommissie. De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 17 oktober 2025 uitspraak gedaan. In die uitspraak staat onder meer dat het op basis van de Wet betaalbare huur mogelijk is om per 1 juli 2025 een voorstel te doen tot huurverlaging bij een voorheen geliberaliseerde huurovereenkomst. Indien het gehuurde 143 punten of minder heeft en daardoor in de sociale sector hoort, kan de voorzitter de huurprijs verlagen. Vervolgens heeft de voorzitter, onder verwijzing naar het rapport van onderzoek, geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, omdat de woning is gewaardeerd op 134 punten. Daarbij zijn 15 punten in mindering gebracht voor de energieprestatie. Over de energieprestatie staat het volgende in het rapport beschreven: “Uit controle op de van overheidswege ingerichte website ep-online.nl blijkt dat er voor deze woning geen energielabel en/of Energie-index is geregistreerd. De woning heeft wel een vereenvoudigd energielabel labelklasse D, geregistreerd op 7 september 2017. Een vereenvoudigd energielabel zoals opgesteld voor deze woonruimte is niet geldig voor de puntentelling binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor de waardering van de energieprestatie van de woonruimte wordt teruggevallen op het bouwjaar. Het oorspronkelijke bouwjaar van het appartementengebouw is in Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) vastgesteld op 1939.” De voorzitter heeft vervolgens beslist dat de maximaal redelijke huurprijs € 840,35 is.



2.6.
Huurder is vanaf november 2025 een huur van € 840,35 gaan betalen.



2.7.
Verhuurder heeft tegen voornoemde voorzittersuitspraak op 7 november 2025 verzet ingesteld. Verhuurder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat in het rapport ten onrechte geen rekening is gehouden met het juiste energielabel.



2.8.
Op 28 november 2025 heeft verhuurder aan de Huurcommissie laten weten dat op 27 november 2025 voor de woning het energielabel C is geregistreerd.



2.9.
Op 25 december 2025 heeft de Huurcommissie het verzet ongegrond verklaard en geoordeeld dat terecht -15 punten zijn toegekend voor de energieprestatie. De Huurcommissie heeft daarbij overwogen “dat bij aanvang van de huur voor deze woning een vereenvoudigd energielabel D was geregistreerd. In de periode 1-1-2015 tot 31-12-2020 gold alleen een energie-index als energieprestatie voor de woningwaardering. Het aangevoerde energielabel C van verhuurder is geregistreerd op 27 november 2025 en dus ruim na aanvang van de huur. Omdat er geen energie-index aanwezig was bij aanvang van de huur, wordt er teruggevallen op het bouwjaar van de woning”.



2.10.
Verhuurder kan zich met de uitspraak niet verenigen en heeft het geschil voorgelegd aan de kantonrechter.



2.11.
Huurder heeft op enig moment melding gemaakt bij de gemeente Amsterdam van een overtreding door verhuurder van de Wet goed verhuurderschap. De gemeente Amsterdam heeft vervolgens op 18 mei 2026 aan verhuurder een last onder dwangsom en een bestuurlijke boete opgelegd, op grond van – kort gezegd – een overtreding van de Wet goed verhuurderschap, door een te hoge huurprijs voor de woning in rekening te brengen.



2.12.
Huurder heeft de woning inmiddels verlaten en verhuurder heeft de woning verkocht.





3Het geschil



in conventie



3.1.
Verhuurder vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis samengevat:



primair: voor recht te verklaren dat voor het gehuurde energielabel C geldt en dat op basis hiervan de woning 157 punten heeft,



subsidiair: voor recht te verklaren dat voor het gehuurde energielabel D geldt en de woning 153 punten heeft,



en zowel primair als subsidiair:


voor recht te verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie niet bindend is,


voor recht te verklaren dat de woning in de vrije sector valt,


huurder te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst en tot betaling van € 1.707,24 per maand,


huurder te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur vanaf 1 november 2025, vermeerderd met de wettelijke rente,


huurder te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met rente.





3.2.
Verhuurder legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Verhuurder heeft met het overleggen van het energielabel C dan wel D voldoende objectief de energieprestatie onderbouwd. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) mag bij de puntentelling ook rekening worden gehouden met een label dat na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is opgesteld. Rekening houdend met de labels C en D heeft de woning respectievelijk 157 en 153 punten en ook als de labels buiten beschouwing worden gehouden komt het aantal punten uit op 148. Het puntenaantal ligt hoe dan ook boven de huurtoeslaggrens, zodat de Wet betaalbare huur niet van toepassing is en de huurovereenkomst geliberaliseerd is.



3.3.
Huurder voert verweer.



in reconventie




3.4.
Huurder vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, kort gezegd de huurprijs met ingang van 1 september 2025 vast te stellen op € 840,35 per maand, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten, vermeerderd met rente.



3.5.
Huurder legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Op het moment van de peildatum, te weten 1 september 2025, was er geen geldig energielabel aanwezig, zodat de Huurcommissie terecht aansluiting heeft gezocht bij het bouwjaar van de woning en -15 punten heeft toegekend voor de energieprestatie. Huurder verwijst daarbij naar de Nota van Toelichting bij het besluit van 26 juni 2024 (Wet Betaalbare Huur) en de Nota naar aanleiding van het tweede verslag (Kamerstukken 2023/2024, 36 496 nr. I). Met een puntenaantal van 134 is het overgangsrecht van artikel 208e lid 2 Overgangswet NBW van toepassing en daarmee de Wet betaalbare huur. Huurder kon dan ook met ingang van 1 juli 2025 met een beroep op artikel 7:254 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aanspraak maken op een verlaagde huurprijs. De maximaal redelijke huurprijs met 134 punten is € 840,35 per maand.





4De beoordeling



in conventie en in reconventie



4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk besproken.



termijn




4.2.
Niet in geschil is dat verhuurder de dagvaarding tijdig heeft uitgebracht, zodat de zaak inhoudelijk kan worden beoordeeld.



ambtshalve toetsing




4.3.
In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Verhuurder heeft immers verklaard meerdere panden in de verhuur te hebben. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Naar het oordeel van de kantonrechter liggen er aan de vorderingen geen oneerlijke bedingen ten grondslag.



de Wet betaalbare huur en het overgangsrecht




4.4.
In de kern gaat het om een verzoek van huurder tot verlaging van de huurprijs op grond van artikel 7:254 BW. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst dateert van vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Gelet op de hoogte van de aanvangshuurprijs stond onder het oude recht geen beroep op artikel 7:254 BW open. Op grond van het overgangsrecht is dit artikel echter van toepassing op reeds bestaande huurovereenkomsten (zoals de huurovereenkomst) als deze een maximaal redelijke huurprijs hebben die lager is dan de huurtoeslaggrens. Voor díe overeenkomsten geldt dat met ingang van 1 juli 2025 ook een beroep op artikel 7:254 BW openstaat.



4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat als rekening wordt gehouden met het later geregistreerde label C de maximaal redelijke huurprijs boven die huurtoeslaggrens uitkomt. Volgens huurder mag dat energielabel niet worden meegenomen, omdat het op de peildatum niet geregistreerd was. Verhuurder ziet dat anders. De kantonrechter oordeelt als volgt.



het energielabel




4.6.
Partijen zijn het erover eens dat op de peildatum in september 2025 voor de woning een vereenvoudigd energielabel D stond geregistreerd en dat op 27 november 2025 het energielabel C is geregistreerd. Ook staat het vast dat de feitelijke situatie van de woning in de tussentijd niet is veranderd. Niet in geschil is daarmee dus dat de woning op de peildatum materieel voldeed aan de eisen van energielabel C.



4.7.
De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 in antwoorden op prejudiciële vragen beslist dat het “niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (…), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.” De Hoge Raad baseert zich daarbij onder meer op artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), dat bepaalt dat de huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. Hoewel deze jurisprudentie ziet op de toetsing van de aanvangshuurprijs, ligt het voor de hand dat dit ook op huurverlagingsprocedures van toepassing is. Namens huurder is overigens desgevraagd ter zitting verklaard het daar ook mee eens te zijn. Dat betekent dat de kwaliteit van de woning moet worden beoordeeld naar de feitelijke toestand ten tijde van de peildatum.



4.8.
Uit het voorgaande volgt dat bij de woningwaardering rekening moet worden gehouden met het geregistreerde energielabel C. Dat in de Nota van toelichting staat vermeld dat sprake moet zijn “van de voor een woning geldig vastgesteld energielabel”, alsmede dat daar waar een geldig energielabel ontbreekt, de waardering van de energieprestatie wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning, maakt dit oordeel niet anders. Zo wordt in deze nota niet gesproken over hoe dat zich verhoudt tot het hiervoor besproken arrest van de Hoge Raad, laat staan dat vermeld wordt dat daar uitdrukkelijk van zou worden afgeweken, nog daargelaten in hoeverre in een toelichting op een besluit zou kunnen worden afgeweken van de uitleg van een wet door de Hoge Raad. Een en ander geldt ook voor de Nota naar aanleiding van het tweede verslag, waarin de antwoorden op vragen van kamerleden niet meer inhouden dan een herhaling van wat in voornoemde Nota van toelichting staat.



4.9.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat na de mondelinge behandeling is gebleken dat de Huurcommissie haar beleid op dit punt inmiddels zelf ook heeft aangepast. Verder merkt de kantonrechter ten overvloede op dat verhuurder ter zitting heeft benadrukt dat zijn belang (ook) is gelegen in de bestuursrechtelijke handhaving door de gemeente. Een dergelijk belang is door de wetgever onderkend en in artikel 10b Uhw geregeld.



de vordering in reconventie




4.10.
Aangezien dus rekening moet worden gehouden met het energielabel C, staat het vast dat de maximaal redelijke huurprijs boven de huurtoeslaggrens uitkomt (zie ook 4.5 hiervoor). De huurcommissie had huurder daarom niet-ontvankelijk moeten verklaren in haar verzoek op grond van artikel 7:254 BW. Huurder kan zich namelijk niet op dat artikel beroepen, noch op grond van het overgangsrecht (want de maximaal redelijke huurprijs ligt boven de huurtoeslaggrens), noch op grond van het oude recht (want uit artikel 7:247 (oud) BW volgt dat 7:254 BW niet van toepassing is bij een geliberaliseerde aanvangshuurprijs). Huurder wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard in haar reconventionele vordering tot vaststelling van de huurprijs op € 840,35 per maand.





de vorderingen in conventie




4.11.
Niet in geschil is dat wanneer rekening wordt gehouden met energielabel C, de woning 157 punten heeft. De als primair gevorderde verklaring voor recht daarover is dan ook toewijsbaar en aan het subsidiaire wordt dan niet toegekomen.



4.12.
De verklaring voor recht dat de uitspraak van de huurcommissie niet bindend is, is niet toewijsbaar. Bij die verklaring bestaat onvoldoende zelfstandig voldoende belang. De uitspraak van de huurcommissie is immers vervallen en daarmee ook de binding van partijen aan die uitspraak.



4.13.
De gevorderde verklaring voor recht dat de woning in de vrije sector valt wordt eveneens afgewezen, omdat evenmin is gebleken dat daarbij gelet op het voorgaande een zelfstandig voldoende belang bestaat.



4.14.
Huurder wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur over de periode vanaf 1 november 2025, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van elke termijn tot aan de dag van algehele voldoening. Die bedragen zijn uiteraard uitsluitend verschuldigd tot aan de beëindiging van de huurovereenkomst. De vordering tot nakoming van de huurovereenkomst en tot betaling van € 1.707,24 per maand is daarom niet toewijsbaar, aangezien het vaststaat dat de huurovereenkomst reeds is geëindigd.



de proceskosten




4.15.
Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen, zowel in conventie als in reconventie.



4.16.
De proceskosten van verhuurder in conventie worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


153,77







- griffierecht


€


93,00







- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


789,27











4.17.
Omdat de reconventionele vordering voortvloeit uit het verweer, worden de proceskosten van verhuurder in reconventie gewaardeerd op de helft van het aantal punten dat anders zou zijn toegekend, te weten in totaal € 217,00 aan salaris gemachtigde.





5De beslissing


De kantonrechter




in conventie




5.1.
verklaart voor recht dat voor de woning aan de [adres] energielabel C, geregistreerd op 27 november 2025, geldt en dat op basis hiervan de WWS-puntentelling 157 punten bedraagt,




5.2.
veroordeelt huurder tot betaling van de achterstallige huur vanaf 1 november 2025, zijnde het verschil tussen de door huurder betaalde huur op basis van de uitspraak van de Huurcommissie en de verschuldigde huur op basis van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van elke termijn tot aan de dag van algehele voldoening,



5.3.
veroordeelt huurder in de proceskosten van € 789,27, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van algehele voldoening en te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in reconventie





5.6.
verklaart huurder niet-ontvankelijk in haar vordering,



5.7.
veroordeelt huurder in de proceskosten van € 217,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.










Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026.















































58984




Artikel 7:262 BW.


Artikel 7:247 (oud) BW.


Artikel 208e lid 1 en 2 Overgangswet NBW.


ECLI:NL:HR:2023:1005, rov. 4.5.1.


ECLI:NL:HR:2021:657, rov. 2.8.3.