Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2026:9126
2026-07-23
Civiel recht
C/13/789249 / KG ZA 26-504
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Vordering tot ontruiming huurwoning. Vraag of sprake is van onzelfstandige of zelfstandige woonruimte (artikel 7:234 BW) en het gevolg daarvan, huurbescherming (artikel 7:269 lid 1 BW)
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (16.449 tekens)
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/789249 / KG ZA 26-504 MdV/EvK
Vonnis in kort geding van 23 juli 2026
in de zaak van
[eiser]
,
te [woonplaats 1],
eisende partij bij dagvaarding van 29 juni 2026,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. A.W. van Dalen,
tegen
[gedaagde]
,
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. S. Hartog.
1De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 9 juli 2026 heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig: [eiser], met haar echtgenoot [naam 1] en mr. Van Dalen, en [gedaagde], met een vriend, [naam 2], en met mr. Hartog.Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.
2De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna de woning). Sinds 2019 verhuurt zij de woning aan Medici Living NL B.V., die naam is later veranderd in Netherlands Living B.V. (hierna: Netherlands Living) en zij wordt ook wel Habyt Netherlands (hierna: Habyt) genoemd. In deze huurovereenkomst staat dat partijen hebben afgesproken dat huurder, Netherlands Living/Habyt, de woning kan onderverhuren aan woningdelers: “b. Dat verhuurder het gehuurde wenst te verhuren aan Medici Living NL BV en geeft hierbij expliciet toestemming aan Medici Living om de woning door te verhuren aan woningdelers”. Deze huurovereenkomst zal hierna de hoofdhuurovereenkomst worden genoemd.
2.2.
Habyt verhuurde de woning (met toestemming van [eiser]) onder aan een informele woongroep. Habyt sloot hiertoe een (onder)huurovereenkomst met de woongroep als collectief, gerepresenteerd door de individuele huurders van deze woongroep, zo staat in de huurovereenkomst: “The informal Living Group, hereby represented by the individual members of the Living Group”. Het betreft een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte, zo staat in de koop van deze huurovereenkomst: “TEMPORARY LEASE AGREEMENT FOR SELF-CONTAINED ACCOMMODATION”. De huurprijs voor de (volledige) woonruimte bedraagt € 5.068,78 per maand. De huurovereenkomst is voor het laatst verlengd en getekend 13 februari 2026, ingaande op 1 maart 2026 en lopende tot 1 maart 2028. Deze huurovereenkomst zal hierna de onderhuurovereenkomst worden genoemd.
2.3.
De leden van de woongroep sloten onderling een overeenkomst (het Living Group Contract) waarin zij afspraken hadden vastgelegd over (onder meer) de interne verhouding tussen de bewoners, de kamerverdeling, onderlinge verdeling van huur en borg, en de procedure bij de vertrek of toetreding van bewoners.
2.4.
Netherlands Living is op 24 februari 2026 failliet verklaard.
2.5.
Op 4 maart 2026 heeft [eiser] de hoofdhuurovereenkomst met Netherlands Living/Habyt opgezegd op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw).
2.6.
Op 11 maart 2026 heeft de curator (namens Netherlands Living) een informatiememorandum gestuurd naar de huurders van Netherlands Living, waaronder de leden van de woongroep, waarin onder meer staat:
“(…) 2.2 Hoewel de onderhuurovereenkomsten worden gepresenteerd als huur van zelfstandige woonruimten, hebben meerdere huurders procedures gestart bij de Huurcommissie. In deze procedures voerden huurders aan dat, gelet op de feitelijke situatie, sprake is van kamergewijze verhuur en daarmee van onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie heeft deze huurders in het gelijk gesteld.
2.3
Het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte is van belang
vanwege de toepasselijke huurbescherming (zie hieronder).
(…)
4.4
Alleen een onderhuurder van zelfstandige woonruimte kan zich beroepen op artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek en daarmee voortzetting van de huurovereenkomst rechtstreeks jegens de vastgoedeigenaar afdwingen.
4.5
De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte geniet geen huurbescherming bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt, kan de onderverhuurder het gebruik van de woning niet langer verschaffen. Vanaf dat moment verblijft de onderhuurder zonder juridische titel in de woning ten opzichte van de eigenaar. De onderhuurovereenkomst eindigt feitelijk bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.(…)”
2.7.
Op 24 april 2026 heeft [eiser] de leden van de woongroep, onder wie [gedaagde], een sommatie gestuurd om de woning uiterlijk 5 juni 2026 volledig ontruimd en leeg op te leveren. In de brief zijn rechtsmaatregelen aangekondigd indien hij hier niet tijdig en volledig aan zou voldoen. In deze brief staat verder onder meer:
“(…) Het gehuurde maakt onderdeel uit van een groter geheel dat door ondergetekende is verhuurd aan Netherlands Living B.V. Netherlands Living heeft de woonruimte (gedeeltelijk) aan u onderverhuurd.
Op 24 februari 2026 is Netherlands Living B.V. in staat van faillissement verklaard, met aanstelling van mr. Terry Steffens (act legal) als curator. De curator heeft, met toestemming van de rechter-commissaris, de hoofdhuurovereenkomst beëindigd op grond van artikel 39 Faillissementswet.
De hoofdhuurovereenkomst eindigt uiterlijk in de periode tussen 27 mei en 8 juni 2026.
Na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst verliest Netherlands Living de bevoegdheid om gebruiksrechten te verstrekken met betrekking tot het gehuurde. Uw eventuele gebruiksrecht eindigt derhalve uiterlijk op dat moment.
Voor zover sprake is van onderhuur van onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur met gedeelde voorzieningen), geldt dat u geen huurbescherming toekomt jegens de eigenaar (artikel 7:269 BW is niet van toepassing). U dient er rekening mee te houden dat uw verblijf na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst kwalificeert als verblijf zonder recht of titel en derhalve onrechtmatig is. (…)”
2.8.
De andere leden van de woongroep hebben de woning inmiddels vrijwillig verlaten. [gedaagde] is op dit moment de enige overgebleven bewoner.
3Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – [gedaagde] te veroordelen om de onzelfstandige woningen in het pand aan [adres] binnen twee dagen na datum van het vonnis te ontruimen.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De onderhuurovereenkomst tussen Netherlands Living/Habyt en [gedaagde] betreft de huur van onzelfstandige woonruimte. Daarom komt hem, nu de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiser] en Netherlands Living is geëindigd, geen huurbescherming toe op grond 7:269 BW. [gedaagde] verblijft dus zonder recht of titel in de woning.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] doet een beroep op de huurbescherming van artikel 7:269 BW omdat sprake is van huur van zelfstandige woonruimte. Dat blijkt ten eerste uit de onderhuurovereenkomst zelf, waarin staat dat het huur van zelfstandige woonruimte betreft. Dat heeft [eiser] bewust gedaan om een hogere huurprijs te kunnen vragen. [eiser] mag niet enerzijds in de huurovereenkomst spreken van huur van zelfstandige woonruimte om een hogere huurprijs te vragen en anderzijds betogen dat het huur van onzelfstandige woonruimte is als het gaat om huurbescherming in het kader van 7:269 BW. Dat levert misbruik van bevoegdheid op, en/of is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Bovendien is de ratio van de huurbescherming van 7:269 BW ook dat de hoofdverhuurder/eigenaar, in de situatie dat de hoofdhuur eindigt en de onderhuurovereenkomst moet worden voortgezet door de eigenaar, niet wordt geconfronteerd met een versplinterde verhuur van zijn zelfstandige woning. Dat is hier echter niet aan de orde omdat [eiser] juist bewust heeft gekozen voor versplinterde verhuur via Netherlands Living/Habyt, omdat dit een hogere verhuuropbrengst tot gevolg had. In de hoofdhuurovereenkomst heeft [eiser] Netherlands Living zelfs expliciet toestemming gegeven om de woning door te verhuren aan woningdelers.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
In kort geding is een vordering tot ontruiming toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.
4.2.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte huurt. [eiser] stelt dat [gedaagde] een kamer, en dus een onzelfstandige woonruimte, huurt en dat hij na het faillissement van Netherlands Living/Habyt en de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst geen recht heeft op huurbescherming. [gedaagde] voert aan dat hij een zelfstandige woning huurt en dat op grond van artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuur moet worden voortgezet door [eiser].
4.3.
Voor voortzetting van de onderhuur is op grond van artikel 7:269 lid 1 BW vereist dat sprake is van (i) een onderhuurovereenkomst, (ii) die betrekking heeft op een zelfstandige woning, (iii) waarin [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft en (iv) dat de hoofdhuur is geëindigd.
4.4.
Volgens artikel 7:234 BW heeft een zelfstandige woning twee kenmerken, namelijk (i) een eigen toegang en (ii) de bewoner kan de woning bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Een zelfstanding woning dient te voldoen aan beide criteria, het zijn cumulatieve eisen.
4.5.
Hier is sprake van twee huurovereenkomsten: de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. In de hoofdhuurovereenkomst tussen de eigenaar [eiser] en Netherlands Living/Habyt is toestemming gegeven aan Netherlands Living/Habyt om de woning door te verhuren aan woningdelers. [gedaagde] is partij bij die tweede huurovereenkomst, de onderhuurovereenkomst. De onderhuurovereenkomst is gesloten tussen Netherlands Living/Habyt en de woongroep, gerepresenteerd door de individuele leden. In de onderhuurovereenkomst staat dat het gaat om de verhuur van zelfstandige woonruimte. Voor deze constructie is gekozen om de regels rondom huurprijzen te omzeilen en een hogere huurprijs te kunnen vragen aan de woningdelers.
4.6.
Om te bepalen wat voor woonruimte [gedaagde] huurt, moet echter niet alleen naar de tekst van de huurovereenkomst worden gekeken maar met name naar de feitelijke situatie in de woning, en die is hier als volgt. De woning heeft een gemeenschappelijke voordeur en de individuele onderhuurders hebben het exclusieve recht tot het gebruik van hun kamer. De individuele huurders delen gemeenschappelijke voorzieningen zoals de entree, badkamer, wc en keuken. Een badkamer, wc en keuken worden aangemerkt als wezenlijke voorziening en die bevinden zich dus buiten de kamer van de individuele huurder. Dat maakt dat niet is voldaan aan de criteria voor een zelfstandige woonruimte. Daardoor is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] onzelfstandige woonruimte huurt. Dat betekent dat ook voldoende aannemelijk is dat hij geen beroep kan doen op de huurbescherming van artikel 7:269 BW en dat de huur van [gedaagde] eindigt nu de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd.
4.7.
Het verweer van [gedaagde] dat sprake is van misbruik van bevoegdheid en/of strijd met redelijkheid en billijkheid slaagt niet. Dat [eiser] zelf in de hoofdhuurovereenkomst bewust heeft opgenomen dat Netherlands Living de woning mag doorverhuren aan woningdelers en dat in de onderhuurovereenkomst staat dat het huur van zelfstandige woonruimte betreft om een hogere huurprijs te kunnen vragen kan [gedaagde] een kwalijke constructie vinden, maar dat maakt de feitelijke situatie, waaruit volgt dat sprake is van onzelfstandige woonruimte, niet anders.
4.8.
De conclusie is gelet op het voorgaande dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst van [gedaagde] is geëindigd en dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. [eiser] heeft een spoedeisend belang bij ontruiming omdat zij voornemens is om de woning te verkopen. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
341,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.858,94
5De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onzelfstandige woningen in het pand aan de [adres] leeg, ontruimd en bezemschoon op te leveren aan [eiser], en de sleutels af te geven aan [eiser],
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.858,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2026.
type: EvK
coll: MV
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/789249 / KG ZA 26-504 MdV/EvK
Vonnis in kort geding van 23 juli 2026
in de zaak van
[eiser]
,
te [woonplaats 1],
eisende partij bij dagvaarding van 29 juni 2026,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. A.W. van Dalen,
tegen
[gedaagde]
,
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. S. Hartog.
1De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 9 juli 2026 heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig: [eiser], met haar echtgenoot [naam 1] en mr. Van Dalen, en [gedaagde], met een vriend, [naam 2], en met mr. Hartog.Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.
2De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna de woning). Sinds 2019 verhuurt zij de woning aan Medici Living NL B.V., die naam is later veranderd in Netherlands Living B.V. (hierna: Netherlands Living) en zij wordt ook wel Habyt Netherlands (hierna: Habyt) genoemd. In deze huurovereenkomst staat dat partijen hebben afgesproken dat huurder, Netherlands Living/Habyt, de woning kan onderverhuren aan woningdelers: “b. Dat verhuurder het gehuurde wenst te verhuren aan Medici Living NL BV en geeft hierbij expliciet toestemming aan Medici Living om de woning door te verhuren aan woningdelers”. Deze huurovereenkomst zal hierna de hoofdhuurovereenkomst worden genoemd.
2.2.
Habyt verhuurde de woning (met toestemming van [eiser]) onder aan een informele woongroep. Habyt sloot hiertoe een (onder)huurovereenkomst met de woongroep als collectief, gerepresenteerd door de individuele huurders van deze woongroep, zo staat in de huurovereenkomst: “The informal Living Group, hereby represented by the individual members of the Living Group”. Het betreft een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte, zo staat in de koop van deze huurovereenkomst: “TEMPORARY LEASE AGREEMENT FOR SELF-CONTAINED ACCOMMODATION”. De huurprijs voor de (volledige) woonruimte bedraagt € 5.068,78 per maand. De huurovereenkomst is voor het laatst verlengd en getekend 13 februari 2026, ingaande op 1 maart 2026 en lopende tot 1 maart 2028. Deze huurovereenkomst zal hierna de onderhuurovereenkomst worden genoemd.
2.3.
De leden van de woongroep sloten onderling een overeenkomst (het Living Group Contract) waarin zij afspraken hadden vastgelegd over (onder meer) de interne verhouding tussen de bewoners, de kamerverdeling, onderlinge verdeling van huur en borg, en de procedure bij de vertrek of toetreding van bewoners.
2.4.
Netherlands Living is op 24 februari 2026 failliet verklaard.
2.5.
Op 4 maart 2026 heeft [eiser] de hoofdhuurovereenkomst met Netherlands Living/Habyt opgezegd op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw).
2.6.
Op 11 maart 2026 heeft de curator (namens Netherlands Living) een informatiememorandum gestuurd naar de huurders van Netherlands Living, waaronder de leden van de woongroep, waarin onder meer staat:
“(…) 2.2 Hoewel de onderhuurovereenkomsten worden gepresenteerd als huur van zelfstandige woonruimten, hebben meerdere huurders procedures gestart bij de Huurcommissie. In deze procedures voerden huurders aan dat, gelet op de feitelijke situatie, sprake is van kamergewijze verhuur en daarmee van onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie heeft deze huurders in het gelijk gesteld.
2.3
Het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte is van belang
vanwege de toepasselijke huurbescherming (zie hieronder).
(…)
4.4
Alleen een onderhuurder van zelfstandige woonruimte kan zich beroepen op artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek en daarmee voortzetting van de huurovereenkomst rechtstreeks jegens de vastgoedeigenaar afdwingen.
4.5
De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte geniet geen huurbescherming bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt, kan de onderverhuurder het gebruik van de woning niet langer verschaffen. Vanaf dat moment verblijft de onderhuurder zonder juridische titel in de woning ten opzichte van de eigenaar. De onderhuurovereenkomst eindigt feitelijk bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.(…)”
2.7.
Op 24 april 2026 heeft [eiser] de leden van de woongroep, onder wie [gedaagde], een sommatie gestuurd om de woning uiterlijk 5 juni 2026 volledig ontruimd en leeg op te leveren. In de brief zijn rechtsmaatregelen aangekondigd indien hij hier niet tijdig en volledig aan zou voldoen. In deze brief staat verder onder meer:
“(…) Het gehuurde maakt onderdeel uit van een groter geheel dat door ondergetekende is verhuurd aan Netherlands Living B.V. Netherlands Living heeft de woonruimte (gedeeltelijk) aan u onderverhuurd.
Op 24 februari 2026 is Netherlands Living B.V. in staat van faillissement verklaard, met aanstelling van mr. Terry Steffens (act legal) als curator. De curator heeft, met toestemming van de rechter-commissaris, de hoofdhuurovereenkomst beëindigd op grond van artikel 39 Faillissementswet.
De hoofdhuurovereenkomst eindigt uiterlijk in de periode tussen 27 mei en 8 juni 2026.
Na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst verliest Netherlands Living de bevoegdheid om gebruiksrechten te verstrekken met betrekking tot het gehuurde. Uw eventuele gebruiksrecht eindigt derhalve uiterlijk op dat moment.
Voor zover sprake is van onderhuur van onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur met gedeelde voorzieningen), geldt dat u geen huurbescherming toekomt jegens de eigenaar (artikel 7:269 BW is niet van toepassing). U dient er rekening mee te houden dat uw verblijf na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst kwalificeert als verblijf zonder recht of titel en derhalve onrechtmatig is. (…)”
2.8.
De andere leden van de woongroep hebben de woning inmiddels vrijwillig verlaten. [gedaagde] is op dit moment de enige overgebleven bewoner.
3Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – [gedaagde] te veroordelen om de onzelfstandige woningen in het pand aan [adres] binnen twee dagen na datum van het vonnis te ontruimen.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De onderhuurovereenkomst tussen Netherlands Living/Habyt en [gedaagde] betreft de huur van onzelfstandige woonruimte. Daarom komt hem, nu de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiser] en Netherlands Living is geëindigd, geen huurbescherming toe op grond 7:269 BW. [gedaagde] verblijft dus zonder recht of titel in de woning.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] doet een beroep op de huurbescherming van artikel 7:269 BW omdat sprake is van huur van zelfstandige woonruimte. Dat blijkt ten eerste uit de onderhuurovereenkomst zelf, waarin staat dat het huur van zelfstandige woonruimte betreft. Dat heeft [eiser] bewust gedaan om een hogere huurprijs te kunnen vragen. [eiser] mag niet enerzijds in de huurovereenkomst spreken van huur van zelfstandige woonruimte om een hogere huurprijs te vragen en anderzijds betogen dat het huur van onzelfstandige woonruimte is als het gaat om huurbescherming in het kader van 7:269 BW. Dat levert misbruik van bevoegdheid op, en/of is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Bovendien is de ratio van de huurbescherming van 7:269 BW ook dat de hoofdverhuurder/eigenaar, in de situatie dat de hoofdhuur eindigt en de onderhuurovereenkomst moet worden voortgezet door de eigenaar, niet wordt geconfronteerd met een versplinterde verhuur van zijn zelfstandige woning. Dat is hier echter niet aan de orde omdat [eiser] juist bewust heeft gekozen voor versplinterde verhuur via Netherlands Living/Habyt, omdat dit een hogere verhuuropbrengst tot gevolg had. In de hoofdhuurovereenkomst heeft [eiser] Netherlands Living zelfs expliciet toestemming gegeven om de woning door te verhuren aan woningdelers.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
In kort geding is een vordering tot ontruiming toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.
4.2.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte huurt. [eiser] stelt dat [gedaagde] een kamer, en dus een onzelfstandige woonruimte, huurt en dat hij na het faillissement van Netherlands Living/Habyt en de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst geen recht heeft op huurbescherming. [gedaagde] voert aan dat hij een zelfstandige woning huurt en dat op grond van artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuur moet worden voortgezet door [eiser].
4.3.
Voor voortzetting van de onderhuur is op grond van artikel 7:269 lid 1 BW vereist dat sprake is van (i) een onderhuurovereenkomst, (ii) die betrekking heeft op een zelfstandige woning, (iii) waarin [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft en (iv) dat de hoofdhuur is geëindigd.
4.4.
Volgens artikel 7:234 BW heeft een zelfstandige woning twee kenmerken, namelijk (i) een eigen toegang en (ii) de bewoner kan de woning bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Een zelfstanding woning dient te voldoen aan beide criteria, het zijn cumulatieve eisen.
4.5.
Hier is sprake van twee huurovereenkomsten: de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. In de hoofdhuurovereenkomst tussen de eigenaar [eiser] en Netherlands Living/Habyt is toestemming gegeven aan Netherlands Living/Habyt om de woning door te verhuren aan woningdelers. [gedaagde] is partij bij die tweede huurovereenkomst, de onderhuurovereenkomst. De onderhuurovereenkomst is gesloten tussen Netherlands Living/Habyt en de woongroep, gerepresenteerd door de individuele leden. In de onderhuurovereenkomst staat dat het gaat om de verhuur van zelfstandige woonruimte. Voor deze constructie is gekozen om de regels rondom huurprijzen te omzeilen en een hogere huurprijs te kunnen vragen aan de woningdelers.
4.6.
Om te bepalen wat voor woonruimte [gedaagde] huurt, moet echter niet alleen naar de tekst van de huurovereenkomst worden gekeken maar met name naar de feitelijke situatie in de woning, en die is hier als volgt. De woning heeft een gemeenschappelijke voordeur en de individuele onderhuurders hebben het exclusieve recht tot het gebruik van hun kamer. De individuele huurders delen gemeenschappelijke voorzieningen zoals de entree, badkamer, wc en keuken. Een badkamer, wc en keuken worden aangemerkt als wezenlijke voorziening en die bevinden zich dus buiten de kamer van de individuele huurder. Dat maakt dat niet is voldaan aan de criteria voor een zelfstandige woonruimte. Daardoor is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] onzelfstandige woonruimte huurt. Dat betekent dat ook voldoende aannemelijk is dat hij geen beroep kan doen op de huurbescherming van artikel 7:269 BW en dat de huur van [gedaagde] eindigt nu de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd.
4.7.
Het verweer van [gedaagde] dat sprake is van misbruik van bevoegdheid en/of strijd met redelijkheid en billijkheid slaagt niet. Dat [eiser] zelf in de hoofdhuurovereenkomst bewust heeft opgenomen dat Netherlands Living de woning mag doorverhuren aan woningdelers en dat in de onderhuurovereenkomst staat dat het huur van zelfstandige woonruimte betreft om een hogere huurprijs te kunnen vragen kan [gedaagde] een kwalijke constructie vinden, maar dat maakt de feitelijke situatie, waaruit volgt dat sprake is van onzelfstandige woonruimte, niet anders.
4.8.
De conclusie is gelet op het voorgaande dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst van [gedaagde] is geëindigd en dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. [eiser] heeft een spoedeisend belang bij ontruiming omdat zij voornemens is om de woning te verkopen. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
341,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.858,94
5De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onzelfstandige woningen in het pand aan de [adres] leeg, ontruimd en bezemschoon op te leveren aan [eiser], en de sleutels af te geven aan [eiser],
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.858,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2026.
type: EvK
coll: MV