ECLI:NL:RBAMS:2026:8443

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 12073225 \ CV EXPL 26-1082




Vonnis van 28 augustus 2026




in de zaak van




GEMEENTE AMSTERDAM,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Gemeente Amsterdam,
gemachtigde: [gemachtigde],



tegen





[gedaagde]
,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 januari 2026,
- het antwoord van [gedaagde] van 2 maart 2026, zonder producties,
- het tussenvonnis van 20 maart 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de aanvullende producties 6-8 van Gemeente Amsterdam,
- de mondelinge behandeling van 27 juli 2026.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De beoordeling


2.1.
Gemeente Amsterdam vordert in deze procedure onbetaald gelaten erfpachtcanon, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. De hoofdsom bedraagt € 16.831,56. [gedaagde] maakt bezwaar tegen de hoogte van de hoofdsom en toewijzing van betaling van rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.



Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen





2.2.
In deze procedure gaat het om een erfpachtovereenkomst tussen Gemeente Amsterdam en een erfpachter/consument. In navolging van het oordeel van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:1864, brengt een richtlijnconforme uitleg van het bepaalde in artikel 6:233 onder a BW met zich dat algemene bepalingen bij erfpachtovereenkomsten gesloten na 31 december 1994 ambtshalve moeten worden getoetst.



2.3.
De onderhavige overeenkomst en algemene bepalingen dateren van ná genoemde datum, zodat in deze zaak ambtshalve moet worden getoetst.



2.4.
In de algemene voorwaarden (Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam) staan bedingen die aan de vordering ten grondslag zouden kunnen liggen. Deze bedingen moeten worden getoetst.



2.5.
Of Gemeente Amsterdam de erfpachter/consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.



2.6.
Het beding over de prijs (de canon) en de indexatie daarvan staat op duidelijke en begrijpelijke wijze in de overeenkomst, zodat verdere toetsing van dat beding niet aan de orde is.



2.7.
De overige bedingen die van belang zijn luiden als volgt:



Artikel 17 – Niet nakomen van verplichtingen door de erfpachter



1.
Als de erfpachter zijn verplichtingen niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, kan de gemeente gebruikmaken van haar bevoegdheden die staan in de Algemene Bepalingen of de bijzondere bepalingen. Desgewenst kan de gemeente deze bevoegdheden naast of na elkaar gebruiken. De gemeente behoudt haar bevoegdheden op grond van de wet onverminderd wat in de Algemene Bepalingen of bijzondere bepalingen is bepaald.


(…)


4.
Als de erfpachter niet aan zijn betalingsverplichting voldoet, zijn de kosten van de invordering voor rekening van de erfpachter.




Artikel 18 - Boete



1.
De gemeente kan de erfpachter een boete opleggen als de erfpachter niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoet aan enige verplichting uit de Algemene Bepalingen of bijzondere bepalingen. De boete bedraagt ten hoogste tienmaal het bedrag van de dan geldende canon. De erfpachter moet de boete betalen binnen een maand nadat de boete is opgelegd.


2.
Naast de boete zoals bedoeld in lid 1, kan de gemeente een boete vorderen voor elke dag of gedeelte van een dag dat het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting voortduurt. Deze dagboete bedraagt ten hoogste drie procent (3%) van de canon.


3.
Als de canon eeuwigdurend is afgekocht, wordt de boete bepaald alsof er sprake is van een periodieke canon.


(…)


5
. De kosten van het innen van de boete zijn voor rekening van de erfpachter.




Artikel 27 – Betalingen


(…)



4.
Als de erfpachter niet of niet tijdig betaalt, is hij vanaf de vervaldag een vertragingsrente verschuldigd. Deze vertragingsrente wordt als volgt berekend:


a. bij natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf op de voet van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek;


b. bij rechtspersonen en natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf op de voet van artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek.


Na afloop van ieder jaar wordt het bedrag waarover de vertragingsrente wordt berekend, vermeerderd met de verschuldigde vertragingsrente over het afgelopen jaar (samengestelde rente).




2.8.
Op grond van de hiervoor geciteerde bepalingen kan Gemeente Amsterdam bij te late betaling, naast wettelijke rente ook besluiten om aanvullend daarop een boete op te leggen van maximaal tienmaal het bedrag van de geldende canon. De kantonrechter is van oordeel dat dit als onevenredig hoge schadevergoeding kan worden aangemerkt, zeker in samenhang met de niet gemaximeerde aanvullende boete van 3% van de canon per dag zolang niet (tijdig) is betaald. Daarmee staan de rechten en verplichtingen van partijen immers niet langer in een evenredige verhouding tot elkaar. De kantonrechter oordeelt daarom dat deze bepalingen in onderling verband en in samenhang bezien vermoedelijk oneerlijk zijn. De kantonrechter is dan ook voornemens deze bepalingen te vernietigen. Dit zou betekenen dat de gevorderde wettelijke rente niet toewijsbaar zou zijn. Alvorens daartoe over te gaan wordt Gemeente Amsterdam in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten.



2.9.
Verder kan Gemeente Amsterdam alle door haar gemaakte kosten van invordering van onbetaald gelaten erfpachtcanon bij de consument in rekening brengen. Dit beding kan zowel buitengerechtelijke als gerechtelijke kosten omvatten en wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regelingen te dien aangaande. De wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten is van dwingend recht. Als wordt afgeweken van dwingend recht, zoals hier, levert dat oneerlijkheid op (zie ECLI:NL:HR:2023:198). Ook heeft Gemeente Amsterdam de mogelijkheid om alle door haar gemaakte kosten in rechte bij de consument in rekening te brengen. Dus ook de volledige kosten van bijvoorbeeld een advocaat. Dat is normaal gesproken slechts het geval wanneer sprake is van misbruik van recht of onrechtmatig handelen. De Hoge Raad heeft bevestigd dat een beding dat het mogelijk maakt om alle kosten in rechte bij de consument in rekening te brengen oneerlijk is (ECLI:NL:HR:2025:820). Ondanks dat de Hoge Raad in het aangehaalde arrest de vraag over de gevolgen daarvan op zijn beurt heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, is de kantonrechter voornemens de gevorderde kosten af te wijzen, gelet op artikel 6 lid 1 van Richtlijn 93/13/EG en de vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie over de ‘terugvalleer’ (o.a. ECLI:EU:C:2021:68 en ECLI:EU:C:2022:971). Alvorens daartoe over te gaan wordt Gemeente Amsterdam in de gelegenheid gesteld zich bij akte ook over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten.



2.10.
De zaak wordt naar de rol verwezen voor akte uitlating aan de zijde van Gemeente Amsterdam over de voorgenomen vernietiging van de besproken bedingen die als vermoedelijk oneerlijk zijn aangemerkt (zie 2.8 en 2.9).



2.11.
Gemeente Amsterdam dient de door haar te nemen akte, inclusief dit vonnis, tenminste twee weken voor de hierna te bepalen rolzitting aan [gedaagde] te sturen. Daarbij dient Gemeente Amsterdam aan [gedaagde] mee te delen dat hij op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen. Gemeente Amsterdam wordt in dat kader verzocht om naast de akte ook de mededeling/brief aan [gedaagde] in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en/of met de juiste mededeling aan [gedaagde] is toegestuurd, wordt deze in beginsel buiten beschouwing gelaten.



2.12.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.





3De beslissing


De kantonrechter



3.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van vrijdag 25 september 2026 voor het nemen van een akte door Gemeente Amsterdam over wat is vermeld onder rechtsoverwegingen 2.8 en 2.9, waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,



3.2.
bepaalt dat Gemeente Amsterdam de akte tenminste twee weken vóór de rolzitting aan [gedaagde] moet sturen, zoals in rechtsoverweging 2.11 bepaald;



3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.









Dit vonnis is gewezen door C.J.M. in 't Veld-Vernooij, kantonrechter, bijgestaan door mr. N.T. Weessies en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2026.
















































Dat volgt uit arresten van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) en 8 december 2022 (ECLI:EU:C:2022:971).