Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2026:8201
2026-08-07
Civiel recht; Verbintenissenrecht
11950375 \ CV EXPL 25-15092 en 12156579 \ CV 26-4422
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Gedaagde 2 is de bovenbuurman van eiser en hun appartementen zijn onderdeel van de VvE. Eiser heeft tussen 2023 en 2025 meerdere lekkages in zijn woning gehad en stelt de VvE (gedaagde 1), dan wel gedaagde 2, voor die schade aansprakelijk. Volgens de VvE ligt de oorzaak van de schade bij gedaagde 2 doordat hij zijn balkon onvoldoende heeft onderhouden. Gedaagde 2 betwist dat de schade daardoor is veroorzaakt. De VvE spreekt gedaagde 2 aan in vrijwaring voor het geval de kantonrechter de VvE veroordeelt tot betaling van de schade. De kantonrechter oordeelt dat de VvE aansprakelijk is voor de schade van eiser op grond van het splitsingsreglement, omdat de oorzaak voldoende duidelijk kan worden gevonden in het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex en dus het deel waar de VvE voor aansprakelijk is. In het verlengde daarvan betekent dit dat de VvE deze schadepost niet op gedaagde 2 kan verhalen. De vordering van de VvE in vrijwaring wordt daarom afgewezen.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2010:BK4995 Hoge Raad 26-02-2010
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (43.011 tekens)
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummers: 11950375 \ CV EXPL 25-15092 (de hoofdzaak) en 12156579 \ CV 26-4422 (de vrijwaringszaak)
Vonnis van 7 augustus 2026
in de hoofdzaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.C. Bijleveld,
tegen
1DE VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gemachtigde: mr. L.G. de Rond,2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
procederend in persoon,
gedaagde partijen,
en in de vrijwaringzaak van
1DE VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij
gemachtigde: mr. L.G. de Rond,
tegen
2 [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon,
Partijen worden hierna: [eiser] , de VvE en [gedaagde 2] genoemd.
1Deze zaak in het kort
1.1.
[gedaagde 2] is de bovenbuurman van [eiser] en hun appartementen zijn onderdeel van de VvE. [eiser] heeft tussen 2023 en 2025 meerdere lekkages in zijn woning gehad en stelt de VvE, dan wel [gedaagde 2] , voor die schade aansprakelijk. [eiser] vordert vergoeding van de schade aan zijn plafond en inboedel. Volgens de VvE ligt de oorzaak van de schade bij [gedaagde 2] doordat hij zijn balkon onvoldoende heeft onderhouden. [gedaagde 2] betwist dat de schade daardoor is veroorzaakt.
1.2.
De VvE op haar beurt spreekt [gedaagde 2] aan in vrijwaring voor het geval de kantonrechter de VvE veroordeelt tot betaling van de schade.
1.3.
De kantonrechter oordeelt dat de VvE aansprakelijk is voor de schade van [eiser] op grond van het splitsingsreglement, omdat de oorzaak voldoende duidelijk kan worden gevonden in het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex en dus het deel waar de VvE voor aansprakelijk is. In het verlengde daarvan betekent dit dat de VvE deze schadepost niet op [gedaagde 2] kan verhalen. De vordering van de VvE in vrijwaring wordt daarom afgewezen.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding in de hoofdzaak van [eiser] van 22 oktober 2025, met producties, - de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van [gedaagde 2] , met producties, - de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van de VvE, met producties, - de incidentele conclusie tot vrijwaring van de VvE, met producties, - het tussenvonnis van 27 februari 2026, waarbij de VvE wordt toegestaan [gedaagde 2] in vrijwaring op te roepen,
- de dagvaarding in de vrijwaringszaak van de VvE van 18 maart 2026, met producties- de conclusie van antwoord in de vrijwaringszaak van [gedaagde 2] , met producties, - het tussenvonnis van 8 mei 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - de akte overlegging producties, tevens akte houdende wijziging van eis van [eiser] ,
- de mondelinge behandeling in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak van 9 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3De feiten
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 1] . [gedaagde 2] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 2] en is de bovenbuurman van [eiser] . [eiser] en [gedaagde 2] zijn lid van de VvE.
3.2.
In het splitsingsreglement van de VvE staat, voor zover relevant:
“
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig:
a. (…)dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken (…).
(…)
Artikel 15
De vereniging voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 38 bepaalde.
(…)
Artikel 21
1. Alle privé gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.
2. Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is”
3.3.
In oktober 2023 heeft er een lekkage plaatsgevonden en is er waterschade ontstaan aan het plafond van het appartement van [eiser] .
3.4.
In december 2023 heeft [eiser] de VvE en [gedaagde 2] op de hoogte gebracht van deze schade. De VvE heeft de schade bij haar opstalverzekeraar Meijers VvE Schade gemeld. Deze opstalverzekeraar heeft het schade expertisebureau Sedgwick ingeschakeld. [gedaagde 2] heeft de schade aan zijn aansprakelijkheidsverzekeraar VvAA gemeld. VvAA heeft op haar beurt schade expertisebureau Dekra ingeschakeld.
3.5.
De huismeester van de VvE is bij het appartement van [gedaagde 2] geweest voor een visuele inspectie van zijn balkon. De huismeester heeft foto’s gemaakt van het balkon en bij de VvE aangegeven dat de afvoer van dit balkon verstopt was waardoor de lekkage is ontstaan.
3.6.
Op 5 juli 2024 heeft Sedgwick haar eindrapport uitgebracht. Hierin staat – kort gezegd – dat het plafond van [eiser] niet onder de opstalverzekering van de VvE valt, maar tot het eigenarenbelang behoort.
3.7.
Op 6 juli 2024 is er een tweede lekkage geweest in het appartement van [eiser] .
3.8.
Op 11 juli 2024 heeft de opstalverzekeraar van de VvE de claim voor vergoeding afgewezen, met verwijzing naar het rapport van Sedgwick. In de e-mail daarover staat:
“(…) De schade bij [adres 1] werd veroorzaakt door een lekkage vanaf het bovengelegen appartement. (…). Daarbij is het zo dat er sprake is van schade aan het eigenarenbelang (woningverbetering) Wij adviseren de eigenaar om de schade op de eigen inboedelverzekering in te dienen.”
3.9.
Op 24 oktober 2024 heeft Dekra onderzoek verricht en het volgende geconcludeerd:
“Medio oktober 2023 ontdekte wederpartij (rb: [eiser] ) een lekkage in zijn appartement. Deze lekkage was afkomstig vanaf het balkon van verzekerde (rb: [gedaagde 2] ). Verzekerde heeft op zijn balkon tegels liggen, die op een ondervloer liggen. Langs de randen zijn deze tegels voorzien van grind. Verzekerde heeft na de melding het grind verwijderd en schoongemaakt. Hiermee was de lekkage niet verholpen. Pas dat verzekerde alle tegels van zijn balkon had verwijderd en alles had schoongemaakt, was de lekkage opgelost.
De uiteindelijke oorzaak was dus een verstopping door vervuiling van het balkon van verzekerde, waardoor water, tijdens hevige regenval, niet snel genoeg verwerkt kon worden, waardoor dit water onvoorzien via de loodranden het appartement van wederpartij is binnengedrongen, met schade tot gevolg.
De huismeester van het appartementencomplex heeft dit gezien als achterstallig onderhoud en zo ook aan de opstal assuradeur doorgegeven, die de schade op basis van dit standpunt hebben afgewezen. Wij hebben niet kunnen beoordelen of er sprake was van achterstallig onderhoud. Gezien de algemene staat van onderhoud in het appartement van verzekerde, die gewoon goed is, kunnen wij ons niet voorstellen dat hier sprake was van achterstallig onderhoud.”
3.10.
De VvAA heeft op 1 november 2024 op basis van deze conclusies van Dekra aansprakelijkheid afgewezen.
3.11.
Op 13 mei 2025 heeft de huismeester een mail met foto’s gestuurd naar de voorzitter van de VvE. In de mail staat verder:
“Zo zag het balkon eruit op 19-10-2023. Door alle begroeiing en vuiligheid is de lekkage bij [eiser] veroorzaakt. Nadat hij het had schoongemaakt is het lekken opgehouden.
Stuur ook nog foto’s van 6-7-2024
omdat hij toen nog een keer moest schoonmaken omdat het weer begon te lekken bij [eiser] .
Daarna nooit meer gelekt bij [eiser] . Ook hebben wij nooit iets hoeven te repareren ivm deze lekkage.
Dus geen loodranden of andere constructies van het gebouw.”
3.12.
In augustus, oktober en november 2025 heeft een derde, vierde en vijfde lekkage bij het appartement van [eiser] plaatsgevonden.
3.13.
Op 6 maart 2026 heeft de VvE de firma Coltec Lekdetectie & Thermografie (hierna: Coltec Lekdetectie) ingeschakeld. In het rapport van Coltec Lekdetectie van 18 maart 2026 staat, voor zover relevant:
“(…)
Tijdens de visuele inspectie bij [adres 1] is in de woonkamer vastgesteld dat het stucwerk op het plafond loslaat. Daarnaast zijn meerdere scheuren in het plafond waargenomen. Hoewel de aanleiding voor de inspectie niet direct een actuele lekkage betreft, is door de klant aangegeven dat er in het verleden, voor het laatst in november 2025, sprake is geweest van incidentele lekkages. De huidige staat van het plafond, met loslatend stucwerk en scheurvorming, wijst op mogelijke structurele problemen die nader onderzoekt dienen te worden om de oorzaak en omvang van de schade volledig in kaart te brengen.
(…)
Tijdens de visuele inspectie van het balkon bij [adres 2] zijn diverse bevindingen gedaan. Rondom het kozijn zijn openingen waargenomen die mogelijk bijdragen aan lekkage.(…)
Tijdens de rookproef op het dak wordt vastgesteld dat rook zichtbaar naar buiten komt onder het kozijn. Dit bevestigt de eerder waargenomen zwakke punten die tijdens de visuele inspectie zijn geïdentificeerd. Daarnaast wordt rook waargenomen bij de hemelwaterafvoer, waar diverse openingen aanwezig zijn. Deze openingen vormen potentiële risico’s voor lekkage. Tevens wordt geconstateerd dat rook via het kozijn naar binnen trekt, wat wijst op mogelijke afdichtingsproblematiek rondom het kozijn. De bevindingen van de rookproef benadrukken meerdere kwetsbare locaties die aandacht vereisen om lekkage te voorkomen.
Tijdens de inspectie gericht op het belasten van zwakke punten zijn alle geïdentificeerde kwetsbare locaties getest met behulp van heet water. Dit is uitgevoerd om te beoordelen of deze handeling eventuele lekkages activeert. (…)
Tijdens het vervolg thermografisch onderzoek constateren we dat bij het belasten van de openingen rondom het kozijn warmte-uitstraling naar binnen optreedt. Dit fenomeen wijst op een lekkage die vanuit [adres 2] wordt veroorzaakt. (…)
Conclusie & Advies
CONCLUSIE
(…)
Bij de inspectie van het balkon van [adres 2] zijn meerdere bouwkundige aandachtspunten aangetroffen. Rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer zijn openingen en aansluitingen zichtbaar die gevoelig zijn voor waterinfiltratie. De rookproef bevestigt dat er luchtstromen via deze openingen plaatsvinden, wat duidt op een onvoldoende afgesloten aansluiting. Tijdens het gericht belasten van deze locaties met water zijn thermografische afwijkingen zichtbaar geworden waarbij temperatuurverschillen aan de binnenzijde optreden bij [adres 2] . Dit kan wijzen op een mogelijke waterroute via deze aansluitingen. Op basis van de uitgevoerde inspecties kan worden gesteld dat de aangetroffen openingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer een potentiële oorzaak voor lekkage kunnen vormen.
(…)
ADVIES
Wij adviseren om de aangetroffen openingen en aansluitingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer op het balkon van [adres 2] zorgvuldig te controleren en waar nodig te herstellen of af te dichten met geschikte en duurzame afdichtingsmaterialen. Door deze aansluiten correct af te werken kan het risico op waterinfiltratie via deze constructiedelen worden beperkt.
(…)
4Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[eiser] vordert na eiswijziging, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
onvoorwaardelijk
de VvE te veroordelen tot
I. betaling van € 8.129,27, plus de wettelijke rente daarover vanaf 18 oktober 2023,
II. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 781,46 plus de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de dagvaarding,
III. het op deugdelijke wijze (laten) herstellen van de gebreken aan de balkonconstructie, op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag met een maximum van € 20.000,-,
IV. betaling van de werkelijke proceskosten van [eiser] van € 5.730,41 plus de wettelijke rente daarover,
en te bepalen dat
V. indien de vorderingen jegens de VvE worden toegewezen, de proceskosten tussen [eiser] en [gedaagde 2] worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
voorwaardelijk, voor zover de vorderingen jegens de VvE niet toewijsbaar zijn
[gedaagde 2] te veroordelen
I. tot betaling van € 8.129,27, plus de wettelijke rente daarover vanaf 18 oktober 2023,
II. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 781,46 plus de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de dagvaarding,
III. zijn balkon/terras afdoende schoon te houden en de waterafvoer(en) van dat balkon/terras te allen tijde vrij te houden van vuil en obstakels, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 10.000,-,
IV. de proceskosten plus de wettelijke rente daarover.
4.2.
[eiser] legt hieraan het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 9.1 onder a van het splitsingsreglement vallen de balkonconstructie en terrassen onder de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex waarover de VvE, op grond van artikel 15 van het splitsingsreglement, het beheer voert en zorgdraagt voor het onderhoud hiervan. De schade die [eiser] lijdt door de lekkages is veroorzaakt door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten van [eiser] en [gedaagde 2] heeft plaatsgehad. Op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement dient de schade in dat geval te worden vergoed door de VvE. Indien de kantonrechter echter zou oordelen dat de VvE niet gehouden is om de schade te vergoeden, dan stelt [eiser] dat [gedaagde 2] dit moet doen op grond van artikel 6:174 BW. De lekkage is namelijk een gebrek aan zijn opstal waardoor [eiser] schade heeft geleden. Subsidiair dient [gedaagde 2] de schade op grond van artikel 6:162 BW te vergoeden.
4.3.
De VvE en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5.
De VvE vordert, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 2] te veroordelen tot het aan de VvE betalen van datgene wat de VvE als gedaagde in de hoofdzaak jegens [eiser] mocht worden veroordeeld, met de rente over een eventuele proceskostenveroordeling in het geval betaling binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis uitblijft.
4.6.
De VvE legt hieraan het volgende ten grondslag. [gedaagde 2] is op grond van het splitsingsreglement verplicht ten opzichte van de andere eigenaren en leden van de VvE zijn balkon voldoende schoon te houden zodat de waterafvoer niet verstopt. Dit heeft hij niet gedaan, waardoor lekkages zijn ontstaan. Indien de kantonrechter van oordeel is dat de VvE aansprakelijk is voor de schade, dan geldt volgens artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement onverminderd het verhaal op degene die voor de schade daadwerkelijk aansprakelijk is en kan de VvE dit dus verhalen op [gedaagde 2] .
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1.
De kantonrechter oordeelt dat de VvE aansprakelijk is voor de schade aan het appartement van [eiser] . Dat wordt hieronder toegelicht.
5.2.
Tussen partijen staat vast dat [eiser] schade heeft aan zijn appartement en dat dit is veroorzaakt door één of meerdere lekkages. [eiser] stelt primair dat de VvE gehouden is om deze schade te vergoeden op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement, omdat deze is ontstaan door een gebrek in het dak of de buitengevel (of balkonconstructie). Deze onderdelen vallen onder de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex en daarover draagt de VvE het beheer en zorgt zij voor het onderhoud. De VvE is dan ook aansprakelijk voor schade veroorzaakt door een gebrek aan deze gemeenschappelijke delen.
5.3.
De VvE betwist dat zij de schade dient te vergoeden, omdat de oorzaak van de schade ligt in het gebrekkige schoonmaakonderhoud van [gedaagde 2] . Doordat [gedaagde 2] zijn balkon niet goed schoonhoudt is dit vervuild waardoor waterophoping kon plaatsvinden. De VvE betwist daarmee dat het schadeveroorzakende evenement buiten de betrokken privégedeelten heeft plaatsgehad, als bedoeld in artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement. Na de eerste lekkage in 2023 is de huismeester van de VvE ingeschakeld om de situatie te bekijken. De huismeester heeft vervolgens bij [gedaagde 2] een verstopte hemelwaterafvoer aangetroffen en hij zag een ophoping van viezigheid, aarde/modder en grind op het terras van [gedaagde 2] . Het water kon daardoor tot boven de loodslabben van zijn balkon uitkomen waardoor de lekkage is ontstaan. Dat dit de oorzaak is van de lekkages vindt ook steun in het rapport van de opstalverzekeraar van de VvE. Ook het rapport van Coltec Lekdetectie wijst in die richting. Er is door Coltec Lekdetectie weliswaar een aantal potentiële zwakke punten geconstateerd, maar die zijn klein en duiden er hoogstens op dat het terras van [gedaagde 2] niet luchtdicht is. Daarbij is er sinds november 2025 geen lekkage meer geweest bij [eiser] , ondanks dat de VvE geen aanpassingen of herstelwerkzaamheden heeft verricht. Wel houdt [gedaagde 2] inmiddels zijn terras en hemelwaterafvoer schoon. [gedaagde 2] heeft ook het grind tussen de tegels en het kozijn/balustrade verwijderd. Uit al deze omstandigheden blijkt dat hier de oorzaak van de lekkages kan worden gevonden en dus dat deze buiten het bereik van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement valt, aldus de VvE.
5.4.
De kantonrechter volgt dit verweer van de VvE niet.
5.5.
In de eerste plaats blijkt de conclusie van de VvE, die voortborduurt op de door haar aangehaalde constatering van de huismeester dat de lekkages zijn veroorzaakt door gebrekkig schoonmaakonderhoud van [gedaagde 2] onjuist. De huismeester van de VvE heeft geconcludeerd dat de lekkage veroorzaakt moet zijn door onder andere de begroeiing op het balkon van [gedaagde 2] , omdat er geen nieuwe lekkages meer zijn geweest nadat hij deze begroeiing heeft weggehaald. Die conclusie van de huismeester uit mei 2025 is door de tijd achterhaald, omdat er ook in augustus, oktober en november 2025 lekkages zijn geweest. [gedaagde 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling onbetwist aangevoerd dat er in augustus 2025 geen begroeiing, tegels of vlonders op zijn balkon aanwezig waren. Zelfs de onderste laag tegels stond op dat moment opgestapeld aan de zijkant van zijn balkon. Desondanks heeft er op dat moment toch een lekkage plaatsgevonden. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verteld, en dat is door de VvE niet weersproken, dat er ook bij de lekkage van november 2025 geen problemen waren met de waterafvoer op het balkon van [gedaagde 2] . Hij is toen namelijk tijdens die lekkage – in de stromende regen – op een ladder geklommen om over het balkon van [gedaagde 2] te kunnen kijken. [eiser] heeft toen gezien dat het balkon van [gedaagde 2] op dat moment schoon was en dat er geen water op het balkon bleef staan. Het water kon dus goed afgevoerd worden en toch is er toen een nieuwe lekkage ontstaan.
5.6.
Ook de deskundigenberichten die door de VvE worden aangehaald kunnen de conclusie dat de lekkages zijn veroorzaakt door gebrekkig schoonmaakonderhoud van [gedaagde 2] niet dragen. Sedgwick en Dekra komen weliswaar tot de conclusie dat de lekkages moeten zijn veroorzaakt door slecht onderhoud van het balkon van [gedaagde 2] , maar deze bevindingen zijn volledig gebaseerd op de mededelingen van de huismeester van de VvE. Aangezien deze conclusies dus volledig zijn gebaseerd op de onjuiste bevinding van de huismeester dat er na de aanpassingen aan het balkon van [gedaagde 2] geen lekkages meer hebben plaatsgevonden kan hier geen gewicht aan worden toegekend.
5.7.
Daar staat tegenover dat uit het rapport van het door de VvE ingeschakelde Coltec Lekdetectie blijkt dat er openingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer van het balkon van [gedaagde 2] zijn die gevoelig zijn voor waterinfiltratie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE bevestigd dat de door Coltec Lekdetectie gesignaleerde problemen zich allemaal in de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex bevinden, waar de VvE verantwoordelijk voor is.
5.8.
Uit de visuele inspectie van Coltec Lekdetectie van het plafond van het appartement van [eiser] blijkt namelijk dat de huidige staat van dit plafond, met loslatend stucwerk en scheurvorming, wijst op mogelijke structurele problemen die nader onderzocht dienen te worden om de oorzaak en omvang van de schade volledig in kaart te brengen. Dat onderzoek heeft Coltec Lekdetectie uitgevoerd en dat is begonnen met een visuele inspectie van het balkon van [gedaagde 2] . Rondom het kozijn van dit balkon zijn openingen waargenomen die mogelijk bijdragen aan lekkage. Vervolgens heeft Coltec Lekdetectie een rookproef uitgevoerd waarover zij concluderen: “Tijdens de rookproef op het dak wordt vastgesteld dat rook zichtbaar naar buiten komt onder het kozijn. Dit bevestigt de eerder waargenomen zwakke punten die tijdens de visuele inspectie zijn geïdentificeerd. Daarnaast wordt rook waargenomen bij de hemelwaterafvoer, waar diverse openingen aanwezig zijn. Deze openingen vormen potentiële risico’s voor lekkage.” Kortom: “De bevindingen van de rookproef benadrukken meerdere kwetsbare locaties die aandacht vereisen om lekkage te voorkomen.” Vervolgens heeft Coltec Lekdetectie deze zwakke punten met heet water besproeid en met een warmtecamera gekeken of dit lekkages veroorzaakt. Zij hebben over dit thermografisch onderzoek geconcludeerd dat: “bij het belasten van de openingen rondom het kozijn warmte-uitstraling naar binnen optreedt. Dit fenomeen wijst op een lekkage die vanuit [adres 2] [rb: het appartement van [gedaagde 2] ) wordt veroorzaakt”. De conclusie van Coltec Lekdetectie is dan ook:
“Bij de inspectie van het balkon van [adres 2] zijn meerdere bouwkundige aandachtspunten aangetroffen. Rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer zijn openingen en aansluitingen zichtbaar die gevoelig zijn voor waterinfiltratie. De rookproef bevestigt dat er luchtstromen via deze openingen plaatsvinden, wat duidt op een onvoldoende afgesloten aansluiting. Tijdens het gericht belasten van deze locaties met water zijn thermografische afwijkingen zichtbaar geworden waarbij temperatuurverschillen aan de binnenzijde optreden bij [adres 2] . Dit kan wijzen op een mogelijke waterroute via deze aansluitingen. Op basis van de uitgevoerde inspecties kan worden gesteld dat de aangetroffen openingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer een potentiële oorzaak voor lekkage kunnen vormen.”
5.9.
Uit het voorgaande maakt de kantonrechter op dat er zwakke plekken in het balkon van het appartement van [gedaagde 2] zitten waar water door naar beneden kan stromen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE bevestigd dat deze zwakke plekken zich precies bevinden boven de plek waar de scheur in het plafond van [eiser] zit die door de lekkages is ontstaan. Verder heeft de VvE tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat er sinds de oplevering van het appartementencomplex geen onderhoud of wijzigingen aan dit gemeenschappelijke gedeelte van de balkonconstructie heeft plaatsgevonden, waardoor deze zwakke plekken er kennelijk ook gezeten hebben ten tijde van de lekkages in oktober 2023, juli 2024 en augustus, oktober en november 2025. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt hieruit voldoende duidelijk dat er een causaal verband is tussen de schade van [eiser] en de zwakke plekken aan het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex die door Coltec Lekdetectie zijn geconstateerd. Dat betekent dat de VvE op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement aansprakelijk is voor de schade van [eiser] .
5.10.
Aangezien de primaire vordering van [eiser] jegens de VvE wordt toegewezen wordt niet meer toegekomen aan de subsidiaire vordering van [eiser] jegens [gedaagde 2] en deze wordt dan ook in het geheel afgewezen.
Hieronder wordt ingegaan op de door [eiser] opgevoerde schadeposten.
Herstelkosten € 6.378,16
5.11.
[eiser] vordert herstelkosten voor de scheur in zijn plafond die hij begroot op € 5.878,49 incl. btw plus 7% - 10% meerwerk, totaal: € 6.378,16. [eiser] heeft ter onderbouwing een offerte overgelegd van Van Leeuwen’s Bouwbedrijf. Op deze offerte staat dat de offerte gemiddeld met meerwerk van 7% tot 10% wordt verhoogd. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte van deze herstelkosten, aangezien het om een ‘enkele scheur in het plafond’ gaat. De VvE vraagt daarnaast dit bedrag te beperken tot de herstelkosten exclusief het gevorderde meerwerkpercentage.
5.12.
De gehanteerde prijzen voor de genoemde werkzaamheden in de offerte komen de kantonrechter niet onredelijk voor en worden daarom toegewezen. Er moeten immers meerdere werkzaamheden worden verricht om de aanzienlijke scheur in het plafond te herstellen, waaronder het ook opnieuw stuken en schilderen van het plafond. De gevorderde meerwerk kosten van 7% tot 10% van de prijs van de offerte worden afgewezen. In de offerte staat weliswaar dat de begrootte kosten gemiddeld met 7% tot 10% worden verhoogd, maar er staat ook dat dit in 90% van de gevallen om meerwerk op verzoek van de klant gaat. [eiser] heeft in het geheel niet onderbouwd om wat voor meerwerk dit dan zou gaan en waarom dit meerwerk nodig is, terwijl de offerte van een complete lijst aan werkzaamheden lijkt uit te gaan.
Verplaatsen kunst € 605,- incl. btw
5.13.
[eiser] heeft een schadepost van € 605,- opgevoerd voor het veiligstellen, respectievelijk verplaatsen en terugplaatsen en afdekken van 120 stukken kunst en andere voorwerpen. De VvE heeft niet betwist dat deze stukken kunst in het appartement van [eiser] aanwezig zijn of aangevoerd dat deze kosten hiervoor niet gemaakt hoeven te worden. Aangezien het de kantonrechter niet onaannemelijk voorkomt dat deze kosten gemaakt moeten worden als het plafond wordt hersteld worden deze kosten toegewezen.
Verzekeringsadviseur € 726,11 incl. btw
5.14.
[eiser] heeft een factuur overgelegd van Schouten Verzekeringen & Beheer van 25 juli 2025 met als onderwerp: “Waterschade aan het plafond van uw woning (…)”. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen deze kosten, omdat nergens uit blijkt dat [eiser] een beroep heeft gedaan op een eigen verzekering. Voor zover [eiser] dat wel zou hebben gedaan, dan is het de VvE onduidelijk wat deze melding voor [eiser] heeft opgeleverd. De kantonrechter volgt dit verweer niet.
Uit de door [eiser] overgelegde factuur blijkt dat de kosten zien op ‘begeleiding, adviezen, onderzoek en correspondentie over de periode van 6 mei 2025 tot en met 24 juli 2025.’ Dat betrof de periode waarin de VvE, haar opstalverzekeraar, de door haar ingeschakelde deskundige en [gedaagde 2] , zijn opstalverzekeraar en de door haar ingeschakelde deskundige hun eigen aansprakelijkheid afwezen en hiervoor naar elkaar wezen. Aangezien [eiser] in die periode met lekkages en schade werd geconfronteerd heeft hij voldoende aangetoond waarom hij deze kosten heeft gemaakt en deze worden daarom toegewezen.
Het tapijt en de tafelpoot
5.15.
[eiser] heeft een bedrag van € 270,- incl. btw voor tapijtreinigingskosten opgevoerd omdat zijn tapijt is beschadigd door de lekkages. Daarnaast heeft [eiser] een bedrag van € 150,- incl. btw opgevoerd voor het herstellen van een tafelpoot. Hoewel het de kantonrechter voldoende duidelijk is dat [eiser] deze schade heeft geleden, worden deze schadeposten niet toegewezen. De aansprakelijkheid van de VvE vindt zijn grondslag in artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement. Dit reglement sterkt ter bescherming van het gemeenschappelijk belang van de eigenaren van de appartementen van de VvE. Met andere woorden gaat het om de belangen van de onroerende zaak (het appartementencomplex). Deze aansprakelijkheid strekt daarom niet zo ver dat roerende zaken – het tapijt en de tafelpoot – ook onder die aansprakelijkheid vallen. Deze kosten worden daarom afgewezen. Ten aanzien van de VvE heeft [eiser] immers geen beroep gedaan op de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal van artikel 6:174 BW of de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van artikel 6:162 BW.
5.16.
Het totaalbedrag komt daarmee uit op € 7.209,60. Dit wordt, zoals gevorderd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2023, de datum waarop de eerste lekkage heeft plaatsgevonden en de schade is ontstaan.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.17.
[eiser] vordert € 781,46 als vergoeding voor zijn buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter wijst het bedrag dan ook toe tot het wettelijke tarief van € 735,48. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Geen verplichting tot herstel op last van een dwangsom
5.18.
[eiser] vordert dat de kantonrechter de VvE veroordeelt tot het op deugdelijke wijze (laten) herstellen van de gebreken aan de balkonconstructie, op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag dat de VvE met de nakoming van de veroordeling in gebreke blijft met een maximum van € 20.000,-. Dit deel van de vordering van [eiser] wordt afgewezen. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk toegezegd dat alle door Coltec Lekdetectie aanbevolen herstelwerkzaamheden aan het balkon van [gedaagde 2] uitgevoerd zullen worden. De VvE heeft hier al een offerte voor ontvangen en goedgekeurd en het wachten is alleen nog op het inplannen van de datum om deze herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat deze werkzaamheden uitgevoerd zullen worden, waardoor [eiser] geen belang heeft bij deze vordering op last van een dwangsom.
Proceskosten
5.19.
De VvE moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van [eiser] betalen. [eiser] vordert veroordeling van de VvE voor zijn daadwerkelijke proceskosten. [eiser] voert hiervoor aan dat de VvE volledig voorbij is gegaan aan hetgeen in het splitsingsreglement is bepaald over haar verantwoordelijkheid voor gemeenschappelijke gedeelten. Pas nadat [eiser] de VvE in rechte heeft betrokken, heeft de VvE actie ondernomen.
5.20.
De kantonrechter overweegt dat een veroordeling voor de daadwerkelijk gemaakte proceskosten slechts voor toewijzing in aanmerking komt, indien er sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanvangen van een procedure. Het gaat dus om een hoge drempel waarbij terughoudendheid gepast is.
5.21.
De kantonrechter is van oordeel dat niet aan deze drempel is voldaan, maar begrijpt de frustratie van [eiser] wel. Hij zit al jaren met schade aan zijn plafond en dit is nog steeds niet hersteld. Dat dit lang heeft geduurd en dat de VvE dat – vooralsnog – niet heeft betaald, maakt echter niet dat er sprake is van misbruik van procesrecht. Een veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten wordt dan ook afgewezen. Wel wordt de VvE veroordeeld in de forfaitair vastgestelde proceskosten (inclusief nakosten).
5.22.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.121,00
5.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.24.
[eiser] vordert compensatie van proceskosten tussen hem en [gedaagde 2] in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt in het geval dat de vordering jegens de VvE wordt toegewezen. [gedaagde 2] vordert dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld. De kantonrechter ziet geen reden om af te wijken van de hoofdregel van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten wordt veroordeeld. Nu de primaire vordering slaagt, betekent dit dat er niet meer wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering en dat [eiser] ten aanzien van [gedaagde 2] in het ongelijk wordt gesteld. [eiser] moet dus de proceskosten van [gedaagde 2] betalen. [gedaagde 2] is in deze procedure niet bijgestaan door een advocaat. De proceskosten van [gedaagde 2] worden daarom begroot op € 50,- aan verletkosten en € 144,- aan nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing). Totaal: € 194,-.
in de vrijwaringszaak
5.25.
De kantonrechter stelt voorop dat een vrijwaring slechts slaagt wanneer de waarborg krachtens zijn rechtsverhouding tot de gewaarborgde verplicht is de nadelige gevolgen van een veroordeling van de gewaarborgde in de hoofdzaak te dragen. In de hoofdzaak wordt alleen de VvE aansprakelijk gesteld voor de schade van [eiser] . De grondslag van deze veroordeling is het splitsingsreglement van de VvE.
5.26.
De VvE stelt dat [gedaagde 2] haar schade dient te vergoeden op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement. De kantonrechter oordeelt dat dit artikel daarvoor geen grondslag biedt. In de hoofdzaak heeft de kantonrechter, in lijn met artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement, geoordeeld dat voldoende vaststaat dat de lekkage is veroorzaakt door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgevonden, namelijk de – kort gezegd – zwakke plekken in het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex die Coltec Lekdetectie heeft geconstateerd. Dit maakt dat de VvE haar eigen aansprakelijkheid voor deze schade niet op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement op [gedaagde 2] kan afwentelen. Dit betekent dat de vorderingen in de vrijwaringszaak worden afgewezen.
5.27.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde 2] betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op:
- verletkosten
€
50,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
194,00
6De beslissing
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt de VvE om € 7.209,60 aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 18 oktober 2023 tot de dag der algehele voldoening,
6.2.
veroordeelt de VvE om € 735,48 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 22 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [eiser] van € 1.121,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 194,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in de vrijwaringszaak
6.7.
wijst de vorderingen van de VvE af,
6.8.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 194,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling genoemd in 6.8 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Versteeg, kantonrechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2026.
Hoge Raad van 26 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK4995
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummers: 11950375 \ CV EXPL 25-15092 (de hoofdzaak) en 12156579 \ CV 26-4422 (de vrijwaringszaak)
Vonnis van 7 augustus 2026
in de hoofdzaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.C. Bijleveld,
tegen
1DE VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gemachtigde: mr. L.G. de Rond,2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
procederend in persoon,
gedaagde partijen,
en in de vrijwaringzaak van
1DE VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij
gemachtigde: mr. L.G. de Rond,
tegen
2 [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon,
Partijen worden hierna: [eiser] , de VvE en [gedaagde 2] genoemd.
1Deze zaak in het kort
1.1.
[gedaagde 2] is de bovenbuurman van [eiser] en hun appartementen zijn onderdeel van de VvE. [eiser] heeft tussen 2023 en 2025 meerdere lekkages in zijn woning gehad en stelt de VvE, dan wel [gedaagde 2] , voor die schade aansprakelijk. [eiser] vordert vergoeding van de schade aan zijn plafond en inboedel. Volgens de VvE ligt de oorzaak van de schade bij [gedaagde 2] doordat hij zijn balkon onvoldoende heeft onderhouden. [gedaagde 2] betwist dat de schade daardoor is veroorzaakt.
1.2.
De VvE op haar beurt spreekt [gedaagde 2] aan in vrijwaring voor het geval de kantonrechter de VvE veroordeelt tot betaling van de schade.
1.3.
De kantonrechter oordeelt dat de VvE aansprakelijk is voor de schade van [eiser] op grond van het splitsingsreglement, omdat de oorzaak voldoende duidelijk kan worden gevonden in het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex en dus het deel waar de VvE voor aansprakelijk is. In het verlengde daarvan betekent dit dat de VvE deze schadepost niet op [gedaagde 2] kan verhalen. De vordering van de VvE in vrijwaring wordt daarom afgewezen.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding in de hoofdzaak van [eiser] van 22 oktober 2025, met producties, - de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van [gedaagde 2] , met producties, - de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van de VvE, met producties, - de incidentele conclusie tot vrijwaring van de VvE, met producties, - het tussenvonnis van 27 februari 2026, waarbij de VvE wordt toegestaan [gedaagde 2] in vrijwaring op te roepen,
- de dagvaarding in de vrijwaringszaak van de VvE van 18 maart 2026, met producties- de conclusie van antwoord in de vrijwaringszaak van [gedaagde 2] , met producties, - het tussenvonnis van 8 mei 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - de akte overlegging producties, tevens akte houdende wijziging van eis van [eiser] ,
- de mondelinge behandeling in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak van 9 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3De feiten
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 1] . [gedaagde 2] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 2] en is de bovenbuurman van [eiser] . [eiser] en [gedaagde 2] zijn lid van de VvE.
3.2.
In het splitsingsreglement van de VvE staat, voor zover relevant:
“
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig:
a. (…)dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken (…).
(…)
Artikel 15
De vereniging voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 38 bepaalde.
(…)
Artikel 21
1. Alle privé gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.
2. Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is”
3.3.
In oktober 2023 heeft er een lekkage plaatsgevonden en is er waterschade ontstaan aan het plafond van het appartement van [eiser] .
3.4.
In december 2023 heeft [eiser] de VvE en [gedaagde 2] op de hoogte gebracht van deze schade. De VvE heeft de schade bij haar opstalverzekeraar Meijers VvE Schade gemeld. Deze opstalverzekeraar heeft het schade expertisebureau Sedgwick ingeschakeld. [gedaagde 2] heeft de schade aan zijn aansprakelijkheidsverzekeraar VvAA gemeld. VvAA heeft op haar beurt schade expertisebureau Dekra ingeschakeld.
3.5.
De huismeester van de VvE is bij het appartement van [gedaagde 2] geweest voor een visuele inspectie van zijn balkon. De huismeester heeft foto’s gemaakt van het balkon en bij de VvE aangegeven dat de afvoer van dit balkon verstopt was waardoor de lekkage is ontstaan.
3.6.
Op 5 juli 2024 heeft Sedgwick haar eindrapport uitgebracht. Hierin staat – kort gezegd – dat het plafond van [eiser] niet onder de opstalverzekering van de VvE valt, maar tot het eigenarenbelang behoort.
3.7.
Op 6 juli 2024 is er een tweede lekkage geweest in het appartement van [eiser] .
3.8.
Op 11 juli 2024 heeft de opstalverzekeraar van de VvE de claim voor vergoeding afgewezen, met verwijzing naar het rapport van Sedgwick. In de e-mail daarover staat:
“(…) De schade bij [adres 1] werd veroorzaakt door een lekkage vanaf het bovengelegen appartement. (…). Daarbij is het zo dat er sprake is van schade aan het eigenarenbelang (woningverbetering) Wij adviseren de eigenaar om de schade op de eigen inboedelverzekering in te dienen.”
3.9.
Op 24 oktober 2024 heeft Dekra onderzoek verricht en het volgende geconcludeerd:
“Medio oktober 2023 ontdekte wederpartij (rb: [eiser] ) een lekkage in zijn appartement. Deze lekkage was afkomstig vanaf het balkon van verzekerde (rb: [gedaagde 2] ). Verzekerde heeft op zijn balkon tegels liggen, die op een ondervloer liggen. Langs de randen zijn deze tegels voorzien van grind. Verzekerde heeft na de melding het grind verwijderd en schoongemaakt. Hiermee was de lekkage niet verholpen. Pas dat verzekerde alle tegels van zijn balkon had verwijderd en alles had schoongemaakt, was de lekkage opgelost.
De uiteindelijke oorzaak was dus een verstopping door vervuiling van het balkon van verzekerde, waardoor water, tijdens hevige regenval, niet snel genoeg verwerkt kon worden, waardoor dit water onvoorzien via de loodranden het appartement van wederpartij is binnengedrongen, met schade tot gevolg.
De huismeester van het appartementencomplex heeft dit gezien als achterstallig onderhoud en zo ook aan de opstal assuradeur doorgegeven, die de schade op basis van dit standpunt hebben afgewezen. Wij hebben niet kunnen beoordelen of er sprake was van achterstallig onderhoud. Gezien de algemene staat van onderhoud in het appartement van verzekerde, die gewoon goed is, kunnen wij ons niet voorstellen dat hier sprake was van achterstallig onderhoud.”
3.10.
De VvAA heeft op 1 november 2024 op basis van deze conclusies van Dekra aansprakelijkheid afgewezen.
3.11.
Op 13 mei 2025 heeft de huismeester een mail met foto’s gestuurd naar de voorzitter van de VvE. In de mail staat verder:
“Zo zag het balkon eruit op 19-10-2023. Door alle begroeiing en vuiligheid is de lekkage bij [eiser] veroorzaakt. Nadat hij het had schoongemaakt is het lekken opgehouden.
Stuur ook nog foto’s van 6-7-2024
omdat hij toen nog een keer moest schoonmaken omdat het weer begon te lekken bij [eiser] .
Daarna nooit meer gelekt bij [eiser] . Ook hebben wij nooit iets hoeven te repareren ivm deze lekkage.
Dus geen loodranden of andere constructies van het gebouw.”
3.12.
In augustus, oktober en november 2025 heeft een derde, vierde en vijfde lekkage bij het appartement van [eiser] plaatsgevonden.
3.13.
Op 6 maart 2026 heeft de VvE de firma Coltec Lekdetectie & Thermografie (hierna: Coltec Lekdetectie) ingeschakeld. In het rapport van Coltec Lekdetectie van 18 maart 2026 staat, voor zover relevant:
“(…)
Tijdens de visuele inspectie bij [adres 1] is in de woonkamer vastgesteld dat het stucwerk op het plafond loslaat. Daarnaast zijn meerdere scheuren in het plafond waargenomen. Hoewel de aanleiding voor de inspectie niet direct een actuele lekkage betreft, is door de klant aangegeven dat er in het verleden, voor het laatst in november 2025, sprake is geweest van incidentele lekkages. De huidige staat van het plafond, met loslatend stucwerk en scheurvorming, wijst op mogelijke structurele problemen die nader onderzoekt dienen te worden om de oorzaak en omvang van de schade volledig in kaart te brengen.
(…)
Tijdens de visuele inspectie van het balkon bij [adres 2] zijn diverse bevindingen gedaan. Rondom het kozijn zijn openingen waargenomen die mogelijk bijdragen aan lekkage.(…)
Tijdens de rookproef op het dak wordt vastgesteld dat rook zichtbaar naar buiten komt onder het kozijn. Dit bevestigt de eerder waargenomen zwakke punten die tijdens de visuele inspectie zijn geïdentificeerd. Daarnaast wordt rook waargenomen bij de hemelwaterafvoer, waar diverse openingen aanwezig zijn. Deze openingen vormen potentiële risico’s voor lekkage. Tevens wordt geconstateerd dat rook via het kozijn naar binnen trekt, wat wijst op mogelijke afdichtingsproblematiek rondom het kozijn. De bevindingen van de rookproef benadrukken meerdere kwetsbare locaties die aandacht vereisen om lekkage te voorkomen.
Tijdens de inspectie gericht op het belasten van zwakke punten zijn alle geïdentificeerde kwetsbare locaties getest met behulp van heet water. Dit is uitgevoerd om te beoordelen of deze handeling eventuele lekkages activeert. (…)
Tijdens het vervolg thermografisch onderzoek constateren we dat bij het belasten van de openingen rondom het kozijn warmte-uitstraling naar binnen optreedt. Dit fenomeen wijst op een lekkage die vanuit [adres 2] wordt veroorzaakt. (…)
Conclusie & Advies
CONCLUSIE
(…)
Bij de inspectie van het balkon van [adres 2] zijn meerdere bouwkundige aandachtspunten aangetroffen. Rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer zijn openingen en aansluitingen zichtbaar die gevoelig zijn voor waterinfiltratie. De rookproef bevestigt dat er luchtstromen via deze openingen plaatsvinden, wat duidt op een onvoldoende afgesloten aansluiting. Tijdens het gericht belasten van deze locaties met water zijn thermografische afwijkingen zichtbaar geworden waarbij temperatuurverschillen aan de binnenzijde optreden bij [adres 2] . Dit kan wijzen op een mogelijke waterroute via deze aansluitingen. Op basis van de uitgevoerde inspecties kan worden gesteld dat de aangetroffen openingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer een potentiële oorzaak voor lekkage kunnen vormen.
(…)
ADVIES
Wij adviseren om de aangetroffen openingen en aansluitingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer op het balkon van [adres 2] zorgvuldig te controleren en waar nodig te herstellen of af te dichten met geschikte en duurzame afdichtingsmaterialen. Door deze aansluiten correct af te werken kan het risico op waterinfiltratie via deze constructiedelen worden beperkt.
(…)
4Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[eiser] vordert na eiswijziging, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
onvoorwaardelijk
de VvE te veroordelen tot
I. betaling van € 8.129,27, plus de wettelijke rente daarover vanaf 18 oktober 2023,
II. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 781,46 plus de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de dagvaarding,
III. het op deugdelijke wijze (laten) herstellen van de gebreken aan de balkonconstructie, op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag met een maximum van € 20.000,-,
IV. betaling van de werkelijke proceskosten van [eiser] van € 5.730,41 plus de wettelijke rente daarover,
en te bepalen dat
V. indien de vorderingen jegens de VvE worden toegewezen, de proceskosten tussen [eiser] en [gedaagde 2] worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
voorwaardelijk, voor zover de vorderingen jegens de VvE niet toewijsbaar zijn
[gedaagde 2] te veroordelen
I. tot betaling van € 8.129,27, plus de wettelijke rente daarover vanaf 18 oktober 2023,
II. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 781,46 plus de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de dagvaarding,
III. zijn balkon/terras afdoende schoon te houden en de waterafvoer(en) van dat balkon/terras te allen tijde vrij te houden van vuil en obstakels, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 10.000,-,
IV. de proceskosten plus de wettelijke rente daarover.
4.2.
[eiser] legt hieraan het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 9.1 onder a van het splitsingsreglement vallen de balkonconstructie en terrassen onder de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex waarover de VvE, op grond van artikel 15 van het splitsingsreglement, het beheer voert en zorgdraagt voor het onderhoud hiervan. De schade die [eiser] lijdt door de lekkages is veroorzaakt door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten van [eiser] en [gedaagde 2] heeft plaatsgehad. Op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement dient de schade in dat geval te worden vergoed door de VvE. Indien de kantonrechter echter zou oordelen dat de VvE niet gehouden is om de schade te vergoeden, dan stelt [eiser] dat [gedaagde 2] dit moet doen op grond van artikel 6:174 BW. De lekkage is namelijk een gebrek aan zijn opstal waardoor [eiser] schade heeft geleden. Subsidiair dient [gedaagde 2] de schade op grond van artikel 6:162 BW te vergoeden.
4.3.
De VvE en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5.
De VvE vordert, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 2] te veroordelen tot het aan de VvE betalen van datgene wat de VvE als gedaagde in de hoofdzaak jegens [eiser] mocht worden veroordeeld, met de rente over een eventuele proceskostenveroordeling in het geval betaling binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis uitblijft.
4.6.
De VvE legt hieraan het volgende ten grondslag. [gedaagde 2] is op grond van het splitsingsreglement verplicht ten opzichte van de andere eigenaren en leden van de VvE zijn balkon voldoende schoon te houden zodat de waterafvoer niet verstopt. Dit heeft hij niet gedaan, waardoor lekkages zijn ontstaan. Indien de kantonrechter van oordeel is dat de VvE aansprakelijk is voor de schade, dan geldt volgens artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement onverminderd het verhaal op degene die voor de schade daadwerkelijk aansprakelijk is en kan de VvE dit dus verhalen op [gedaagde 2] .
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1.
De kantonrechter oordeelt dat de VvE aansprakelijk is voor de schade aan het appartement van [eiser] . Dat wordt hieronder toegelicht.
5.2.
Tussen partijen staat vast dat [eiser] schade heeft aan zijn appartement en dat dit is veroorzaakt door één of meerdere lekkages. [eiser] stelt primair dat de VvE gehouden is om deze schade te vergoeden op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement, omdat deze is ontstaan door een gebrek in het dak of de buitengevel (of balkonconstructie). Deze onderdelen vallen onder de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex en daarover draagt de VvE het beheer en zorgt zij voor het onderhoud. De VvE is dan ook aansprakelijk voor schade veroorzaakt door een gebrek aan deze gemeenschappelijke delen.
5.3.
De VvE betwist dat zij de schade dient te vergoeden, omdat de oorzaak van de schade ligt in het gebrekkige schoonmaakonderhoud van [gedaagde 2] . Doordat [gedaagde 2] zijn balkon niet goed schoonhoudt is dit vervuild waardoor waterophoping kon plaatsvinden. De VvE betwist daarmee dat het schadeveroorzakende evenement buiten de betrokken privégedeelten heeft plaatsgehad, als bedoeld in artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement. Na de eerste lekkage in 2023 is de huismeester van de VvE ingeschakeld om de situatie te bekijken. De huismeester heeft vervolgens bij [gedaagde 2] een verstopte hemelwaterafvoer aangetroffen en hij zag een ophoping van viezigheid, aarde/modder en grind op het terras van [gedaagde 2] . Het water kon daardoor tot boven de loodslabben van zijn balkon uitkomen waardoor de lekkage is ontstaan. Dat dit de oorzaak is van de lekkages vindt ook steun in het rapport van de opstalverzekeraar van de VvE. Ook het rapport van Coltec Lekdetectie wijst in die richting. Er is door Coltec Lekdetectie weliswaar een aantal potentiële zwakke punten geconstateerd, maar die zijn klein en duiden er hoogstens op dat het terras van [gedaagde 2] niet luchtdicht is. Daarbij is er sinds november 2025 geen lekkage meer geweest bij [eiser] , ondanks dat de VvE geen aanpassingen of herstelwerkzaamheden heeft verricht. Wel houdt [gedaagde 2] inmiddels zijn terras en hemelwaterafvoer schoon. [gedaagde 2] heeft ook het grind tussen de tegels en het kozijn/balustrade verwijderd. Uit al deze omstandigheden blijkt dat hier de oorzaak van de lekkages kan worden gevonden en dus dat deze buiten het bereik van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement valt, aldus de VvE.
5.4.
De kantonrechter volgt dit verweer van de VvE niet.
5.5.
In de eerste plaats blijkt de conclusie van de VvE, die voortborduurt op de door haar aangehaalde constatering van de huismeester dat de lekkages zijn veroorzaakt door gebrekkig schoonmaakonderhoud van [gedaagde 2] onjuist. De huismeester van de VvE heeft geconcludeerd dat de lekkage veroorzaakt moet zijn door onder andere de begroeiing op het balkon van [gedaagde 2] , omdat er geen nieuwe lekkages meer zijn geweest nadat hij deze begroeiing heeft weggehaald. Die conclusie van de huismeester uit mei 2025 is door de tijd achterhaald, omdat er ook in augustus, oktober en november 2025 lekkages zijn geweest. [gedaagde 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling onbetwist aangevoerd dat er in augustus 2025 geen begroeiing, tegels of vlonders op zijn balkon aanwezig waren. Zelfs de onderste laag tegels stond op dat moment opgestapeld aan de zijkant van zijn balkon. Desondanks heeft er op dat moment toch een lekkage plaatsgevonden. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verteld, en dat is door de VvE niet weersproken, dat er ook bij de lekkage van november 2025 geen problemen waren met de waterafvoer op het balkon van [gedaagde 2] . Hij is toen namelijk tijdens die lekkage – in de stromende regen – op een ladder geklommen om over het balkon van [gedaagde 2] te kunnen kijken. [eiser] heeft toen gezien dat het balkon van [gedaagde 2] op dat moment schoon was en dat er geen water op het balkon bleef staan. Het water kon dus goed afgevoerd worden en toch is er toen een nieuwe lekkage ontstaan.
5.6.
Ook de deskundigenberichten die door de VvE worden aangehaald kunnen de conclusie dat de lekkages zijn veroorzaakt door gebrekkig schoonmaakonderhoud van [gedaagde 2] niet dragen. Sedgwick en Dekra komen weliswaar tot de conclusie dat de lekkages moeten zijn veroorzaakt door slecht onderhoud van het balkon van [gedaagde 2] , maar deze bevindingen zijn volledig gebaseerd op de mededelingen van de huismeester van de VvE. Aangezien deze conclusies dus volledig zijn gebaseerd op de onjuiste bevinding van de huismeester dat er na de aanpassingen aan het balkon van [gedaagde 2] geen lekkages meer hebben plaatsgevonden kan hier geen gewicht aan worden toegekend.
5.7.
Daar staat tegenover dat uit het rapport van het door de VvE ingeschakelde Coltec Lekdetectie blijkt dat er openingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer van het balkon van [gedaagde 2] zijn die gevoelig zijn voor waterinfiltratie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE bevestigd dat de door Coltec Lekdetectie gesignaleerde problemen zich allemaal in de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex bevinden, waar de VvE verantwoordelijk voor is.
5.8.
Uit de visuele inspectie van Coltec Lekdetectie van het plafond van het appartement van [eiser] blijkt namelijk dat de huidige staat van dit plafond, met loslatend stucwerk en scheurvorming, wijst op mogelijke structurele problemen die nader onderzocht dienen te worden om de oorzaak en omvang van de schade volledig in kaart te brengen. Dat onderzoek heeft Coltec Lekdetectie uitgevoerd en dat is begonnen met een visuele inspectie van het balkon van [gedaagde 2] . Rondom het kozijn van dit balkon zijn openingen waargenomen die mogelijk bijdragen aan lekkage. Vervolgens heeft Coltec Lekdetectie een rookproef uitgevoerd waarover zij concluderen: “Tijdens de rookproef op het dak wordt vastgesteld dat rook zichtbaar naar buiten komt onder het kozijn. Dit bevestigt de eerder waargenomen zwakke punten die tijdens de visuele inspectie zijn geïdentificeerd. Daarnaast wordt rook waargenomen bij de hemelwaterafvoer, waar diverse openingen aanwezig zijn. Deze openingen vormen potentiële risico’s voor lekkage.” Kortom: “De bevindingen van de rookproef benadrukken meerdere kwetsbare locaties die aandacht vereisen om lekkage te voorkomen.” Vervolgens heeft Coltec Lekdetectie deze zwakke punten met heet water besproeid en met een warmtecamera gekeken of dit lekkages veroorzaakt. Zij hebben over dit thermografisch onderzoek geconcludeerd dat: “bij het belasten van de openingen rondom het kozijn warmte-uitstraling naar binnen optreedt. Dit fenomeen wijst op een lekkage die vanuit [adres 2] [rb: het appartement van [gedaagde 2] ) wordt veroorzaakt”. De conclusie van Coltec Lekdetectie is dan ook:
“Bij de inspectie van het balkon van [adres 2] zijn meerdere bouwkundige aandachtspunten aangetroffen. Rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer zijn openingen en aansluitingen zichtbaar die gevoelig zijn voor waterinfiltratie. De rookproef bevestigt dat er luchtstromen via deze openingen plaatsvinden, wat duidt op een onvoldoende afgesloten aansluiting. Tijdens het gericht belasten van deze locaties met water zijn thermografische afwijkingen zichtbaar geworden waarbij temperatuurverschillen aan de binnenzijde optreden bij [adres 2] . Dit kan wijzen op een mogelijke waterroute via deze aansluitingen. Op basis van de uitgevoerde inspecties kan worden gesteld dat de aangetroffen openingen rondom het kozijn en bij de hemelwaterafvoer een potentiële oorzaak voor lekkage kunnen vormen.”
5.9.
Uit het voorgaande maakt de kantonrechter op dat er zwakke plekken in het balkon van het appartement van [gedaagde 2] zitten waar water door naar beneden kan stromen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE bevestigd dat deze zwakke plekken zich precies bevinden boven de plek waar de scheur in het plafond van [eiser] zit die door de lekkages is ontstaan. Verder heeft de VvE tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat er sinds de oplevering van het appartementencomplex geen onderhoud of wijzigingen aan dit gemeenschappelijke gedeelte van de balkonconstructie heeft plaatsgevonden, waardoor deze zwakke plekken er kennelijk ook gezeten hebben ten tijde van de lekkages in oktober 2023, juli 2024 en augustus, oktober en november 2025. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt hieruit voldoende duidelijk dat er een causaal verband is tussen de schade van [eiser] en de zwakke plekken aan het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex die door Coltec Lekdetectie zijn geconstateerd. Dat betekent dat de VvE op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement aansprakelijk is voor de schade van [eiser] .
5.10.
Aangezien de primaire vordering van [eiser] jegens de VvE wordt toegewezen wordt niet meer toegekomen aan de subsidiaire vordering van [eiser] jegens [gedaagde 2] en deze wordt dan ook in het geheel afgewezen.
Hieronder wordt ingegaan op de door [eiser] opgevoerde schadeposten.
Herstelkosten € 6.378,16
5.11.
[eiser] vordert herstelkosten voor de scheur in zijn plafond die hij begroot op € 5.878,49 incl. btw plus 7% - 10% meerwerk, totaal: € 6.378,16. [eiser] heeft ter onderbouwing een offerte overgelegd van Van Leeuwen’s Bouwbedrijf. Op deze offerte staat dat de offerte gemiddeld met meerwerk van 7% tot 10% wordt verhoogd. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte van deze herstelkosten, aangezien het om een ‘enkele scheur in het plafond’ gaat. De VvE vraagt daarnaast dit bedrag te beperken tot de herstelkosten exclusief het gevorderde meerwerkpercentage.
5.12.
De gehanteerde prijzen voor de genoemde werkzaamheden in de offerte komen de kantonrechter niet onredelijk voor en worden daarom toegewezen. Er moeten immers meerdere werkzaamheden worden verricht om de aanzienlijke scheur in het plafond te herstellen, waaronder het ook opnieuw stuken en schilderen van het plafond. De gevorderde meerwerk kosten van 7% tot 10% van de prijs van de offerte worden afgewezen. In de offerte staat weliswaar dat de begrootte kosten gemiddeld met 7% tot 10% worden verhoogd, maar er staat ook dat dit in 90% van de gevallen om meerwerk op verzoek van de klant gaat. [eiser] heeft in het geheel niet onderbouwd om wat voor meerwerk dit dan zou gaan en waarom dit meerwerk nodig is, terwijl de offerte van een complete lijst aan werkzaamheden lijkt uit te gaan.
Verplaatsen kunst € 605,- incl. btw
5.13.
[eiser] heeft een schadepost van € 605,- opgevoerd voor het veiligstellen, respectievelijk verplaatsen en terugplaatsen en afdekken van 120 stukken kunst en andere voorwerpen. De VvE heeft niet betwist dat deze stukken kunst in het appartement van [eiser] aanwezig zijn of aangevoerd dat deze kosten hiervoor niet gemaakt hoeven te worden. Aangezien het de kantonrechter niet onaannemelijk voorkomt dat deze kosten gemaakt moeten worden als het plafond wordt hersteld worden deze kosten toegewezen.
Verzekeringsadviseur € 726,11 incl. btw
5.14.
[eiser] heeft een factuur overgelegd van Schouten Verzekeringen & Beheer van 25 juli 2025 met als onderwerp: “Waterschade aan het plafond van uw woning (…)”. De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen deze kosten, omdat nergens uit blijkt dat [eiser] een beroep heeft gedaan op een eigen verzekering. Voor zover [eiser] dat wel zou hebben gedaan, dan is het de VvE onduidelijk wat deze melding voor [eiser] heeft opgeleverd. De kantonrechter volgt dit verweer niet.
Uit de door [eiser] overgelegde factuur blijkt dat de kosten zien op ‘begeleiding, adviezen, onderzoek en correspondentie over de periode van 6 mei 2025 tot en met 24 juli 2025.’ Dat betrof de periode waarin de VvE, haar opstalverzekeraar, de door haar ingeschakelde deskundige en [gedaagde 2] , zijn opstalverzekeraar en de door haar ingeschakelde deskundige hun eigen aansprakelijkheid afwezen en hiervoor naar elkaar wezen. Aangezien [eiser] in die periode met lekkages en schade werd geconfronteerd heeft hij voldoende aangetoond waarom hij deze kosten heeft gemaakt en deze worden daarom toegewezen.
Het tapijt en de tafelpoot
5.15.
[eiser] heeft een bedrag van € 270,- incl. btw voor tapijtreinigingskosten opgevoerd omdat zijn tapijt is beschadigd door de lekkages. Daarnaast heeft [eiser] een bedrag van € 150,- incl. btw opgevoerd voor het herstellen van een tafelpoot. Hoewel het de kantonrechter voldoende duidelijk is dat [eiser] deze schade heeft geleden, worden deze schadeposten niet toegewezen. De aansprakelijkheid van de VvE vindt zijn grondslag in artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement. Dit reglement sterkt ter bescherming van het gemeenschappelijk belang van de eigenaren van de appartementen van de VvE. Met andere woorden gaat het om de belangen van de onroerende zaak (het appartementencomplex). Deze aansprakelijkheid strekt daarom niet zo ver dat roerende zaken – het tapijt en de tafelpoot – ook onder die aansprakelijkheid vallen. Deze kosten worden daarom afgewezen. Ten aanzien van de VvE heeft [eiser] immers geen beroep gedaan op de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal van artikel 6:174 BW of de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van artikel 6:162 BW.
5.16.
Het totaalbedrag komt daarmee uit op € 7.209,60. Dit wordt, zoals gevorderd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2023, de datum waarop de eerste lekkage heeft plaatsgevonden en de schade is ontstaan.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.17.
[eiser] vordert € 781,46 als vergoeding voor zijn buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter wijst het bedrag dan ook toe tot het wettelijke tarief van € 735,48. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Geen verplichting tot herstel op last van een dwangsom
5.18.
[eiser] vordert dat de kantonrechter de VvE veroordeelt tot het op deugdelijke wijze (laten) herstellen van de gebreken aan de balkonconstructie, op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag dat de VvE met de nakoming van de veroordeling in gebreke blijft met een maximum van € 20.000,-. Dit deel van de vordering van [eiser] wordt afgewezen. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk toegezegd dat alle door Coltec Lekdetectie aanbevolen herstelwerkzaamheden aan het balkon van [gedaagde 2] uitgevoerd zullen worden. De VvE heeft hier al een offerte voor ontvangen en goedgekeurd en het wachten is alleen nog op het inplannen van de datum om deze herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat deze werkzaamheden uitgevoerd zullen worden, waardoor [eiser] geen belang heeft bij deze vordering op last van een dwangsom.
Proceskosten
5.19.
De VvE moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van [eiser] betalen. [eiser] vordert veroordeling van de VvE voor zijn daadwerkelijke proceskosten. [eiser] voert hiervoor aan dat de VvE volledig voorbij is gegaan aan hetgeen in het splitsingsreglement is bepaald over haar verantwoordelijkheid voor gemeenschappelijke gedeelten. Pas nadat [eiser] de VvE in rechte heeft betrokken, heeft de VvE actie ondernomen.
5.20.
De kantonrechter overweegt dat een veroordeling voor de daadwerkelijk gemaakte proceskosten slechts voor toewijzing in aanmerking komt, indien er sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanvangen van een procedure. Het gaat dus om een hoge drempel waarbij terughoudendheid gepast is.
5.21.
De kantonrechter is van oordeel dat niet aan deze drempel is voldaan, maar begrijpt de frustratie van [eiser] wel. Hij zit al jaren met schade aan zijn plafond en dit is nog steeds niet hersteld. Dat dit lang heeft geduurd en dat de VvE dat – vooralsnog – niet heeft betaald, maakt echter niet dat er sprake is van misbruik van procesrecht. Een veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten wordt dan ook afgewezen. Wel wordt de VvE veroordeeld in de forfaitair vastgestelde proceskosten (inclusief nakosten).
5.22.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.121,00
5.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.24.
[eiser] vordert compensatie van proceskosten tussen hem en [gedaagde 2] in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt in het geval dat de vordering jegens de VvE wordt toegewezen. [gedaagde 2] vordert dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld. De kantonrechter ziet geen reden om af te wijken van de hoofdregel van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten wordt veroordeeld. Nu de primaire vordering slaagt, betekent dit dat er niet meer wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering en dat [eiser] ten aanzien van [gedaagde 2] in het ongelijk wordt gesteld. [eiser] moet dus de proceskosten van [gedaagde 2] betalen. [gedaagde 2] is in deze procedure niet bijgestaan door een advocaat. De proceskosten van [gedaagde 2] worden daarom begroot op € 50,- aan verletkosten en € 144,- aan nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing). Totaal: € 194,-.
in de vrijwaringszaak
5.25.
De kantonrechter stelt voorop dat een vrijwaring slechts slaagt wanneer de waarborg krachtens zijn rechtsverhouding tot de gewaarborgde verplicht is de nadelige gevolgen van een veroordeling van de gewaarborgde in de hoofdzaak te dragen. In de hoofdzaak wordt alleen de VvE aansprakelijk gesteld voor de schade van [eiser] . De grondslag van deze veroordeling is het splitsingsreglement van de VvE.
5.26.
De VvE stelt dat [gedaagde 2] haar schade dient te vergoeden op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement. De kantonrechter oordeelt dat dit artikel daarvoor geen grondslag biedt. In de hoofdzaak heeft de kantonrechter, in lijn met artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement, geoordeeld dat voldoende vaststaat dat de lekkage is veroorzaakt door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgevonden, namelijk de – kort gezegd – zwakke plekken in het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex die Coltec Lekdetectie heeft geconstateerd. Dit maakt dat de VvE haar eigen aansprakelijkheid voor deze schade niet op grond van artikel 21 lid 2 van het splitsingsreglement op [gedaagde 2] kan afwentelen. Dit betekent dat de vorderingen in de vrijwaringszaak worden afgewezen.
5.27.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde 2] betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op:
- verletkosten
€
50,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
194,00
6De beslissing
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt de VvE om € 7.209,60 aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 18 oktober 2023 tot de dag der algehele voldoening,
6.2.
veroordeelt de VvE om € 735,48 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 22 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [eiser] van € 1.121,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 194,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in de vrijwaringszaak
6.7.
wijst de vorderingen van de VvE af,
6.8.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 194,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling genoemd in 6.8 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Versteeg, kantonrechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2026.
Hoge Raad van 26 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK4995