ECLI:NL:RBAMS:2026:8130

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 11953401\ CV EXPL 25-15300




Vonnis van 14 juli 2026




in de zaak van





[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] (Portugal),
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. N.S. Aarland-Kensdell,



tegen





[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: voorheen [gemachtigde] , thans mr. P.Y.L. Sie en mr. D. Yousif,






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 oktober 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, met eis in reconventie en producties,
- het instructievonnis van 13 januari 2026,
- de dagbepaling mondelinge behandeling,
- de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] ,
- de akte houdende wijziging eis, tevens akte houdende producties van de zijde van [gedaagde] ,
- de akte houdende producties van de zijde van [gedaagde] .



1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 april 2026. De gemachtigde van [eiser] is verschenen. [eiser] was aanwezig via een digitale beeldverbinding. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door N.T. Russo (tolk in de Italiaanse taal) en vergezeld door de gemachtigden. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van [gedaagde] heeft daarbij gebruik gemaakt van overgelegde spreekaantekeningen en de eis in reconventie gewijzigd.



1.3.
Daarna is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[gedaagde] heeft van [eiser] met ingang van 1 juli 2021 de onzelfstandige woonruimte ‘kamer 5’ (9 m2) in de woning aan [adres] te [plaats] gehuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde duur van 12 maanden en is daarna overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (hierna: de oude huurovereenkomst).



2.2.
Met ingang van 1 juni 2024 huurt [gedaagde] van [eiser] de onzelfstandige woonruimte ‘kamer 2’ (11 m2) in dezelfde woning (hierna: de woonruimte), met gebruik van de gemeenschappelijke keuken, badkamer, toilet en overige gemeenschappelijke ruimte in de woning. In de huurovereenkomst is vermeld dat deze is aangegaan voor de duur van acht maanden, eindigend op 31 januari 2025 (hierna: de nieuwe huurovereenkomst). De aanvangshuurprijs is € 665,00 per maand.



2.3.

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

The rent consists […] of a monthly amount of EUR 665 (hereinafter referred to as the “Rent”). Additional and other expenses, as listed below, are considered to be included within the Rent:

 heating;
 electricity consumption;
 water consumption;
 laundry facilities;
 kitchen facilities;
 lamination;
 furniture; WIFI and
 upholstery;
 water and trash taxes are NOT included.




2.4.

[gedaagde] heeft op 11 april 2025 de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.



2.5.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 29 augustus 2025 (zaaknummer [nummer] ), geoordeeld dat partijen een all-in prijs van € 665,00 per maand zijn overeengekomen. Daarom is de huurcommissie tot splitsing van de all-in prijs overgaan, waarbij de huurprijs met ingang van 1 juni 2024 ambtshalve is vastgesteld op € 365,75 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 166,25 per maand. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat [gedaagde] ontvankelijk is in zijn verzoek omdat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt en dat [gedaagde] het verzoek tijdig heeft ingediend. De Huurcommissie komt tot het oordeel dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de tekst van de huurovereenkomst en de omstandigheid dat tegenstrijdigheden in de huurovereenkomst in het voordeel van de huurder worden uitgelegd. Het puntenaantal van de woonruimte is vastgesteld op 82 punten. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de ambtshalve vastgestelde huurprijs niet redelijk is en heeft de redelijke huurprijs per 1 juni 2024 bepaald op (de bij dat puntenaantal horende maximale huurprijs van) € 203,82 per maand.





3Het geschil



in conventie




3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
a.


primair

het verzoek toetsing aanvangshuurprijs van 11 april 2025 niet-ontvankelijk verklaart, althans voor recht verklaart dat [gedaagde] vanaf 1 december 2024 niet langer gerechtigd is om de aanvangshuurprijs te laten toetsen en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen,

subsidiair

de kale aanvangshuurprijs met ingang van 1 juni 2024 vaststelt op € 481,68 per maand, althans een bedrag dat de kantonrechter redelijk acht en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de achterstallige huurpenningen,



en


b. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 500,00 als vergoeding voor de gemaakte legeskosten en [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.



3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.



in reconventie





3.3.

[gedaagde] vordert – na wijziging van eis tijdens de mondelinge behandeling – dat de kantonrechter, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:a. de kale huurprijs van de woonruimte met ingang van 1 juni 2024 vaststelt op een bedrag van € 203,82 per maand,
b. het voorschot servicekosten met ingang van 1 januari 2025 vaststelt op een bedrag van € 166,25 per maand, c. de afrekening servicekosten over de periode van 1 juni 2024 tot 1 januari 2025 vaststelt op een bedrag van € 51,03 per maand,d. [eiser] veroordeelt tot terugbetaling aan [gedaagde] van € 3.795,44 aan onverschuldigd betaalde huur en servicekosten over de periode van 1 juni 2024 tot en met augustus 2025,
e. de huurovereenkomst ambtshalve toetst aan de Richtlijn 93/13/EEG en eventuele oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst vernietigt,
f. [eiser] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.



3.4.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.



3.5.
Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.



Bevoegdheid en toepasselijk recht




4.2.
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld dat hij bevoegd is en dat Nederlands recht van toepassing is.



Ambtshalve toetsing




4.3.
Anders dan [eiser] stelt gaat het in deze procedure om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Niet betwist is immers dat uit het Kadaster blijkt dat meerdere objecten op naam van [eiser] staan. Ook verhuurt zij zes kamers in een huis waar zij zelf niet woont. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). In de huurovereenkomst staan geen bedingen die van toepassing zijn op de vordering en/of die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn. De huurprijs is tussentijds niet verhoogd.



Ontvankelijkheid




4.4.
De vordering van [gedaagde] tot vaststelling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs is gegrond op artikel 7:249 lid 2 BW, zoals dit artikel gold tot 1 juli 2024. De huurovereenkomst is namelijk gesloten vóór 1 juli 2024. [eiser] heeft gesteld dat het verzoek van [gedaagde] niet tijdig bij de Huurcommissie is ingediend. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.



4.5.
Op grond van artikel 7:249 lid 2 BW (oud) kan een huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot een woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, de Huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Met de Huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] het verzoek tijdig bij de Huurcommissie heeft ingediend. De nieuwe huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni 2024 en wordt door de kantonrechter aangemerkt als een tijdelijke huurovereenkomst omdat deze uitdrukkelijk is aangegaan voor de duur van acht maanden met een begin- en een einddatum. De plaats waar dit in de overeenkomst is opgenomen is ook relevant: het is als één van de eerste artikelen opgenomen, bij de kernbedingen van de huurovereenkomst, te weten de omschrijving van de woonruimte en de huurprijs. Niet gebleken is dat het de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. [eiser] is de professionele partij. Van haar kan worden verwacht dat zij, als zij de bedoeling had een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd overeen te komen, een transparante huurovereenkomst had opgesteld of laten opstellen.



4.6.
Het feit dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor kamer 5 in dezelfde woning aan de nieuwe huurovereenkomst is voorafgegaan doet daar niet aan af. Voor die kamer zijn partijen een aparte schriftelijke huurovereenkomst aangegaan. Bovendien betrof het een andere en kleinere kamer met een lagere huurprijs. Anders dan [eiser] heeft gesteld is de nieuwe huurovereenkomst dan ook niet te beschouwen als een voortzetting van de oude huurovereenkomst.



4.7.

[gedaagde] was dan ook ontvankelijk in zijn verzoek bij de Huurcommissie.



4.8.
Nu [eiser] binnen de in artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) genoemde termijn van acht weken na verzending van de uitspraak tegen de uitspraak van de huurcommissie is opgekomen, is deze uitspraak komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.



All-in huur




4.9.
Niet in geschil is dat partijen in artikel 3.1 van de nieuwe huurovereenkomst een all-in prijs zijn overeengekomen. Die prijs heeft niet alleen betrekking op de huur van de kamer, maar ook op verwarming, elektriciteit, water, wasvoorzieningen, keukenvoorzieningen, laminaat, meubilering, wifi en bekleding. De overeengekomen prijs omvat dus meer dan het enkele gebruik van de woonruimte.



4.10.
Om uitspraak te kunnen doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, moet de kantonrechter ambtshalve overgaan tot splitsing van de all-in prijs. De huurcommissie heeft op grond van artikel 17a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) de overeengekomen prijs met ingang van 1 juni 2024 gesplitst in een huurprijs van € 365,75 per maand en een voorschotbedrag voor de servicekosten van € 166,25 per maand. Hoewel in artikel 7:262 BW niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Dat de huurprijs hierdoor lager uitkomt, is het gevolg van de sanctie die de wetgever heeft verbonden aan het overeenkomen van een all-in prijs en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dat het splitsen van de huurprijs in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals [eiser] heeft gesteld, wordt dan ook door de kantonrechter niet gevolgd.



4.11.
Omdat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni 2024 heeft de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte op grond van het woningwaarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte (WWSO (oud)) berekend en vastgesteld op 82. Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, waarmee onder meer het WWSO is gemoder-niseerd. [eiser] heeft in de procedure een in haar opdracht door ‘Zeker Verduurzamen B.V.’ opgestelde puntentelling overgelegd. Deze is echter berekend op grond van het per 1 januari 2025 geldende WWSO en is dan ook niet van toepassing in deze procedure.



4.12.

[gedaagde] heeft de door [eiser] in productie 9 opgenomen puntentelling, waarin [eiser] drie punten extra heeft opgenomen voor ‘een cv en een thermostaatknop in het hoofdwoonvertrek’, betwist. Hij voert aan dat er geen thermostaatknop aanwezig is. [eiser] heeft tegenover deze betwisting onvoldoende onderbouwd dat dit wel het geval is, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat het door de Huurcommissie berekende aantal punten juist is. Bij dit puntenaantal behoort een maximale huurprijs van € 203,82 per maand. Hieruit volgt dat de ambtshalve vastgestelde huurprijs niet redelijk is. De maandelijkse huurprijs wordt met ingang van 1 juni 2024 dan ook vastgesteld op € 203,82. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen.




Afrekening servicekosten over de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 december 2024




4.13.
Vervolgens dient de hoogte van de servicekosten over 2024 te worden vastgesteld.



4.14.
In artikel 7:259 lid 2 BW is bepaald dat de verhuurder de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan, verstrekt. Een verhuurder dient na afloop van het boekjaar de hoogte van de te betalen servicekosten met bescheiden te onderbouwen en met de huurder af te rekenen. Daarbij heeft een huurder het recht om de stukken te bekijken die ten grondslag liggen aan de afrekening.



4.15.
De kantonrechter stelt voorop dat servicekosten een vergoeding betreffen voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte. Servicekosten zijn in beginsel alleen verschuldigd als partijen de serviceverlening waarvoor kosten in rekening worden gebracht zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening kan brengen. Die werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt. Als deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, kunnen zij niet worden vastgesteld.



4.16.
De Huurcommissie heeft het voorschotbedrag voor de servicekosten met ingang van 1 juni 2024 ambtshalve vastgesteld op € 166,26 per maand. Inmiddels is de termijn waarbinnen [eiser] vorenbedoeld uitgesplitst overzicht met onderliggende stukken aan [gedaagde] had moeten afgeven verstreken. [eiser] heeft ter onderbouwing van de servicekosten enkele lossen stukken in de procedure overgelegd. Het verzoek van [eiser] tijdens de mondelinge behandeling om nog nadere en definitieve stukken aan te mogen leveren wordt gepasseerd omdat dat te laat is. De kantonrechter zal daarom de hoogte van de jaarafrekening 2024 bepalen.



4.17.

[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de servicekosten over de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 december 2024 dienen te worden vastgesteld op € 51,03 per maand. Daarbij heeft hij aansluiting gezocht bij het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie (hierna: het Beleidsboek).



4.18.
De kantonrechter stelt de maandelijkse servicekosten over 2024 als volgt vast:


gas € 37,95 per maand


elektra € 14,10 per maand


stoffering/meubilering € 1,00 per maand


WIFI € 0,00 per maand



---------
€ 53,05 per maand
en overweegt daartoe het volgende.




4.19.

[eiser] heeft de jaarafrekening van de verwarmingskosten over het gehele jaar 2024 overgelegd. Hieruit volgt dat er € 3.465,34 aan verwarmingskosten in rekening is gebracht. Omdat er zes kamers in de woning zijn en alle huurders gebruik maken van een kamer en de gemeenschappelijke ruimtes zal de kantonrechter dit bedrag door zes delen, wat neerkomt op € 577,56 per kamer. De huurovereenkomst is echter op 1 juni 2024 ingegaan. Daarom zal de kantonrechter de niet betwiste graaddagenberekening, zoals door [gedaagde] is opgenomen in de pleitnotities, volgen. Dat betekent dat [gedaagde] € 37,95 per maand aan verwarmingskosten (gas) dient te betalen.



4.20.
Op de door [eiser] overgelegde afrekening leveringskosten elektriciteit van 4 november 2025 is geen leverancier vermeld. Ook valt er niet uit op te maken over welke periode deze is berekend. Nu [eiser] heeft verzuimd een volledige jaarafrekening over te leggen zal de kantonrechter bij de bepaling van de afrekening 2024 met de overgelegde afrekening geen rekening houden. De kantonrechter acht het redelijk om voor de berekening aan te sluiten bij de bedragen die worden genoemd in het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie voor onzelfstandige woonruimte (normjaar 2024), zoals [gedaagde] in zijn conclusie van antwoord heeft gedaan. Dat betekent dat de kosten van elektra zullen worden vastgesteld op € 14,10 per maand.



4.21.

[eiser] heeft de kosten voor stoffering en meubilering niet gespecificeerd, zodat kantonrechter ook hierin de berekening van [gedaagde] zal volgen. Dit betekent dat [gedaagde] hiervoor een forfaitair bedrag van € 1,00 per maand moet betalen.



4.22.
De door [eiser] overgelegde factuur van KPN betreft het jaar 2025. Overigens is onduidelijk welke diensten dit betreft en op welke woning deze factuur betrekking heeft. Nu de WIFI-kosten niet zijn onderbouwd zal de kantonrechter deze voor 2024 vaststellen op nihil.



4.23.
Gelet op het vorenstaande zal kantonrechter de servicekosten over de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 december 2024 vaststellen op (7 x € 53,05 =) € 371,35.



Voorschot servicekosten over 2025




4.24.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven een voorschotbedrag voor de servicekosten van € 120,14 per maand vanaf 1 januari 2025 redelijk te vinden. [gedaagde] heeft zich daarbij aangesloten, zodat dit bedrag door de kantonrechter zal worden vastgesteld.



Terugbetaling onverschuldigd betaalde huur




4.25.
Gelet op het bovenstaande is [gedaagde] over de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2025 aan [eiser] verschuldigd:


Huur 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2025 (15 x € 203,82) € 3.057,30
Afrekening servicekosten 2024 € 371,35
Voorschot servicekosten 1-1-2025 tot en met 31-08-2025
(8 x € 120,14) € 961,12
------------
Totaal € 4.389,77




[eiser] heeft niet betwist dat [gedaagde] over de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2025 aan huur en (voorschot) servicekosten € 8.539,95 heeft betaald. Dit betekent dat [gedaagde] een bedrag van (€ 8.539,95 -/- € 4.389,77 =) € 4.150,18 onverschuldigd aan [eiser] heeft betaald. [gedaagde] heeft echter een bedrag van € 3.795,44 gevorderd, zodat de kantonrechter [eiser] zal veroordelen tot betaling van dat bedrag aan [gedaagde] .




Proceskosten




4.26.

[eiser] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In reconventie wordt de helft van het tarief van de punten toegekend. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen.



4.27.
De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:









- salaris gemachtigde in conventie


€


576,00


(2 punten × € 288,00)





- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


720,00











4.28.
De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


288,00


(2 punten × 0,5 × € 288,00)




Totaal


€


288,00













5De beslissing


De kantonrechter




in conventie




5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,



5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,



in reconventie





5.3.
stelt de kale huurprijs van de woonruimte met ingang van 1 juni 2024 vast op € 203,82 per maand,



5.4.
stelt de afrekening van de servicekosten over de periode van 1 juni 2024 tot 1 januari 2025 vast op € 371,35,



5.5.
stelt het voorschot voor de servicekosten met ingang van 1 januari 2025 vast op € 120,14 per maand,


5.6.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 3.795,44,



5.7.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 288,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,



5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde,



in conventie en in reconventie





5.9.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.




452





Artikel 7:259 lid 4 BW


Artikel 7:237 lid 3 BW


Dit is af te leiden uit de artikelen 7:259 BW en 18 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte.