ECLI:NL:RBAMS:2026:4603

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 11561109 \ CV EXPL 25-3469






Vonnis van 19 mei 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser, hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,



tegen





1 [gedaagde 1] ,

en,2. [gedaagde 2],
beide wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden, hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. M.E. Zweers.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 februari 2026, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 6 mei 2025;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.



1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2025. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote [naam] en bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt. Ter zitting is de mogelijkheid van een minnelijke regeling besproken. De zaak is vervolgens op verzoek van partijen naar de rol verwezen voor akte uitlating aan de zijde van [eiser] over het verdere verloop van de procedure.



1.3.

[eiser] heeft voornoemde akte niet genomen, waarna de kantonrechter een voortzetting van de mondelinge behandeling heeft bepaald.



1.4.
De voorgezette mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 april 2026. Namens partijen zijn dezelfde personen verschenen als bij de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025. Partijen hebben aangegeven dat er geen schikking tot stand is gekomen. Beide partijen hebben hun standpunt, voor zover nog nodig, nader toegelicht waarbij [gedaagde 1] nog een verklaring heeft voorgedragen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Deze zijn gevoegd in het dossier.



1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[eiser] is sinds 2010 formeel eigenaar van de woningen op de 2e, 3e en 4e verdieping gelegen aan de [adres 1] . Daarvoor was het pand van zijn (overleden) vader. [eiser] woont zelf op de 2e verdieping.



2.2.

[eiser] verhuurt met ingang van 1 augustus 1984 de woonruimte op de 3e verdieping, alsmede het achtergedeelte van de 4e verdieping (hierna: de woonruimte of het gehuurde) aan [gedaagde 1] . Op enig moment is [gedaagde 1] gehuwd met zijn partner [gedaagde 2] , die ook in het gehuurde woont. De huur bedraagt laatstelijk € 602,61 per maand (excl. gas, water en licht). De woonruimte is ongeveer 130m2 groot.



2.3.

[eiser] heeft per aangetekende brief van 26 januari 2024 via zijn gemachtigde de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opgezegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hier niet mee ingestemd.





3Het geschil


3.1.

[eiser] vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:


het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn beëindigd;



[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen het gehuurde uiterlijk het per onder a. bedoelde tijdstip te ontruimen;



[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in betaling van de proceskosten.





3.2.

[eiser] legt – kort gezegd – ten grondslag aan zijn vordering dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [eiser] wil de 3e en de 4e verdieping tot één geheel verbouwen, waarna hij daar samen met zijn echtgenote wil gaan wonen. Hij is 10 jaar geleden getrouwd en zou graag met zijn echtgenote samenwonen. Zowel de 2e verdieping als de woning van zijn echtgenote aan de [adres 2] is daarvoor niet geschikt (te klein). Bovendien gebruiken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onrechtmatig het gedeelte van de zolder aan de voorzijde, dat tot de 2e verdieping behoort.



3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen daar – kort gezegd – toe dat niet voldaan wordt aan de vereisten die gelden voor een rechtsgeldig beroep op dringend eigen gebruik.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.

[eiser] baseert zijn vorderingen op de stelling dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe voert [eiser] twee gronden aan: enerzijds de noodzaak tot renovatie van het gehuurde en anderzijds zijn voornemen om het gehuurde zelf te gaan bewonen. Nu de tweede grond slaagt, zal de kantonrechter zich beperken tot een beoordeling daarvan.



Juridisch kader





4.2.
Artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt – kort weergegeven – dat een huurovereenkomst kan worden beëindigd indien een verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Gelet op vaste rechtspraak moet eerst de vraag beantwoord worden of [eiser] aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is, komt het aan op de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over andere passende woonruimte kunnen beschikken en vindt een belangenafweging plaats. [eiser] zal daarvoor aannemelijk moeten maken dat zijn belangen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen.



Dringend eigen gebruik





4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hiertoe wordt het volgende overwogen. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verduidelijkt dat het dringend eigen gebruik in de kern ziet op het feit dat [eiser] na tien jaar een gedwongen latrelatie te hebben gehad met zijn echtgenote, hij samen met haar oud wil worden op de [adres 1]. Deze wens heeft [eiser] naar oordeel van de kantonrechter voldoende toegelicht. Het feit dat, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen, [eiser] niet eerder een beroep op ‘family life’ heeft gedaan, maakt deze wens niet minder geloofwaardig. De persoonlijke situatie van [eiser] kan immers door de jaren heen zijn gewijzigd. De tweede verdieping, waar [eiser] op dit moment alleen woont, is niet groot genoeg voor hen samen. Na verbouwing van het gehuurde, is de woning dat wel. Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de dringendheid hebben betwist met de stelling dat [eiser] bij zijn echtgenote kan intrekken in haar huurwoning, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Van [eiser] kan niet worden verlangd dat hij een huurwoning betrekt, terwijl hij over een eigen woning beschikt. Het is begrijpelijk dat [eiser] er de voorkeur aan geeft om samen met zijn echtgenote in zijn eigen woning te wonen en deze naar eigen inzicht en wensen aan te passen. Het is daarbij vaste rechtspraak dat het feit dat een verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om in zijn (huisvestigings)behoefte te voorzien, niet aan toewijzing van een vordering op grond van dringend eigen gebruik in de weg staat, tenzij de keuze voor die andere mogelijkheid aangewezen is. Dat dit laatste het geval is, is niet voldoende gesteld of gebleken.




Passende woonruimte





4.4.
Vervolgens moet voldoende blijken dat er passende woonruimte beschikbaar is voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Verder kan ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde passend zijn.



4.5.

[eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] passende woonruimte beschikbaar is. [eiser] en zijn echtgenote hebben aangeboden de door de echtgenote ([naam]) van Ymere gehuurde woning aan de [adres 2] te ruilen met het gehuurde. Hoewel deze woning qua oppervlakte kleiner is dan het gehuurde, volgt uit de jurisprudentie (zie punt 4.4) dat een verschil in grootte niet zonder meer in de weg staat aan het oordeel dat sprake is van passende woonruimte. De kantonrechter acht de woning passend, nu deze is gelegen in dezelfde buurt en het (eveneens) een sociale huurwoning betreft. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gesteld, heeft Ymere bevestigd dat sprake is van een sociale huurwoning en dat bij woningruil de huurprijs wordt afgestemd op de gezinsgrootte en het inkomen van de ruilkandidaat. Het verweer dat de huurprijs boven de huurtoeslaggrens zou liggen, faalt daarom. Voorts heeft Ymere bevestigd dat een woningruil in beginsel mogelijk is. Dat de ruil nog niet verder is geconcretiseerd, hangt samen met het feit dat daarvoor medewerking van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is vereist en dat zij de benodigde gegevens aan Ymere dienen te verstrekken om de ruil te kunnen beoordelen. Dat is tot op heden nog niet gebeurd. De woning aan de [adres 2] is ook in het kader van de medische klachten van [gedaagde 1] geschikt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat het trappenhuis reeds ruimte biedt voor een eventuele traplift. Dat de woning op de derde verdieping is gelegen, maakt, gelet hierop, niet dat deze niet passend is, ook niet in het licht van de door [gedaagde 1] gestelde rugklachten. Het verweer dat geen sprake zou zijn van een levensloopbestendige woning wordt daarom verworpen. Ten slotte acht de kantonrechter ook de huidige woning van [eiser] aan de [adres 1] op de tweede verdieping passende woonruimte. Het enige aanvullende verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de geschiktheid van deze woning is dat zij niet in hetzelfde pand als [eiser] wensen te wonen. Daaraan gaat de kantonrechter voorbij, reeds omdat zij thans eveneens in hetzelfde pand woonachtig zijn.



Belangenafweging





4.6.
Tot slot dient er een belangenafweging plaats te vinden.



4.7.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [eiser] bij beëindiging van de huur zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij voortzetting daarvan. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Zoals reeds is overwogen in punt 4.3 is het belang van [eiser] gelegen in het realiseren van family life. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit belang onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde 1] , gelet op zijn leeftijd, bij voorkeur niet meer wenst te verhuizen dan wel uitsluitend naar een voor hem geschikte (levensloopbestendige) woning. Dit belang weegt echter onvoldoende zwaar. Bij de belangenafweging neemt de kantonrechter mee dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat er passende woonruimte beschikbaar is voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verder geen andere belangen naar voren gebracht.



4.8.
De kantonrechter kan ambtshalve een bedrag vaststellen dat [eiser] aan gedaagden moet betalen ter tegemoetkoming in hun verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:275 lid 1 BW. De kantonrechter stelt deze verhuiskostenvergoeding vast op een bedrag van € 15.000,00. Een vergoeding van deze kosten is pas toewijsbaar, als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde daadwerkelijk hebben verlaten, niet eerder.



4.9.
Op grond van artikel 7:276 lid 3 BW kan de kantonrechter ambtshalve een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen, als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De kantonrechter ziet aanleiding om ambtshalve aan dit artikellid toepassing te geven en stelt dit bedrag vast op € 100.000,00.



Conclusie





4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onder de in punt 4.8 genoemde voorwaarden, aan al de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW gestelde voorwaarden is voldaan. De kantonrechter is van oordeel dat van [eiser] in de gegeven omstandigheden niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot vaststelling van een datum voor beëindiging van de huurovereenkomst daarom toewijzen. De datum van beëindiging van de huurovereenkomst zal worden vastgesteld op heden, met een ontruimingstermijn van zes maanden.



De proceskosten





4.11.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren.



De beslissing wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard





4.12.
De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt afgewezen. In artikel 7:272 lid 1 BW is ten aanzien van huur van woonruimte bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst in een geval als dit van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter kort gezegd daarover onherroepelijk heeft beslist. Daar kan slechts bij zeer bijzondere omstandigheden van worden afgeweken. Dergelijke zeer bijzondere omstandigheden zijn niet gebleken.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
stelt het tijdstip vast dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 1] eindigt, op heden,



5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen zes maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,



5.3.
stelt het bedrag dat [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 15.000,00,



5.4.
bepaalt het bedrag als bedoeld in artikel 7:276 lid 3 BW dat [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen, als later mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, op € 100.000,00,



5.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.




61289.MVU




Hoge Raad 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009.


HR 18 oktober 1985, NJ 1986/291 en HR 24 januari 1992, NJ 1992/301.