Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2026:3271
2026-03-11
Civiel recht; Verbintenissenrecht
11505801
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Mondelinge uitspraak, vordering ontruiming huurovereenkomst onbebouwde grond toegewezen en de tegenvorderingen van huurder afgewezen. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd in verband met de ontwikkeling van woningen op het terrein. Omdat huurder het gebruik van het gehuurde niet heeft gestaakt en aanvoert dat er sprake is van een voortgezette mondelinge huurovereenkomst vordert verhuurder ontruiming. Huurder heeft tegenvorderingen ingesteld - kort gezegd - een verklaring voor recht dat er een mondelinge huurovereenkomst bestaat en dat de huurovereenkomst niet is geëindigd, danwel een schadevergoeding of een vervangende locatie met gelijkwaardige huurvoorwaarden.
Citeert (2)
- ECLI:NL:HR:2018:141 Hoge Raad 02-02-2018
- ECLI:NL:HR:2024:1709 Hoge Raad 29-11-2024
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (11.325 tekens)
RECHTBANK
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11505801 \ CV EXPL 25-2039
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 11 maart 2026
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente Amsterdam,
gemachtigde: mr. M. van Muijen,
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
V.D.H. KRINGGROEP HAARLEMMERMEER,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: VDH,
gemachtigde: [gemachtigde] .
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak wordt behandeld door mr. C.W. Inden, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida als griffier.
Aanwezig zijn:
namens de gemeente Amsterdam mevrouw [naam 1] (projectmanager), de heer [naam 2] (omgevingsmanager) en de heer [naam 3] (planning adviseur), bijgestaan door de gemachtigde,
namens VDH de heer [naam 4] (bestuurder) bijgestaan door de gemachtigde.
Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht mede aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vervolgens de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen de volgende mondelinge uitspraak gedaan.
1De beoordeling
1.1.
Partijen hadden een huurovereenkomst voor het terrein gelegen aan de
[locatie] (hierna: het gehuurde) voor een bepaalde tijd en met een maandelijkse huurprijs van € 206,01. De verhuurder gemeente Amsterdam heeft de huurovereenkomst opgezegd per brief van 30 november 2023 in verband met de ontwikkeling van woningen op het terrein. Omdat VDH het gebruik van het gehuurde niet heeft gestaakt en aanvoert dat er sprake is van een voortgezette mondelinge huurovereenkomst vordert de gemeente Amsterdam in deze procedure ontruiming van het gehuurde. VDH heeft tegenvorderingen (reconventie) ingesteld - kort gezegd - een verklaring voor recht dat er een mondelinge huurovereenkomst bestaat en dat de huurovereenkomst niet is geëindigd, danwel een schadevergoeding of een vervangende locatie met gelijkwaardige huurvoorwaarden.
1.2.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk besproken.
Procesvolmacht
1.3.
Het primaire verweer van VDH strekt ertoe dat deze procedure is gestart zonder procesbesluit wat vereist is op grond van artikel 160 Gemeentewet en doet daarom een beroep op niet-ontvankelijkheid. Dit verweer slaagt niet. De kantonrechter oordeelt dat de overgelegde procesvolmacht van 16 oktober 2025 voldoet, ook al is deze achteraf afgegeven door de directeur Juridische Zaken van de gemeente Amsterdam. VDH heeft onvoldoende onderbouwd dat dit procesbesluit onzorgvuldig is genomen en dat de belangen van VDH niet zijn meegewogen. Er wordt daarom niet toegekomen aan nadere bewijslevering zoals door VDH is aangeboden.
Kwalificatie huurovereenkomst
1.4.
De kern van deze procedure gaat om de vraag wat voor huurovereenkomst partijen hebben gesloten met als vervolgvraag of de huurovereenkomst met de opzegging van de gemeente Amsterdam is beëindigd zodat het gehuurde kan worden ontruimd. Vast is komen te staan dat het gehuurde de huur van onbebouwde grond betreft. De wet kent geen bijzondere huurbescherming toe aan huurders van onbebouwde grond zoals dit wel geldt voor huurders van woonruimte of winkelruimte. Het algemene huurregime is van toepassing en hieruit volgt dat de huurovereenkomst opzegbaar is met een opzegtermijn van de betaaltermijn welke gelijk is aan één maand.
1.5.
Op grond van artikel 7:230 van het Burgerlijke Wetboek (hierna: BW) kan een nieuwe huurovereenkomst ontstaan als de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik voortzet, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Van een andere bedoeling is hier sprake omdat duidelijk was dat de gemeente Amsterdam ontruiming van het gehuurde op het oog had en hield. Het betoog van VDH dat de gemeente Amsterdam facturen blijft versturen met de omschrijving ‘huur’ is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Daarnaast past het verzenden van facturen bij artikel 7:225 BW omdat de huurder in ieder geval de oude huurprijs (als schadevergoeding) verschuldigd is over de tijd dat hij het gehuurde onrechtmatig gebruikt. De facturen geven daarmee geen aanleiding tot een ander oordeel. De conclusie is dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 januari 2024.
1.6.
VDH heeft verwezen naar onder andere de arresten Goglio en Leenbakker waarin is geoordeeld is dat de opzegging van een duurovereenkomst onder omstandigheden onaanvaardbaar is zonder redelijke termijn en/of een schadevergoeding. Dergelijke omstandigheden doen zich hier niet voor, omdat sprake is van een relatief beperkte huurprijs en de bedoeling van de huurovereenkomst al lange tijd duidelijk was voor VDH. Partijen zijn dit uitdrukkelijk overeengekomen in verband met de beoogde herontwikkeling van het terrein. Vervolgens is het definitieve einde van de huurovereenkomst ruim van te voren aangekondigd door de gemeente Amsterdam omdat er op dat moment voldoende concrete plannen om daadwerkelijk te gaan bouwen. De herontwikkeling van het gebied is inmiddels definitief in gang gezet zoals blijkt uit de overgelegde stukken. VDH heeft gemotiveerd betoogd dat er bestuursrechtelijke obstakels zijn zoals stikstof en de flora en fauna vergunning maar dat maakt het plan van de gemeente Amsterdam niet onuitvoerbaar en er bestaat voldoende zicht op realisatie van de plannen. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de ontstane situatie pijnlijk is voor VDH die al decennia lang huurder is van het gehuurde doet zich niet de situatie voor dat deze manier van opzegging onaanvaardbaar is. Er is dan ook geen aanleiding voor een langere opzegtermijn of om een schadevergoeding toe te kennen aan VDH.
1.7.
De conclusie is dat VDH zal worden veroordeeld om het gehuurde uiterlijk 1 mei 2026 te ontruimen.
Tegenvorderingen
1.8. Gelet op bovenstaande is er geen grond voor het toekennen van een schadevergoeding aan VDH of een vervangende locatie tegen dezelfde huurvoorwaarden zoals in reconventie gevorderd. Dat de gemeente Amsterdam geen schriftelijke conclusie van antwoord in reconventie heeft ingediend doet hier niet aan af, het is toegestaan om ter zitting mondeling verweer te voeren.
1.9.
Ook de verklaringen voor recht zijn niet toewijsbaar, althans daarbij bestaat gezien de uitkomst geen belang.
1.10.
De conclusie is dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
Proceskosten
1.11.
VDH is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente Amsterdam worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,42
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
107,50
(2,5 punten × € 43,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
461,92
1.12.
Ook in reconventie is VDH in het ongelijk gesteld. Zij dient de proceskosten van de gemeente Amsterdam te voldoen, maar deze worden gezien de samenhang op nihil gesteld.
Ontruimingskosten
1.13.
De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid nog niet vast staan.
Uitvoerbaar bij voorraad
1.14.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
2.1.
veroordeelt VDH tot ontruiming van het perceel van circa 6.600 m2 gelegen aan de [locatie] , kadastraal bekend onder Gemeente Amsterdam, [sectie+nummer] (gedeeltelijk), per 1 mei 2026, met al de zijnen en het zijne, geheel ontdaan van zaken, werken en opstallen, conform de bepalingen van de huurovereenkomst inclusief bijlagen, en aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen en ontruimd te houden, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
2.2.
veroordeelt VDH in de proceskosten van € 461,92, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
2.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
2.4.
wijst de vorderingen van VDH af,
2.5.
veroordeelt VDH in de proceskosten welke kosten op nihil worden gesteld.
in conventie en reconventie
2.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter en de griffier.
ECLI:NL:HR:2018:141.
ECLI:NL:HR:2024:1709.
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11505801 \ CV EXPL 25-2039
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 11 maart 2026
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente Amsterdam,
gemachtigde: mr. M. van Muijen,
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
V.D.H. KRINGGROEP HAARLEMMERMEER,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: VDH,
gemachtigde: [gemachtigde] .
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak wordt behandeld door mr. C.W. Inden, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida als griffier.
Aanwezig zijn:
namens de gemeente Amsterdam mevrouw [naam 1] (projectmanager), de heer [naam 2] (omgevingsmanager) en de heer [naam 3] (planning adviseur), bijgestaan door de gemachtigde,
namens VDH de heer [naam 4] (bestuurder) bijgestaan door de gemachtigde.
Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht mede aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vervolgens de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen de volgende mondelinge uitspraak gedaan.
1De beoordeling
1.1.
Partijen hadden een huurovereenkomst voor het terrein gelegen aan de
[locatie] (hierna: het gehuurde) voor een bepaalde tijd en met een maandelijkse huurprijs van € 206,01. De verhuurder gemeente Amsterdam heeft de huurovereenkomst opgezegd per brief van 30 november 2023 in verband met de ontwikkeling van woningen op het terrein. Omdat VDH het gebruik van het gehuurde niet heeft gestaakt en aanvoert dat er sprake is van een voortgezette mondelinge huurovereenkomst vordert de gemeente Amsterdam in deze procedure ontruiming van het gehuurde. VDH heeft tegenvorderingen (reconventie) ingesteld - kort gezegd - een verklaring voor recht dat er een mondelinge huurovereenkomst bestaat en dat de huurovereenkomst niet is geëindigd, danwel een schadevergoeding of een vervangende locatie met gelijkwaardige huurvoorwaarden.
1.2.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk besproken.
Procesvolmacht
1.3.
Het primaire verweer van VDH strekt ertoe dat deze procedure is gestart zonder procesbesluit wat vereist is op grond van artikel 160 Gemeentewet en doet daarom een beroep op niet-ontvankelijkheid. Dit verweer slaagt niet. De kantonrechter oordeelt dat de overgelegde procesvolmacht van 16 oktober 2025 voldoet, ook al is deze achteraf afgegeven door de directeur Juridische Zaken van de gemeente Amsterdam. VDH heeft onvoldoende onderbouwd dat dit procesbesluit onzorgvuldig is genomen en dat de belangen van VDH niet zijn meegewogen. Er wordt daarom niet toegekomen aan nadere bewijslevering zoals door VDH is aangeboden.
Kwalificatie huurovereenkomst
1.4.
De kern van deze procedure gaat om de vraag wat voor huurovereenkomst partijen hebben gesloten met als vervolgvraag of de huurovereenkomst met de opzegging van de gemeente Amsterdam is beëindigd zodat het gehuurde kan worden ontruimd. Vast is komen te staan dat het gehuurde de huur van onbebouwde grond betreft. De wet kent geen bijzondere huurbescherming toe aan huurders van onbebouwde grond zoals dit wel geldt voor huurders van woonruimte of winkelruimte. Het algemene huurregime is van toepassing en hieruit volgt dat de huurovereenkomst opzegbaar is met een opzegtermijn van de betaaltermijn welke gelijk is aan één maand.
1.5.
Op grond van artikel 7:230 van het Burgerlijke Wetboek (hierna: BW) kan een nieuwe huurovereenkomst ontstaan als de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik voortzet, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Van een andere bedoeling is hier sprake omdat duidelijk was dat de gemeente Amsterdam ontruiming van het gehuurde op het oog had en hield. Het betoog van VDH dat de gemeente Amsterdam facturen blijft versturen met de omschrijving ‘huur’ is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Daarnaast past het verzenden van facturen bij artikel 7:225 BW omdat de huurder in ieder geval de oude huurprijs (als schadevergoeding) verschuldigd is over de tijd dat hij het gehuurde onrechtmatig gebruikt. De facturen geven daarmee geen aanleiding tot een ander oordeel. De conclusie is dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 januari 2024.
1.6.
VDH heeft verwezen naar onder andere de arresten Goglio en Leenbakker waarin is geoordeeld is dat de opzegging van een duurovereenkomst onder omstandigheden onaanvaardbaar is zonder redelijke termijn en/of een schadevergoeding. Dergelijke omstandigheden doen zich hier niet voor, omdat sprake is van een relatief beperkte huurprijs en de bedoeling van de huurovereenkomst al lange tijd duidelijk was voor VDH. Partijen zijn dit uitdrukkelijk overeengekomen in verband met de beoogde herontwikkeling van het terrein. Vervolgens is het definitieve einde van de huurovereenkomst ruim van te voren aangekondigd door de gemeente Amsterdam omdat er op dat moment voldoende concrete plannen om daadwerkelijk te gaan bouwen. De herontwikkeling van het gebied is inmiddels definitief in gang gezet zoals blijkt uit de overgelegde stukken. VDH heeft gemotiveerd betoogd dat er bestuursrechtelijke obstakels zijn zoals stikstof en de flora en fauna vergunning maar dat maakt het plan van de gemeente Amsterdam niet onuitvoerbaar en er bestaat voldoende zicht op realisatie van de plannen. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de ontstane situatie pijnlijk is voor VDH die al decennia lang huurder is van het gehuurde doet zich niet de situatie voor dat deze manier van opzegging onaanvaardbaar is. Er is dan ook geen aanleiding voor een langere opzegtermijn of om een schadevergoeding toe te kennen aan VDH.
1.7.
De conclusie is dat VDH zal worden veroordeeld om het gehuurde uiterlijk 1 mei 2026 te ontruimen.
Tegenvorderingen
1.8. Gelet op bovenstaande is er geen grond voor het toekennen van een schadevergoeding aan VDH of een vervangende locatie tegen dezelfde huurvoorwaarden zoals in reconventie gevorderd. Dat de gemeente Amsterdam geen schriftelijke conclusie van antwoord in reconventie heeft ingediend doet hier niet aan af, het is toegestaan om ter zitting mondeling verweer te voeren.
1.9.
Ook de verklaringen voor recht zijn niet toewijsbaar, althans daarbij bestaat gezien de uitkomst geen belang.
1.10.
De conclusie is dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
Proceskosten
1.11.
VDH is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente Amsterdam worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,42
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
107,50
(2,5 punten × € 43,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
461,92
1.12.
Ook in reconventie is VDH in het ongelijk gesteld. Zij dient de proceskosten van de gemeente Amsterdam te voldoen, maar deze worden gezien de samenhang op nihil gesteld.
Ontruimingskosten
1.13.
De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid nog niet vast staan.
Uitvoerbaar bij voorraad
1.14.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
2.1.
veroordeelt VDH tot ontruiming van het perceel van circa 6.600 m2 gelegen aan de [locatie] , kadastraal bekend onder Gemeente Amsterdam, [sectie+nummer] (gedeeltelijk), per 1 mei 2026, met al de zijnen en het zijne, geheel ontdaan van zaken, werken en opstallen, conform de bepalingen van de huurovereenkomst inclusief bijlagen, en aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen en ontruimd te houden, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
2.2.
veroordeelt VDH in de proceskosten van € 461,92, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
2.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
2.4.
wijst de vorderingen van VDH af,
2.5.
veroordeelt VDH in de proceskosten welke kosten op nihil worden gesteld.
in conventie en reconventie
2.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter en de griffier.
ECLI:NL:HR:2018:141.
ECLI:NL:HR:2024:1709.