Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2025:770
2025-02-04
Bestuursrecht
AMS 24/1446
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Beroepsgrond met betrekking tot de oppervlakte van de woning is in strijd met de goede procesorde en wordt daarom buiten beschouwing gelaten. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar op de toepassing van de denkbeeldige knip ten aanzien van de ligging in het appartementencomplex goed volgen.
Citeert (1)
- ECLI:NL:GHAMS:2017:2163 Gerechtshof Amsterdam 13-06-2017
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (9.398 tekens)
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/1446
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 365.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een flat algemeen/gemengd met een berging.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 248.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 365.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] [huisnummer 2] [huisnummer 3] en [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
6. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat de woonoppervlakte van de woning 46 m² bedraagt, en niet 53 m² waar de heffingsambtenaar van uitgaat. Gemachtigde wijst daarbij op de bouwtekening en de brief van HSB Bouw van 28 mei 2015, die in de bezwaarfase tezamen met de aanvullende bezwaargronden zijn overgelegd. De heffingsambtenaar is van mening dat de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond te laat heeft aangevoerd. In het beroepschrift worden geen gronden met betrekking tot de woonoppervlakte genoemd. Als gemachtigde deze beroepsgrond eerder naar voren had gebracht, dan had hij een meetonderzoek kunnen laten verrichten door de Afdeling Vastgoed, aldus de heffingsambtenaar
7. De rechtbank stelt het volgende vast. In het aanvullende bezwaarschrift van
9 oktober 2023 is bezwaar gemaakt tegen de gehanteerde woonoppervlakte. In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar deze bezwaargrond gemotiveerd weerlegd, waarna in het beroepschrift van 4 maart 2024 geen gronden ten aanzien van de woonoppervlakte zijn aangevoerd. In het beroepschrift is alleen aangevoerd dat de WOZ-waarde van € 365.000,- te hoog is en dat de WOZ-waarde volgens de beschikbare gegevens niet hoger kan zijn dan € 248.000,-. Pas op de zitting is de gemachtigde van eiser teruggekomen op de grief over de woonoppervlakte, zoals is gesteld in het aanvullende bezwaarschrift.
8. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de bezwaargrond in de uitspraak op bezwaar voldoende heeft besproken. Nu eiser deze grief in het beroepschrift niet heeft herhaald, mocht de heffingsambtenaar ervan uitgaan dat er geen onenigheid meer bestond over de gehanteerde woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij anders een meetonderzoek had laten verrichten door de Afdeling Vastgoed. Dit betekent dat de heffingsambtenaar is geschaad in zijn procesbelang doordat eiser deze beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft gebracht. Dit is dan ook in strijd is met de goede procesorde. De beroepsgrond wordt daarom buiten beschouwing gelaten.
9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
10. Eiser voert nog aan dat de ligging op goed is gekwalificeerd, terwijl de woning is gelegen naast de snelweg A10. Bovendien vindt eiser het opmerkelijk dat bij de objecten in hetzelfde appartementencomplex die zijn gelegen op etage 1-5 de ligging op gemiddeld is gekwalificeerd, terwijl de ligging van de woning op de 8ste etage als goed is gekwalificeerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor wat betreft de ligging een denkbeeldige knip wordt gemaakt in het appartementencomplex; bij de objecten op de etages 1-5 is de ligging gekwalificeerd als gemiddeld en bij de objecten vanaf de 6de etage is de ligging gekwalificeerd als goed. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat de laag gelegen verdiepingen aankijken tegen bebouwing en bomen, terwijl men vanaf de 6de verdieping over de bebouwing en bomen heen kijkt waardoor er een vrij uitzicht is. Dat verklaart het verschil in kwalificatie, aldus de heffingsambtenaar. Eiser heeft hier tegenin gebracht dat het Hof Amsterdam in zijn arrest van 13 juni 2017 juist heeft geoordeeld dat het geen feit van algemene bekendheid is dat hoger gelegen appartementen meer waard zijn dan appartementen op lagere etages.
11. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 6.418,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 6.342,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 76,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 53 m², geeft een prijsverschil van € 4.028,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. Daarbij is van belang dat de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar op de toepassing van de denkbeeldige knip in dit geval goed kan volgen: op de hogere verdiepingen van het complex waarin de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, is een vrij en ver uitzicht waardoor de ligging van deze appartementen beter is dan die van de lagere verdiepingen waar dat uitzicht er niet is. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
13. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
ECLI:NL:GHAMS:2017:2163
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/1446
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 365.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een flat algemeen/gemengd met een berging.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 248.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 365.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] [huisnummer 2] [huisnummer 3] en [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
6. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat de woonoppervlakte van de woning 46 m² bedraagt, en niet 53 m² waar de heffingsambtenaar van uitgaat. Gemachtigde wijst daarbij op de bouwtekening en de brief van HSB Bouw van 28 mei 2015, die in de bezwaarfase tezamen met de aanvullende bezwaargronden zijn overgelegd. De heffingsambtenaar is van mening dat de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond te laat heeft aangevoerd. In het beroepschrift worden geen gronden met betrekking tot de woonoppervlakte genoemd. Als gemachtigde deze beroepsgrond eerder naar voren had gebracht, dan had hij een meetonderzoek kunnen laten verrichten door de Afdeling Vastgoed, aldus de heffingsambtenaar
7. De rechtbank stelt het volgende vast. In het aanvullende bezwaarschrift van
9 oktober 2023 is bezwaar gemaakt tegen de gehanteerde woonoppervlakte. In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar deze bezwaargrond gemotiveerd weerlegd, waarna in het beroepschrift van 4 maart 2024 geen gronden ten aanzien van de woonoppervlakte zijn aangevoerd. In het beroepschrift is alleen aangevoerd dat de WOZ-waarde van € 365.000,- te hoog is en dat de WOZ-waarde volgens de beschikbare gegevens niet hoger kan zijn dan € 248.000,-. Pas op de zitting is de gemachtigde van eiser teruggekomen op de grief over de woonoppervlakte, zoals is gesteld in het aanvullende bezwaarschrift.
8. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de bezwaargrond in de uitspraak op bezwaar voldoende heeft besproken. Nu eiser deze grief in het beroepschrift niet heeft herhaald, mocht de heffingsambtenaar ervan uitgaan dat er geen onenigheid meer bestond over de gehanteerde woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij anders een meetonderzoek had laten verrichten door de Afdeling Vastgoed. Dit betekent dat de heffingsambtenaar is geschaad in zijn procesbelang doordat eiser deze beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft gebracht. Dit is dan ook in strijd is met de goede procesorde. De beroepsgrond wordt daarom buiten beschouwing gelaten.
9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
10. Eiser voert nog aan dat de ligging op goed is gekwalificeerd, terwijl de woning is gelegen naast de snelweg A10. Bovendien vindt eiser het opmerkelijk dat bij de objecten in hetzelfde appartementencomplex die zijn gelegen op etage 1-5 de ligging op gemiddeld is gekwalificeerd, terwijl de ligging van de woning op de 8ste etage als goed is gekwalificeerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor wat betreft de ligging een denkbeeldige knip wordt gemaakt in het appartementencomplex; bij de objecten op de etages 1-5 is de ligging gekwalificeerd als gemiddeld en bij de objecten vanaf de 6de etage is de ligging gekwalificeerd als goed. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat de laag gelegen verdiepingen aankijken tegen bebouwing en bomen, terwijl men vanaf de 6de verdieping over de bebouwing en bomen heen kijkt waardoor er een vrij uitzicht is. Dat verklaart het verschil in kwalificatie, aldus de heffingsambtenaar. Eiser heeft hier tegenin gebracht dat het Hof Amsterdam in zijn arrest van 13 juni 2017 juist heeft geoordeeld dat het geen feit van algemene bekendheid is dat hoger gelegen appartementen meer waard zijn dan appartementen op lagere etages.
11. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 6.418,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 6.342,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 76,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 53 m², geeft een prijsverschil van € 4.028,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. Daarbij is van belang dat de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar op de toepassing van de denkbeeldige knip in dit geval goed kan volgen: op de hogere verdiepingen van het complex waarin de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, is een vrij en ver uitzicht waardoor de ligging van deze appartementen beter is dan die van de lagere verdiepingen waar dat uitzicht er niet is. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
13. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
ECLI:NL:GHAMS:2017:2163