Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2021:3915
2021-07-27
Bestuursrecht; Belastingrecht
AWB 20/2042
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ. Waarde in beroep verlaagd. Beroep is dus gegrond. Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de nieuwe waarde niet te hoog is vastgesteld.
Citeert (2)
- ECLI:NL:HR:2018:1316 Hoge Raad 17-08-2018
- ECLI:NL:RBAMS:2021:3591 Rechtbank Amsterdam 08-07-2021
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (8.019 tekens)
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2042
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 241.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde eiser] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning van eiser is een galerijflat uit 1967 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 78 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 241.000,-, maar deze gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd naar € 229.000,-. Het beroep is daarom gegrond.
4. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [woningen 1] .
5. Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 185.000,-. Hoewel eiser de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar vindt, verwijst hij naar negen andere, volgens hem beter vergelijkbare objecten aan de [adres] . Het gaat om de [woningen 2] .
6. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Hij hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die eiser beter vergelijkbaar vindt. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
7. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Indien een VvE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, dienen deze uit de koopsom gefilterd te worden, aldus eiser.
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Uit de bijlagen bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat op de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten – waar dit van toepassing is – een correctie is toegepast vanwege het aandeel in de onderhoudsreserves van de VvE. Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat de VvE-correctie in bezwaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, volgt de rechtbank dit standpunt van eiser evenmin. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ook in de bezwaarfase rekening wordt gehouden met de correctie voor VvE-reserves en dat eiser deze gegevens indien gewenst kon inzien. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar.
9. Eiser voert tot slot nog aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus eiser - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. De heffingsambtenaar had volgens eiser op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.
10. Het beroep is reeds gegrond en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De grond ten aanzien van de verstrekking van de verzochte stukken in de bezwaarfase behoeft daarom geen bespreking. Ten overvloede verwijst de rechtbank naar hetgeen over deze grond is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021.
Conclusie
11. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van de woning van € 229.000,- niet te hoog is.
12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak neergelegde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast te stellen op € 229.000,-.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265 en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 229.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
De rechter is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen. Daarom is de uitspraak ondertekend door mr. D. Bode, rechter en teamvoorzitter.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
ECLI:NL:HR:2018:1316.
ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, r.o. 4.1 en 4.2.
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2042
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 241.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde eiser] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning van eiser is een galerijflat uit 1967 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 78 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 241.000,-, maar deze gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd naar € 229.000,-. Het beroep is daarom gegrond.
4. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [woningen 1] .
5. Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 185.000,-. Hoewel eiser de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar vindt, verwijst hij naar negen andere, volgens hem beter vergelijkbare objecten aan de [adres] . Het gaat om de [woningen 2] .
6. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Hij hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die eiser beter vergelijkbaar vindt. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
7. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Indien een VvE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, dienen deze uit de koopsom gefilterd te worden, aldus eiser.
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Uit de bijlagen bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat op de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten – waar dit van toepassing is – een correctie is toegepast vanwege het aandeel in de onderhoudsreserves van de VvE. Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat de VvE-correctie in bezwaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, volgt de rechtbank dit standpunt van eiser evenmin. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ook in de bezwaarfase rekening wordt gehouden met de correctie voor VvE-reserves en dat eiser deze gegevens indien gewenst kon inzien. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar.
9. Eiser voert tot slot nog aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus eiser - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. De heffingsambtenaar had volgens eiser op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.
10. Het beroep is reeds gegrond en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De grond ten aanzien van de verstrekking van de verzochte stukken in de bezwaarfase behoeft daarom geen bespreking. Ten overvloede verwijst de rechtbank naar hetgeen over deze grond is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021.
Conclusie
11. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van de woning van € 229.000,- niet te hoog is.
12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak neergelegde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast te stellen op € 229.000,-.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265 en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 229.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
De rechter is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen. Daarom is de uitspraak ondertekend door mr. D. Bode, rechter en teamvoorzitter.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
ECLI:NL:HR:2018:1316.
ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, r.o. 4.1 en 4.2.