ECLI:NL:OGHACMB:2025:352

Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: CUR202300620 - CUR2024H00017
Uitspraak: 21 januari 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curacao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS
in de zaak van:
[geïntimeerde],
wonend in [woonplaats],
in eerste aanleg eiseres, thans geintimeerde,
gemachtigde: mr. R.P. Bottse,
tegen
[appellant],
wonend in [woonplaats]
en met gekozen woonplaats in [woonplaats] op het kantoor van zijn gemachtigde,
in eerste aanleg gedaagde, thans geintimeerde,
gemachtigde: mr. I.F. Moeniralam.
Partijen worden hierna de moeder en de zoon genoemd.



1De zaak in het kort

In deze rechtszaak vordert de moeder dat voor recht wordt verklaard dat een overeenkomst uit 2005, waarbij zij het huurrecht van een perceel grond en het gebruiksrecht van de daarop gebouwde woningen heeft overgedragen aan de zoon, is of wordt ontbonden. In eerste aanleg is de overeenkomst ontbonden met de motivering dat partijen niet hebben beoogd een (definitieve) overeenkomst van overdracht van grondhuur en opstallen te sluiten, maar een overeenkomst tot beheer van die zaken, waarbij de zoon in de nakoming van zijn verbintenis uit die overeenkomst is tekortgeschoten
In dit hoger beroep bepaalt het Hof een comparitie van partijen, voor inlichtingen en om een minnelijke regeling te beproeven.




2Het verloop van de procedure

2.1
Bij op 12 januari 2024 ingekomen akte van appel is de zoon in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 11 december 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).


1




2.2
Bij op 21 februari 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de zoon twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de moeder alsnog zal afwijzen. De zoon verzoekt het Hof voorts te bevestigen dat de overeenkomst van 2005 geldig is en dat hij recht heeft op (de huuropbrengsten van) het tweekamerappartement, en de moeder te veroordelen tot betaling van NM 29.900 aan achterstallige huur alsmede de toekomstige huur.


2.3
De moeder heeft geen memorie van antwoord ingediend.


2.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. De zoon heeft daarbij in reconventie de vorderingen ingesteld die onder 2.2 verzoek zijn genoemd.


2.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.




3De beoordeling Feiten

3.1
Het Hof gaat uit van de feiten die het Gerecht in het bestreden vonnis onder 2. heeft vastgesteld, waar geen grief tegen is gericht en waar ook geïntimeerde geen opmerkingen bij heeft gemaakt. Voor de leesbaarheid van dit vonnis beschrijft het Hof eerst de begrippen en dan (nogmaals) de feiten die in deze zaak van belang zijn.

3.1.1
Grondhuur is een Curaçaos en meer algemeen Caribisch fenomeen. Kenmerk ervan is dat een eigenaar (wiens rechten veelal generaties teruggaan) zijn grond in niet kadastraal geregistreerde kavels verdeelt die hij afzonderlijk verhuurt. De huurder kan het huurrecht met instemming van de eigenaar overdragen aan een nieuwe huurder. Opstallen op de gehuurde grond maken deel uit van zo'n overdacht. De eigenaar stelt nauwelijks eisen aan wat er op de grond wordt gebouwd en wie er in de opstallen woont. De grondhuurder mag bijvoorbeeld woningen bijbouwen en die verhuren, en behoeft daarvoor in het algemeen geen toestemming van de eigenaar. Deze ziet impliciet af van de rechten die hij op de opstallen heeft krachtens de natrekkingsregel van artikel 3:3 BW. Aldus verkrijgt de grondhuurder ook op de opstallen een exclusief gebruiksrecht. Dat is een persoonlijk recht jegens de eigenaar maar het heeft ook een zekere derdenwerking en goederenrechtelijke trekken. Het is bijvoorbeeld vatbaar voor vererving. Zie ook ECLI:NL:OGHACMB:2024:256.


3.1.2
De moeder heeft op 19 mei 1984 het recht van grondhuur op het perceel [het perceel] verkregen, door overdracht van de opstal aan haar door de vorige huurder [de vorige huurder] tegen betaling van NM 30.000 en instemming van de grondeigenaar [de grondeigenaar] met overname van het huurrecht door de moeder (productie 3 bij het inleidend verzoekschrift). Het object van wat de moeder en [vorige huurder] een koopovereenkomst ('The undersigned, [vorige huurder], declares hereby to have sold (...) to [geïntimeerde]) noemen, is: 'a house that is being built of brick (a stone-house).' De moeder heeft het stenen huis (hierna: het huis) afgebouwd en daarnaast twee appartementen (hierna: het eenkamerappartement en het tweekamerappartement)


2



Gebouwd. De moeder heeft tot 2002 in het huis gewoond en dit vervolgens verhuurd, net als de appartementen.



3.1.3
Bij handgeschreven onderhandse akte van 31 januari 2005 (productie 4 bij het inleidend verzoekschrift, hierna ook de Akte) heeft de moeder het recht van grondhuur ('e derecho di huur') op het terrein [het perceel], met uit ondertekening blijkende instemming van de grondeigenaar, overgedragen aan ('pasa pa') de zoon, waarbij ook het huis aan hem is overgedragen ('e to pasa e kas arriba e tereno aki tambe na nomber di su yu'). De zoon heeft met de eigenaar bij onderhandse akte gedateerd '31-10-2005' [misschien is dit een verschrijving en is de datum van de Akte, 31-012005, bedoeld] een huurovereenkomst voor de grond gesloten of bevestigd, althans gebruiksregels afgesproken ('ARREGLODIHUURDITERRENO', productie 1 bij conclusie van antwoord).


3.1.4

De zoon heeft vanaf 2002 (een deel van) de huren van de woningen geïnd en deze (gedeeltelijk) gestort op de bankrekening van de moeder in Curaçao, waarvan onderhoudskosten van de woningen zijn betaald. Hier is een einde aan gekomen nadat de moeder met haar dochter [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) op 11 september 2015 een overeenkomst ('overdracht overeenkomst', productie 5 bij het inleidend verzoekschrift) had gesloten. In deze overeenkomst staat:

`Mevrouw [geïntimeerde], beheerster - gebruiker van de huurgrond terrein met gebouwde huizen [het perceel] en [adres] naast verklaart door middel van deze overeenkomst over te dragen aan
[betrokkene 1].


Zodoende en tekende accepteert
[betrokkene 1]
als nieuwe beheerster - gebruiker alles voor wat betreft toekomstige kosten en ontwikkeling van het overgedragen huurgrond terrein te aanvaarden.


Deze overdracht overeenkomst geldt ook als bewijs voor de eigenaren van de terreinen te [buurt] dat
[betrokkene 1]
de toekomstige gebruiker c.q. beheerder van overgenomen huurgrond terrein wordt.'

De overeenkomst tussen de moeder en [betrokkene 1] is mede ondertekend door een derde en onder die handtekening staat in handschrift de naam [de grondeigenaar] .



3.1.5

Sinds eind 2022 woont de moeder in het eenkamerappartement althans in een afgescheiden gedeelte van het huis. Zij betaalt geen huur of gebruiksvergoeding.

Beslissingen van het Gerecht





3.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, met verwijzing naar HR 12-10-2012 ECLI:NL:HR:2012:BX5572, door uitleg geoordeeld wat de precieze inhoud van de Akte is. Het Gerecht heeft bij die uitleg alleen gelet op feitelijke gedragingen, met name de gedragingen van partijen na de Akte van 2005 en die van de moeder vanaf 2015. Op grond daarvan heeft het Gerecht geoordeeld dat partijen niet bedoeld hebben een onomkeerbare overdracht van de grondhuur en de opstallen door de moeder aan de zoon overeen te komen, maar dat zij bedoeld hebben een zogenoemde beheerovereenkomst te sluiten, inhoudende dat de zoon namens de moeder het beheer over de woningen zou voeren, met name het innen van de huur en het met die inkomsten uitvoeren van reparaties. Op grond van een - naar het oordeel van het Gerecht ernstige - tekortkoming in de nakoming van zijn verbintenissen uit die beheerovereenkomst door de zoon, met name het sinds 2021 voor zichzelf innen van de huren zonder deze aan de moeder of te dragen, heeft het


3



Gerecht de overeenkomst tussen partijen 'en daarmee ook de akte van 31 januari 2005' ontbonden met ingang van de datum van het vonnis.

Omvang van het geschil in hoger beroep




3.3
In eerste aanleg heeft de zoon geen eis in reconventie ingesteld. Dat kan krachtens artikel 280 lid 1 Rv niet voor het eerst in hoger beroep. Het Hof komt dus niet toe aan beoordeling van de vordering van de zoon om de geldigheid van de overeenkomst en zijn rechten daaruit te bevestigen en de moeder tot betaling te veroordelen.


3.4

Ook in hoger beroep is het geschil beperkt tot de vraag wat het karakter is en het lot moet zijn van de Akte. Tegen de beslissingen daarover richten zich de grieven.

Beoordeling door het Hof




3.5
Zonder toe te zijn aan bevestiging of vernietiging van het vonnis van het Gerecht, oordeelt het Hof het onwaarschijnlijk dat hierdoor de impasse tussen partijen is doorbroken. In elk geval roept het vonnis een aantal vragen op, die het Hof pas kan en wil beantwoorden na partijen te hebben gehoord. In een niet limitatieve opsomming luiden die vragen als volgt.

3.5.1
Volgens de moeder kon zij de Akte krachtens mondelinge afspraak met de zoon op elk moment 'herroepen', waarmee naar het oordeel van het Hof 'opzeggen' is bedoeld. Hoe heeft zij van die bevoegdheid gebruik gemaakt voordat zij de overeenkomst met [betrokkene 1] sloot?


3.5.2
In de overeenkomst met [betrokkene 1] (zie het citaat onder 3.1.4) heeft de moeder aan haar niet slechts het beheer over de woningen opgedragen, maar heeft zij kennelijk ook het recht op gebruik van de grond aan [betrokkene 1] willen overdragen in de onder 3.1.1 bedoelde, brede betekenis. Als de moeder de grond zelf "terug" wilde hebben vanwege de huurinkomsten, waarom staat dan in de overeenkomst dat grond en woningen aan [betrokkene 1] worden overgedragen?


3.5.3
Als inderdaad overdracht aan [betrokkene 1] is beoogd zoals (althans op schrift, zie onder 3.1.3) in 2005 aan de zoon, dan was daar toestemming van de eigenaar voor nodig. In hoeverre was deze op de hoogte van het conflict tussen partijen toen hij de overeenkomst tussen de moeder en [betrokkene 1] mede ondertekende? Houdt die ondertekening in dat de eigenaar het huurrecht van de zoon beëindigde? Kent de eigenaar van het vonnis van het Gerecht en zo ja wat was zijn reactie daarop? 3.5.4 Zullen de rechten op grond en woningen bij het overlijden van de moeder in haar nalatenschap vallen? Aan wie komt die nalatenschap (overigens) toe?


3.5.5
Woont de moeder nog in een van de woningen en zo ja in welke? Is zij daarvoor een (huur)prijs verschuldigd, zo ja aan wie, maakt iemand daar aanspraak op en zo ja wordt die betaald?


3.5.6
Wie int nu de huren, krachtens welke bevoegdheid doet diegene dat?



3.6
Ter beantwoording van deze vragen en het geven van verdere inlichtingen gelast het Hof de verschijning van partijen, bij voorkeur vergezeld van hun gemachtigden, op de hieronder te noemen zitting. De zitting heeft mede ten doel om de mogelijkheden van een minnelijke regeling te onderzoeken. Daarvoor lijkt de medewerking van [betrokkene 1] en de eigenaar noodzakelijk. De meest gerede partij, de moeder, wordt dringend verzocht om zorg te dragen voor de aanwezigheid op de


4



zitting van [betrokkene 1] en de grondeigenaar althans een persoon die bevoegd is om namens de eigenaar in te stemmen met vestiging of overdracht van het huurrecht op de grond.



3.7
De gemachtigden moeten rekening houden met de volgende vragen van het Hof.

3.7.1
De rechter kan een overeenkomst uitleggen mede aan de hand van de gedragingen van partijen, waaronder gedragingen na het sluiten van de overeenkomst (in de uitvoering). Impliceert dit dat de rechter op grond van alleen zulke gedragingen bij wijze van spreken het karakter van de overeenkomst kan wijzigen, dat wil in dit geval zeggen uitgaan van een zuiver obligatoire beheerovereenkomst in de plaats van de op schrift staande overeenkomst van overdracht met een zekere derdenwerking en goederenrechtelijke trekken? Kan de rechter dan uit die "nieuwe" overeenkomst voortvloeiende verbintenissen aannemen en op grond van het niet nakomen van die verbintenissen de overeenkomst ontbinden? In hoeverre is voor dit laatste verzuim van de schuldenaar (de zoon) vereist en als dit vereist is, hoe is het ingetreden?


3.7.2
De zoon heeft met de Akte het gebruiksrecht van de grond en het recht van exploitatie van de opstallen verkregen, en hij heeft die rechten ook uitgeoefend (al dan niet namens de moeder). In hoeverre blokkeert deze anterieure overdracht aan de zoon de latere overdracht aan [betrokkene 1]?


3.7.3

De ontbinding van de overeenkomst tussen de moeder en de zoon werkt vanaf de datum van het bestreden vonnis, 11 december 2023. Ervan uitgaande dat de ontbinding in hoger beroep in stand blijft, wat zijn dan de verbintenissen tot ongedaanmaking bedoeld in artikelen 6:271 en 6:272 BW?
BESLISSING Het Hof:
gelast partijen in persoon, bij voorkeur vergezeld van hun gemachtigde, de moeder indien mogelijk vergezeld door haar dochter [betrokkene 1] en door de eigenaar of een persoon die bevoegd is om namens de eigenaar in te stemmen met vestiging of overdracht van het huurrecht op de grond, te verschijnen voor de hieronder te noemen leden van het Hof, tot het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een regeling, op vrijdag 31 januari 2025 te 13:30 uur in het Kas di Korte te Curacao;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, C.J.H.G. Bronzwaer en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curacao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in uracao uitgesproken op 21 januari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.




5