Neuralex Gerechtshof 's-Hertogenbosch
ECLI:NL:GHSHE:2025:3334
2025-11-18
Civiel recht; Verbintenissenrecht
200.350.347_01
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Formele procesketen
- hogerBeroep ECLI:NL:GHSHE:2025:3334 → ECLI:NL:RBLIM:2024:8106
Inhoudsindicatie
Bekrachtiging van ECLI:NL:RBLIM:2024:8106. Artikel 7:2 lid 1 BW van toepassing op gestelde mondelinge koopovereenkomst. Geen geldige koopovereenkomst tot stand gekomen.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2023:1755 Hoge Raad 15-12-2023
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (30.043 tekens)
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.350.347/01
arrest van 18 november 2025
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. A.M.E. van Dijk te Eindhoven,
tegen
1BGB Beteiligungsgesellschaft [yy] GmbH,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna aan te duiden als [yy] GmbH,
2. [geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde sub 2] ,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. M.A.L.M. [appellant] te Amsterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 november 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 9 oktober 2024, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats [E] , gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/320967 / HA ZA 23-345)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de akte van depot van [appellant] ;
de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
3De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende door de rechtbank vastgestelde en in hoger beroep niet betwiste feiten.
3.2.1.
[appellant] is eigenaar van het pand aan [adres] (verder ook te noemen: het pand). [appellant] heeft dat pand te koop aangeboden via bemiddeling van makelaar [xx] Woningmakelaardij B.V. (verder ook te noemen: [xx] ). Daartoe heeft [appellant] in december 2022 een opdracht tot verkoop verstrekt aan [xx] . Eerder, in de zomer van 2022, heeft [geïntimeerde sub 2] contact gehad met [xx] , omdat het pand in juli 2022 ook al ten verkoop was aangeboden; [geïntimeerde sub 2] heeft toen interesse in het pand getoond en het pand op 15 juli 2022 bezichtigd.
3.2.2.
[yy] GmbH is een investeringsmaatschappij. [geïntimeerde sub 2] is enig bestuurder en aandeelhouder van [yy] GmbH.
3.2.3.
Op 13 december 2022 (om 14:48 uur) heeft [persoon A] (als makelaar werkzaam bij [xx] ) de volgende e-mail aan [geïntimeerde sub 2] gezonden.
“Geachte heer [geïntimeerde sub 2] ,
Eerder heeft u bij ons kantoor uw interesse getoond voor de koopwoning gelegen aan [adres]
Middels dit schrijven willen wij u laten weten dat wij deze woning opnieuw aanbieden. Dit keer met een vernieuwde prijs, namelijk: bieden vanaf € 915.000,00 k.k.
Ter informatie hebben wij voor u de uitgebreide verkoopbrochure van de woning bijgesloten.
Wellicht heeft deze woning uw interesse gewekt en zou u graag een bezichtiging willen plannen? Laat het ons gerust weten. U kunt telefonisch met ons contact opnemen via telefoonnummer: [A] of via de e-mail: [e-mailadres] (...)”
3.2.4.
[geïntimeerde sub 2] heeft daarop op 20 december 2022 (om 19:20 uur) geantwoord met de volgende e-mail:
“(…)
Ich hatte dieses Haus bereits besichtigt und bin daran interessiert es als Kapitalanlage zu kaufen.
Außerdem möchte ich das Haus [adres B] erwerben. Bitte rufen Sie mich morgen, 21.12, unter meiner Mobil-Nr. [B] ab 09:30 h an. Ich bin in meinem Auto erreichbar um nähere Einzelheiten zu besprechen.(…)”
3.2.5.
Op 21 december 2022 (om 17:50 uur) heeft [persoon A] de volgende e-mail aan [geïntimeerde sub 2] gezonden:
“(…)
Als Anlage schicke ich Ihnen den Prospekt des Hauses am XXXXX in [C] .
Zusammengefasst bedeutet dies einen Gesamtpreis von XXXXX zu Ihrem Vorschlag von € 4000 pro m²:
Ausgangspunkt sind XXX m² Wohnfläche nach amtlichem Vermessungsstand.
Ich habe Ihr Angebot heute mit dem Verkäufer besprochen und er wird in Kürze antworten.
Er ersteltt auch eine Liste der Dinge, die übernommen werden können, und der damit verbundenen Kosten.(…)”
3.2.6.
[geïntimeerde sub 2] heeft daarop bij e-mail van 21 december 2022 (om 21:14 uur) het volgende geantwoord:
“(…)
Ich möchte nicht nur das Objekt XXXXX sondern auch das Haus [adres] erwerben. Auch hier einschließlich der Einrichtung für € 4.000/m².
Das Angebot [adres B] gilt ebenfalls einschließlich der Einrichtung, jewels ohne die Kunst.”
3.2.7.
[geïntimeerde sub 2] heeft op 9 januari 2023 per e-mail laten weten geen interesse meer te hebben in het pand.
3.2.8.
[appellant] heeft [yy] GmbH bij schrijven van 19 januari 2023 in gebreke gesteld tegen 31 januari 2023.
3.2.9.
Bij schrijven van 17 juli 2023 heeft [appellant] de beweerde koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
De procedure bij de rechtbank
3.3.1.
[appellant] heeft gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen [appellant] en [yy] GmbH en [geïntimeerde sub 2] , althans [yy] GmbH, althans [geïntimeerde sub 2] , op 23 juni 2023 rechtsgeldig is ontbonden;
2. [yy] GmbH en [geïntimeerde sub 2] , althans [yy] GmbH, althans [geïntimeerde sub 2] , veroordeelt tot betaling aan [appellant] van de door [appellant] door de tekortkoming van (beide of één van) gedaagden geleden schade op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente, primair vanaf 31 januari 2023 en subsidiair vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [yy] GmbH en [geïntimeerde sub 2] , althans [yy] GmbH, althans [geïntimeerde sub 2] , veroordeelt in de kosten van deze procedure binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis;
4. gelijktijdig met het wijzen van het vonnis een certificaat af te geven, zoals bedoeld in artikel 53 EEX-Vo Ibis.
3.3.2.
Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Na de belafspraak op 21 december 2022 heeft [yy] GmbH per e-mail een bod van € 840.000,00 op het pand van [appellant] uitgebracht. Later die dag heeft [yy] GmbH telefonisch aan [persoon A] een bod van € 900.000,00 uitgebracht, onder de voorwaarden dat de overdracht op 31 januari 2023 zou plaatsvinden en inclusief inventaris. Nadat [appellant] aan [persoon A] had laten weten akkoord te gaan met dit bod, heeft [persoon A] de aanvaarding van het bod op 22 december 2022 aan [geïntimeerde sub 2] meegedeeld. Op grond daarvan is een koopovereenkomst betreffende het pand tot stand gekomen tussen [appellant] en [yy] GmbH. [appellant] mocht volgens de geldende verkeersopvattingen redelijkerwijs uit de verklaringen, gedragingen en omstandigheden afleiden dat [geïntimeerde sub 2] optrad namens [yy] GmbH en dat [geïntimeerde sub 2] handelingen moeten worden beschouwd als rechtshandelingen van [yy] GmbH. Subsidiair stelt [appellant] zich op het standpunt dat tussen hem en [geïntimeerde sub 2] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerde sub 2] is geen persoon die de bescherming van artikel 7:2 BW verdient. Bovendien betreft het geen onroerende zaak die bestemd is voor bewoning, aldus nog steeds [appellant] .
3.3.3.
[geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.
3.3.4.
In het vonnis van 9 oktober 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
Rechtsmacht en toepasselijk recht
3.4.1.
Omdat gedaagde partijen ten tijde van de inleidende dagvaarding in Duitsland waren gevestigd, dan wel woonplaats hadden, heeft dit geschil een internationaal karakter, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen.
3.4.2.
De bevoegdheid van de Nederlandse rechter moet worden beoordeeld aan de hand van Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012, betreffende de rechterlijke bevoegd, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking) (verder ook te noemen: EEX-Vo Ibis). Die verordening is immers materieel (artikel 1), formeel (artikel 6) en temporeel (artikel 66) van toepassing.
3.4.3.
Nu gedaagden in rechte zijn verschenen en geen beroep hebben gedaan op onbevoegdheid is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 26 lid 1 EEX-Vo Ibis.
3.4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat Nederlands recht van toepassing is.
De grieven
3.5.
[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
Grief 1
3.6.1.
Met zijn eerste grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat tussen hem en [yy] GmbH geen koopovereenkomst ten aanzien van het pand tot stand is gekomen.
3.6.2.
[appellant] verwijst naar stellingen die hij bij de rechtbank naar voren heeft gebracht en waaruit volgens hem blijkt dat er sprake is van een zakelijke koper:
- het pand wordt gekocht als 'Kapitalanlage’;
- de koper had de wens het pand te verhuren of wil nagaan welke inkomsten met het
pand kunnen worden gegenereerd;
de koper wil het pand gemeubileerd/ingericht kopen;
de koper spreekt over een "Aufsichtsrat" - in het Duits is dit een Raad van
Commissarissen, een vennootschappelijk orgaan van een GmbH of AG;
- de koper had de intentie meerdere panden te kopen.
[appellant] voert voorts aan dat het adres met bijbehorend fax- en telefoonnummer in de e-mailhandtekening afkomstig van [e-mailadres B], namelijk [adres C] , slechts kan verwijzen naar één vennootschap: [yy] GmbH. [appellant] onderbouwt die stelling door zoekresultaten uit zoekprogramma companyinfo.de over te leggen, waaruit blijkt dat op het genoemde adres drie vennootschappen zijn gevestigd, waarvan er een is ontbonden en een andere zich bezighoudt met klassieke voertuigen. De derde, [yy] GmbH, heeft als doel het verkrijgen, verkopen en het beheer van ondernemingsdeelnemingen. De enige vennootschap die dus overblijft als partij bij de koopovereenkomst is dus [yy] GmbH, aldus [appellant] .
Tot slot citeert [appellant] uit een transcript van een deel van een (op een bij het hof gedeponeerde usb-stick opgeslagen) geluidsopname van een telefoongesprek dat hij stelt te hebben gevoerd met [persoon B] , (destijds) een collega van [persoon A] .
3.6.3.
Het hof oordeelt als volgt. Zonder nadere toelichting, die ook in hoger beroep ontbreekt, valt niet in te zien dat alleen een vennootschap en niet ook een (vermogende) particulier een of meer gemeubileerde onroerende zaken als ‘Kapitalanlage’ zou kunnen kopen, al dan niet met de wens deze te gaan verhuren. De enkele verwijzing naar bepaalde stellingen uit de eerste aanleg is voor het hof onvoldoende om tot een ander oordeel dan de rechtbank te komen. Dat [geïntimeerde sub 2] melding heeft gemaakt van een “Aufsichtsrat” leidt ook niet tot het oordeel dat hij optrad namens een, bovendien niet bij naam genoemde, vennootschap . [geïntimeerde sub 2] heeft toegelicht dat met de term Aufsichtsrat niet alleen een orgaan van een GmbH of AG is bedoeld, maar dat het gaat om een raad van advies die hij privé vrijwillig heeft ingesteld wegens eerdere gezondheidsproblemen ten behoeve van estate planning en in voorkomend geval ter ondersteuning van zijn zoons. [appellant] heeft dat vervolgens niet weersproken.
3.6.4.
[appellant] heeft niet een voldoende kenbare grief gericht tegen de overweging van de rechtbank, dat [geïntimeerde sub 2] het e-mailadres [e-mailadres B] de eerste keer heeft gebruikt ter beantwoording van een e-mail van [appellant] ’ makelaar gericht aan dat adres en dat daaruit niet de conclusie kan worden getrokken dat dus [yy] group of een daartoe behorende vennootschap partij bij de beweerde koopovereenkomst is of dat [geïntimeerde sub 2] daardoor het vertrouwen heeft gewekt dat hij namens de GmbH als (één van meer dan honderd) tot [yy] group behorende vennootschappen handelde. [appellant] heeft ook in hoger beroep niets aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat [geïntimeerde sub 2] dat vertrouwen wel heeft gewekt. Voerde [appellant] in eerste aanleg nog aan dat alleen [yy] GmbH gevestigd was op het adres [adres C] , in hoger beroep stelt hij dat daar drie vennootschappen zijn gevestigd, waarvan alleen de doelomschrijving van [yy] GmbH een investeringsdoel bevat en dat die dus als enige overblijft als contractspartij. Die doelredenering is volstrekt onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat [yy] GmbH contractspartij is. De doelstelling van die vennootschap, het verkrijgen, verkopen en het beheer van ondernemingsdeelnemingen, strookt overigens niet met de aankoop van een pand.
[appellant] betoogt ten onrechte dat de rechtbank niet de vraag heeft beantwoord of wilsovereenstemming is bereikt tussen hem en [yy] GmbH. De rechtbank heeft die vraag wel beantwoord - maar ontkennend. Anders dan [appellant] aanvoert blijkt ook niet uit de in eerste aanleg overgelegde verklaring van [persoon A] dat sprake is van wilsovereenstemming met [yy] GmbH.
3.6.5.
[geïntimeerden] hebben niet betwist dat het door [appellant] overgelegde transcript van het telefoongesprek tussen [appellant] en [persoon B] conform het gedeponeerde geluidsbestand is, zodat het hof daarvan uitgaat. Wanneer dat gesprek heeft plaatsgevonden vermeldt [appellant] niet. Niet gesteld of gebleken is bovendien dat [persoon B] zelf heeft deelgenomen aan de gesprekken die volgens [appellant] hebben geleid tot het sluiten van een koopovereenkomst. [persoon B] heeft, zo volgt uit [appellant] ’ stellingen, op 23 december 2022 met [geïntimeerde sub 2] gesproken, daags nadat volgens [appellant] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In geen van de citaten noemt [persoon B] [yy] GmbH; hij spreekt over “een officiële partij” en “een professionele partij”, kennelijk in tegenstelling tot een particuliere koper. [geïntimeerden] heeft terecht gewezen op een passage waaruit volgt dat [persoon B] niet precies wist wat tussen [persoon A] en [geïntimeerde sub 2] was besproken:
“daarom is het voor mij nu gewoon op dit moment heel lastig dat ik niet precies er achter kom wat definitief is afgestemd maar dat hoor ik dan hopelijk dinsdag als [persoon A] terug is.”
Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe uit het gesprek tussen [appellant] en [persoon B] volgt dat [appellant] met [yy] GmbH een koopovereenkomst heeft gesloten.
3.6.6.
Op grond van het voorgaande faalt de grief.
Grief 2
3.7.1.
Met grief 2 klaagt [appellant] erover dat de rechtbank ten onrechte niet de vraag heeft beantwoord of op 20 december 2022 wilsovereenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst is bereikt tussen [geïntimeerde sub 2] en [appellant] , zoals blijkt uit hetgeen [appellant] in eerste aanleg subsidiair heeft gesteld, namelijk voor het geval [geïntimeerde sub 2] de koopovereenkomst niet is aangegaan met [yy] GmbH. Ook klaagt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat, als wilsovereenstemming is bereikt, artikel 7:2 lid 1 BW van toepassing is en dat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van die bepaling is voldaan.
Artikel 7:2 lid 1 BW: niet handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf
3.7.2.
Volgens [appellant] concludeert de rechtbank ten onrechte dat geen geldige koopovereenkomst tot stand kan zijn gekomen omdat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is voldaan. Die bepaling is van toepassing als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en een koopovereenkomst van een tot bewoning bestemde onroerende zaak tot stand komt. [appellant] betoogt dat [geïntimeerde sub 2] het pand kocht als investering, waarbij hij opnieuw de hiervoor onder 3.6.2. weergegeven omstandigheden aanvoert. [appellant] wijst erop dat [persoon B] dit in de geciteerde passages van het telefoongesprek meermaals bevestigt. Volgens [appellant] handelt een natuurlijke persoon die een pand verwerft met het oog op economisch rendement niet als consument in de zin van artikel 7:2 BW. Uit de feitelijke omstandigheden blijkt volgens hem dat [geïntimeerde sub 2] het pand primair voor economische doeleinden heeft aangeschaft. [geïntimeerde sub 2] is ook geen economisch zwakkere partij die consumentenbescherming toekomt, zo volgt uit rechtspraak van het Hof van Justitie EU. Vanwege de betrokkenheid van een Aufsichtsrat heeft [geïntimeerde sub 2] zelfs een kennisvoorsprong. De rechtbank concludeert ten onrechte dat [geïntimeerde sub 2] het pand niet wilde verhuren maar zelf wilde gebruiken met zijn partner en kinderen. Dat blijkt uit de in eerste aanleg overgelegde e-mail van [geïntimeerde sub 2] , aldus nog steeds [appellant] .
3.7.3.
[geïntimeerde sub 2] voert ook in hoger beroep aan dat hij het pand niet als (privé-) investering voor verhuur wilde kopen – maar voor privégebruik: hij overwoog aankoop van het pand ten behoeve van verblijf van zijn kinderen en die van zijn partner. [geïntimeerde sub 2] is directeur en eigenaar van verschillende ondernemingen. Beleggen in onroerend goed behoort niet tot zijn beroepsactiviteiten. Bovendien geldt dat het enkele voornemen een woning te verhuren niet zonder meer meebrengt dat sprake is van handelen in de uitoefening van beroep of bedrijf. De Aufsichtsrat is ingesteld vanwege [geïntimeerde sub 2] ernstige gezondheidsproblemen en diens betrokkenheid maakt niet dat [geïntimeerde sub 2] daardoor geen economisch zwakkere partij meer is.
3.7.4.
Het hof oordeelt als volgt. Er (evenals de rechtbank ) veronderstellenderwijs van uitgaande dat een mondelinge koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 2] tot stand is gekomen, geldt het volgende. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De stelplicht en de bewijslast dat is voldaan aan de vereisten van artikel 7:2 lid 1 BW rusten op grond van artikel 150 Rv op de partij die zich op de bescherming van dat vormvoorschrift beroept, dus op [geïntimeerde sub 2] .
3.7.5.
De rechtbank heeft in het vonnis over de vraag of het pand een tot bewoning bestemde onroerende zaak was overwogen:
“4.19. De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde sub 2] het pand niet wilde verhuren, maar het zelf, al dan niet met zijn kinderen, dan wel die van zijn partner, wilde (laten) bewonen en (laten) gebruiken als “pied-à-terre.” De huidige partner van [geïntimeerde sub 2] woont in Zuid-Limburg. Samen waren ze op zoek naar een woning in [E] voor bewoning door [geïntimeerde sub 2] zelf. Omdat ze samen zeven kinderen (met kleinkinderen) hebben die voor een deel op grote afstand wonen, wilden ze een tweede woning aankopen, waar de kinderen konden verblijven als ze voor langere tijd in [E] op bezoek waren. Voor iemand die in de Quote 500 van Duitsland staat (zoals door [appellant] zelf is gesteld), is een dergelijke levensstijl niet a priori onwaarschijnlijk. Ze hebben thans een woning gekocht van 500 m2 en de partner ( [persoon C] ) heeft haar woning in [D] nog aangehouden, zodat ook daar kinderen kunnen logeren. Ook daaruit volgt dat [geïntimeerde sub 2] woonruimte voor zichzelf zocht, met voldoende logeerruimte voor de kinderen. Er was dus sprake van een tot bewoning bestemde onroerende zaak.”
[geïntimeerde sub 2] heeft ook in hoger beroep voldoende onderbouwd gesteld dat hij overwoog het pand te kopen ten behoeve van verblijf van zijn kinderen en die van zijn partner, dus voor privé en gezinsgebruik - en niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [appellant] heeft dat vervolgens onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat staat daarmee vast. Het hof legt hierna uit hoe het tot dat oordeel is gekomen. De onder 3.6.2. genoemde omstandigheden heeft [appellant] aangevoerd ter onderbouwing van zijn (primaire) stelling dat [yy] GmbH – en niet [geïntimeerde sub 2] in privé – het pand heeft gekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat diezelfde argumenten tot de conclusie moeten leiden dat - niet [yy] GmbH maar - [geïntimeerde sub 2] in privé het pand heeft gekocht. Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. [appellant] heeft ook niet weersproken en zo blijkt ook uit de door [appellant] zelf overgelegde bedrijfsinformatie, dat [geïntimeerde sub 2] directeur en eigenaar van verschillende ondernemingen is, maar dat (naar het hof begrijpt: in privé) beleggen in onroerend goed niet tot zijn beroepsactiviteiten behoort. Noch uit de e-mail van [geïntimeerde sub 2] noch uit hetgeen [persoon B] in het telefoongesprek met [appellant] zegt, volgt iets anders. Of [geïntimeerde sub 2] ten opzichte van [appellant] moet worden beschouwd als de economisch zwakkere partij, is bij de beoordeling of artikel 7:2 BW van toepassing is, niet van belang. Tot slot betrekt het hof bij zijn oordeel dat ook al zou [geïntimeerde sub 2] het pand hebben gekocht als beleggingsobject met het doel dit te verhuren, dat zonder bijkomende omstandigheden, die zijn gesteld noch gebleken, niet wijst op een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit. Dat past evenzeer bij het (niet beroeps- of bedrijfsmatig) beleggen van privévermogen.
Een tot bewoning bestemde onroerende zaak
3.7.6.
Volgens [appellant] past de rechtbank de zinsnede een tot bewoning bestemde onroerende zaak onjuist toe door ervan uit te gaan dat [geïntimeerde sub 2] in het pand wilde wonen en dat daarom aan dit vereiste is voldaan. Relevant zijn de doeleinden van het gebouw op het moment van de verkoop. Het is niet relevant wat de koper beoogt. [appellant] bewoonde het pand niet maar had het als investering en verhuurde het. Het pand had, aldus [appellant] , een bestemming met kenmerk “gemengd-1”, zo blijkt uit het taxatierapport dat [appellant] in het geding heeft gebracht.
3.7.7.
[geïntimeerde sub 2] voert aan dat de publiekrechtelijke bestemming van het pand niet doorslaggevend is voor de vraag of er sprake is van koop van een woning als bedoeld in artikel 7:2 BW. Beslissend is of de verkoper zich bij overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht een woning te leveren (in de zin van een gebouw dat woondoeleinden dient). Het ging hier, aldus [geïntimeerde sub 2] , om een pand dat woondoeleinden diende en dat, zoals blijkt uit de bij dagvaarding in het geding gebrachte verkoopbrochure, ook uitdrukkelijk als zodanig werd aangeboden – nota bene met uitdrukkelijke vermelding van het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW.
3.7.8.
Het hof oordeelt als volgt. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet onder “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, hetgeen hierna, in navolging van de parlementaire geschiedenis, kortweg wordt aangeduid als ‘een woning’. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een koop van een dergelijke onroerende zaak is beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren (‘geven’ in de bewoordingen van art. 7:1 BW) respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend. Of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake is van een woning – de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst – is een belangrijk gezichtspunt bij de beantwoording van de vraag wat het object van de koop is, maar is niet beslissend voor de beantwoording van de vraag of deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW (HR 15 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1755). Zoals hiervoor in rov. 3.7.4. overwogen rust op [geïntimeerde sub 2] de stelplicht en bewijslast.
3.7.9.
Vast staat dat [appellant] het pand als pand dat woondoeleinden diende te koop heeft aangeboden, met vermelding van de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW. [appellant] onderbouwt zijn standpunt dat het pand geen voor bewoning bestemde onroerende zaak is door aan te voeren dat hij zelf het pand niet bewoonde, maar het verhuurde. Dat [appellant] het pand niet zelf bewoonde wil niet zeggen dat het niet een woning is. [appellant] heeft niet aangevoerd dat hij het pand niet als woonruimte maar, bijvoorbeeld, als bedrijfsruimte verhuurde. [geïntimeerde sub 2] heeft aldus voldoende onderbouwd gesteld dat het pand een tot bewoning bestemde onroerende zaak was. [appellant] heeft dat onvoldoende betwist. Dat staat daarmee vast.
Conclusie
3.7.10.
De rechtbank heeft op goede gronden geoordeeld dat, gesteld dat tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 2] wilsovereenstemming tot stand zou zijn gekomen, tussen hen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW. De grief slaagt niet.
Grief 3
3.8.
De derde grief mist zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.
Conclusie en proceskosten
3.9.
Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen en deze vaststellen op:
Griffierechten € 798,00
Salaris advocaat € 1.214,00 (1 punt x tarief II)
Nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.190,00
4De uitspraak
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 9 oktober 2024;
4.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep van € 2.190,00, te betalen binnen veertien dagen na heden; als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
4.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van der Schoor, F.M.T. Quaadvliet en C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 november 2025.
griffier rolraadsheer
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.350.347/01
arrest van 18 november 2025
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. A.M.E. van Dijk te Eindhoven,
tegen
1BGB Beteiligungsgesellschaft [yy] GmbH,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna aan te duiden als [yy] GmbH,
2. [geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde sub 2] ,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. M.A.L.M. [appellant] te Amsterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 november 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 9 oktober 2024, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats [E] , gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/320967 / HA ZA 23-345)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de akte van depot van [appellant] ;
de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
3De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende door de rechtbank vastgestelde en in hoger beroep niet betwiste feiten.
3.2.1.
[appellant] is eigenaar van het pand aan [adres] (verder ook te noemen: het pand). [appellant] heeft dat pand te koop aangeboden via bemiddeling van makelaar [xx] Woningmakelaardij B.V. (verder ook te noemen: [xx] ). Daartoe heeft [appellant] in december 2022 een opdracht tot verkoop verstrekt aan [xx] . Eerder, in de zomer van 2022, heeft [geïntimeerde sub 2] contact gehad met [xx] , omdat het pand in juli 2022 ook al ten verkoop was aangeboden; [geïntimeerde sub 2] heeft toen interesse in het pand getoond en het pand op 15 juli 2022 bezichtigd.
3.2.2.
[yy] GmbH is een investeringsmaatschappij. [geïntimeerde sub 2] is enig bestuurder en aandeelhouder van [yy] GmbH.
3.2.3.
Op 13 december 2022 (om 14:48 uur) heeft [persoon A] (als makelaar werkzaam bij [xx] ) de volgende e-mail aan [geïntimeerde sub 2] gezonden.
“Geachte heer [geïntimeerde sub 2] ,
Eerder heeft u bij ons kantoor uw interesse getoond voor de koopwoning gelegen aan [adres]
Middels dit schrijven willen wij u laten weten dat wij deze woning opnieuw aanbieden. Dit keer met een vernieuwde prijs, namelijk: bieden vanaf € 915.000,00 k.k.
Ter informatie hebben wij voor u de uitgebreide verkoopbrochure van de woning bijgesloten.
Wellicht heeft deze woning uw interesse gewekt en zou u graag een bezichtiging willen plannen? Laat het ons gerust weten. U kunt telefonisch met ons contact opnemen via telefoonnummer: [A] of via de e-mail: [e-mailadres] (...)”
3.2.4.
[geïntimeerde sub 2] heeft daarop op 20 december 2022 (om 19:20 uur) geantwoord met de volgende e-mail:
“(…)
Ich hatte dieses Haus bereits besichtigt und bin daran interessiert es als Kapitalanlage zu kaufen.
Außerdem möchte ich das Haus [adres B] erwerben. Bitte rufen Sie mich morgen, 21.12, unter meiner Mobil-Nr. [B] ab 09:30 h an. Ich bin in meinem Auto erreichbar um nähere Einzelheiten zu besprechen.(…)”
3.2.5.
Op 21 december 2022 (om 17:50 uur) heeft [persoon A] de volgende e-mail aan [geïntimeerde sub 2] gezonden:
“(…)
Als Anlage schicke ich Ihnen den Prospekt des Hauses am XXXXX in [C] .
Zusammengefasst bedeutet dies einen Gesamtpreis von XXXXX zu Ihrem Vorschlag von € 4000 pro m²:
Ausgangspunkt sind XXX m² Wohnfläche nach amtlichem Vermessungsstand.
Ich habe Ihr Angebot heute mit dem Verkäufer besprochen und er wird in Kürze antworten.
Er ersteltt auch eine Liste der Dinge, die übernommen werden können, und der damit verbundenen Kosten.(…)”
3.2.6.
[geïntimeerde sub 2] heeft daarop bij e-mail van 21 december 2022 (om 21:14 uur) het volgende geantwoord:
“(…)
Ich möchte nicht nur das Objekt XXXXX sondern auch das Haus [adres] erwerben. Auch hier einschließlich der Einrichtung für € 4.000/m².
Das Angebot [adres B] gilt ebenfalls einschließlich der Einrichtung, jewels ohne die Kunst.”
3.2.7.
[geïntimeerde sub 2] heeft op 9 januari 2023 per e-mail laten weten geen interesse meer te hebben in het pand.
3.2.8.
[appellant] heeft [yy] GmbH bij schrijven van 19 januari 2023 in gebreke gesteld tegen 31 januari 2023.
3.2.9.
Bij schrijven van 17 juli 2023 heeft [appellant] de beweerde koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
De procedure bij de rechtbank
3.3.1.
[appellant] heeft gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen [appellant] en [yy] GmbH en [geïntimeerde sub 2] , althans [yy] GmbH, althans [geïntimeerde sub 2] , op 23 juni 2023 rechtsgeldig is ontbonden;
2. [yy] GmbH en [geïntimeerde sub 2] , althans [yy] GmbH, althans [geïntimeerde sub 2] , veroordeelt tot betaling aan [appellant] van de door [appellant] door de tekortkoming van (beide of één van) gedaagden geleden schade op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente, primair vanaf 31 januari 2023 en subsidiair vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [yy] GmbH en [geïntimeerde sub 2] , althans [yy] GmbH, althans [geïntimeerde sub 2] , veroordeelt in de kosten van deze procedure binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis;
4. gelijktijdig met het wijzen van het vonnis een certificaat af te geven, zoals bedoeld in artikel 53 EEX-Vo Ibis.
3.3.2.
Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Na de belafspraak op 21 december 2022 heeft [yy] GmbH per e-mail een bod van € 840.000,00 op het pand van [appellant] uitgebracht. Later die dag heeft [yy] GmbH telefonisch aan [persoon A] een bod van € 900.000,00 uitgebracht, onder de voorwaarden dat de overdracht op 31 januari 2023 zou plaatsvinden en inclusief inventaris. Nadat [appellant] aan [persoon A] had laten weten akkoord te gaan met dit bod, heeft [persoon A] de aanvaarding van het bod op 22 december 2022 aan [geïntimeerde sub 2] meegedeeld. Op grond daarvan is een koopovereenkomst betreffende het pand tot stand gekomen tussen [appellant] en [yy] GmbH. [appellant] mocht volgens de geldende verkeersopvattingen redelijkerwijs uit de verklaringen, gedragingen en omstandigheden afleiden dat [geïntimeerde sub 2] optrad namens [yy] GmbH en dat [geïntimeerde sub 2] handelingen moeten worden beschouwd als rechtshandelingen van [yy] GmbH. Subsidiair stelt [appellant] zich op het standpunt dat tussen hem en [geïntimeerde sub 2] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerde sub 2] is geen persoon die de bescherming van artikel 7:2 BW verdient. Bovendien betreft het geen onroerende zaak die bestemd is voor bewoning, aldus nog steeds [appellant] .
3.3.3.
[geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.
3.3.4.
In het vonnis van 9 oktober 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
Rechtsmacht en toepasselijk recht
3.4.1.
Omdat gedaagde partijen ten tijde van de inleidende dagvaarding in Duitsland waren gevestigd, dan wel woonplaats hadden, heeft dit geschil een internationaal karakter, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen.
3.4.2.
De bevoegdheid van de Nederlandse rechter moet worden beoordeeld aan de hand van Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012, betreffende de rechterlijke bevoegd, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking) (verder ook te noemen: EEX-Vo Ibis). Die verordening is immers materieel (artikel 1), formeel (artikel 6) en temporeel (artikel 66) van toepassing.
3.4.3.
Nu gedaagden in rechte zijn verschenen en geen beroep hebben gedaan op onbevoegdheid is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 26 lid 1 EEX-Vo Ibis.
3.4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat Nederlands recht van toepassing is.
De grieven
3.5.
[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
Grief 1
3.6.1.
Met zijn eerste grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat tussen hem en [yy] GmbH geen koopovereenkomst ten aanzien van het pand tot stand is gekomen.
3.6.2.
[appellant] verwijst naar stellingen die hij bij de rechtbank naar voren heeft gebracht en waaruit volgens hem blijkt dat er sprake is van een zakelijke koper:
- het pand wordt gekocht als 'Kapitalanlage’;
- de koper had de wens het pand te verhuren of wil nagaan welke inkomsten met het
pand kunnen worden gegenereerd;
de koper wil het pand gemeubileerd/ingericht kopen;
de koper spreekt over een "Aufsichtsrat" - in het Duits is dit een Raad van
Commissarissen, een vennootschappelijk orgaan van een GmbH of AG;
- de koper had de intentie meerdere panden te kopen.
[appellant] voert voorts aan dat het adres met bijbehorend fax- en telefoonnummer in de e-mailhandtekening afkomstig van [e-mailadres B], namelijk [adres C] , slechts kan verwijzen naar één vennootschap: [yy] GmbH. [appellant] onderbouwt die stelling door zoekresultaten uit zoekprogramma companyinfo.de over te leggen, waaruit blijkt dat op het genoemde adres drie vennootschappen zijn gevestigd, waarvan er een is ontbonden en een andere zich bezighoudt met klassieke voertuigen. De derde, [yy] GmbH, heeft als doel het verkrijgen, verkopen en het beheer van ondernemingsdeelnemingen. De enige vennootschap die dus overblijft als partij bij de koopovereenkomst is dus [yy] GmbH, aldus [appellant] .
Tot slot citeert [appellant] uit een transcript van een deel van een (op een bij het hof gedeponeerde usb-stick opgeslagen) geluidsopname van een telefoongesprek dat hij stelt te hebben gevoerd met [persoon B] , (destijds) een collega van [persoon A] .
3.6.3.
Het hof oordeelt als volgt. Zonder nadere toelichting, die ook in hoger beroep ontbreekt, valt niet in te zien dat alleen een vennootschap en niet ook een (vermogende) particulier een of meer gemeubileerde onroerende zaken als ‘Kapitalanlage’ zou kunnen kopen, al dan niet met de wens deze te gaan verhuren. De enkele verwijzing naar bepaalde stellingen uit de eerste aanleg is voor het hof onvoldoende om tot een ander oordeel dan de rechtbank te komen. Dat [geïntimeerde sub 2] melding heeft gemaakt van een “Aufsichtsrat” leidt ook niet tot het oordeel dat hij optrad namens een, bovendien niet bij naam genoemde, vennootschap . [geïntimeerde sub 2] heeft toegelicht dat met de term Aufsichtsrat niet alleen een orgaan van een GmbH of AG is bedoeld, maar dat het gaat om een raad van advies die hij privé vrijwillig heeft ingesteld wegens eerdere gezondheidsproblemen ten behoeve van estate planning en in voorkomend geval ter ondersteuning van zijn zoons. [appellant] heeft dat vervolgens niet weersproken.
3.6.4.
[appellant] heeft niet een voldoende kenbare grief gericht tegen de overweging van de rechtbank, dat [geïntimeerde sub 2] het e-mailadres [e-mailadres B] de eerste keer heeft gebruikt ter beantwoording van een e-mail van [appellant] ’ makelaar gericht aan dat adres en dat daaruit niet de conclusie kan worden getrokken dat dus [yy] group of een daartoe behorende vennootschap partij bij de beweerde koopovereenkomst is of dat [geïntimeerde sub 2] daardoor het vertrouwen heeft gewekt dat hij namens de GmbH als (één van meer dan honderd) tot [yy] group behorende vennootschappen handelde. [appellant] heeft ook in hoger beroep niets aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat [geïntimeerde sub 2] dat vertrouwen wel heeft gewekt. Voerde [appellant] in eerste aanleg nog aan dat alleen [yy] GmbH gevestigd was op het adres [adres C] , in hoger beroep stelt hij dat daar drie vennootschappen zijn gevestigd, waarvan alleen de doelomschrijving van [yy] GmbH een investeringsdoel bevat en dat die dus als enige overblijft als contractspartij. Die doelredenering is volstrekt onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat [yy] GmbH contractspartij is. De doelstelling van die vennootschap, het verkrijgen, verkopen en het beheer van ondernemingsdeelnemingen, strookt overigens niet met de aankoop van een pand.
[appellant] betoogt ten onrechte dat de rechtbank niet de vraag heeft beantwoord of wilsovereenstemming is bereikt tussen hem en [yy] GmbH. De rechtbank heeft die vraag wel beantwoord - maar ontkennend. Anders dan [appellant] aanvoert blijkt ook niet uit de in eerste aanleg overgelegde verklaring van [persoon A] dat sprake is van wilsovereenstemming met [yy] GmbH.
3.6.5.
[geïntimeerden] hebben niet betwist dat het door [appellant] overgelegde transcript van het telefoongesprek tussen [appellant] en [persoon B] conform het gedeponeerde geluidsbestand is, zodat het hof daarvan uitgaat. Wanneer dat gesprek heeft plaatsgevonden vermeldt [appellant] niet. Niet gesteld of gebleken is bovendien dat [persoon B] zelf heeft deelgenomen aan de gesprekken die volgens [appellant] hebben geleid tot het sluiten van een koopovereenkomst. [persoon B] heeft, zo volgt uit [appellant] ’ stellingen, op 23 december 2022 met [geïntimeerde sub 2] gesproken, daags nadat volgens [appellant] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In geen van de citaten noemt [persoon B] [yy] GmbH; hij spreekt over “een officiële partij” en “een professionele partij”, kennelijk in tegenstelling tot een particuliere koper. [geïntimeerden] heeft terecht gewezen op een passage waaruit volgt dat [persoon B] niet precies wist wat tussen [persoon A] en [geïntimeerde sub 2] was besproken:
“daarom is het voor mij nu gewoon op dit moment heel lastig dat ik niet precies er achter kom wat definitief is afgestemd maar dat hoor ik dan hopelijk dinsdag als [persoon A] terug is.”
Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe uit het gesprek tussen [appellant] en [persoon B] volgt dat [appellant] met [yy] GmbH een koopovereenkomst heeft gesloten.
3.6.6.
Op grond van het voorgaande faalt de grief.
Grief 2
3.7.1.
Met grief 2 klaagt [appellant] erover dat de rechtbank ten onrechte niet de vraag heeft beantwoord of op 20 december 2022 wilsovereenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst is bereikt tussen [geïntimeerde sub 2] en [appellant] , zoals blijkt uit hetgeen [appellant] in eerste aanleg subsidiair heeft gesteld, namelijk voor het geval [geïntimeerde sub 2] de koopovereenkomst niet is aangegaan met [yy] GmbH. Ook klaagt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat, als wilsovereenstemming is bereikt, artikel 7:2 lid 1 BW van toepassing is en dat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van die bepaling is voldaan.
Artikel 7:2 lid 1 BW: niet handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf
3.7.2.
Volgens [appellant] concludeert de rechtbank ten onrechte dat geen geldige koopovereenkomst tot stand kan zijn gekomen omdat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is voldaan. Die bepaling is van toepassing als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en een koopovereenkomst van een tot bewoning bestemde onroerende zaak tot stand komt. [appellant] betoogt dat [geïntimeerde sub 2] het pand kocht als investering, waarbij hij opnieuw de hiervoor onder 3.6.2. weergegeven omstandigheden aanvoert. [appellant] wijst erop dat [persoon B] dit in de geciteerde passages van het telefoongesprek meermaals bevestigt. Volgens [appellant] handelt een natuurlijke persoon die een pand verwerft met het oog op economisch rendement niet als consument in de zin van artikel 7:2 BW. Uit de feitelijke omstandigheden blijkt volgens hem dat [geïntimeerde sub 2] het pand primair voor economische doeleinden heeft aangeschaft. [geïntimeerde sub 2] is ook geen economisch zwakkere partij die consumentenbescherming toekomt, zo volgt uit rechtspraak van het Hof van Justitie EU. Vanwege de betrokkenheid van een Aufsichtsrat heeft [geïntimeerde sub 2] zelfs een kennisvoorsprong. De rechtbank concludeert ten onrechte dat [geïntimeerde sub 2] het pand niet wilde verhuren maar zelf wilde gebruiken met zijn partner en kinderen. Dat blijkt uit de in eerste aanleg overgelegde e-mail van [geïntimeerde sub 2] , aldus nog steeds [appellant] .
3.7.3.
[geïntimeerde sub 2] voert ook in hoger beroep aan dat hij het pand niet als (privé-) investering voor verhuur wilde kopen – maar voor privégebruik: hij overwoog aankoop van het pand ten behoeve van verblijf van zijn kinderen en die van zijn partner. [geïntimeerde sub 2] is directeur en eigenaar van verschillende ondernemingen. Beleggen in onroerend goed behoort niet tot zijn beroepsactiviteiten. Bovendien geldt dat het enkele voornemen een woning te verhuren niet zonder meer meebrengt dat sprake is van handelen in de uitoefening van beroep of bedrijf. De Aufsichtsrat is ingesteld vanwege [geïntimeerde sub 2] ernstige gezondheidsproblemen en diens betrokkenheid maakt niet dat [geïntimeerde sub 2] daardoor geen economisch zwakkere partij meer is.
3.7.4.
Het hof oordeelt als volgt. Er (evenals de rechtbank ) veronderstellenderwijs van uitgaande dat een mondelinge koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 2] tot stand is gekomen, geldt het volgende. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De stelplicht en de bewijslast dat is voldaan aan de vereisten van artikel 7:2 lid 1 BW rusten op grond van artikel 150 Rv op de partij die zich op de bescherming van dat vormvoorschrift beroept, dus op [geïntimeerde sub 2] .
3.7.5.
De rechtbank heeft in het vonnis over de vraag of het pand een tot bewoning bestemde onroerende zaak was overwogen:
“4.19. De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde sub 2] het pand niet wilde verhuren, maar het zelf, al dan niet met zijn kinderen, dan wel die van zijn partner, wilde (laten) bewonen en (laten) gebruiken als “pied-à-terre.” De huidige partner van [geïntimeerde sub 2] woont in Zuid-Limburg. Samen waren ze op zoek naar een woning in [E] voor bewoning door [geïntimeerde sub 2] zelf. Omdat ze samen zeven kinderen (met kleinkinderen) hebben die voor een deel op grote afstand wonen, wilden ze een tweede woning aankopen, waar de kinderen konden verblijven als ze voor langere tijd in [E] op bezoek waren. Voor iemand die in de Quote 500 van Duitsland staat (zoals door [appellant] zelf is gesteld), is een dergelijke levensstijl niet a priori onwaarschijnlijk. Ze hebben thans een woning gekocht van 500 m2 en de partner ( [persoon C] ) heeft haar woning in [D] nog aangehouden, zodat ook daar kinderen kunnen logeren. Ook daaruit volgt dat [geïntimeerde sub 2] woonruimte voor zichzelf zocht, met voldoende logeerruimte voor de kinderen. Er was dus sprake van een tot bewoning bestemde onroerende zaak.”
[geïntimeerde sub 2] heeft ook in hoger beroep voldoende onderbouwd gesteld dat hij overwoog het pand te kopen ten behoeve van verblijf van zijn kinderen en die van zijn partner, dus voor privé en gezinsgebruik - en niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [appellant] heeft dat vervolgens onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat staat daarmee vast. Het hof legt hierna uit hoe het tot dat oordeel is gekomen. De onder 3.6.2. genoemde omstandigheden heeft [appellant] aangevoerd ter onderbouwing van zijn (primaire) stelling dat [yy] GmbH – en niet [geïntimeerde sub 2] in privé – het pand heeft gekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat diezelfde argumenten tot de conclusie moeten leiden dat - niet [yy] GmbH maar - [geïntimeerde sub 2] in privé het pand heeft gekocht. Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. [appellant] heeft ook niet weersproken en zo blijkt ook uit de door [appellant] zelf overgelegde bedrijfsinformatie, dat [geïntimeerde sub 2] directeur en eigenaar van verschillende ondernemingen is, maar dat (naar het hof begrijpt: in privé) beleggen in onroerend goed niet tot zijn beroepsactiviteiten behoort. Noch uit de e-mail van [geïntimeerde sub 2] noch uit hetgeen [persoon B] in het telefoongesprek met [appellant] zegt, volgt iets anders. Of [geïntimeerde sub 2] ten opzichte van [appellant] moet worden beschouwd als de economisch zwakkere partij, is bij de beoordeling of artikel 7:2 BW van toepassing is, niet van belang. Tot slot betrekt het hof bij zijn oordeel dat ook al zou [geïntimeerde sub 2] het pand hebben gekocht als beleggingsobject met het doel dit te verhuren, dat zonder bijkomende omstandigheden, die zijn gesteld noch gebleken, niet wijst op een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit. Dat past evenzeer bij het (niet beroeps- of bedrijfsmatig) beleggen van privévermogen.
Een tot bewoning bestemde onroerende zaak
3.7.6.
Volgens [appellant] past de rechtbank de zinsnede een tot bewoning bestemde onroerende zaak onjuist toe door ervan uit te gaan dat [geïntimeerde sub 2] in het pand wilde wonen en dat daarom aan dit vereiste is voldaan. Relevant zijn de doeleinden van het gebouw op het moment van de verkoop. Het is niet relevant wat de koper beoogt. [appellant] bewoonde het pand niet maar had het als investering en verhuurde het. Het pand had, aldus [appellant] , een bestemming met kenmerk “gemengd-1”, zo blijkt uit het taxatierapport dat [appellant] in het geding heeft gebracht.
3.7.7.
[geïntimeerde sub 2] voert aan dat de publiekrechtelijke bestemming van het pand niet doorslaggevend is voor de vraag of er sprake is van koop van een woning als bedoeld in artikel 7:2 BW. Beslissend is of de verkoper zich bij overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht een woning te leveren (in de zin van een gebouw dat woondoeleinden dient). Het ging hier, aldus [geïntimeerde sub 2] , om een pand dat woondoeleinden diende en dat, zoals blijkt uit de bij dagvaarding in het geding gebrachte verkoopbrochure, ook uitdrukkelijk als zodanig werd aangeboden – nota bene met uitdrukkelijke vermelding van het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW.
3.7.8.
Het hof oordeelt als volgt. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet onder “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, hetgeen hierna, in navolging van de parlementaire geschiedenis, kortweg wordt aangeduid als ‘een woning’. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een koop van een dergelijke onroerende zaak is beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren (‘geven’ in de bewoordingen van art. 7:1 BW) respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend. Of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake is van een woning – de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst – is een belangrijk gezichtspunt bij de beantwoording van de vraag wat het object van de koop is, maar is niet beslissend voor de beantwoording van de vraag of deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW (HR 15 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1755). Zoals hiervoor in rov. 3.7.4. overwogen rust op [geïntimeerde sub 2] de stelplicht en bewijslast.
3.7.9.
Vast staat dat [appellant] het pand als pand dat woondoeleinden diende te koop heeft aangeboden, met vermelding van de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW. [appellant] onderbouwt zijn standpunt dat het pand geen voor bewoning bestemde onroerende zaak is door aan te voeren dat hij zelf het pand niet bewoonde, maar het verhuurde. Dat [appellant] het pand niet zelf bewoonde wil niet zeggen dat het niet een woning is. [appellant] heeft niet aangevoerd dat hij het pand niet als woonruimte maar, bijvoorbeeld, als bedrijfsruimte verhuurde. [geïntimeerde sub 2] heeft aldus voldoende onderbouwd gesteld dat het pand een tot bewoning bestemde onroerende zaak was. [appellant] heeft dat onvoldoende betwist. Dat staat daarmee vast.
Conclusie
3.7.10.
De rechtbank heeft op goede gronden geoordeeld dat, gesteld dat tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 2] wilsovereenstemming tot stand zou zijn gekomen, tussen hen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW. De grief slaagt niet.
Grief 3
3.8.
De derde grief mist zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.
Conclusie en proceskosten
3.9.
Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen en deze vaststellen op:
Griffierechten € 798,00
Salaris advocaat € 1.214,00 (1 punt x tarief II)
Nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.190,00
4De uitspraak
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 9 oktober 2024;
4.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep van € 2.190,00, te betalen binnen veertien dagen na heden; als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
4.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van der Schoor, F.M.T. Quaadvliet en C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 november 2025.
griffier rolraadsheer