ECLI:NL:GHSHE:2025:3156

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht


zaaknummer 200.339.640/01




arrest van 4 november 2025




in de zaak van





1 [appellant sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellant] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. N.P.H. Vissers te Leusden,



tegen




Stichting Wonen Zuid,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Wonen Zuid,
advocaat: mr. R.W. Janssen te Heerlen,



als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 28 mei 2024 op het hoger beroep van het vonnis van 20 december 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eisers en Wonen Zuid als gedaagde.






5Het geding in hoger beroep


Het verloop van de procedure blijkt uit:



het tussenarrest van 28 mei 2024 waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald;


het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 9 september 2024;


de memorie van grieven tevens eiswijziging/eisvermeerdering;


de memorie van antwoord;


de mondelinge behandeling van 15 september 2025, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;


het H12-formulier met daarbij een akte overlegging producties (productie 14), die mr. Vissers namens [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.




Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.





6Waar gaat deze zaak over?



[appellant] huurde vanaf 2006 een woning van Wonen Zuid. Eind 2018 heeft [appellant] de woning van Wonen Zuid gekocht. Partijen hebben toen naar aanleiding van een bouwkundige keuring afspraken gemaakt over werkzaamheden aan de zijgevel in verband met een vochtprobleem en deze afspraken neergelegd in de koopovereenkomst. [appellant] vordert vervangende schadevergoeding omdat volgens hem het vochtprobleem in de zijgevel niet verholpen is. Wonen Zuid bestrijdt dat zij schadeplichtig is. Volgens haar is aan de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst voldaan. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de vorderingen van [appellant] niet kunnen worden toegewezen.





7De beoordeling



De feiten




7.1.

Met grief 4 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte onder rechtsoverweging 2.7 als vaststaand feit heeft aangenomen dat [appellant] heeft verzocht om de eerder geplaatste indekking te verwijderen, de spouw te reinigen en ventilatieroosters in de gevel aan te brengen. [appellant] heeft de adviezen van [persoon A] van Zuid Gevelonderhoud, die volgens [appellant] feitelijk handelde voor Wonen Zuid, gevolgd en de werkzaamheden vervolgens toegestaan, aldus [appellant] .
Het hof oordeelt als volgt. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is door [appellant] verklaard, in lijn met de schriftelijke correspondentie in het dossier, dat hij op advies van zijn eigen bouwkundige ( [persoon B] van Bouwburo Zuid) en [persoon A] van Zuid Gevelonderhoud de hiervoor vermelde werkzaamheden heeft laten verrichten aan zijn woning. Wonen Zuid heeft gemotiveerd bestreden dat zij op enigerlei wijze betrokken is geweest bij (of opdracht heeft gegeven tot) deze werkzaamheden. Het hof zal, met inachtneming van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep op dit punt is verklaard, de feiten opnieuw vaststellen (vgl. rechtsoverweging 7.2.6 hierna). Grief 4 is hiermee voldoende besproken.




7.2.
De overige door de kantonrechter vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Daarnaast staan nog enige andere feiten vast. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.


7.2.1.
Sinds 2006 huurde [appellant] de woning aan [adres] (hierna: de woning) van Wonen Zuid. In 2015 wenste [appellant] de woning van Wonen Zuid te kopen. Dat is toen niet gelukt wegens onvoldoende financiële middelen. In 2018 heeft [appellant] opnieuw kenbaar gemaakt dat hij de woning in eigendom wilde verwerven. In verband met de (ver)koop is in opdracht van Wonen Zuid een bouwkundige keuring verricht (zie hierna in 7.2.3). [appellant] heeft met Wonen Zuid op 30 januari 2019 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. De woning is verkocht voor de prijs van € 162.500,- kosten koper. De woning is op 2 april 2019 notarieel geleverd aan [appellant] .



7.2.2.

In de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:

“
Artikel 5 Feitelijke levering, overdracht aanspraken





5.1.

De feitelijke levering aan koper heeft reeds plaatsgevonden op grond van de bestaande huurovereenkomst in de staat en de toestand waarin het zich bij het aangaan van de huurovereenkomst bevond.



5.2.

Het registergoed bezit de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de aanwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.



5.3.


Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkocht nooit zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen. Om dit risico te beperken heeft verkoper op verzoek van koper een bouwkundige inspectie laten uitvoeren. Koper heeft vóór het tekenen van deze koopakte een exemplaar hiervan ontvangen.


(…)


Artikel 6 Staat van de onroerende zaak, gebruik




6.1.


De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…)


(…)



6.3.1.


De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonhuis voor eigen bewoning
.


(…)


Speciale bepalingen


(…)


Artikel 23


In aanvulling op het bepaalde in artikel 6.3 geldt het volgende:


Verkoper heeft een rapportage bouwkundige inspectie laten maken, waarvan koper verklaart een exemplaar te hebben ontvangen. De op grond hiervan eventueel te nemen maatregelen komen voor rekening van koper.


Artikel 24


Verkoper heeft voor eigen rekening opdracht verstrekt aan aannemer Grausbouw om het bestaande vochtprobleem in de zijgevel van de woning te verhelpen. Hierbij gaat het om het aanbrengen van een indekking tot het binnenblad en het repareren van voegwerk. De verstrekte garantie op de uitgevoerde werkzaamheden gaan over naar koper. Naast deze garantie kan koper op geen enkele wijze aanspraak doen op enige extra vergoedingen of claims.”





7.2.3.

In het keuringsrapport van de bouwkundige inspectie, uitgevoerd door [persoon C] van de Vereniging Eigen Huis (hierna: de deskundige), die heeft plaatsgevonden op 5 december 2018, is opgemerkt dat op de begane grond in de keuken boven de vloer vochtplekken zichtbaar waren. Een mogelijke oorzaak hiervan was, volgens de deskundige, het ontbreken van indekking bij de aanzet van het gevelwerk in de zijgevel. De deskundige heeft deze (lichte) vochtindringing niet als een probleem gekwalificeerd in de zin dat maatregelen dienden te worden genomen en heeft geen bedrag ter zake van herstel begroot. De deskundige heeft in het keuringsrapport aanbevolen als maatregelen (i) een keuring door een specialistisch bedrijf ter zake van het dakbeschot in verband met van asbest verdacht materiaal, (ii) het verbeteren van de dakconstructie en (iii) het plaatselijk herstellen van het metselwerk in verband met beginnend uitvallend voegwerk onder meer in de top zijgevel. Aan kosten voor de maatregelen (ii) en (iii) heeft de deskundige begroot dat deze
€ 1.250,- bedragen.




7.2.4.
Wonen Zuid heeft naar aanleiding van dit keuringsrapport aannemersbedrijf Grausbouw ingeschakeld om advies te geven over de noodzakelijke werkzaamheden aan de zijgevel van de woning en heeft vervolgens aan Grausbouw de opdracht verstrekt om die geadviseerde werkzaamheden uit te voeren. Het advies van Grausbouw luidde: het uitkappen en opnieuw voegen van de gevelspits, meter om meter uithalen van de onderkant van de gevel en vervolgens indekken tot het binnenblad en het impregneren van de gehele zijgevel. Een onderaannemer van Grausbouw, Zuid Gevelonderhoud, heeft deze werkzaamheden begin januari 2019 uitgevoerd. Ter zake van deze werkzaamheden heeft Wonen Zuid de factuur van Grausbouw van € 4.389,39 betaald. Op nadrukkelijk verzoek van [appellant] is de zijgevel niet geïmpregneerd.



7.2.5.

[appellant] heeft op enig moment zelf contact opgenomen met Grausbouw omdat hij ontevreden was over de metselwerkzaamheden die door Zuid Gevelonderhoud waren uitgevoerd. Grausbouw en Zuid Gevelonderhoud waren het met [appellant] eens dat het metselwerk niet netjes was uitgevoerd en dat dit onder de verstrekte garantie vernieuwd zou worden.



7.2.6.
Op 5 augustus 2019 is gestart met het vervangen van het metselwerk. [appellant] heeft daarbij, op advies van [persoon B] van Bouwburo Zuid en [persoon A] van Zuid Gevelonderhoud, verzocht om de eerder geplaatste indekking te verwijderen, de spouw geheel te reinigen en ventilatieroosters in de gevel aan te brengen. Deze (extra) werkzaamheden zijn, zonder extra kosten voor [appellant] , door Zuid Gevelonderhoud uitgevoerd.



7.2.7.
In september 2019 heeft [appellant] bij Wonen Zuid gemeld dat het voegwerk vlekken vertoonde en een afwijkende kleur had van de rest van de gevel en dat hij nog steeds niet tevreden was over de uitgevoerde werkzaamheden.



7.2.8.
In eerste instantie heeft [appellant] Grausbouw gesommeerd om € 9.735,24 te betalenen een dagvaarding aan Grausbouw uitgebracht. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen.



De procedure bij de kantonrechter





7.3.1.

In de onderhavige procedure heeft [appellant] , kort samengevat, gevorderd

primair Wonen Zuid te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.735,24 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,

subsidiair Wonen Zuid te veroordelen de overeenkomst alsnog deugdelijk na te komen, binnen één maand na het vonnis dan wel binnen een te bepalen redelijke termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

primair en subsidiair Wonen Zuid te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 861,76, de expertisekosten van € 1.708,52 en de proces- en betekeningskosten.




7.3.2.
Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Er is sprake van non-conformiteit omdat de door Wonen Zuid geleverde woning niet de eigenschappen bezit die [appellant] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Er is nog steeds sprake van een vochtprobleem aan de zijgevel van de woning en hij mocht verwachten dat dit probleem volledig werd opgelost. Nu het vochtprobleem nog steeds bestaat, is Wonen Zuid in verzuim en is [appellant] gerechtigd een vervangende schadevergoeding te vorderen.



7.3.3.
Wonen Zuid heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.



7.3.4.
In het eindvonnis van 20 december 2023 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten van Wonen Zuid veroordeeld.



De vorderingen in hoger beroep






7.4.


[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] zijn subsidiaire vordering (II) ingetrokken. Dat betekent dat [appellant] nog vordert dat het hof
I. Wonen Zuid zal veroordelen om aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 10.495,64, vermeerderd met de wettelijke rente ingaande 7 maart 2023 tot aan de dag van voldoening, dit alles door Wonen Zuid aan [appellant] te betalen binnen veertien dagen na betekening van het arrest,
III. Wonen Zuid zal veroordelen aan [appellant] te betalen een bedrag van € 861,75 vanwege buitengerechtelijke kosten,
IV. Wonen Zuid zal veroordelen aan [appellant] te betalen een bedrag van € 1.708,52 vanwege expertisekosten,
V. Wonen Zuid zal veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente,
VI. Wonen Zuid zal veroordelen om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan aan Wonen Zuid terug te betalen aan [appellant] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2024.




Wat zijn partijen overeengekomen?




7.5.
Het hof stelt voorop dat de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) aan de overeenkomst moet beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.


7.6.
Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.Artikel 5.1 van de overeenkomst houdt in dat de feitelijke levering reeds heeft plaatsgevonden op grond van de bestaande huurovereenkomst in de staat en de toestand waarin het zich bij het aangaan van de huurovereenkomst bevond. Artikel 5.2 bepaalt dat het registergoed de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat (kort gezegd) niet in voor (verborgen) gebreken. Op grond van dit artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In artikel 5.3 is opgenomen dat verkoper koper erop attendeert dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. Die eigenschappen c.q. gebreken komen voor risico en rekening van koper. Om dit risico te beperken is een bouwkundige inspectie uitgevoerd. In artikel 6.3.1. wordt voorts nog bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als (vetgedrukt:) woonhuis voor eigen bewoning. In de artikelen 23 en 24 zijn als speciale bepalingen opgenomen dat de op grond van de rapportage bouwkundige inspectie te nemen maatregelen voor de rekening van koper komen, met uitzondering van “het bestaande vochtprobleem in de zijgevel”, waarbij het gaat om “het aanbrengen van een indekking tot het binnenblad en het repareren van voegwerk”.


7.7.
Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik van de woning speelt in dit geval mee dat Wonen Zuid de woning nooit zelf heeft bewoond. Die omstandigheid maakt dat de informatiepositie van de verkoper (Wonen Zuid) anders is dan die van een verkoper die de woning zelf bewoond heeft. In dit geval is het juist de koper ( [appellant] ) die op de hoogte was van de feitelijke eigenschappen van de woning, omdat hij de woning al sinds 2006 van Wonen Zuid huurde.


7.8.
Bij de uitleg van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder de artikelen 23 en 24, heeft te gelden dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het tevens aankomt op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).



De situatie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst





7.9.
Vast staat dat tijdens de bouwtechnische keuring door de deskundige van Vereniging Eigen Huis niet is vastgesteld dat sprake was van een vochtprobleem in de zijgevel ten aanzien waarvan ingrijpen noodzakelijk was. De deskundige heeft geen maatregelen geadviseerd en daarvoor ook geen kosten begroot. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] verklaard dat de situatie in 2018 zo was dat hij zo één keer per jaar de muur moest schoonmaken in verband met ontstane schimmel. Met het schoonmaken, zo begrijpt het hof, was de schimmel dan afdoende verwijderd.



7.10.
Voor zover [appellant] met grief 1 betoogt dat het vochtprobleem het gegarandeerde normaal gebruik als “woonhuis voor eigen bewoning” in de weg stond, faalt deze grief. [appellant] woonde sinds 2006 in de woning en heeft tot aan de eigendomsoverdracht als huurder in de woning gewoond. De deskundige heeft het op 5 december 2018 geconstateerde vochtprobleem niet vermeld als een gebrek op grond waarvan (direct) maatregelen zouden moeten worden genomen of waarvoor kosten zouden moeten worden gemaakt. Het hof kan er daarom niet vanuit gaan dat er op het moment van eigendomsoverdracht al een jarenlang en ernstig vochtprobleem was (zoals in de toelichting op grief 1 is vermeld). Ook [appellant] zelf heeft het vochtprobleem, waarbij het volgens [appellant] voldoende was om daar één keer per jaar aandacht aan te schenken, niet ervaren als belemmering om in de woning te wonen. Dan valt niet vol te houden dat het ten tijde van de overdracht geconstateerde vochtprobleem normaal gebruik als woonhuis voor eigen bewoning door [appellant] in de weg stond.



De uitleg van artikel 24 koopovereenkomst





7.11.
Met grief 3 voert [appellant] aan dat Wonen Zuid door middel van artikel 24 koopovereenkomst het op zich heeft genomen om de vochtproblematiek, ook zoals die zich na de eigendomsoverdracht heeft voorgedaan, op te lossen. Wonen Zuid, in de persoon van [persoon D] , heeft voorafgaand aan de koop uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud medegedeeld dat het vochtprobleem zou worden opgelost. De bedoeling van partijen met artikel 24 was dat Wonen Zuid de ernstige vochtproblematiek zou verhelpen. Met de vermelding van de te verrichten werkzaamheden in dat artikel is volgens [appellant] niet bedoeld een beperking aan te brengen op de aanspraak die [appellant] kon maken.



7.12.
Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was niet anders bekend dan dat er sprake was van vochtplekken in de zijgevel boven de vloer (zichtbaar in de keuken). Dit probleem was niet dusdanig dat er volgens de deskundige van Vereniging Eigen Huis maatregelen dienden te worden genomen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, kan er niet vanuit worden gegaan dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, sprake was van een ernstig vochtprobleem. Partijen hebben met betrekking tot het toen bestaande probleem afspraken gemaakt om dat probleem te verhelpen, en wel door het laten verrichten van de werkzaamheden: het aanbrengen van een indekking tot het binnenblad en het repareren van voegwerk, zoals vermeld in artikel 24 van de koopovereenkomst. Wonen Zuid heeft ook feitelijk opdracht gegeven om deze werkzaamheden te laten uitvoeren. Waarom [appellant] , in weerwil van deze duidelijke tekst in artikel 24, er desondanks gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Wonen Zuid, ongeacht welke beslissingen [appellant] als eigenaar vervolgens zou nemen ten aanzien van de zijgevel, na uitvoering van de in artikel 24 vermelde werkzaamheden, hoe dan ook verantwoordelijk en aansprakelijk zou blijven voor een eventueel vochtprobleem, is door hem onvoldoende toegelicht. Dat is nu juist uitdrukkelijk niet de bedoeling van Wonen Zuid geweest, gelet op de artikelen 23 en 24. Uit die bepalingen volgt dat eventuele maatregelen op grond van de rapportage Vereniging Eigen Huis voor rekening komen van [appellant] , met uitzondering van de werkzaamheden die opgesomd worden in artikel 24 en waarvan de verstrekte garantie overging op [appellant] . Dat uitsluitend dít werd gegarandeerd door Wonen Zuid blijkt ook nog eens duidelijk uit de laatste passage van artikel 24 koopovereenkomst waarin is vermeld dat koper op geen enkele wijze aanspraak kan doen op enige extra vergoedingen of claims. Als [persoon D] al, Wonen Zuid heeft dat betwist, enige toezegging heeft gedaan voorafgaand aan de koopovereenkomst kan die toezegging niet meer hebben omvat dan hetgeen toen bekend was bij partijen over het door de deskundige van Vereniging Eigen Huis geconstateerde vochtprobleem. Wonen Zuid heeft dát probleem willen adresseren in de koopovereenkomst, terwijl [appellant] redelijkerwijs niet mocht verwachten dat Wonen Zuid zich tot meer verplichtte.



7.13.
Het springende punt in deze zaak is dat [appellant] er van uitgaat dat het vochtprobleem zoals hij dat thans ervaart, nog steeds voortkomt uit dezelfde oorzaak als die ten grondslag ligt aan het door de deskundige van Vereniging Eigen Huis op 5 december 2018 geconstateerde vochtprobleem. Wonen Zuid heeft dit echter gemotiveerd betwist. Wonen Zuid heeft erop gewezen dat (i) in 2019 de zijgevel op uitdrukkelijk verzoek van [appellant] niet is geïmpregneerd, (ii) er diverse extra werkzaamheden zijn uitgevoerd op verzoek van [appellant] en (iii) diverse werkzaamheden in een later stadium door [appellant] ongedaan zijn gemaakt. [appellant] is hierop onvoldoende ingegaan. Vast staat dat [appellant] er zelf voor heeft gekozen de zijgevel niet te laten impregneren. Ook heeft [appellant] diverse extra werkzaamheden laten uitvoeren, waarvan niet is gebleken dat Wonen Zuid daarmee (vooraf of achteraf) heeft ingestemd. Dat de extra werkzaamheden door Zuid Gevelonderhoud zijn uitgevoerd, kan er niet toe leiden dat bij [appellant] aldus de gerechtvaardigde verwachting is ontstaan dat ook die extra werkzaamheden onderdeel werden van de in artikel 24 genoemde werkzaamheden. Uit de rapportage van de door [appellant] zelf ingeschakelde deskundige Vochtweringen Nederland volgt bovendien dat het niet impregneren van de zijgevel door deze deskundige wordt aangewezen als de oorzaak van de dan in juli 2020 geconstateerde vochtproblematiek . Ook de daarna in januari 2021 door [appellant] ingeschakelde deskundige Eff Eff Bouwpathologie constateert een ontbrekende duurzame vochtwering in de zijgevel.



7.14.

Voor zover door [appellant] in de mail van 27 oktober 2021 van Wonen Zuid en de brief van Wonen Zuid van 16 december 2021 (productie 10 bij dagvaarding) een erkenning van de bestaande problematiek heeft gelezen en dat het aan Wonen Zuid was om die problematiek te verhelpen, kan [appellant] daarin niet worden gevolgd. In de mail van 27 oktober 2021 schrijft [persoon D] namens Wonen Zuid dat hij de reactie van Grausbouw op dat moment onvoldoende acht en dat op die manier niet tot een oplossing van de kwestie wordt gekomen. In de brief van 16 december 2021 doet Wonen Zuid een schikkingsvoorstel waarbij zij aanbiedt
€ 5.311,16 te vergoeden aan [appellant] , waarna Wonen Zuid dat bedrag op Grausbouw zal gaan verhalen. Het hof ziet in de mail van 27 oktober 2021 en de brief van 16 december 2021 pogingen van Wonen Zuid om het gerezen geschil tussen [appellant] en Grausbouw, hetgeen heeft geleid tot dagvaarding van Grausbouw (vgl. rechtsoverweging 7.2.8), op te lossen. In de correspondentie leest het hof niet een erkenning van Wonen Zuid dat de in artikel 24 vermelde werkzaamheden meer omvatten dan in de koopovereenkomst omschreven en ook niet een erkenning van Wonen Zuid dat zij voor meer verantwoordelijk (of aansprakelijk) was dan de verplichtingen die voortvloeiden uit de koopovereenkomst zoals het hof deze hiervoor heeft vastgesteld (vgl. rechtsoverweging 7.12).




Slotsom





7.15.
De grieven 1, 3 en 4 kunnen niet leiden tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, terwijl grief 2, nu de subsidiaire vordering II is ingetrokken, geen afzonderlijke bespreking meer behoeft. Aan bewijslevering, al dan niet in de vorm van een deskundigenbericht, komt het hof niet toe. Dat betekent dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en dat de vorderingen onder I, III, IV en VI worden afgewezen. [appellant] is terecht in de proceskosten bij de kantonrechter veroordeeld. Ook in hoger beroep geldt [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij en zal het hof hem veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Deze kosten begroot het hof op:
- aan griffierecht € 2.175,-
- aan salaris advocaat € 2.428,- (2 punten x Tarief II)

- aan nakosten € 178,-


Totaal € 4.781,-
De daarover gevorderde wettelijke rente zal het hof toewijzen zoals hierna in de beslissing is vermeld. De kostenveroordeling zal het hof uitvoerbaar bij voorraad verklaren.







8De uitspraak


Het hof:



bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 20 december 2023;



veroordeelt [appellant] in de proceskosten van hoger beroep, tot op heden begroot op € 4.781,-
binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,- en de kosten van betekening;
veroordeelt [appellant] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan;



verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



wijst af het meer of anders gevorderde.



Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, M. van Ham en C.M. Salemans en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 november 2025.



griffier rolraadsheer