ECLI:NL:GHSHE:2025:2568

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht


zaaknummer 200.337.449/02




arrest van 23 september 2025




in de zaak van





1 [appellant sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [appellant sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] en ieder afzonderlijk als [appellant sub 1] respectievelijk [appellant sub 2] ,
advocaat: mr. R.J. Kwaak te Velp, gemeente Rheden,



tegen





1 [geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2. [geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,
3. [geïntimeerde sub 3] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,
appellanten in incidenteel hoger beroep,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] respectievelijk [geïntimeerde sub 3] ,
advocaat: mr. C.L.C. O'Connor te Nijmegen,



op het hoger beroep van de door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/305445 / HA ZA 22-236 gewezen vonnissen van 21 september 2022 en 22 november 2023 tussen appellanten als gedaagden en geïntimeerden als eisers, nadat het hof op 2 april 2024 een tussenarrest heeft gewezen in de zaak 200.337.449/01.






5Het verloop van de procedure


Het verloop van de procedure blijkt uit:



het tussenarrest van 2 april 2024, in de zaak 200.337.449/01, waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft bepaald;


het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen, in de zaak 200.337.449/01, op 7 mei 2024;


het royement van de zaak 200.337.449/01;




de memorie van grieven tevens akte houdende vermeerdering/wijziging van eis met producties;


de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel hoger beroep;


de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;




Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.






6De beoordeling


6.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.


6.1.1

Bij besluit van 5 januari 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van [A] op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening [A] 2014, een
kamerverhuurvergunning (omzettingsvergunning) met een looptijd van vijf jaar verleend, voor het gebruik van het pand aan [adres A] (hierna: het pand) ten behoeve van kamergewijze verhuur voor maximaal 9 personen / 9 kamers.
In het besluit van 5 januari 2015 is vermeld dat bij het verlopen van de
periode van vijf jaar de vergunning van rechtswege vervalt en dat na verloop van die vijf jaar een nieuwe aanvraag en toetsing dient plaats te vinden.




6.1.2
Op het moment van de vergunningverlening was het pand eigendom van [appellanten]



6.1.3

Partijen zijn eind 2020 met elkaar in onderhandeling getreden over de mogelijke
koop door [geïntimeerden] van het pand van [appellanten] Alle contacten verliepen via de
aankoopmakelaar van [geïntimeerden] , [persoon A] (hierna: de
aankoopmakelaar) en [persoon B] de verkoopmakelaar van [appellanten] (hierna: de verkoopmakelaar).




6.1.4

Op 14 december 2020 hebben de verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar onder meer de volgende Whatsappberichten met elkaar gewisseld over het pand:
[verkoopmakelaar]
“Klopt niet. 11 kamers, 9 verhuurd !”
[aankoopmakelaar]
“Vergunning voor 9 maar zijn er 11?”
[verkoopmakelaar]
“Klopt, is op 11 kamers gebouwd. 9 vergunning, daar is de koopprijs mbt huurstroom ook op

gebaseerd.”
[aankoopmakelaar]
“Snap ik. Maar 2 kamers zijn niet vergund maar worden wel gekapitaliseerd. Is alleen geen zekere huurstroom voor de toekomst”




6.1.5

Op 16 december 2020 hebben [geïntimeerde sub 3] en
de aankoopmakelaar het pand bezichtigd waarbij zij begeleid werden door de verkoopmakelaar.




6.1.6

Bij e-mail van 17 december 2020 15:57 uur van de verkoopmakelaar aan de aankoopmakelaar met het onderwerp “Concept koopovereenkomst [adres A]” heeft de verkoopmakelaar de aankoopmakelaar bericht:
“(…) Hierbij laat ik je de concept koopovereenkomst [adres A] ter inzage toekomen. Ik verneem graag of deze akkoord is of dat jullie nog iets gewijzigd willen hebben.(…)”.




6.1.7

Bij e-mail van 17 december 2020 om 16:03 uur heeft de aankoopmakelaar hierop als volgt gereageerd:
“(...) Graag opnemen dat waarborgsommen worden verrekend.(...)”.




6.1.8

Op 18 december 2020 om 09:14 uur heeft de verkoopmakelaar een e-mail naar de aankoopmakelaar gezonden, met het onderwerp “Final koopovereenkomst [adres A]” en met de tekst:
“(…) Hierbij de definitieve koopovereenkomst en ontvangstbevestiging [adres A] te kerkrade. Vriendelijk verzoek deze ondertekend te retourneren zodat ik alles naar de notaris kan sturen.(…)”.




6.1.9

Partijen hebben de koopovereenkomst omstreeks 18 december 2020 ondertekend.

[appellanten] heeft het pand op 31 december 2020 aan [geïntimeerden] geleverd. Op dat moment zaten er (kamer)huurders in het pand.




6.1.10

In de koopovereenkomst is opgenomen:
“(…)

artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik





5.1.


De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)



5.3.


De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor kamerverhuur & bewoning.

(…)



5.13.

Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt cq bewoond. Verkoper kan koper derhalve niet informeren over eventuele eigenschappen van casu quo gebreken, noodzakelijke vervangingen en verbeteringen aan het verkochte, ongeacht of deze zaken het normale gebruik al dan niet bellemeren. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen. Overdracht vindt plaats in de huidige bouwkundige staat, met de zichtbare en onzichtbare gebreken. Mochten deze zich alsnog voordoen, dan verklaart koper aan verkoper dat de kosten welke hiermee gemoeid zijn niet op verkoper verhaald zullen worden. Een bouwtechnische keuring is door verkoper aan koper in overweging gegeven.




artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken




6.1

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 31 december 2020 onder gestandhouding van de door verkoper aan koper aangeleverde lijst met huurovereenkomsten welke door koper gestand worden gedaan. De waarborgsommen zullen bij passeren akte verrekend worden. (…)”.



artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding




10.1.


. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht


dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze


overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige


deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een


schriftelijke verklaring aan de nalatige.




10.2.


Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande


ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare


tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder


rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 36.500,00 EURO verbeuren,


zegge ZESENDERTlGDUlZENDVIJFHONDERD EURO onverminderd het recht op


aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(...)”.



6.1.11
Bij e-mail van 12 mei 2021 13:06 uur heeft de aankoopmakelaar de verkoopmakelaar aangaande het tijdvak waarvoor de kamerverhuurvergunning zou zijn verleend, gevraagd “Maar jij wist dus niet dat het verlopen was toen je dit verkocht?”. De verkoopmakelaar heeft die vraag bij e-mail van 12 mei 2021 13:14 beantwoord met “nee”.



6.1.12

Bij e-mail van 28 mei 2021 en brieven van 6 juli 2021 en
10 augustus 2021 heeft [geïntimeerden] [appellanten] in de gelegenheid gesteld het pand terug te kopen voor de aankoopprijs plus gemaakte kosten, respectievelijk mee te werken aan de teruglevering van het pand onder terugbetaling van de koopprijs en - kort gezegd -vergoeding van de door [geïntimeerden] geleden schade, respectievelijk [appellanten] in de gelegenheid gesteld om alsnog een vergunning aan te vragen.




6.1.13
Bij e-mail van 4 oktober 2021 van zijn (toenmalig) advocaat heeft [appellanten] , de advocaat van [geïntimeerden] laten weten dat zij de koopovereenkomst deugdelijk zijn nagekomen en dat zij niet akkoord gaan met - kort gezegd - (terug)levering van het pand.



6.1.14

Bij brief van 21 december 2021 heeft de gemeente Kerkrade het volgende aan [geïntimeerden] bericht:
“(…) Op grond van artikel 2:75 e.v. van de Algemene Plaatselijke Verordening gemeente Kerkrade 2021 (hierna: APV) is het verboden een kamerverhuurpand te exploiteren dan wel een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimten, tenzij de eigenaar van de woning ten tijde van de inwerkingtreding van de APV beschikte over een kamerverhuurvergunning. Wij hebben geconstateerd dat u niet over een kamerverhuurvergunning beschikt. De laatstelijk voor dat pand

verleende vergunning is door de toenmalige eigenaar opgezegd in januari 2016. Indien er sprake is van kamerverhuur in uw pand, handelt u in strijd met de voornoemde bepalingen uit de APV. U kunt de APV terugvinden op www.overheid.nl alwaar deze is gepubliceerd.





Gelet op het vanaf 2020 in de APV en planologische regelgeving opgenomen algemeen verbod kan geen sprake meer zijn van het verlenen van een vergunning tot het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf in pand [adres A] .





Wij verzoeken u de nodige maatregelen te treffen om aan de overtreding van de APV een einde te maken. Bij gebreke hiervan waarschuwen wij u reeds voor mogelijke verdere bestuursrechtelijke maatregelen, waaronder een last onder dwangsom. (…)”.




6.1.15
Bij brief van 13 januari 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] de advocaat van [appellanten] bericht dat hij de koopovereenkomst namens [geïntimeerden] ontbindt, met aanzegging van de verplichting tot (terug)name van het pand en terugbetaling van de betaalde koopsom door [appellanten]



6.1.16
Bij e-mail van 17 januari 2022 van zijn toenmalig advocaat heeft [appellanten] betwist dat er grond bestaat voor ontbinding van de koopovereenkomst en geschreven dat de gestelde ontbinding geen werking heeft.



6.1.17

Bij brief van 11 februari 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] het
volgende aan de advocaat van [appellanten] bericht:
“(…)

Gelet op artikel 10 van de tussen [geïntimeerden] en [appellanten] gesloten koopovereenkomst, stel ik [appellanten] hierbij volledigheidshalve uitdrukkelijk in gebreke. Ik sommeer [appellanten] om uiterlijk 22 februari a.s. alsnog de koopovereenkomst na te komen, door een geldige omzettingsvergunning te overleggen voor de kamersgewijze verhuur van het pand in kwestie aan negen separate huurders.





Afgaande op onze eerdere correspondentie, verwacht ik dat [appellanten] hieraan niet zullen (kunnen) voldoen. Alsdan verkeren [appellanten] met ingang van 23 februari a.s. in verzuim. [geïntimeerden] zullen dan (voorzover nog noodzakelijk) de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden c.q. vernietigen en - voor zover mogelijk - aanspraak maken op de contractuele boete en vergoeding van de door hen geleden schade.

(…)”.




6.1.18

Bij brief van 24 februari 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] onder meer het
volgende aan de advocaat van [appellanten] bericht:
“(...)


[appellanten] hebben géén gehoor gegeven aan mijn sommatie van 11 februari jl. Zij verkeren sinds 23 februari jl. in verzuim.





Voor zover nog nodig, ontbind ik hierbij namens [geïntimeerden] de tussen partijen gesloten


koopovereenkomst met betrekking tot [adres A] . (...)”.




De procedure bij de rechtbank





6.2.1
Bij vonnis in incident van 21 september 2022 onder zaaknummer / rolnummer C/03/305445/HA ZA 22-236 heeft de rechtbank, in het incident tot oproeping in vrijwaring, toegestaan dat de verkoopmakelaar wordt gedagvaard en in de hoofdzaak bepaald dat de zaak op de rol van 2 november 2022 zal komen.



6.2.2
Bij vonnis in incident van 14 december 2022 onder zaaknummer / rolnummer C/03/305445 / HA ZA 22-236 heeft de rechtbank [geïntimeerden] veroordeeld om aan [appellanten] inzage te verstrekken in (door het doorsturen van de betreffende e-mail aan [appellanten] ) de e-mail van medio december 2020, waarmee de verkoopmakelaar de door [appellanten] getekende koopovereenkomst heeft toegezonden aan de aankoopmakelaar en/of [geïntimeerden]



6.2.3

In de onderhavige procedure, die tot het vonnis van 22 november 2023 heeft geleid, vorderde [geïntimeerden] in eerste aanleg:
primair (op grond van artikel 7:17 BW) en subsidiair (op grond van artikel 7:15 BW):

i. i) om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis alle noodzakelijke

medewerking te verlenen aan de ongedaanmakingsverbintenissen die zijn ontstaan
door de ontbinding van de koopovereenkomst, meer concreet tot terugbetaling van
de door eisers betaalde koopprijs ad € 365.000.-- en afname van het perceel
plaatselijk bekend als de [adres A] , met
kadastrale omschrijving [kadastrale omschrijving A] , waaronder het
verrichten van de noodzakelijke (rechts)handelingen, op verbeurte van een
dwangsom van € 10.000,-- per dag voor iedere dag dat [appellanten] niet naar behoren
aan deze veroordeling voldoet en voorts onder de bepaling dat indien [appellanten]
nalaat medewerking te verlenen binnen veertien dagen na dagtekening van dit
vonnis, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [appellanten] die nodig
is om aan deze veroordeling te voldoen;
ii) betaling aan [geïntimeerden] van de contractuele boete van € 36.500,-- zoals
opgenomen in artikel 10.2 van de koopovereenkomst;
iii) vergoeding van de door [geïntimeerden] geleden schade aan kosten koper en
taxatiekosten ad € 10.201,15;
iv) betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 31.413,69 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking;



meer subsidiair:

i. i) terugbetaling van de door [geïntimeerden] betaalde koopprijs ad € 365.000,-- uit hoofde

van onverschuldigde betaling en afname van het perceel plaatselijk bekend als de

[adres A] , met kadastrale omschrijving

[kadastrale omschrijving A] ;
ii) vergoeding van de door [geïntimeerden] geleden schade aan kosten koper en
taxatiekosten ad € 10.201,15:
iii) betaling aan [geïntimeerden] van € 31.413,69 uit hoofde van ongerechtvaardigde
verrijking;



in alle gevallen:
betaling aan [geïntimeerden] van de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met rente.




6.2.4

Aan deze vordering heeft [geïntimeerden] , kort gezegd, ten grondslag gelegd
dat het pand dat hij als beleggingspand heeft gekocht niet aan de overeenkomst voldoet, omdat na levering is gebleken dat er geen omzettingsvergunning (kamerverhuurvergunning) is. De verkoopmakelaar heeft voor het sluiten van de overeenkomst namens [appellanten] medegedeeld dat het pand kamersgewijs is verhuurd aan negen separate huurders, dat voor deze verhuur een vergunning aanwezig is en dat de koopprijs is gebaseerd op de huurstroom uit deze negen verhuurde kamers. Gelet op die mededelingen van de verkoopmakelaar en het in de koopovereenkomst omschreven gebruik van het pand als kamerverhuurpand, mocht [geïntimeerden] verwachten dat het pand op rechtmatige wijze werd verhuurd aan negen separate huurders.




6.2.5

[appellanten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.



6.2.6

Bij vonnis van 22 november 2023 heeft de rechtbank in hoofdzaak [appellanten] veroordeeld om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ongedaanmakingsverbintenissen die zijn ontstaan door de ontbinding van de koopovereenkomst, meer concreet tot terugbetaling van de door [geïntimeerden] betaalde koopprijs van € 365.000,-- en afname van het perceel plaatselijk bekend als [adres A] , met kadastrale omschrijving [kadastrale omschrijving A] , waaronder het verrichten van de noodzakelijke (rechts)handelingen (beslissing 8.1), en
bepaald dat [appellanten] een dwangsom van € 10.000,-- per dag verbeurt voor iedere dag dat hij niet aan voornoemde veroordeling voldoet, met een maximum van € 400.000,-- (beslissing 8.2), en
bepaald dat indien [appellanten] binnen zeventig dagen na betekening van dit vonnis nalaat medewerking te verlenen aan eerstgenoemde veroordeling dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [appellanten] die nodig is om aan eerstgenoemde veroordeling te voldoen (beslissing 8.3).

[appellanten] is verder veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van de contractuele boete van
€ 36.500,-- en in de proceskosten.



De rechtbank heeft daartoe geoordeeld dat:

- de voormalige eigenaar van het pand, die het pand aan [appellanten] heeft verkocht, de voor het pand verleende vergunning in januari 2016 heeft opgezegd en dat de vergunning vervolgens in januari 2020 is verlopen, zodat vanaf dat moment geen geldige vergunning ten behoeve van het pand aanwezig is (rechtsoverweging 6.7);
- vaststaat dat er op het moment van de koopovereenkomst geen geldige vergunning was en dat dat kan worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 5.1 van de koopovereenkomst. De vergunning is immers essentieel voor de exploitatie van het pand als beleggingspand, zoals het in de markt is gezet. Het ontbreken van een vergunning maakt dat een normaal gebruik van het pand niet mogelijk is, hetgeen op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst niet voor risico van [geïntimeerden] komt, omdat [appellanten] heeft gegarandeerd dat het pand bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van het pand als woonhuis voor kamerverhuur en bewoning (rechtsoverweging 6.8);
- vaststaat dat de verkoopmakelaar op 14 december 2020 aan de aankoopmakelaar heeft medegedeeld dat er een vergunning was voor negen verhuurde kamers, terwijl [appellanten] op dat moment wist dat de vergunning was verlopen hetgeen voor risico van [appellanten] komt. Op grond van voornoemde mededeling van de verkoopmakelaar mocht de aankoopmakelaar verwachten dat het pand de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren, waaronder een geldige vergunning (rechtsoverweging 6.11);
- [geïntimeerden] over de vergunning, naar het hof begrijpt de verlopen vergunning, had kunnen beschikken, als zij naar een extra bezichtiging was gekomen, waarbij [appellanten] voornemens was een documentatiemap met daarin de vergunning ter inzage te geven, is niet relevant. Aan [geïntimeerden] kan niet worden tegengeworpen dat hij niet heeft onderzocht of de plaatselijke APV kamerverhuur toestond. [geïntimeerden] mocht immers op de uitlatingen van de verkoopmakelaar vertrouwen. Daarmee zijn ook de verweren van [appellanten] betreffende de APV vergeefs naar voren gebracht (rechtsoverweging 6.12);
- het pand vanwege het ontbreken van een geldige vergunning, niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. [appellanten] daarom is tekortgeschoten in de nakoming van een uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenis (rechtsoverweging 6.13);
- een redelijke uitleg van artikel 10 van de akte van levering meebrengt dat dit artikel ziet op ontbindende voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst, zoals een voorbehoud van financiering en dat het betoog van [appellanten] dat artikel 10 van de akte van levering belet dat [geïntimeerden] zich op ontbinding op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst getiteld “Ingebrekestelling, ontbinding” kan beroepen, faalt. [geïntimeerden] kon dus een beroep doen op artikel 10 van de koopovereenkomst (rechtsoverwegingen 6.17 en 6.20);
- artikel 4 lid 1 van de akte van levering niet van toepassing is omdat dat artikel ziet op een publiekrechtelijke beperking (rechtsoverweging 6.18);
- artikel 16 lid 1 van de koopovereenkomst niet ziet op de onderhavige situatie. Er is geen sprake van het betrekken van het pand van [geïntimeerden] met de zijnen (rechtsoverweging 6.19);
- aan de vereisten van een ingebrekestelling in artikel 10 van de koopovereenkomst is voldaan (rechtsoverweging 6.20) en dat [geïntimeerden] de overeenkomst via de verklaring van 24 februari 2022 mocht ontbinden, omdat [appellanten] vanaf 23 februari 2022 in verzuim verkeerde (rechtsoverweging 6.22);
- het verweer van [appellanten] dat [geïntimeerden] geen belang heeft bij de ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de gemeente de exploitatie van het pand als kamerverhuurpand toestaat, wordt gepasseerd. [geïntimeerden] loopt ieder moment het risico dat de gemeente handhavend zal optreden (rechtsoverweging 6.23);
- de rol van [geïntimeerden] ten tijde van het verkoopproces niet relevant is, omdat de tekortkoming het ontbreken van een geldige vergunning betreft (rechtsoverweging 6.24);
- de primaire vordering onder i van [geïntimeerden] , met betrekking tot de verbintenis tot ongedaanmaking, zal worden toegewezen, als bepaald in het dictum. Met dien verstande dat de gevorderde termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis zal worden verlengd tot dertig dagen, aan de gevorderde dwangsom een maximum zal worden verbonden, en de vordering tot indeplaatsstelling van dit vonnis zal worden toegewezen voor het geval [appellanten] nadat dertig dagen na betekening zijn verstreken en zij daarna (na veertig dagen) het maximum van aan dwangsommen hebben verbeurd, nog niet hebben meegewerkt aan de veroordeling (rechtsoverweging 6.26);
- sprake is van toerekenbare tekortkoming van [appellanten] en hij daarom de contractuele boete van € 36.500,-- verschuldigd is aan [geïntimeerden] De vordering primair onder ii zal worden toegewezen (rechtsoverweging 6.27);
- de door [geïntimeerden] primair onder iii gevorderde schade van € 10.201,50 zal worden afgewezen, omdat niet is betwist dat de feitelijke schade lager is dan de hoogte van de boete (rechtsoverweging 6.29);
- van ongerechtvaardigde verrijking van [appellanten] na terug levering wegens spoedherstel werkzaamheden door [geïntimeerden] geen sprake is, gelet op artikel 5.13 van de koopovereenkomst en de vordering primair onder iv zal worden afgewezen (rechtsoverweging 6.31).



6.2.7

Het oordeel van de rechtbank in het vonnis waarvan beroep van 22 november 2023 in de vrijwaringszaak zal buiten beschouwing blijven daar dit in dit hoger beroep niet aan de orde is.

[appellanten] zal niet ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep tegen het vonnis in incident van 21 september 2022, omdat tegen dit vonnis geen grieven zijn gericht.




Het hoger beroep






6.3.


[appellanten] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd tegen het vonnis van 22 november 2023. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden]

[appellanten] heeft verder, kort gezegd, gevorderd:

- [geïntimeerden] te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] aan [geïntimeerden] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
- [geïntimeerden] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan ongedaanmaking van de ingevolge het vonnis waarvan beroep verrichte prestaties, meer concreet door afname van het perceel plaatselijk bekend als [adres A] en betaling van de koopprijs van € 365.000,-- waaronder begrepen het verrichten van de noodzakelijke (rechts)handelingen op verbeurte van een dwangsom en voorts onder de bepaling dat indien [geïntimeerden] nalaat binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest zijn medewerking te verlenen dit arrest in de plaats treedt van de medewerking van [geïntimeerden] ;
- met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, met rente.


Kort gezegd ziet het hoger beroep van [appellanten] er in de kern op dat [geïntimeerden] de koopovereenkomst niet kon ontbinden, dan wel dat de tekortkoming van [appellanten] de ontbinding niet rechtvaardigt.




6.4.
Met grief 1 betoogt [appellanten] dat het geenszins vaststaat dat [geïntimeerden] geen vergunning voor kamerverhuur zou kunnen krijgen c.q. dat een vergunning nodig is, omdat het exploitatieverbod in artikel 2:77 APV 2024 in strijd is met de Huisvestingswet, onverbindend is vanwege strijd met de Dienstenrichtlijn en het de wet Goed Verhuurderschap doorkruist. Gelet op genoemde wetgeving en richtlijn is er geen vergunningplicht en is handhaving niet aan de orde. Daarmee is het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 6.23 dat een vergunning cruciaal is voor legale exploitatie van het pand als kamerverhuurpand, aldus [appellanten] , onjuist. Ook heeft de gemeente [appellanten] bij brief van 18 maart 2024 bericht dat kamerverhuur onder het overgangsrecht valt en daarom niet in strijd is met het bestemmingsplan uit 2018.



6.5
Grief 1 faalt. De rechtbank heeft vastgesteld dat op 14 december 2020 door de verkoopmakelaar aan [geïntimeerden] is medegedeeld dat er een vergunning voor negen verhuurde kamers was, terwijl [appellanten] wist dat die verlopen was. Daartegen heeft [appellanten] geen grief gericht, zodat het hof van die onjuiste mededeling van de zijde van [appellanten] uitgaat. Wat er ook zij van het betoog van [appellanten] , [geïntimeerden] hoefde gelet op de mededeling van de zijde van [appellanten] niet te verwachten dat hij zou worden geconfronteerd met de brief van de gemeente van 21 december 2021, zie hiervoor onder 6.1.14. Evenmin kon gelet op de mededeling van de zijde van [appellanten] van [geïntimeerden] worden verwacht dat hij met de gemeente een rechtsstrijd zou aangaan over de noodzaak van en/of het verkrijgen van een vergunning voor kamerverhuur. Het bestaan van een vergunning voor kamerverhuur was gelet op de brief van de gemeente van 21 december 2021 van cruciaal belang voor de legale exploitatie van het pand als kamerverhuurpand. [geïntimeerden] mocht op grond van hetgeen (de makelaar van) de verkoper hem vóór totstandkoming van de koopovereenkomst meedeelde, zoals hiervoor uiteengezet, verwachten, zonder daarover een rechtsstrijd te hoeven voeren, de kamers legaal te kunnen verhuren. Daaraan doet, wat daar verder ook van zij, de brief van 18 maart 2024 niet af.



6.6
Met grief 2 richt [appellanten] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat artikel 10 in de akte van levering geen betrekking heeft op gebreken aan het pand, na de koopovereenkomst. Volgens [appellanten] kan, naar het hof begrijpt, na levering niet meer worden ontbonden. Dit volgt volgens [appellanten] uit de woorden van dat artikel, welke woorden in beginsel doorslaggevend zijn, omdat de akte van levering naar objectieve maatstaven dient te worden uitgelegd. Artikel 10 van de leveringsakte is, zo betoogt [appellanten] , opgenomen om de gevolgen van ontbinding tegen te gaan. Daarnaast geldt dat [geïntimeerden] bij het sluiten van de overeenkomst door een deskundige, de aankoopmakelaar, is bijgestaan, die geacht wordt de consequenties van artikel 10 van de akte van levering te kennen en dat [geïntimeerden] ook zelf een deskundige koper is. Gelet daarop geldt dat [geïntimeerden] de strekking van artikel 10 van de akte van levering heeft begrepen en aanvaard.



6.7

Het hof oordeelt dat grief 2 faalt. Artikel 10 in de akte van levering is, naar de rechtbank heeft overwogen en waartegen geen grief is gericht
getiteld: “Ontbindende voorwaarden uit onderliggende overeenkomsten” en luidt:
“Geen van de ontbindende voorwaarden en/of rechten op ontbinding die zijn

opgenomen in de Koopovereenkomst (…) die op de koop

betrekking hebben, kan nu nog worden ingeroepen”.



Het hof oordeelt dat vermeld artikel 10 ziet op ontbindende voorwaarden en of het recht op ontbinding die zijn opgenomen in de koopovereenkomst. Dat in artikel 10 van de koopovereenkomst is opgenomen als hiervoor onder 6.1.10 vermeld en dat daar mogelijk vanaf de akte van levering geen beroep meer op kan worden gedaan, maakt evenwel niet dat [geïntimeerden] geen beroep meer kan doen op zijn wettelijk recht op ontbinding.




6.8
Grief 3 en de toelichting daarop is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 6.8 e.v. dat [appellanten] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat het ontbreken van een geldige vergunning kwalificeert als een gebrek als bedoeld in artikel 5.1 van de koopovereenkomst, door dat gebrek een normaal gebruik van het pand als woonhuis voor kamerverhuur & bewoning niet mogelijk is, terwijl [appellanten] dat gebruik met artikel 5.3 van de koopovereenkomst had gegarandeerd. Volgens [appellanten] heeft hij met artikel 5.3 van de koopovereenkomst slechts feitelijke eigenschappen gegarandeerd. Een vergunning kwalificeert niet als feitelijke maar als juridische eigenschap. De woning die sinds 2014 als kamerverhuurpand in gebruik is, voldoet volgens [appellanten] aan de feitelijke eigenschappen die daarvoor nodig zijn. Dat de woning ten tijde van de verkoop de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor gebruik als kamerverhuur pand staat aldus [appellanten] tussen partijen niet ter discussie. Van aansprakelijkheid van [appellanten] kan dan ook, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, geen sprake zijn.



6.9
Het hof oordeelt dat niet slechts van belang is of de woning bij aflevering de feitelijke eigenschappen nodig voor het gebruik als kamerverhuurpand bezat, maar dat ook van belang is dat gebruik van die feitelijke eigenschappen mogelijk is, omdat anders van een normaal gebruik als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW geen sprake kan zijn. Gelet op de brief van de gemeente van 21 december 2021 mocht [geïntimeerden] , nu hij niet over een vergunning beschikte en deze volgens die brief ook niet meer zou kunnen krijgen, het pand niet (meer) als kamerverhuurpand exploiteren. Van een normaal gebruik als overeengekomen kon dan ook geen sprake zijn. Grief 3 faalt.



6.10
Met grief 4 betoogt [appellanten] dat de gestelde tekortkoming van [appellanten] de ontbinding niet rechtvaardigt. [geïntimeerden] heeft een pand gekocht waarvan de exploitatie als kamerverhuurpand beperkt was, te weten tot nog maximaal 5 jaar. [geïntimeerden] zou ook tegen de problemen die hij ter rechtvaardiging van ontbinding heeft aangevoerd (door het ontbreken van een omzettingsvergunning is sprake van een illegale situatie, het pand is daardoor veel minder waard) zijn aangelopen indien er wel een vergunning zou zijn geweest. Indien er wel een vergunning zou zijn geweest had [geïntimeerden] , gelet op de APV 2020, hoogstens voor de resterende duur van de vergunning en hoogstens voor vijf jaar de exploitatie als kamerverhuurpand mogen voortzetten.



6.11

Anders dan [appellanten] betoogt, blijkt naar het oordeel van het hof niet dat [geïntimeerden] (moest begrijpen dat hij) een pand heeft gekocht waarvan de exploitatie als kamerverhuurpand was beperkt tot maximaal 5 jaar. Weliswaar was ten tijde van de verkoop van het pand in de APV 2020 al een verbod tot exploitatie opgenomen, zoals door [appellanten] aangevoerd en door [geïntimeerden] niet betwist, maar in het licht van de mededeling van de zijde van [appellanten] vóór de verkoop dat er een vergunning voor 9 verhuurde kamers bestond zonder vermelding dat deze was verlopen, hoefde [geïntimeerden] niet te begrijpen dat zich problemen met het bestaan dan wel de verlenging van de vergunning zouden (kunnen) voordoen. Dit klemt te meer nu, naar tussen partijen niet in geschil is, de koopsom van het pand (mede) is gebaseerd op een vergunning voor verhuur van negen kamers. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat blijkens artikel 2:78 van de APV 2020, naar [appellanten] zelf betoogt, [geïntimeerden] , indien hij tijdens de inwerkingtreding van die APV over een kamerverhuurvergunning beschikte, de kamerverhuur gedurende de looptijd van de vergunning tot maximaal 5 jaar mocht voortzetten en dat verder uit de brief van de gemeente Kerkrade van 21 december 2021 blijkt dat op grond van de APV 2021 exploitatie als kamerverhuurpand mogelijk was indien [geïntimeerden] ten tijde van de inwerkingtreding daarvan over een kamerverhuurvergunning beschikte. Nu [appellanten] voorts zelf betoogt dat het exploitatieverbod in artikel 2:77 APV 2024 in strijd is met de Huisvestingswet, onverbindend is vanwege strijd met de Dienstenrichtlijn en het de wet Goed Verhuurderschap doorkruist, kan niet worden geoordeeld dat [appellanten] voldoende heeft onderbouwd dat de exploitatie was beperkt tot vijf jaar en evenmin dat de tekortkoming - het ontbreken van een geldige kamerverhuur vergunning - de ontbinding niet rechtvaardigt.
Daaraan doet niet af dat [geïntimeerden] het pand, naar [appellanten] stelt en door [geïntimeerden] niet is betwist, tot eind 2023 heeft geëxploiteerd. Immers al bij brief van 21 december 2021 heeft de gemeente [geïntimeerden] verzocht de nodige maatregelen te treffen om aan de overtreding van de APV 2021, het verbod een kamerverhuurpand te exploiteren, een einde te maken. Grief 4 faalt.




6.12
Met grief 5 en de toelichting daarop betoogt [appellanten] dat de gedragingen van [geïntimeerden] aan ontbinding in de weg staan. Volgens [appellanten] kan zijn tekortkoming de ontbinding gelet op het onzorgvuldig handelen van [geïntimeerden] niet rechtvaardigen. [geïntimeerden] was een deskundige vastgoed professional. [geïntimeerden] had voorafgaande aan de koop inzage in de vergunning moeten verlangen, dan hadden de problemen voorkomen kunnen worden.



6.13
Met grief 6 en de toelichting daarop betoogt [appellanten] dat [geïntimeerden] zelf heeft gedwaald en dat deze dwaling, naar verkeersopvattingen, voor rekening van [geïntimeerden] komt. [geïntimeerden] dacht dat de vergunning aanwezig was, omdat op de tekeningen en plattegronden die [appellanten] voorafgaand aan de koop heeft verstrekt stempels van de gemeente stonden. [geïntimeerden] had echter kunnen weten dat het ging om tekeningen ten behoeve van een bouwvergunning. [geïntimeerden] had moeten inzien dat de vergunning voorafgaande aan de koop niet was verstrekt.



6.14

Het hof zal de grieven 5 en 6 gezamenlijk beoordelen.
Ook het met de grieven 5 en 6 door [appellanten] aangevoerde kan niet leiden tot het oordeel dat de tekortkoming van [appellanten] de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op de omstandigheid dat [appellanten] een onjuiste mededeling (dat er een vergunning was voor negen verhuurde kamers) heeft gedaan, verzet de goede trouw zich er tegen dat [appellanten] zich er op beroept dat [geïntimeerden] de dwaling aan zichzelf te wijten heeft, vergelijk Hoge Raad 16 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6237, dan wel dat [appellanten] zich er op beroept dat zijn tekortkoming, gelet op de gedragingen van [geïntimeerden] , de ontbinding niet rechtvaardigt. De grieven 5 en 6 falen.



6.15.1

Met grief 7 betoogt [appellanten] dat de rechtbank het verweer van [appellanten] dat [geïntimeerden] bij terug levering van het pand aan [appellanten] een vergoeding, wegens onvoldoende onderhoud en leegstand verschuldigd is, welke vergoeding door [appellanten] met de koopprijs die hij moest terugbetalen kon worden verrekend, niet heeft beoordeeld. Volgens [appellanten] was het pand ten tijde van de levering aan [geïntimeerden] vrij van gebreken. Dat blijkt omdat [geïntimeerden] , op een lekkage na die [geïntimeerden] zou hebben gerepareerd, nimmer melding van gebreken heeft gedaan.
Uit het proces-verbaal van constatering van 4 januari 2024 met foto’s van de deurwaarder, dat [appellanten] direct na terug levering heeft doen opmaken, blijkt dat sprake is van achterstallig onderhoud en gebreken die er niet waren ten tijde van de verkoop van het pand aan [geïntimeerden]
Met het verhelpen van dat achterstallig onderhoud en herstel van die gebreken is volgens [appellanten] een bedrag van € 40.876,-- gemoeid. [appellanten] heeft ter onderbouwing daarvan een offerte van Rade-Bouwadvies van 13 maart 2024 overgelegd en daarop aangegeven waar de daadwerkelijk gemaakte kosten mee- of tegen vielen.
Daarnaast heeft [appellanten] kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid gemaakt. Deze kosten betreffen de deurwaarderskosten, te weten € 954,45 en de kosten voor een bouwkundig rapport van Rade-Bouwadvies, te weten € 934,12. Verder heeft [appellanten] onverplicht kosten voor de notaris, te weten € 1.321,15, in verband met terug levering van het pand, gemaakt. [geïntimeerden] is daardoor ongerechtvaardigd verrijkt.
Daar verrekening met de koopprijs niet meer mogelijk is, omdat deze al door [appellanten] is gerestitueerd, vordert [appellanten] , indien de ontbinding van de koopovereenkomst in stand blijft, betaling door [geïntimeerden] van voornoemde bedragen, in totaal € 44.086,32 en vermeerdert [appellanten] voor zover nodig zijn eis.
Verder heeft [geïntimeerden] het pand volgens [appellanten] anders dan toen het pand aan [geïntimeerden] werd verkocht niet in geheel verhuurde staat terug geleverd. [appellanten] lijden daardoor schade voor een bedrag van € 1.290,15.




6.15.2
Voor het geval de ontbinding niet in stand blijft, vordert [appellanten] , omdat hij gebreken aan het pand voor een bedrag van € 2.936,22 heeft verholpen, op grond van ongerechtvaardigde verrijking van [geïntimeerden] , betaling door [geïntimeerden] van dat bedrag van € 2.936,22.




6.16

Het hof oordeelt als volgt. [appellanten] kan niet voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie instellen (artikel 353 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Ook indien geen sprake is van een vordering in reconventie, omdat [appellanten] met de vordering betreffende achterstallig onderhoud en herstel gebreken heeft beoogd een vordering op grond van onverschuldigde betaling van de gehele koopsom in te stellen, geldt dat de vordering niet kan worden toegewezen.
In het licht van het betoog van [geïntimeerden] dat het pand in zeer slechte staat verkeerde toen dit door [appellanten] aan [geïntimeerden] werd geleverd, heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat daarvan geen sprake was, althans heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat het door hem gestelde achterstallig onderhoud en de door hem gestelde gebreken niet al bestonden bij levering van het pand aan [geïntimeerden] Dat [geïntimeerden] , naar [appellanten] betoogt, geen melding van gebreken heeft gemaakt is daartoe niet voldoende. [geïntimeerden] heeft het pand immers met gebreken aanvaard. Evenmin is voldoende het betoog van [appellanten] dat een bewoner heeft verklaard dat het pand in de periode dat het pand door [geïntimeerden] werd geëxploiteerd niet of nauwelijks werd onderhouden en sprake was van leegstand. Bedoelde verklaring van J. Vonken van 8 juli 2021 zegt niets over de staat waarin het pand is geleverd. De in eerste aanleg als productie 19 bij dagvaarding overgelegde foto’s zeggen niets over de situatie bij levering van het pand aan [geïntimeerden]
De vordering betreffende vergoeding van de kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid dient eveneens te worden afgewezen. Ook daarvoor geldt dat [appellanten] niet voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie kan instellen. Maar ook los daarvan geldt dat [appellanten] onvoldoende onderbouwing heeft gegeven dat de gestelde aansprakelijkheid van [geïntimeerden] en de gestelde daarbij behorende schade diende te worden vastgesteld. [appellanten] heeft immers niet aangetoond wat de staat van het pand bij levering was.
De gevorderde notariskosten voor de terug levering van het pand, zullen eveneens worden afgewezen. Als geoordeeld kan [appellanten] niet voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie indienen. Terwijl ook los daarvan geldt dat deze kosten niet voor vergoeding door [geïntimeerden] in aanmerking komen. [appellanten] , die tot alle noodzakelijke medewerking aan de afname van het perceel is veroordeeld, heeft niet voldoende onderbouwd waarom deze kosten die het gevolg zijn van ontbinding van de koopovereenkomst als gevolg van een onjuiste mededeling van [appellanten] door [geïntimeerden] gedragen zouden moeten worden.



De naar het hof begrijpt gevorderde € 1.290,15 wegens gestelde niet verhuurde staat wordt eveneens afgewezen. [appellanten] kan in hoger beroep niet voor het eerst een vordering in reconventie instellen. Maar ook los daarvan geldt dat [appellanten] , in het licht van de betwisting door [geïntimeerden] , niet voldoende heeft onderbouwd dat op het moment van terug levering door [geïntimeerden] niet alle kamers waren verhuurd. [appellanten] betoogt immers dat in kamer 9 een andere persoon was dan vermeld en dat een nieuw contract moest worden gesloten, dat kamer 5 is teruggegeven en opnieuw verhuurd moest worden en dat kamer 7 is teruggegeven. Voor het overige heeft [appellanten] niet onderbouwd dat kamer 6 niet was verhuurd en dat voor kamer 1 en 10 een te lage huur was vermeld.



Het betoog van [appellanten] dat indien de ontbinding niet in stand blijft [geïntimeerden] op grond van ongerechtvaardigde verrijking € 2.936,22 aan [appellanten] dient te voldoen, behoeft gelet op het falen van de grieven 1 tot en met 6 geen beoordeling.




6.17
Met grief 8 betoogt [appellanten] dat de rechtbank het verweer van [appellanten] , dat ingeval van ontbinding, op grond van artikel 6:100 BW dan wel ongerechtvaardigde verrijking verrekening dient plaats te vinden met het voordeel dat [geïntimeerden] van het pand heeft genoten, naar het hof begrijpt de huuropbrengsten, niet heeft beoordeeld.



6.18

Het hof oordeelt dat deze grief niet kan leiden tot vernietiging van het vonnis van 22 november 2023 waarvan beroep. Artikel 6:100 BW is niet van toepassing, omdat van een vordering tot schadevergoeding als genoemd in artikel 6:100 BW geen sprake is.
Nu sprake is van ontbinding geldt dat de rechtsgrond voor de ontvangst van de huurpenningen vóór de ontbinding is blijven bestaan (artikel 6:271 BW). Van ongerechtvaardigde verrijking is gelet daarop geen sprake.




6.19
Met zijn grief A in incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerden] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door [geïntimeerden] gemaakte kosten voor onderhoud aan het pand niet door [appellanten] vergoed hoeven te worden. Volgens [geïntimeerden] strekken de gemaakte kosten nu de overeenkomst is ontbonden ten voordele van [appellanten] en is [appellanten] daardoor ongerechtvaardigd is verrijkt, dan wel is [appellanten] op grond van artikel 3:120 lid 2 BW een vergoeding aan [geïntimeerden] verschuldigd is. Artikel 5.13 van de koopovereenkomst ziet volgens [geïntimeerden] slechts op de situatie dat de koopovereenkomst in stand blijft en de kosten in het voordeel van [geïntimeerden] zijn gemaakt.



6.20
Het hof oordeelt dat deze grief faalt. Ingevolge artikel 5.1 van de koopovereenkomst heeft [geïntimeerden] de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaard. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst maakt daarop een uitzondering voor zover als gevolg van die gebreken normaal gebruik als “woonhuis voor kamerverhuur & bewoning” niet mogelijk is. Met artikel 5.13 van de koopovereenkomst zijn partijen evenwel overeengekomen dat noodzakelijke vervangingen en verbeteringen aan het verkochte ongeacht of deze zaken het normaal gebruik al dan niet belemmeren voor risico en rekening van koper komen en dat overdracht plaatsvindt in de huidige bouwkundige staat, met de zichtbare en onzichtbare gebreken en dat mochten deze zich alsnog voordoen koper aan verkoper verklaart dat de kosten die daarmee gemoeid zijn niet op verkoper zullen worden verhaald. Dat betekent dat de door [geïntimeerden] gestelde gemaakte kosten voor onderhoud aan het pand voor rekening van [geïntimeerden] dienen te blijven ook bij ontbinding van de koopovereenkomst. Ontbinding heeft immers geen terugwerkend kracht, terwijl de facturen die Stokkink ter onderbouwing van de kosten van herstel heeft overgelegd dateren van voor de ontbinding.



Slotsom




Nu de grieven 1 tot en met 7 in principaal hoger beroep falen en grief 8 in principaal hoger beroep niet kan leiden tot vernietiging van het vonnis van 22 november 2023 en de grief in incidenteel hoger beroep faalt, zal het hof het vonnis van 22 november 2023 onder zaaknummer / rolnummer C/03/305445 / HA ZA 22-236 waarvan beroep bekrachtigen.



Het hof merkt daarbij op dat het hof de beslissing van de rechtbank onder 8.3 van voornoemd vonnis: dat indien [appellanten] binnen zeventig dagen na betekening van het vonnis nalaat medewerking te verlenen aan de veroordeling onder 8.1 van dat vonnis, het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [appellanten] die nodig is om aan de veroordeling onder 8.1 van dat vonnis te voldoen, niet zo leest dat het vonnis in de plaats treedt van de akte van levering als bedoeld in artikel 3:301 BW op grond waarvan op straffe van niet-ontvankelijkheid inschrijving van het hoger beroep in het rechtsmiddelenregister voorgeschreven zou zijn.
Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de kosten van [geïntimeerden] van het principaal hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen vastgesteld worden op:




Griffierechten € 2.053,--


Salaris advocaat € 10.572-- (2 punt x tarief VII)


Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)


Totaal € 12.803,--


Het hof zal [geïntimeerden] hoofdelijk veroordelen in de kosten van het incidenteel hoger beroep van [appellanten]
De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep zullen worden vastgesteld op:


- Salaris advocaat € 785,50 (0,5 punt x tarief III)


De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.







7De uitspraak


Het hof:



verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis in incident van 21 september 2022;



bekrachtigt het vonnis van 22 november 2023 onder zaaknummer / rolnummer C/03/305445 / HA ZA 22-236 waarvan beroep;



veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep van € 12.803,--, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellanten] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellanten] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;



veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep van
€ 785,50;



veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan;



verklaart de proceskostenveroordelingen in principaal en incidenteel hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad;



wijst af het meer of anders gevorderde.



Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en J. den Hoed en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 september 2025.




griffier rolraadsheer