ECLI:NL:GHDHA:2026:2750

GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht


Zaaknummer hof : 200.347.997/01Zaaknummer rechtbank : C/09/616443 / HA ZA 21-726




Arrest van 8 september 2026




in de zaak van





[appellant],

wonend in [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart, kantoorhoudend in Alphen aan den Rijn,



tegen





1
[geïntimeerde 1],


2. [geïntimeerde 2],

wonend in [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. C.G. Huijsmans, kantoorhoudend in Goes.



Het hof zal partijen hierna [appellant] en [geïntimeerden] noemen.





1De zaak in het kort
Deze zaak gaat over twee woningen die samen een twee-onder-een-kapwoning vormen. De eigenaren van de ene woning hebben hun woning in 2019 gedeeltelijk met palen laten funderen om verdere verzakking van hun woning tegen te gaan. De eigenaren van de andere woning zijn van mening dat daarmee onrechtmatig jegens hen is gehandeld en vorderen schadevergoeding. Omdat de woningen een constructieve eenheid vormen, is het constructief onverantwoord en onrechtmatig om slechts een van beide woningen (gedeeltelijk) van een paalfundering te voorzien. De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen. Het hof bekrachtigt dit vonnis.



2Procesverloop in hoger beroep

2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:


de dagvaarding van 14 augustus 2024 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 15 mei 2024;


de memorie van grieven van [appellant], met producties;


de memorie van antwoord van [geïntimeerden], met producties;


een akte uitlating en overleggen productie van [appellant], met producties;


een antwoordakte uitlating van [geïntimeerden]






3Feiten en procedure bij de rechtbank

3.1
De rechtbank heeft in rov. 2.1 tot en met 2.16 van het tussenvonnis van 22 februari 2022 een aantal feiten vastgesteld. Hierover bestaat tussen partijen geen geschil, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan.


3.2
Het gaat in deze zaak om het volgende.



[appellant] en [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) zijn de eigenaren van de woning aan [adres 1] te [plaats]. [geïntimeerden] zijn de eigenaren van de woning aan [adres 2] te [plaats]. De woningen vormen samen een twee-onder-een-kapwoning. Beide woningen hebben aan de voorzijde een erker en aan de achterzijde een aanbouw. De tussenmuur staat op een gezamenlijke fundering.


De woningen staan op veengrond, wat deze met name bij langdurige droogte gevoelig maakt voor verzakking. Sinds 2013 zijn er in opdracht van de gemeente jaarlijks metingen uitgevoerd om de verzakkingen van de woningen in kaart te brengen.



[geïntimeerden] hebben hun woning in 1988 gekocht en laten verbouwen. Daarbij hebben zij de grondvloer van het hoofdgebouw laten vervangen door een zogenoemde broodjesvloer.



[appellant] en [betrokkene] hebben hun woning in 2007 gekocht. In 2016 hebben zij de aanbouw aan de achterzijde laten plaatsen. Deze aanbouw is op palen gefundeerd. In 2018 hebben zij een schuimbetonvloer laten aanbrengen.


Begin 2019 hebben [appellant] en [betrokkene] aan [geïntimeerden] medegedeeld dat zij overwogen om een fundering onder hun woning aan te brengen. In december 2019 hebben zij een paalfundering laten aanbrengen onder de zijgevel van het hoofdgebouw en onder de voorgevel naast de erker. De muur tussen de nummers [1] en [2] is toen niet voorzien van een paalfundering.




3.3

[geïntimeerden] hebben gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat [appellant] en [betrokkene] aansprakelijk zijn voor de schade die [geïntimeerden] lijden als gevolg van het aanbrengen van de paalfundering onder de woning van [appellant] en [betrokkene]. Verder hebben zij gevorderd dat [appellant] en [betrokkene] worden veroordeeld tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding ten bedrage van € 82.092,96, met rente en te bepalen dat de resterende schadevergoeding nader wordt opgemaakt bij staat.


3.4

[appellant] en [betrokkene] hebben ieder voor zich de vorderingen betwist.


3.5
De rechtbank heeft een deskundige benoemd om – kort gezegd – te beoordelen of de door [appellant] en [betrokkene] aangebrachte paalfundering noodzakelijk was, of deze op een verantwoorde manier is uitgevoerd, of de aangebrachte fundering schade veroorzaakt aan de woning van [geïntimeerden], of er alternatieve schadeoorzaken zijn aan te wijzen en wat de kosten voor herstel zijn.


3.6
De door de rechtbank benoemde deskundige (Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (STAB)) heeft – samengevat weergegeven en voor zover van belang – het volgende geoordeeld



[appellant] en [betrokkene] waren genoodzaakt werkzaamheden aan de fundering van hun woning te verrichten, omdat door het onderheien van de aanbouw, en de voortgaande zakking van de rest van de woning, schade aan hun woning optrad.


Funderingsherstel aan woningen die op staal gefundeerd zijn (zoals de onderhavige woningen) kan alleen verantwoord worden uitgevoerd als dit ook bij alle aangrenzende woningen behorende tot de constructieve eenheid gebeurt. In dit geval had ook [adres 2] gelijktijdig met [adres 1] op palen geplaatst moeten worden.



[naam 1] is ingeschakeld door [appellant] en [betrokkene] om een berekening te maken om voor deze werkzaamheden een omgevingsvergunning te krijgen. Deze berekening acht STAB gebrekkig en niet afdoende om aan te tonen dat de fundering aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 voldoet.


Omdat de dragende wanden van [adres 2] en de woningscheidende wand tussen [1] en [2] niet op een paalfundering geplaatst zijn, blijven die meer zakken dan de op palen gefundeerde delen van [adres 1]. Daardoor is binnen vijf à tien jaar schade aan de woning van [geïntimeerden] (en aan die van [appellant] en [betrokkene]) te verwachten.


Het extra gewicht dat [geïntimeerden] door het aanbrengen van de broodjesvloer hebben toegevoegd is zo beperkt dat dit niet tot bouwkundige schade aan de woningen heeft geleid.


De aanbouw aan [adres 2] is in het verleden harder gezakt dan het hoofdgebouw, maar die verschilzakking lijkt gestabiliseerd. De aanbouw zelf heeft daarom niet geleid tot de door [geïntimeerden] gestelde schade.


STAB verwacht dat door het verder inklinken van de bodem in de komende decennia schade aan de woningen door (ongelijke) verzakking zou zijn opgetreden, ook wanneer [adres 1] niet deels op palen zou zijn gefundeerd. Dit kan schade aan de woningen opleveren en zal effect hebben op de economische waarde van de woningen.


Dat [geïntimeerden] eerder geconstateerde trillingsschade door bouwverkeer niet hebben laten repareren heeft geen invloed op de omvang van de schade door de ongelijkmatige zakking.


STAB kan niet bepalen welk deel van de schade is toe te rekenen aan de werkzaamheden aan [adres 1] en welk deel aan de verzakking door het inklinken van de veenbodem. STAB kan dan ook geen percentuele aansprakelijkheid bepalen en adviseert om advies in te winnen bij een makelaar/taxateur.


Volgens STAB is de enige realistische manier om de woningen te stabiliseren en schade in de toekomst te voorkomen om de delen van de twee-onder-een-kapwoning die nu nog niet op palen staan ook op palen te plaatsen. De kosten voor dit funderingsherstel zijn prijspeil augustus 2023 geraamd op afgerond € 235.000,- inclusief BTW. Prijspeil derde kwartaal 2019 was dit € 198.000,- inclusief BTW.




3.7
De rechtbank heeft in het eindvonnis de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen.




4Beoordeling in hoger beroep

4.1
In hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en – naar het hof begrijpt – tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden], met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. [appellant] heeft drie grieven aangevoerd, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.


4.2

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.


4.3
Voorafgaand aan de beoordeling van de grieven van [appellant] merkt het hof op dat [appellant] in zijn laatste akte nog diverse nieuwe stellingen heeft opgeworpen. In zoverre is deze akte in strijd met de tweeconclusieregel. Het hof zal op deze stellingen geen acht slaan.



Heeft [appellant] onrechtmatig gehandeld?




4.4
De rechtbank heeft over het onrechtmatig handelen van [appellant] en [betrokkene] het volgende geoordeeld.


De rechtbank sluit in haar motivering aan bij HR 12 januari 2024 (ECLI:NL:HR:2024:20) (rov. 2.5). De rechtbank stelt voorop dat dit arrest ook geldt voor de beoordeling van de aansprakelijkheid van de opdrachtgever. Verder neemt zij in aanmerking dat de funderingswerkzaamheden in het belang waren van [appellant] en [betrokkene] en voor [geïntimeerden] geen voordeel opleverden. Naar het oordeel van de rechtbank behoort de gestelde schade, alleen al door de omvang, niet zonder meer tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander (rov. 2.6).


De rechtbank is van oordeel dat er een aanmerkelijk risico was dat de funderingswerkzaamheden aan [adres 1] schade zouden toebrengen aan [adres 2]. In het deskundigenbericht staat dat de enige constructief verantwoorde manier om de werkzaamheden uit te voeren het gelijktijdig van een paalfundering voorzien was van [adres 1] en [2]. Dit is niet gebeurd. In het deskundigenbericht van STAB staat dat de door [naam 1] gemaakte berekeningen voor het funderingsherstel van [adres 1] gebrekkig zijn. Dat betekent dat de gestelde schade een voorzienbaar gevolg was van de funderingswerkzaamheden (rov. 2.8)


De enkele omstandigheid dat de gestelde schade een voorzienbaar gevolg was van de funderingswerkzaamheden, is onvoldoende om de funderingswerkzaamheden in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm te achten. De rechtbank gaat daarom in op de noodzaak van de funderingswerkzaamheden en de stelling van [appellant] en [betrokkene] dat [geïntimeerden] niet bereid waren om de werkzaamheden gezamenlijk uit te voeren (rov. 2.10).


Voor zover [appellant] aanvoert dat de noodzaak tot funderingsherstel aan [adres 1] is ontstaan doordat [adres 2] ernstiger verzakte dan [adres 1], heeft hij dit onvoldoende onderbouwd. Uit de metingen van FUGRO noch uit het rapport van [naam 4], waar [appellant] op heeft gewezen, kan worden afgeleid dat het deskundigenbericht op dit punt onjuist is (rov. 2.11).


De rechtbank overweegt dat uit het deskundigenbericht van STAB blijkt dat de noodzaak tot funderingsherstel er was nadat in 2016 de onderheide aanbouw was aangebracht aan [adres 1]. Naar het oordeel van de rechtbank komt het ontstaan van deze noodzaak voor risico van [appellant] en [betrokkene], die de onderheide aanbouw hebben geplaatst (rov. 2.13).


De omstandigheid dat het funderingsherstel onder de voorgevel en zijgevel aan [adres 1] nog één à twee jaar uitgesteld had kunnen worden bood, zoals [geïntimeerden] naar voren hebben gebracht, [appellant] en [betrokkene] de mogelijkheid om met [geïntimeerden] nader te overleggen over gezamenlijk funderingsherstel. Weliswaar hebben [appellant] en [betrokkene] begin 2019 aan [geïntimeerden] gemeld dat zij overwogen om een fundering onder hun woning aan te brengen, maar niet is gebleken dat zij [geïntimeerden] berekeningen hebben laten zien die inzicht gaven in de gevolgen van het al dan niet (gezamenlijk) verrichten van funderingsherstel voor [adres 2]. Van [geïntimeerden] kon niet worden gevergd om zonder dergelijke informatie mee te werken aan gezamenlijk funderingsherstel (rov. 2.15).


Onder deze omstandigheden hebben [appellant] en [betrokkene] naar het oordeel van de rechtbank gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt door opdracht te geven voor de funderingswerkzaamheden aan [adres 1] (rov. 2.17 en 2.18).




4.5

[appellant] is het op een aantal onderdelen niet eens met dit oordeel. Hij heeft aangevoerd dat het noodzakelijk was om de funderingswerkzaamheden aan zijn woning uit te voeren. Verder stelt hij dat hij hierover overleg heeft gevoerd met [geïntimeerden] en heeft voorgesteld de werkzaamheden gezamenlijk uit te voeren. [geïntimeerden] hebben dit voorstel echter van de hand gewezen. Met [geïntimeerden] was geen enkel redelijk gesprek mogelijk. Het had dus ook geen zin om nog langer te wachten met het herstel, aldus [appellant].


4.6

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat er serieus overleg heeft plaatsgevonden over de wens van [appellant] en [betrokkene] om een paalfundering aan te brengen. Zij stellen door [appellant] en [betrokkene] te zijn benaderd met hun wens om werkzaamheden aan hun woning uit te voeren. [appellant] en [betrokkene] hebben echter niet gemeld wat zij gingen doen, wanneer dat zou gaan gebeuren, of er adequate berekeningen waren gemaakt en wie de werkzaamheden zou gaan uitvoeren. [appellant] en [betrokkene] hebben beloofd met aanvullende informatie te komen en een specialist uit te nodigen om uitleg te geven en vragen te beantwoorden, maar dit is nooit gebeurd.


4.7
Gezien deze betwisting had van [appellant] verlangd mogen worden dat hij in zijn memorie van grieven concreet had toegelicht wanneer er gesprekken hebben plaatsgevonden, wat er toen besproken is en welke concrete voorstellen (met berekeningen) er aan [geïntimeerden] zijn voorgelegd. Dit heeft [appellant] nagelaten. [appellant] heeft gesteld dat de heer [naam 2] bij gesprekken “als getuige” aanwezig is geweest. Voor zover hij aldus beoogt getuigenbewijs door het horen van [naam 2] aan te bieden, gaat het hof hieraan voorbij. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] heeft [appellant] onvoldoende concreet gesteld wat hij door het horen van [naam 2] zou willen bewijzen.


4.8
Op grond van het vorenstaande faalt ook het door [appellant] gedane beroep op eigen schuld van [geïntimeerden]


4.9
Verder heeft [appellant] aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat uit het deskundigenbericht van STAB blijkt dat de noodzaak tot funderingsherstel er was nadat in 2016 de onderheide aanbouw was aangebracht aan [adres 1]. Naar het oordeel van de rechtbank komt het ontstaan van deze noodzaak voor risico van [appellant] en [betrokkene], die de onderheide aanbouw hebben geplaatst. Volgens [appellant] staat de aanbouw los van de bestaande woning. Dat er geen dilatatie zou zijn toegepast is daarbij niet van belang, aldus [appellant].


4.10
In het rapport van STAB staat over de aanbouw bij [adres 1] het volgende. De begane grond van de aanbouw van [adres 1] is los van het hoofdgebouw en van [adres 2] uitgevoerd. Dit wordt een dilatatie genoemd. Een dilatatie is een open of flexibel gevulde voeg die (binnen een bepaalde marge) beweging zonder schade toelaat. Dat dit het geval is, is aan de buitenzijde te zien. STAB heeft geconstateerd dat de verdieping van de aanbouw niet los van het hoofdgebouw gehouden is (p. 27). Omdat het dak en de afwerking doorlopen van de aanbouw naar het hoofdgebouw, kunnen beide bouwdelen niet los van elkaar zakken zonder dat dit tot schade aan de eigen woning leidt. Ook lijkt de fundering van de aanbouw de zakking van het hoofdgebouw ondanks de aangebrachte dilatatie toch deels te voorkomen (p. 33).


4.11
Naar het oordeel van het hof kan [appellant], gelet op de vaststellingen door STAB, niet volstaan met de blote stelling dat de aanbouw los staat van het hoofdgebouw. De opmerking van [appellant] over dilatatie acht het hof bovendien niet goed te begrijpen.


4.12
Voor het overige heeft [appellant] de hiervoor (verkort) weergegeven overwegingen van de rechtbank niet gemotiveerd betwist. Voor zover [appellant] van mening is dat er een alternatieve (mogelijk minder dure) methode is om de (dreigende) schade aan de woning van [geïntimeerden] te ondervangen, is dit iets dat in de schadestaatprocedure kan worden onderzocht.



Gebrekkigheid van het rapport van STAB?




4.13

[appellant] heeft aangevoerd dat het rapport van STAB gebrekkig is en dat het hof hierop geen acht zou moeten slaan. Daartoe heeft [appellant] verwezen naar rapportages van ing. [naam 3] (hierna: [naam 3]) die hij in deze procedure heeft overgelegd.


4.14

[appellant] voert aan dat STAB zich ter zake van de verzakking heeft gebaseerd op gebrekkige cijfers van [naam 4], dat niet had kunnen worden volstaan met een lintvoegwaterpassing, dat de lintvoegwaterpassing gebrekkig is uitgevoerd en dat de verschillen in de mate van verzakking niet zo groot zijn als in het rapport van STAB is vermeld. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] echter niet toegelicht waarom deze stellingen – als zij al juist zijn, wat door [geïntimeerden] is weersproken – relevant zijn voor de beoordeling van het geschil. [appellant] heeft niet betwist dat de woningen verzakken, maar alleen dat de meetgegevens over de verzakkingen niet (volledig) juist zijn. Hij heeft ook niet betwist dat er – zoals STAB heeft vastgesteld – schade is te verwachten aan beide woningen omdat de dragende wanden van [adres 2] en de woningscheidende wand tussen [1] en [2] niet op een paalfundering geplaatst zijn, waardoor deze wanden meer blijven zakken dan de op palen gefundeerde delen van [adres 1].


4.15

[appellant] heeft aangeboden om [naam 3] als getuige te horen over – naar het hof begrijpt – de fouten in het rapport van STAB. Uit het vorenstaande volgt dat dit bewijsaanbod niet ter zake dienend is.


4.16
Verder voert [appellant] aan dat het niet vaststaat dat de beide woningen (oorspronkelijk) op staal waren gefundeerd. Hij stelt dat de funderingswijze onbekend is en dat er een paar aanwijzingen zijn dat de woningen op palen zijn gefundeerd. Naar het oordeel van het hof kan [appellant] in dit stadium van de procedure niet volstaan met de suggestie dat het mogelijk is dat de woningen zijn voorzien van een paalfundering, nu alle deskundigen en beide partijen tot en met de procedure in eerste aanleg ervan uitgingen dat de woningen op staal waren gefundeerd. Het hof gaat daarom aan deze suggestie van [appellant] voorbij.





Lijden [geïntimeerden] (in de toekomst) schade?




4.17

[appellant] is van mening dat [geïntimeerden] geen schade hebben geleden als gevolg van de funderingswerkzaamheden en dat ook niet vaststaat dat [geïntimeerden] in de toekomst schade zullen leiden. Hij heeft ook erop gewezen dat [geïntimeerden] het voornemen hebben te verhuizen naar het appartementencomplex dat naast de huidige woning van [geïntimeerden] is gelegen. De enige schade die [geïntimeerden] mogelijk lijden, is de schade wegens waardevermindering van de woning, aldus [appellant].


4.18
Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de enige optie om schade te voorkomen is dat [adres 2] wordt voorzien van een nieuwe paalfundering (rov. 2.33). Uit het deskundigenrapport van STAB volgt dat die mogelijkheid zonder meer aanwezig is. De schade kan onder meer bestaan in (i) waardevermindering van de woning, in (ii) de kosten die [geïntimeerden] moeten maken omdat zij genoodzaakt zijn een paalfundering onder hun woning aan te brengen en/of in (iii) kosten voor het herstel van scheuren en dergelijke. De rechtbank heeft de zaak terecht naar de schadestaatprocedure verwezen omdat zij de mogelijkheid van schade aannemelijk achtte. Dat deze schade (geheel of gedeeltelijk) in de toekomst is gelegen, staat er niet aan in de weg dat de zaak naar de schadestaatprocedure wordt verwezen. De daadwerkelijke omvang van de (toekomstige) schade zal in de schadestaatprocedure moeten worden vastgesteld.


4.19
De stelling van [appellant] dat het onaannemelijk is dat de vast te stellen schadevergoeding gebruikt gaat worden om een paalfundering onder [adres 2] aan te brengen, is onvoldoende onderbouwd. Ook als juist is dat [geïntimeerden] het voornemen hebben om binnen afzienbare tijd te verhuizen, sluit dat (vooralsnog) niet uit dat zij de funderingswerkzaamheden waarvoor zij in deze procedure schadevergoeding vorderen, zullen uitvoeren. Bovendien is deze stelling irrelevant, gelet op het in rov. 4.18 onder (i) en (iii) overwogene.


4.20

[appellant] heeft erop gewezen dat het deskundigenrapport van STAB niet als doel heeft om de hoogte van een door [geïntimeerden] gestelde schade vast te stellen. Volgens [appellant] is dit door een medewerker van STAB ook bevestigd aan de zuster van [betrokkene] en aan de heer [naam 5]. STAB heeft toen ook bevestigd dat er ten tijde van het onderzoek nog geen schade aan de woning van [geïntimeerden] was. [appellant] biedt aan dit door middel van getuigen te bewijzen.


4.21

Anders dan [appellant] lijkt te veronderstellen, heeft de rechtbank niet overwogen dat het deskundigenrapport kan worden gebruikt om de schade vast te stellen. Voor het bepalen van de omvang van de schade is de zaak immers naar de schadestaatprocedure verwezen. Uit het rapport van STAB blijkt evenmin dat het rapport tot doel heeft de schade vast te stellen. Tot slot hebben [geïntimeerden] niet betwist dat er ten tijde van het onderzoek door STAB nog geen schade aan hun woning zichtbaar was die het gevolg was van het onrechtmatig handelen van [appellant] en [betrokkene]. Daarmee is het bewijsaanbod niet ter zake dienend in deze procedure.

Is er causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en de schade?




4.22
Over het causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [appellant] en [betrokkene] en de schade van [geïntimeerden] overweegt de rechtbank het volgende. In het deskundigenbericht van STAB staat dat de in 2019 uitgevoerde funderingswerkzaamheden toekomstige schade veroorzaken aan de gemeenschappelijke fundering, bouwmuur en overige muren en dat binnen vijf tot tien jaar met zekerheid bouwkundige schade aan [adres 2] zal optreden. Verder staat in het deskundigenbericht dat de werkzaamheden die daardoor nodig zijn aanzienlijk eerder noodzakelijk zijn dan wanneer de funderingswerkzaamheden in 2019 niet hadden plaatsgevonden en de aanbouw van [adres 1] niet onderheid zou zijn (rov. 2.20). De rechtbank is van oordeel dat er geen alternatieve schadeoorzaken aannemelijk zijn. In het deskundigenbericht staat dat het extra gewicht dat door het aanbrengen van de broodjesvloer in de woning van [geïntimeerden] is toegevoegd, zo beperkt is dat dit niet tot bouwkundige schade aan de woningen heeft geleid. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat [geïntimeerden] de trillingsschade (die het gevolg was van zwaar verkeer) niet hebben gerepareerd (rov. 2.26). Dat bouwwerkzaamheden naast [adres 2] kunnen leiden tot schade, hebben [appellant] en [betrokkene] onvoldoende geconcretiseerd (rov. 2.27).


4.23

[appellant] heeft aangevoerd dat er meerdere schadeoorzaken mogelijk zijn. Meer in het bijzonder is hij van mening dat (onder meer) voormalige, huidige en toekomstige bouwwerkzaamheden in de buurt van de woningen voor schade kunnen zorgen. Het hof is van oordeel dat indien en voor zover de door [appellant] genoemde evenementen (ook) voor schade aan [adres 2] hebben gezorgd of gaan zorgen, daarmee in de schadestaatprocedure rekening kan worden gehouden. Op basis van wat [appellant] in zijn memorie van grieven heeft aangevoerd, kan het hof niet vaststellen dat de door hem genoemde evenementen een relevante invloed hebben op de omvang van de schadevergoeding die [geïntimeerden] in deze procedure vorderen. Wat betreft de broodjesvloer, waarvan [appellant] in hoger beroep zonder enige noemenswaardige onderbouwing stelt dat deze voor scheurvorming en/of soortgelijke problemen zorgt, sluit het hof zich aan bij de desbetreffende overwegingen (2.23-2.25) van de rechtbank.


4.24
In dit verband acht het hof van belang dat [appellant] in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden dat de beslissing van hem en [betrokkene] om hun woning gedeeltelijk van een paalfundering te voorzien, ertoe zal leiden dat de beide woningen in de toekomst ongelijkmatig zullen zakken en dat dit zal leiden tot spanningen in de constructie, wat uiteindelijk schade tot gevolg zal hebben. [appellant] voert weliswaar aan dat er vier jaar na de werkzaamheden nog steeds geen schade zichtbaar is, maar dit betekent nog niet dat het onaannemelijk is dat er (in de nabije toekomst) schade zal optreden. In dit verband is het deskundigenrapport van STAB van belang waarin het zakkingsgedrag als volgt wordt geïllustreerd en toegelicht ([adres 2] links en [adres 1] rechts):








“[De afbeelding] laat schematisch zien welk zakkingsgedrag in de toekomst verwacht wordt, wanneer wel rekening wordt gehouden met de aanpassingen aan de fundering van nummer [1]. De groene delen, in [adres 1], zijn gefixeerd doordat ze op palen gefundeerd zijn. Ze zullen niet of nauwelijks zakken. De oranje delen zijn niet op palen gefundeerd, maar zullen, doordat ze grenzen aan op palen gefundeerde muren, tegengehouden worden en aan de op palen gefundeerde delen gaan "hangen". Ze geven daarmee ook extra belasting op de gerealiseerde paalfundering.”



4.25

De conclusie is dat de stellingen van [appellant] over het causaal verband ongegrond zijn.

Levert funderingsherstel van [adres 2] een voordeel op in de zin van art. 6:105 BW?




4.26
De rechtbank heeft aan [geïntimeerden] een voorschot op de schadevergoeding toegekend van € 82.092,96. In dit verband is de rechtbank ingegaan op de omstandigheid dat de funderingswerkzaamheden aan [adres 2] die noodzakelijk zijn als gevolg van de funderingswerkzaamheden aan [adres 1], zullen leiden tot waardestijging van [adres 2] ten opzichte van de situatie waarin beide woningen niet zouden zijn voorzien van een paalfundering (rov. 2.38). De rechtbank overweegt dat het niet in geschil is dat de waardestijging als gevolg van funderingswerkzaamheden niet moet worden gerekend tot de door [appellant] en [betrokkene] te vergoeden schade (rov. 2.39). Op basis van de in het deskundigenrapport van STAB genoemde bedragen voor de uit te voeren funderingswerkzaamheden, overweegt de rechtbank dat uitgaande van het prijspeil van het derde kwartaal van 2019, het zou moeten gaan om een waardestijging van (€ 198.000,00 - € 82.092,96 =) € 115.903,04. Uitgaande van het prijspeil van augustus 2023, zou het moeten gaan om een waardestijging van (€ 235.000,00 - € 82.092,96 =) € 152.903,04. De rechtbank overweegt dat [appellant] en [betrokkene] niet hebben betwist dat een waardestijging van [adres 2] als gevolg van funderingswerkzaamheden aan [adres 2] niet zodanig groot zal zijn, ongeacht van welk prijspeil wordt uitgegaan. De rechtbank is, gelet hierop, van oordeel dat [geïntimeerden] minimaal € 82.092,96 aan schade hebben geleden die het gevolg is van het onrechtmatig handelen van [appellant] en [betrokkene]. Daarmee is de hoogte van het gevorderde voorschot voldoende onderbouwd, aldus de rechtbank.


4.27

[appellant] is van mening dat het aanbrengen van een paalfundering onder [adres 2] op zijn kosten betekent dat [geïntimeerden] ongerechtvaardigd worden verrijkt, dan wel dat het funderingsherstel hun een onredelijk voordeel oplevert. Het hof verwerpt deze stelling. De rechtbank heeft met de waardevermeerdering van de woning van [geïntimeerden] rekening gehouden. Uit de hiervoor verkort weergegeven overwegingen van de rechtbank blijkt verder dat de rechtbank heeft onderzocht of het reëel is dat de waardevermeerdering groter zal zijn dan de door STAB genoemde herstelkosten minus het door [geïntimeerden] gevorderde voorschot. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd zijn stelling dat [geïntimeerden] minder dan € 82.092,96 aan schade hebben geleden als gevolg van onrechtmatig handelen van hem en [betrokkene].


4.28

[appellant] is verder van mening dat, indien [geïntimeerden] mochten besluiten, omdat zij toch gaan verhuizen, een toegekende schadevergoeding voor herstelkosten niet te gebruiken voor herstel/verbetering van hun woning, zij geen aanspraak moeten kunnen maken op schadevergoeding. De rechtbank had daarom een op die situatie toegespitste voorwaarde moeten verbinden aan de toekenning van schadevergoeding. Het hof ziet, mede gelet op het in rov. 4.18 onder (i) en (iii) overwogene, onvoldoende aanleiding om aan het aan [geïntimeerden] toegekende voorschot een dergelijke voorwaarde te verbinden. Evenmin is het zinvol om in deze procedure vooruit te lopen op de schadebegroting die in de schadestaatprocedure plaatsvindt.



Conclusie en proceskosten




4.29
Het hof gaat voorbij aan de (overige) bewijsaanbiedingen van [appellant] omdat deze onvoldoende concreet dan wel niet ter zake dienend zijn.


4.30
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.


4.31
De kosten van het hoger beroep worden als volgt berekend. [geïntimeerden] hebben € 798,- aan griffierecht betaald. Verder zal voor de memorie van antwoord 0,5 punt (tarief IV, € 2.352,- per punt) worden gerekend, omdat [geïntimeerden] in het parallelle hoger beroep van [betrokkene] (met zaaknummer 200.347.996/01) dezelfde memorie van antwoord hebben ingediend. Tot slot rekent het hof 0,5 punt voor de laatste akte van [geïntimeerden] en een bedrag van € 189,- aan nasalaris. Dit komt uit op een totaalbedrag van € 3.339,-.


4.32
Daarnaast wordt [appellant] veroordeeld in de kosten van het incident. Deze kosten worden begroot op € 1.290,- (1 punt, tarief II).




5Beslissing
Het hof:


bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 15 mei 2024, voor zover gewezen tussen [geïntimeerden] en [appellant];


veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 3.339,-;


veroordeelt [appellant] in de kosten van het incident, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op €1.290,-;


bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;


verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.




Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, P.M. Verbeek en A.J. Swelheim, en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026 in aanwezigheid van de griffier.