ECLI:NL:GHDHA:2026:2480

GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel


Zaaknummer hof: 200.338.922/02
Zaak- en rolnummer rechtbank: C/09/636624 / HA ZA 22-868





Arrest van 4 augustus 2026




in de zaak van




Stichting Administratiekantoor [naam],
gevestigd in [plaats 1]
appellante,
advocaat: mr. D.G. Lasschuit, kantoorhoudend in Leiden,



tegen





1
[geïntimeerde 1],

wonend in [plaats 2], gemeente [plaats 3],
2. [geïntimeerde 2],
wonend in [plaats 1],
geïntimeerden sub 1 en 2,
niet verschenen,





3
[geïntimeerde 3](rechtsopvolger van: [betrokkene 1]),

wonend in [plaats 1],
geïntimeerde,
advocaat: mr. V.J. Verhulst, kantoorhoudend in Den Haag,





4
[geïntimeerde 4](rechtsopvolger van: [betrokkene 2]),
5. [geïntimeerde 5] (rechtsopvolger van: [betrokkene 3]),
6. [geïntimeerde 6],
7. [geïntimeerde 7] (rechtsopvolger van: [betrokkene 4]),
8. [geïntimeerde 8],
9. [geïntimeerde 9] (rechtsopvolger van: [betrokkene 5]),
10. [geïntimeerde 10],
11. [geïntimeerde 11],
12. [geïntimeerde 12],
13. [geïntimeerde 13],

allen wonend in [plaats 1],
geïntimeerden sub 3 - 13,
niet verschenen.



Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. Geïntimeerde sub 3 wordt [geïntimeerde 3] genoemd.





1De zaak in het kort

1.1
In deze zaak vordert [appellant] aanwijzing van een noodweg over de uitrit van het parkeerterrein van [geïntimeerden] De rechtbank heeft deze vordering afgewezen omdat het erf van [appellant] ook zonder noodweg behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Het hof komt tot dezelfde conclusie als de rechtbank.




2Procesverloop in hoger beroep

2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:


de dagvaarding van 27 november 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 13 september 2023 (hierna: het vonnis);


de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen;


de akte tot schorsing van het geding van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde 3] op grond van artikel 225 lid 1 sub c van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv);


de antwoordakte van [appellant];


de memorie van antwoord van [geïntimeerde 3], met bijlagen.




2.2
Op 4 december 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht. Mr. Verhulst heeft dat gedaan aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd. Na de zitting en naar aanleiding van hetgeen daar is besproken heeft nader overleg tussen partijen plaatsgevonden, waarna partijen om arrest hebben gevraagd.




3Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] is sinds 20 juni 2022 eigenaar van het perceel aan [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats 1], [sectie], [perceelnummer 1]. Op dit perceel bevindt zich een pand (hierna: het pand) en een terrein (hierna: het terrein). Het perceel is ontsloten via een (ook tot het perceel behorend) pad dat uitkomt op de [straat] (hierna: het pad). Het pad is vijftien meter lang en circa 1,10 meter breed.


3.2

[geïntimeerden] zijn gezamenlijk eigenaar van het mandelige parkeerterrein, kadastraal bekend gemeente [plaats 1], [sectie], [perceelnummer 2]. Het parkeerterrein is onder meer ontsloten via een uitrit die uitkomt op de [straat] (hierna: de uitrit).


3.3
Het pad en de uitrit liggen naast elkaar en zijn van elkaar gescheiden door een hek.


3.4

[geïntimeerden] zijn eigenaar van de percelen die grenzen aan hun parkeerterrein.


3.5
De ligging van de percelen, het pad en de uitrit blijkt uit de hierna volgende kadastrale kaart.








3.6
Op de foto hieronder die is genomen vanaf de [straat], is links de uitrit van [geïntimeerden] te zien en rechts het pad van [appellant].







3.7
Bij besluit van 13 januari 2022 is aan de rechtsvoorganger van [appellant] een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van het pand van één appartement en drie studio’s tot vier appartementen.


3.8
Tegen dit besluit hebben enkele (rechtsvoorgangers van) [geïntimeerden] bezwaar gemaakt, omdat bij de vier te realiseren appartementen drie parkeerplaatsen op het terrein waren ingetekend. Die parkeerplaatsen zouden alleen met een auto vanaf de openbare weg via de uitrit van het parkeerterrein van [geïntimeerden] kunnen worden bereikt. Aangezien [geïntimeerden] daarvoor geen toestemming wilden geven, werd volgens hen niet voldaan aan de parkeernorm en had volgens hen de omgevingsvergunning niet verleend mogen worden.


3.9
Bij beslissing op bezwaar van 9 augustus 2022 is het bezwaar ongegrond verklaard. Daartoe is – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende redengevend geweest. De omgevingsvergunning van 13 januari 2022 ziet niet op het toestaan van drie parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen waren reeds in een eerdere omgevingsvergunning vergund. Van een evidente privaatrechtelijke belemmering is geen sprake omdat het aan de burgerlijke rechter is om te beoordelen of een vordering tot het aanwijzen van een noodweg wel of niet wordt toegewezen. Bij de beslissing op bezwaar is aan de omgevingsvergunning van 13 januari 2022 (alsnog) het voorschrift verbonden dat de vergunninghouder op eigen terrein drie parkeerplaatsen moet realiseren en in stand houden. De rechtsvoorganger van [geïntimeerde 3] heeft tegen deze beslissing beroep ingesteld.


3.10
De rechtsvoorganger van [appellant] heeft vervolgens vijf parkeerplaatsen op het terrein aangelegd.


3.11
Bij exploot van 4 oktober 2022 heeft [appellant] (de rechtsvoorgangers van) [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank een noodweg ex artikel 5:57 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zal aanwijzen over de uitrit van [geïntimeerden] tot aan de [straat], met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten en de kosten van het verwijderen van het hek tussen de uitrit en het pad. [appellant] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de parkeerplaatsen niet kunnen worden ontsloten over het pad en dat voor ontsluiting van de parkeerplaatsen op de openbare weg (mede) gebruik dient te worden gemaakt van de uitrit van het parkeerterrein van [geïntimeerden]


3.12
Bij vonnis van 13 september 2023 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat het perceel van [appellant] (ook zonder noodweg) behoorlijk kan worden geëxploiteerd conform bestemming en aard daarvan. Het perceel is bestemd voor bewoning in (huur)appartementen en daarvoor is niet noodzakelijk dat op eigen terrein kan worden geparkeerd. Weliswaar zijn bij de bouw van de appartementen mede op grond van een verleende, maar nog niet onherroepelijke omgevingsvergunning parkeerplaatsen op het terrein gerealiseerd, maar dat verandert de aard van het perceel niet zodanig dat het tot aanwijzing van (een deel van) het perceel van [geïntimeerden] als noodweg noopt. Deze afweging zou in de toekomst mogelijk anders kunnen uitvallen, indien de omgevingsvergunning met de daaraan verbonden voorwaarde van het op eigen terrein realiseren van parkeerplaatsen in stand blijft en meer zicht bestaat op de consequenties van een met die omgevingsvergunning strijdige situatie.


3.13
Op 13 december 2023 heeft de rechtbank Den Haag, afdeling Bestuursrecht, het beroep van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde 3] ongegrond verklaard. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat de civiele rechter in het vonnis van 13 september 2023 de mogelijkheid van een noodweg niet definitief en onder alle omstandigheden heeft afgewezen. De rechtbank geeft in overweging 4.3 van het vonnis immers aan dat de afweging in de toekomst anders zou kunnen uitvallen, indien de omgevingsvergunning in de bestuursrechtelijke procedure standhoudt. Daardoor is geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan vergunningverlening in afwijking van het bestemmingsplan.


3.14
Inmiddels is een appartement verkocht. De parkeerplaats is niet mee verkocht. Voorts is een appartement verhuurd en staat er een te koop.




4Vorderingen in hoger beroep

4.1
In hoger beroep vordert [appellant] vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van haar vorderingen (zie 3.11), met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties. [appellant] heeft zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd waarmee zij beoogt de zaak in volle omvang aan het hof voor te leggen.


4.2

[geïntimeerde 3] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, met nakosten en rente.




5Beoordeling in hoger beroep

5.1
Op grond van artikel 5:57 lid 1 BW en de jurisprudentie van de Hoge Raad over die bepaling kan de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg, van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf vorderen. Voor het antwoord op de vraag of een noodweg moet worden aangewezen, is in het algemeen beslissend of bij het ontbreken van die noodweg een behoorlijke exploitatie van het ingesloten erf bij een normale bestemming, van de aard als het erf in het gegeven geval heeft, niet mogelijk is.


5.2

[appellant] stelt dat een behoorlijke exploitatie van haar perceel zonder noodweg niet mogelijk is. Aan de omgevingsvergunning voor de vier appartementen is het voorschrift verbonden dat op eigen terrein drie parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd en in stand gehouden. Voor de exploitatie van de appartementen en daarmee voor de exploitatie van het perceel is derhalve vereist dat op eigen terrein over parkeerplaatsen kan worden beschikt. De inmiddels gerealiseerde parkeerplaatsen hebben feitelijk uitsluitend een functie als parkeerplaats, wanneer zij een ontsluiting hebben op de openbare weg. Het pad is te smal om daarover met een auto van en naar de openbare weg te gaan. [appellant] heeft daarom recht en belang om te vorderen dat de uitrit van [geïntimeerden] als noodweg ten behoeve van haar perceel wordt aangewezen, zodat deze noodweg tezamen met het pad als gemeenschappelijke uitrit op de openbare weg kan dienen. Zonder deze noodweg handelt [appellant] in strijd met de aan haar verleende omgevingsvergunning, hetgeen tot intrekking van deze vergunning zou kunnen leiden, aldus nog steeds [appellant].


5.3

[geïntimeerde 3] heeft daartegen ingebracht dat het voor een behoorlijke exploitatie van het perceel niet noodzakelijk is dat een auto het woonhuis kan bereiken of dat op eigen terrein geparkeerd kan worden, laat staan dat er sprake is van een noodtoestand die aanwijzing van een noodweg noodzakelijk maakt. Het perceel kan ook behoorlijk worden geëxploiteerd als de woning te voet, met de fiets en eventueel met een scooter of motor te bereiken is. Als het gaat om de angst van [appellant] dat de omgevingsvergunning wordt ingetrokken als er geen noodweg wordt aangewezen, kan [appellant] volgens paragraaf 5.11 van het door haar zelf overgelegde Besluit van de gemeenteraad van de gemeente [plaats 1] houdende regels omtrent parkeren het college van burgemeester en wethouders om ontheffing van de gemeentelijke parkeereis vragen. [appellant] kan aannemelijk maken dat binnen loopafstand parkeerplaatsen beschikbaar zijn en dat de parkeerdruk in de omgeving acceptabel blijft.


5.4
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] haar stelling dat zij haar appartementen en perceel zonder noodweg niet behoorlijk kan exploiteren, onvoldoende onderbouwd. Het hof merkt daarbij allereerst op dat het perceel van [appellant] volgens de omgevingsvergunning van 13 januari 2022 en volgens het vigerende bestemmingsplan de bestemming wonen heeft. [appellant] heeft niet gesteld dat de appartementen zonder noodweg niet kunnen worden bewoond. Vast staat dat er al jaren, ook voor de bouw van de appartementen, in de gebouwen op het perceel wordt gewoond. Het perceel is ook vanaf de openbare weg bereikbaar, namelijk via het pad. In die zin staat het ontbreken van de gevorderde noodweg een behoorlijke exploitatie van het perceel bij de bestemming van de aard als het perceel in het gegeven geval heeft, niet in de weg.


5.5
De stelling van [appellant] houdt in dat er volgens de omgevingsvergunning op eigen terrein geparkeerd moet kunnen worden en dat dit niet mogelijk is zonder noodweg. Zonder noodweg kan zij niet voldoen aan de omgevingsvergunning en dat zou volgens [appellant] tot intrekking van de vergunning kunnen leiden. De enkele theoretische mogelijkheid dat de vergunning ingetrokken zou kunnen worden is echter niet voldoende om aan te nemen dat een behoorlijke exploitatie zonder noodweg niet mogelijk is. Gesteld noch gebleken is dat het college van burgemeester en wethouders het voornemen heeft om de omgevingsvergunning in te trekken en de bewoning op het perceel onmogelijk te maken. [appellant] heeft van die stelling ook geen gespecificeerd bewijs aangeboden.


5.6
Voorts blijkt uit paragraaf 5.11 van het door [appellant] zelf als productie 3 bij memorie van grieven overgelegde Besluit van de gemeenteraad van de gemeente [plaats 1] houdende regels omtrent parkeren dat daarin is voorzien in de mogelijkheid van het vragen van ontheffing van de gemeentelijke parkeereis. Een dergelijke ontheffing kan worden verleend als het college het initiatief – in het onderhavige geval dus het creëren en in stand houden van woonruimte – belangrijker acht dan de nadelige gevolgen op het gebied van parkeren. Paragraaf 5.11 van dat besluit luidt, voor zover hier van belang:



5.11


Stap 6 - Aanvraag ontheffing


Als de realisatie van de benodigde parkeerplaatsen binnen de contouren van de eigen ontwikkeling niet mogelijk is en de parkeerbehoefte middels een privaatrechtelijke overeenkomst niet elders kan worden gecompenseerd, kan het college van burgemeester en wethouders besluiten ontheffing te verlenen van de gemeentelijke parkeereis. De ontheffing kan worden verleend wanneer het college van burgemeester en wethouders de realisatie van het initiatief belangrijker acht dan de (al dan niet tijdelijke) nadelige gevolgen op het gebied van parkeren, bereikbaarheid en leefbaarheid.




5.7

[appellant] heeft ter zitting de mogelijkheid van het vragen van ontheffing niet weersproken en evenmin gesteld dat zij ontheffing had aangevraagd maar niet verkregen. Zij heeft ook niet gesteld dat zij niet voor een dergelijke ontheffing in aanmerking komt.


5.8

[appellant] heeft in hoger beroep slechts in algemene bewoordingen bewijs aangeboden waaraan zij nog heeft toegevoegd dat zij het bewijsaanbod niet nader kan specificeren, nu zij niet weet wat zij eventueel zou dienen te bewijzen. Het hof passeert het bewijsaanbod omdat het onvoldoende is gespecificeerd.



Conclusie en proceskosten




5.9
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt en het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.


5.10

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 3] op:
griffierecht € 349,-
salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II)

nasalaris € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal € 3.118,-
Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.





6Beslissing
Het hof:



bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 13 september 2023;


veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 3] begroot op € 3.118,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;


bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nasalaris van € 98,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;


verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de kosten van de procedure betreft.




Dit arrest is gewezen door mr. J.E.H.M. Pinckaers, mr. J.J. van der Helm en mr. J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2026 in aanwezigheid van de griffier.



HR 9 juli 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC0958, NJ 1990/733 (Sint Willebrordus Stichting), HR 11 september 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0676l, NJ 1992, 729 (Grondstra/Hartholt), H R 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2554, NJ 1998, 457 (Grootscholten/Van der Stok) en HR 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1783.