ECLI:NL:GHDHA:2026:2290

GERECHTSHOF DEN HAAG


Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/493



Uitspraak van 30 juni 2026


in het geding tussen:



[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)


en


de Heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )


op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 maart 2024, nummer SGR 23/920.





Procesverloop


1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 488.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rijswijk (de aanslag).



1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.



1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.



1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.



1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 mei 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.




Feiten


2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met berging en heeft als bouwjaar 2021. De woning heeft een woonoppervlakte van 142 m2 (inclusief aanbouw) en is gelegen op een perceel van 135 m2.



2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waarderapport met een matrix (de beroepmatrix) van de woning overgelegd. De waarde op de waardepeildatum is in het waarderapport en de matrix vastgesteld op € 488.000. In het waarderapport en de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van een viertal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten de onroerende zaken: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De Heffingsambtenaar heeft daarin de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning en van alle vergelijkingsobjecten op factor 3 (gemiddeld) gesteld.



2.3.
Belanghebbende heeft op 25 oktober 2025 een nader stuk ingediend met daarin een aangepaste matrix voor de woning en de vergelijkingsobjecten gebruikt door de Heffingsambtenaar, alsmede een matrix met daarin de woning en door belanghebbende zelf geselecteerde referentieobjecten, te weten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle te [woonplaats] .





Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:


“6. Volgens eiser dient de waarde lager te worden vastgesteld aangezien de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen, die gelegen zijn aan de [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] en aan de [adres 14] , ook lager zijn. Daarnaast ligt er een brandgang achter de woning, die buiten de waardering gehouden dient te worden.


7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 488.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, waaronder de [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Uit de matrix volgt dat de prijs per m² gebruiksoppervlakte van de woning € 2.638 bedraagt en die van de vergelijkingsobjecten € 2.648, zodat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft aangevoerd dat de brandgang niet tot het perceel van eiser behoort zodat deze ook niet is meegenomen in de waardering. Tot slot heeft verweerder aangevoerd dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn toegestuurd naar eiser, waaronder het taxatieverslag. Op basis van deze gegevens heeft verweerder de waarde vastgesteld.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en kaveloppervlakte. Tevens blijkt uit de matrix dat de prijs per m² gebruiksoppervlakte lager is dan die van de vergelijkingsobjecten zodat de waarde niet te hoog is vastgesteld.


10.Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de matrix blijkt dat verweerder de brandgang terecht niet heeft mee gewaardeerd, omdat dit perceel geen eigendom is van eiser. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel doordat de woningen aan de [adres 14] (WOZ-waarde van € 464.000), [adres 13] (WOZ-waarde van € 319.000), de [adres 12] (WOZ-waarde van € 309.000), de [adres 11] (WOZ-waarde van € 319.000), de [adres 10] (WOZ-waarde van € 309.000) en de [adres 9] (WOZ-waarde van € 309.000) gunstiger zouden zijn gewaardeerd, slaagt dit niet omdat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel geldt: eiser dient aannemelijk te maken dat ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd.[1] De door eiser aangevoerde woningen zijn niet identiek en verschillen in gebruiksoppervlak. Daar komt bij dat verweerder ten aanzien van de woningen aan de [straat] heeft aangevoerd dat deze woningen ten onrechte te laag zijn gewaardeerd, omdat verweerder bij de waardering ten onrechte ervan uit was gegaan dat de woningen nog niet afgebouwd waren. Verweerder is niet gehouden op grond van het gelijkheidsbeginsel een fout te herhalen.


11. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken, waaronder grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft aangevoerd dat de op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder een taxatieverslag en een taxatiekaart, reeds in de bezwaarfase aan eiser zijn verstrekt en niet is gebleken dat verweerder ook nog over andere aan de waardevaststelling ten grondslag liggende gegevens beschikte, zodat deze gegevens ook niet aan eiser konden worden verstrekt.[2] Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee aan het gestelde in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan[3].

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond.”








Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen


4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.



4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, en tot wijziging van de beschikking aldus dat de WOZ-waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 438.000 en subsidiair € 452.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.



4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.





Beoordeling van het hoger beroep


5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).



5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).



5.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd. Daaruit volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de waardematrix is de woning getaxeerd op € 488.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.



5.4.
Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten qua type woning, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de woning en de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten in hetzelfde waardegebied liggen. De door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten kunnen daarom gebruikt worden voor de waardebepaling van de woning. De Heffingsambtenaar heeft met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden. Zo heeft hij aan de woning en de vergelijkingsobjecten een factor toegekend voor kwaliteit en onderhoud. Met die factoren heeft hij rekening gehouden in de onderlinge vergelijking. Verder heeft de Heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum door rekening te houden met een prijsstijging van 1,2 % per maand. Met de hiervoor omschreven handelwijze heeft de Heffingsambtenaar de gemiddelde prijs per m2 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten omgerekend voor kwaliteit en onderhoud naar factor 3, bepaald op € 2.648. Bij de waardering van de woning is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m2 van het woningdeel van € 2.638. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.



5.5.
Belanghebbende heeft in zijn nader stuk een aangepaste versie overgelegd van de matrix van de Heffingsambtenaar waarin het voorzieningenniveau van drie vergelijkingsobjecten is verhoogd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] over betere voorzieningen beschikken dan de woning. Het Hof neemt daarbij onder meer in aanmerking dat de woning uit een recenter bouwjaar (2021) stamt dan het bouwjaar van de betreffende vergelijkingsobjecten (respectievelijk 2013, 2013 en 2018). Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten gelegen aan [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] tot een ander oordeel dienen te leiden.



Slotsom





5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.





Proceskosten en griffierecht


6. Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten en het griffierecht.





Beslissing


Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.





Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, Chr.Th.P.M. Zandhuis en L.D.M.A. Reijs, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon




De griffier, de voorzitter,












T.S.K.L. Tjon W. de Wit




De beslissing is op 30 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.




Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.




Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.


Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.


Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).





Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:


1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:


a. - de naam en het adres van de indiener;


b. - de dagtekening;


c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;


d. - de gronden van het beroep in cassatie.





Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.