ECLI:NL:GHARL:2026:6030

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Leeuwarden



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.366.039/01
zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, 12054911




arrest in kort geding van 15 september 2026




in de zaak van





[appellant]

die woont in [woonplaats]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiser
hierna: [appellant]
advocaat: mr. J.E. de Groot



en





[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. J.J.M. Pinners






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1


[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding van de kantonrechter van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, van 4 februari 2026 tussen partijen. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep tevens houdende memorie van grieven
• de memorie van antwoord
• de akte overlegging aanvullende producties van [appellant]
• het verslag van de mondelinge behandeling die op 15 juli 2026 is gehouden (het proces-verbaal)
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.







2De kern van de zaak


2.1

[geïntimeerde] huurt van [appellant] woonruimte, gelegen naast de woning van [appellant] en boven zijn fietsenwinkel. Enkele maanden na ingang van de huurovereenkomst is een conflict tussen partijen ontstaan. In dat kader speelt, onder meer, dat [geïntimeerde] [appellant] beledigt en beschuldigt van ernstige strafbare feiten, en die uit naar (zakelijke) contacten van [appellant] , op sociale media en in een e-mailbericht naar de griffie van de rechtbank. [appellant] vindt ook dat [geïntimeerde] (geluids)overlast veroorzaakt en verhindert dat [appellant] een lekkage in het gehuurde kan herstellen.



2.2

[appellant] heeft in kort geding primair gevorderd dat [geïntimeerde] het gehuurde moet ontruimen, met daarbij een contact- en locatieverbod. Subsidiair heeft [appellant] een voorwaardelijke ontruiming gevorderd, meerdere geboden en verboden in verband met ongewenst geacht gedrag van [geïntimeerde] , toegang tot het gehuurde om een lekkage te herstellen en veroordeling van [geïntimeerde] om eventuele gevolgschade te (laten) herstellen, een en ander versterkt door een dwangsom. In alle gevallen vorderde [appellant] dat het [geïntimeerde] werd geboden om een op sociale media geplaatste video waarop hij zichtbaar is, te verwijderen.



2.3
De kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, oordelend in kort geding (hierna: de kantonrechter) heeft bij vonnis van 4 februari 2026 de primaire vorderingen van [appellant] afgewezen en de subsidiaire vorderingen voor een deel toegewezen. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] geboden de video van sociale media te verwijderen. [geïntimeerde] is daarnaast verboden zich bedreigend, beledigend en/of agressief uit te laten of te gedragen of zich in de fietsenwinkel van [geïntimeerde] te bevinden. [geïntimeerde] is ook geboden toegang tot het gehuurde te bieden om het verhelpen van de lekkage mogelijk te maken. Aan alle veroordelingen heeft de kantonrechter dwangsommen verbonden. De gevorderde ontruiming van de woning, het contact- en gebiedsgebod en de vordering tot herstel van gevolgschade heeft de kantonrechter afgewezen.



2.4
De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is vooral dat zijn primaire vorderingen alsnog volledig worden toegewezen. [geïntimeerde] voert verweer, maar is niet zelf opgekomen tegen de vorderingen die de kantonrechter in zijn nadeel heeft toegewezen.



2.5
Het hof zal, in zoverre in afwijking van de kantonrechter, de gevorderde ontruiming toewijzen, en in het voetspoor daarvan ook de afgewezen primaire vorderingen van [appellant] grotendeels toewijzen. Hierna licht het hof dit oordeel toe, nadat het eerst de feiten uiteen heeft gezet.






3De feiten


3.1
Op 28 juli 2025 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen. [appellant] verhuurt daarbij aan [geïntimeerde] een appartement aan de [adres] in [woonplaats] (het gehuurde, of de woning van [geïntimeerde] ). De huurprijs was toen € 850 per maand. Het gaat om zelfstandige woonruimte.



3.2

In de schriftelijke huurovereenkomst die partijen hebben ondertekend staat onder meer:
“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 3 maanden, ingaande op 28-07-2025 en lopende tot en met 28-10-2025. (…)



3.4
De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode, tenzij beide partijen afspreken om het huurcontract te verlengen. (…)”



3.3
Het gehuurde bevindt zich op een bovenverdieping. In datzelfde pand, maar dan op de benedenverdieping direct onder het gehuurde, exploiteert [appellant] een fietsenwinkel. Zelf woont [appellant] in het pand naast zijn fietsenwinkel, en dus ook naast het gehuurde.



3.4
In het najaar van 2025 – in september of oktober, partijen zijn het over de precieze datum niet eens – heeft een ‘burendag’ plaatsgehad. Op die dag heeft zich op een gegeven moment een luidruchtige ruzie afgespeeld in of nabij de woning van [geïntimeerde] . Daarbij is ook [appellant] betrokken geraakt en van dit incident zijn ook videobeelden gemaakt.



3.5

Bij brief van 25 oktober 2025 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat de
huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen looptijd van drie maanden per 28 oktober 2025 zou eindigen. [geïntimeerde] werd in die brief verzocht het gehuurde uiterlijk op die datum leeg en in oorspronkelijke staat achter te laten en de sleutels bij [appellant] in te leveren.




3.6


[geïntimeerde] heeft op dezelfde dag op die brief als volgt, voor zover hier van belang,
per e-mail geantwoord:



“Volgens de Wet vaste huurcontracten ingegaan op 1 juli 2024 is de door ons aangegane
huurovereenkomst automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd.
(. .. )
Tevens is het zo dat u mijn vriendin heeft gegijzeld, mishandeld en aangerand.
In dat kader is het vanzelfsprekend dat ik geen persoonlijk contact meer met u wil en wij
vanaf heden enkel schriftelijk contact zullen hebben, indien nodig uiteraard.
(. .. )
Ik had tevens begrepen dat er een lekkage is omdat uzelf prutswerk heeft geleverd in de
woning.
(. . .)
Ik ga er vanuit u voldoende te hebben geïnformeerd en verzoek u om mij met rust te laten
daar u reeds mij heeft opgewacht bij de voordeur op 25 oktober jongstleden, en u tevens de
volgende dag, 26 oktober jongstleden, als een gestoorde maniak op mijn deur heeft lopen
bonzen, op een zondag nota bene.
Ik begrijp dat u louter een Christen in naam bent en geen daadwerkelijke Christen in uw
hart en ziel, daarom probeerde u immers om mijn vrouw te verkrachten.
En misschien is het normaal in Azerbeidzjan om vrouwen te verkrachten maar dit is
Nederland.
Dus wellicht moet u teruggaan naar de bergen van Nagorno-Karabach waar u een schaap of
een geit kan vinden voor uw eenzaamheid.



Met minachting (…)”




3.7
In het plafond van de bedrijfsruimte van [appellant] deed zich een lekkage voor. Het vermoeden was dat deze lekkage afkomstig was van de badkamer van het gehuurde. [appellant] heeft Bouwbedrijf [naam1] (hierna: [naam1] ) ingeschakeld om de lekkage te verhelpen. [naam1] heeft contact opgenomen met [geïntimeerde] om een afspraak te maken om de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten maar het bleek dat [naam1] niet kon op de tijdstippen die door [geïntimeerde] werden voorgesteld. [naam1] heeft daarop toestemming gevraagd om het gehuurde te betreden op tijdstippen dat [geïntimeerde] niet aanwezig was.



3.8
Uiteindelijk is [naam1] op (zaterdag) 15 november 2025 in het gehuurde geweest maar hij kon toen door de volgens hem volle badkamer geen werkzaamheden uitvoeren. Op 17 november 2025 is [naam1] weer naar het gehuurde gekomen en heeft toen kitwerkzaamheden uitgevoerd en een nieuwe ventilator geplaatst. De lekkage was daarmee echter nog niet verholpen. [naam1] heeft toen wederom aan [geïntimeerde] toegang tot het gehuurde gevraagd, maar niet gekregen.



3.9
Op een gegeven moment heeft [naam1] zijn opdracht beëindigd. Hij heeft in dat kader in een Whatsappbericht aan [geïntimeerde] het volgende geschreven:


“Oké, dan ben ik klaar met de klus. Ik ga niet in op je bovenstaande schrijven.
Ik kwam voor de lekkage, dacht jou te helpen met een nieuwe ventilator maar wordt weggezet als beunhaas. Eerder heb ik geschreven, ik wil helpen met wederzijds respect, helaas blijkt het tegendeel.”




3.10

[appellant] heeft op 20 november 2025 een ander bedrijf ( [naam2] ) ingeschakeld voor het herstel van de lekkage. [naam2] heeft een rapport opgesteld dat vermeldt dat het plafond (van de fietsenwinkel) duidelijk sporen van lekkage vertoont, dat er water naar beneden druppelt vanuit het gehuurde en dat in de winkelruimte er een ernstig risico op kortsluiting en brandgevaar bestaat. [appellant] is geadviseerd om de elektriciteit in de winkel niet te gebruiken totdat de lekkage volledig is verholpen. Verder is het dringende advies gegeven direct actie te ondernemen en toegang tot het gehuurde te geven zodat een volledige inspectie kan plaatsvinden en herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd.



3.11


[geïntimeerde] heeft op 21 november 2025 een video op X geplaatst van het incident
tijdens de “burendag” met daarbij het bericht:



“@ [naam3] please help me and my girlfriend she got sexually assaulted by a
pervert immigrant in the Netherlands and the Dutch police refuse to help her and me, she's
an though American Woman and gave him a good black eye! l'm ashamed to say it, but I
sadly live in the NL.”




3.12

[geïntimeerde] heeft de video op enig moment ook op Facebook geplaatst.



3.13

[geïntimeerde] heeft [appellant] op 24 november 2025 onder meer gemaild:


“Ik heb nog steeds geen gegevens van een bouwbedrijf of verzekeraar gekregen.
Ik kan u ook het Wetboek van Strafrecht laten lezen.
Met name het gedeelte over mishandeling gijzeling en poging verkrachting met geweld.
Dat is een meervoudige strafkamer met minimaal 12 jaar gevangenis.
Dat lijkt me belangrijker om door te lezen voor jou.”




3.14


[geïntimeerde] heeft [naam2] op 8 december 2025 de toegang tot het gehuurde
geweigerd.




3.15


[appellant] heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 10 december 2025 gewezen op de door
omwonenden geconstateerde geluidsoverlast en hem verzocht om de deuren voorzichtig te
sluiten en geluid zodanig zacht af te spelen dat dit buiten het gehuurde niet hoorbaar is.




3.16
Bij brief van 17 december 2025 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd om medewerking te verlenen aan herstel van de badkamerlekkage, het betreffende herstelbedrijf niet dreigend of beledigend te bejegenen, de achterstallige huur te betalen, niet meer zonder toestemming na sluitingstijd de fietsenwinkel te betreden en geen geluidsoverlast te veroorzaken.



3.17

[geïntimeerde] heeft in een e-mail van 19 december 2025 aan de advocaat van [appellant] het volgende geschreven:


“Ik zal hetzelfde is zeggen als wat ik al een paar maanden zeg.
Ik wil contactgegevens van een erkend bedrijf dat de reparaties zal uitvoeren en niet een of andere beunhaas die enkel in de avond kan of rond middernacht.
Ik heb wettelijk toestemming tot mijn meterkast iets wat ook bij aanvang van het huurcontract is afgesproken.
Tevens moet die vieze verkrachter geen slachtoffer spelen want hij heeft mijn vrouw gegijzeld mishandeld en met geweld geprobeerd te verkrachten.
De politie is hiervan op de hoogte en ik zal bewijsmateriaal hiervoor aanleveren bij een zitting. Tegen een vrouw durft hij wel.
Tevens is er geen sprake van geluidoverlast. Er is sprake van normale leefomstandigheden.
Als er al iets is wat geluidoverlast is dat wel de compressor van meneer die de hele dag aanstaat. Of dat meneer de hele dag met zijn deur loopt te gooien en in zijn winkel loopt te schreeuwen.
Meneer wil graag de lusten maar niet de lasten van een woning verhuren.
Laat maar weten wanneer de zitting zal zijn zullen we ook de pers uitnodiging zodat iedereen weet wat voor monster die vieze verkrachter is, krijg jij ook gelijk naamsbekendheid voor het verdedigen van zon monster.”




3.18

Bij Whatsapp-bericht van 24 december 2025 heeft [geïntimeerde] aan de dochter van

[appellant] onder meer geschreven:



“Jou vader is een vieze kanker verkrachter.
Ik heb videobeelden”




3.19
Op 9 januari 2026 heeft een buurvrouw van [appellant] een brief geschreven met de volgende inhoud:


“Buurman [appellant] .
Al een tijdje ervaar ik geluidsoverlast vanuit volgens mij de kamer boven je winkel. Ik slaap aan de tuin kant (achterkant) omdat het rustiger is dan [adres] kant. Geluidsoverlast en het licht erg vel aan (lijkt wel TL verlichting ondanks gordijnen zelf) en hoor en zie dat vooral 's nachts.
We wonen weliswaar in [adres] dicht op elkaar maar in al die jaren dat ik hier woon heb ik dat nooit op deze manier meegemaakt, ervaren, ondanks mijn buurman van 4 en verhuur bovenwoningen via achterburen licht bedrijf.
Het lijkt wel of het juist erger is geworden afgelopen periode, zou jij hier iets aan kunnen doen?
Ik doe dit nu officieel per schrijven, niet persoonlijk, maar kan niet blijven vragen.
Groetjes, (…)”




3.20
Nadat [geïntimeerde] de conceptdagvaarding voor het kort geding bij de rechtbank toegestuurd had gekregen, heeft hij bij e-mail van 15 januari 2026 aan de griffie van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, het volgende geschreven:


“Ik heb meerdere emails tussen mij en de huurder



Tevens gesprekken tussen mij en de beunhaas die enkel buiten kantooruren kan komen werken voor reparaties.



Die vieze kanker verkrachter verdient de doodstraf maar wil mij nadat hij mijn vrouw heeft geprobeerd te verkrachten uit de woning te plaatsen.



Tevens wil ik de rechtbank erop attenderen dat de advocaat van deze verkrachter die vuile kanker hoer stukken aanhaalt waarvoor ik ben vrijgesproken en zichzelf zodoende schuldig maakt aan smaad en laster. Zulke figuren kunnen beter voor de NSB gaan werken. Moet ik netjes praten als een kwakzalver voordat u mij wilt helpen? Ik ben een gewone boerenjongen die praat als een boer. Ik heb geen behoefte aan geveinsde jargon. Tijdens Oorlog heb je meer aan jongens zoals mijzelf dan aan dat gepeupel dat zichzelf advocaat van de duivel noemt.”




3.21
Na het kort gedingvonnis is [appellant] in maart 2026 door [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld werkzaamheden te (laten) verrichten in het kader van herstel van de lekkage.






4De toelichting op de beslissing van het hof



Spoedeisend belang




4.1
Het hof moet eerst beoordelen of [appellant] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Het gaat er bij het spoedeisend belang om of dit aanwezig is op het moment dat het hof beslist op de gevorderde voorzieningen. Dat is naar oordeel van het hof het geval. [appellant] heeft namelijk gesteld dat hij naast en onder het gehuurde woont en werkt, en dat de gevorderde voorzieningen nodig zijn in verband met de overlast en dreiging die de gedragingen van [geïntimeerde] volgens [appellant] in het leven roepen. Onder die omstandigheden stelt [appellant] het oordeel in een bodemprocedure niet te kunnen afwachten. Het hof is van oordeel dat [appellant] zijn spoedeisend belang hiermee voldoende heeft onderbouwd.



Omvang hoger beroep





4.2

[appellant] heeft in hoger beroep zijn bij de kantonrechter ingediende primaire en subsidiaire vorderingen met een aanpassing herhaald. In hoger beroep handhaaft [appellant] niet langer de vordering [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom te gebieden de door hem op sociale media geplaatste video te verwijderen en verwijderd te houden. Verder heeft [appellant] voor de subsidiaire vorderingen een hogere dwangsom gevorderd. In zoverre is sprake van een eiswijziging, waartegen geen bezwaar is gemaakt en die naar het oordeel van het hof niet in strijd is met de goede procesorde.



4.3


[appellant] heeft in hoger beroep gevorderd het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en dat het hof rechtdoende - met de hiervoor genoemde aanpassingen - zijn primaire en bij afwijzing daarvan zijn subsidiaire vorderingen toewijst. Desgevraagd heeft [appellant] ter zitting toegelicht dat de vordering met betrekking tot de sociale media in hoger beroep niet opnieuw is gevorderd, omdat ten tijde van het opstellen van de appeldagvaarding met grieven werd verondersteld dat [geïntimeerde] op dit punt volledig uitvoering aan het vonnis had gegeven.
Het hof legt de vorderingen die [appellant] in hoger beroep heeft geformuleerd zo uit dat [appellant] in hoger beroep alsnog de toewijzing van zijn vordering tot ontruiming wil bewerkstelligen. Alleen als toewijzing van die vordering niet mogelijk is, houdt hij vast aan zijn in eerste aanleg toegewezen subsidiaire vorderingen. In zijn stellingen ligt besloten dat, als het hof zijn vordering tot ontruiming zou toewijzen, de toegewezen subsidiaire vorderingen wat [appellant] betreft hun werking dienen te behouden totdat de ontruiming bewerkstelligd is.




4.4
Ingeval het hof de primaire vorderingen afwijst, handhaaft [appellant] de toegewezen subsidiaire vorderingen volledig en moeten de gewijzigde vorderingen en de afgewezen subsidiaire vorderingen in het licht van de daarop betrekking hebbende grieven worden beoordeeld. De kantonrechter heeft de subsidiaire vordering van [appellant] om [geïntimeerde] te gebieden de gevolgschade van de lekkage in het plafond door een bedrijf te laten opnemen en zo nodig te herstellen afgewezen. Hiertegen is niet gegriefd en dit oordeel staat in hoger beroep niet meer ter discussie.



Juridisch kader





4.5
Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming - die door de verhuurder moet worden gesteld en zo nodig bewezen - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). De hoofdregel en tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. De vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (en de woning dus moet worden ontruimd), moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.



4.6

Een tekortkoming van de huurder kan schending van artikel 7:213 BW zijn. De huurder is op grond van artikel 7:213 BW verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Schending van artikel 7:213 BW levert een tekortkoming op in de nakoming van een verplichting tegenover de verhuurder en kan grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
De in artikel 7:213 BW bedoelde verplichting heeft niet alleen betrekking op zorg voor de gehuurde zaak zelf maar ook op zorg voor de woonomgeving. Ook kan deze verplichting betrekking hebben op gedragingen van de huurder buiten het gehuurde, mits er een voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst.




4.7
Voorts is in kort geding een veroordeling tot ontruiming een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, aangezien in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en een ontruiming veelal onomkeerbare gevolgen heeft.



Ontruiming (grief II)





4.8

[appellant] komt in hoger beroep op tegen de afwijzing van zijn primaire ontruimingsvordering. De kantonrechter heeft vooropgesteld dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door zich racistisch naar [appellant] uit te laten en naar hem en zijn advocaat beschuldigingen te uiten die volstrekt onaanvaardbaar zijn, waarbij de grenzen van wat fatsoenlijk en maatschappelijk acceptabel is (verregaand) zijn overschreden, en waardoor het voorstelbaar is dat dit een gevoel van onveiligheid bij [appellant] heeft teweeggebracht. [geïntimeerde] heeft geluidsoverlast veroorzaakt en heeft bedreigingen geuit richting [appellant] , maar ook naar zijn dochter en [naam1] . De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat het belang van [geïntimeerde] bij behoud van zijn woning, nu hij in geval van ontruiming dakloos zou worden, zwaarder weegt dan het belang van [appellant] om verschoond te blijven van (ernstige) beledigingen en beschuldigingen. Daarbij betrok de kantonrechter ook de omstandigheid dat het [geïntimeerde] verboden zal worden zich nog in de fietsenwinkel van [appellant] op te houden en zich over hem onaanvaardbaar uit te laten.



4.9
Het hof komt tot een andere uitkomst van de afweging van de wederzijdse belangen dan de kantonrechter, en is van oordeel dat er wel grond bestaat voor toewijzing van de gevorderde ontruiming. Dit wordt als volgt toegelicht.



4.10
Het hof neemt tot uitgangspunt dat in dit specifieke geval [geïntimeerde] huurder is van een woonruimte die gelegen is naast de woning van de verhuurder, en rechtstreeks boven de ruimte waarin de verhuurder zijn fietsenwinkel exploiteert. Dit zijn relevante omstandigheden bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] zich in de gegeven omstandigheden als goed huurder heeft gedragen en deze hebben mee te wegen als de huurder bij schending van zijn verplichting de verhuurder hindert en beperkt in een normaal gebruik van zijn woning en winkel.



4.11
Het hof trekt uit het partijdebat de conclusie dat voldoende aannemelijk is dat zich het volgende tussen partijen heeft afgespeeld:



i) [geïntimeerde] heeft zich na het incident op de ‘burendag’ vastgebeten in de opvatting – die [appellant] stellig heeft betwist en waarvan in deze procedure ook geen overtuigende aanwijzingen zijn gebleken – dat [appellant] de partner van [geïntimeerde] op die avond heeft mishandeld, van haar vrijheid heeft beroofd, en haar heeft geprobeerd te verkrachten;


ii) [geïntimeerde] heeft sinds dat moment [appellant] hiervan herhaaldelijk beschuldigd, zowel rechtstreeks naar [appellant] , als naar de advocaat van [appellant] , derden zoals een door [appellant] ingeschakelde aannemer, als via sociale media;


iii) [geïntimeerde] heeft een video waarin [appellant] herkenbaar in beeld is op sociale media geplaatst, en daarbij commentaar geplaatst waarin [appellant] van de genoemde strafbare feiten wordt beschuldigd;


iv) [geïntimeerde] heeft naderhand, in een e-mail van 25 oktober 2025 en een e-mail van 24 november 2025 deze beschuldiging aan [appellant] herhaald. De e-mail van 25 oktober 2025 bevatte bovendien de racistische en/of xenofobe passages: “En misschien is het normaal in Azerbeidzjan om vrouwen te verkrachten maar dit is Nederland. Dus wellicht moet u teruggaan naar de bergen van Nagorno-Karabach waar u een schaap of een geit kan vinden voor uw eenzaamheid”;


v) [geïntimeerde] heeft zich in een e-mail van 19 december 2025 tot de advocaat van [appellant] gericht, in die e-mail [appellant] beschuldigd en beledigd, maar ook op persoonlijke toon de advocaat aangesproken door te schrijven: “Laat maar weten wanneer de zitting zal zijn zullen we ook de pers uitnodiging zodat iedereen weet wat voor monster die vieze verkrachter is, krijg jij ook gelijk naamsbekendheid voor het verdedigen van zon monster.”;


vi) [geïntimeerde] heeft vervolgens de contactgegevens van de dochter van [appellant] achterhaald, en heeft haar een Whatsappbericht gestuurd met de inhoud “Jou vader is een vieze kanker verkrachter. Ik heb videobeelden”;


vii) Nadat [geïntimeerde] duidelijk was dat [appellant] het kort geding aanhangig had gemaakt, heeft [geïntimeerde] op 15 januari 2026 de griffie van de rechtbank Overijssel (in Zwolle ) een bericht gestuurd waarin hij schrijft dat [appellant] “een vieze kanker verkrachter” is, die “de doodstraf” verdient, en de advocaat van [appellant] “de advocaat van deze verkrachter die vuile kanker hoer” genoemd.





4.12
Het hof is van oordeel dat deze handelingen in hoge mate grensoverschrijdend zijn. Zij zijn beledigend, racistisch, en mede gelet op de omstandigheid dat [geïntimeerde] zich niet alleen tot [appellant] richt, maar ook tot zijn dochter, zijn advocaat, zijn zakelijke relaties (aannemer) en het publiek via social media waaronder (potentiële) klanten van zijn winkel, intimiderend en bedreigend van karakter. Dat laatste wordt nog versterkt door het gegeven dat [geïntimeerde] in zijn e-mail aan de griffie van de rechtbank laat zien er niet voor terug te deinzen grensoverschrijdende bedreigende taal te gebruiken over wat [appellant] moet worden aangedaan. Het hof kan zich indenken dat [appellant] , zoals hij stelt, inderdaad rekening heeft gehouden met de gedachte dat iemand die zo handelt, en die [appellant] voor zulke strafbare feiten verantwoordelijk houdt, er mogelijk niet voor terugdeinst [appellant] iets aan te doen.



4.13
Hier komt nog het volgende bij.


(viii) In de nacht van 15 op 16 januari 2026 heeft [geïntimeerde] bij de woning van [appellant] – die, het hof herinnert hieraan – zich naast die van [geïntimeerde] bevindt – aangebeld, en heeft daarbij de camera van de digitale deurbel met speeksel besmeurd om de beeldopnamen te vertroebelen. [geïntimeerde] is daarna minutenlang doorgegaan met aanbellen, op de deur bonzen, en roepen naar [appellant] .




4.14
Het is naar het oordeel van het hof in hoge mate voorstelbaar dat deze gebeurtenis, mede gelet op wat daaraan voorafging, [appellant] zeer beangstigd heeft en beperkingen geeft in het gebruik van zijn woonruimte en bedrijfsruimte. Het hof acht ook aannemelijk dat de hiervoor weergegeven gebeurtenissen een dermate wezenlijke ontwrichting in de verstandhouding tussen [appellant] als verhuurder, en [geïntimeerde] als huurder, hebben teweeggebracht, dat die in beginsel als niet-herstelbaar moet worden aangemerkt. De omstandigheid dat zich na 15 januari 2026 geen nieuwe incidenten van (in negatieve zin) vergelijkbaar gewicht hebben voorgedaan maakt dat niet anders. De verhoudingen zijn na 15 januari 2026 niet genormaliseerd. Het hof ziet dit, met [appellant] , als een breuk in de verstandhouding die blijvend invloed heeft op het gebruiksgenot van [appellant] van zijn woonruimte en bedrijfsruimte, wat niet door enkel tijdverloop kan worden geheeld.



4.15
In zoverre heeft [geïntimeerde] zich dan ook niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW gedragen.



4.16
Dat is bovendien nog het geval in verband met het volgende. Het hof neemt ook in aanmerking dat [geïntimeerde] in de periode tussen in ieder geval oktober 2025 en februari 2026 [appellant] niet behoorlijk in staat heeft gesteld om een lekkage in het gehuurde te (laten) verhelpen die (ook) beperkingen in het gebruik van zijn bedrijfsruimte gaf, door ofwel toegang tot het gehuurde te weigeren dan wel daar onredelijke of onwerkbare eisen aan te verbinden. Zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, heeft [appellant] als verhuurder een rechtens te respecteren belang bij het verkrijgen van toegang tot het gehuurde om een lekkage aan zijn eigendom te verhelpen. Dit is temeer zo aangezien de lekkage, die zich bij het plafond van zijn fietsenzaak bevond, tot gevolg had dat er water druppelde op een plaats waar zich elektriciteitsaansluitingen bevonden, en dat hij de elektra daar maandenlang niet kon gebruiken en met een zaklamp zijn werk heeft moeten doen. Het is aannemelijk dat, zoals [appellant] heeft gesteld, de bedrijfsvoering van zijn fietsenzaak hieronder heeft geleden. Door [appellant] zo lang en zonder goede reden niet in staat te stellen een lekkage in het gehuurde te herstellen heeft [geïntimeerde] zich evenmin als goed huurder gedragen.



4.17
Het hof acht het zeer waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Het is eveneens zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter, gelet op de aard van de gedragingen van [geïntimeerde] , hun ernst en opbouw, deze tekortkoming zonder meer zwaarwegend genoeg zal achten om een ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee gepaard gaande ontruiming te rechtvaardigen.



4.18
De afweging van belangen tussen partijen leidt het hof niet tot een andere uitkomst. Het hof ziet onder ogen dat het belang voor [geïntimeerde] bij weigering van de gevraagde voorziening van ontruiming groot is – zijn woonruimte komt hem daarmee te ontvallen. Anders dan de kantonrechter kent het hof aan dat belang geen doorslaggevend gewicht toe. Zo is ter zitting gebleken dat [geïntimeerde] inkomsten uit arbeid heeft en zijn huur wordt voldaan door een testamentair bewindvoerder. [geïntimeerde] kan daardoor ook in de vrije sector naar vervangende woonruimte omzien. Verder woont [geïntimeerde] alleen – zijn partner woont in Alaska – en wonen er in het gehuurde geen kinderen. In de afweging is doorslaggevend voor het hof het belang van [appellant] om niet langer in een verhuurrelatie verbonden te zijn die onherstelbaar beschadigd is geraakt door de hiervoor beschreven gebeurtenissen, die voor hem een bedreigend karakter hadden en nog steeds beperkingen geeft in het normale gebruik van zijn bedrijfsruimte en naastgelegen woonruimte. Daarbij is voor het hof een zwaarwegende omstandigheid dat [appellant] zelf werkt onder het gehuurde en daarnaast woont, waardoor deze huurder en verhuurder elkaar feitelijk niet kunnen ontlopen. Het belang van [appellant] prevaleert dan ook.



4.19
Het hof ziet nog aanleiding om het volgende te overwegen, voor zover [geïntimeerde] zich op het standpunt zou stellen dat voor de beslissing op de vraag of hij zich als goed huurder heeft gedragen van belang is of zijn beschuldigingen aan het adres van [appellant] terecht zijn en dat hij in dat kader aangifte heeft gedaan en het strafrechtelijk onderzoek moet worden afgewacht. Ook als zou komen vast te staan dat [appellant] de door [geïntimeerde] verweten gedraging ten aanzien van zijn vriendin/partner heeft verricht – of dat zo is laat het hof nadrukkelijk in het midden – dan verenigt het hof zich met wat de kantonrechter daarover in het bestreden vonnis overwoog (rechtsoverweging 4.8.-4.9.), kort gezegd: dat is geen rechtvaardiging om in ieder geval hangende een mogelijk strafrechtelijk onderzoek zich op onaanvaardbare wijze tegenover [appellant] en in relatie tot [appellant] staande derden te gedragen.



4.20
De conclusie is dat grief II van [appellant] slaagt en dat het hof de gevorderde ontruiming zal toewijzen. Wel ziet het hof in het belang van [geïntimeerde] om de gelegenheid te hebben andere woonruimte te zoeken aanleiding om de ontruimingstermijn op twee kalendermaanden na betekening van dit arrest te stellen.



Contact- en gebiedsverbod





4.21
De aard van de gedragingen die in het kader van de beoordeling van de toewijsbaarheid van de ontruiming aan de orde kwamen, maakt dat het hof aanleiding ziet om het contactverbod dat [appellant] primair vordert eveneens toe te wijzen. Het is het hof ook niet gebleken wat voor redelijk doel [geïntimeerde] zou hebben om nog met [appellant] in contact te treden, uitgaande van de situatie waarin hij de woning dient te ontruimen. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof aangegeven dat hij de laatste maanden al geen rechtstreeks contact heeft met [appellant] - en dat ook niet wil - , maar, indien nodig, met de advocaat van [appellant] . Die route blijft, bij toewijzing van het contactverbod, voor [geïntimeerde] open staan, mocht daar aanleiding toe zijn.



4.22
Het hof ziet aanleiding om, zoals gevorderd, aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden, maar zal die stellen op het lagere bedrag van € 250 per overtreding met een maximum van € 7.500.



4.23
Het primair gevorderde locatieverbod zal worden afgewezen. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat dit niet proportioneel is, zeker nu de [adres] een lange winkelstraat is, en een verbod zich onder meer in die straat te bevinden zeer beperkend zou zijn. Het hof honoreert dit bezwaar. Er is op dit moment niet gebleken van de noodzaak om, náást een contactverbod, ook een locatieverbod op te leggen. Aanleiding om te veronderstellen dat [geïntimeerde] zich, na ontruiming, rondom de woning of winkel van [appellant] zal ophouden is er naar het oordeel van het hof niet. Mocht in de toekomst blijken dat deze veronderstelling onjuist is gebleken dan kan zo nodig in een nieuw geding een locatieverbod worden gevorderd en aan de hand van de alsdan gebleken feiten en omstandigheden worden beoordeeld.



4.24
Grief III slaagt dus deels.



Grieven I en IV: geluidsoverlast en hoogte dwangsommen





4.25
De toewijzing van de ontruiming brengt mee dat er geen belang meer bestaat bij grief I, die de afgewezen vordering tot beperking van geluidsoverlast betreft. Hetzelfde geldt voor grief IV, die ziet op de hoogte van de dwangsommen die verbonden zijn aan de toegewezen subsidiaire vorderingen. Aangezien de primaire vordering grotendeels zal worden toegewezen zijn de subsidiaire vorderingen niet meer aan de orde. Ook grief IV mist dus belang.



De conclusie





4.26
Het hof zal het bestreden vonnis, voor zover aan hoger beroep onderworpen, vernietigen, en de primair gevorderde ontruiming en het contactverbod toewijzen. Hierbij zal het hof het dictum laten aansluiten bij hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.3 is overwogen over de verhouding tussen de primaire en subsidiaire vorderingen van [appellant] .



4.27
Het hoger beroep slaagt dus grotendeels. Omdat [geïntimeerde] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Omdat [appellant] de proceskosten bij de kantonrechter vergoed krijgt, heeft hij bij grief V geen belang meer.



4.28
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).






5De beslissing


Het hof:



5.1
behoudens het hierna in 5.3 overwogene, vernietigt het in kort geding tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, van 4 februari 2026, en beslist, opnieuw rechtdoende, als volgt:



5.2
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee kalendermaanden na betekening van dit arrest het gehuurde aan de [adres] , [postcode] , [woonplaats] , te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het zijne en de zijnen, onder afgifte van alle sleutels aan [appellant] ;



5.3
bekrachtigt de beslissingen onder 5.1 t/m 5.4 van het bestreden vonnis, totdat de onder 5.2 van dit arrest bedoelde ontruiming heeft plaatsgevonden;



5.4
verbiedt [geïntimeerde] om gedurende één jaar na de datum van ontruiming, op enigerlei wijze, direct of indirect, persoonlijk of in geschrift, via brieven, e-mail, WhatsApp of sociale media, contact te zoeken met [appellant] , op straffe van een dwangsom van € 250 per overtreding, met een maximum van € 7.500;



5.5

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 93,00 aan griffierecht
€ 153,02 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 1.306 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II van € 653)



en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:



€ 373 aan griffierecht
€ 153,02 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II van € 1.290)




5.6
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;


5.7
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;



5.8
wijst af wat verder is gevorderd.



Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Essed, D.H. de Witte en C.W. Inden, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
15 september 2026.









Het vonnis is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBOVE:2026:592.


HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.


HR 5 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1858.


HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.