ECLI:NL:GHARL:2026:5778

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.365.449/01
zaaknummer rechtbank Overijssel 341030




arrest in kort geding van 11 augustus 2026




in de zaak van





Teza Investments B.V.

gevestigd in Zwolle,
bij de rechtbank: eiseres
advocaat: mr. M.J. de Vries te Rotterdam
hierna: Teza



en





[geïntimeerde]


die woont in [woonplaats] (gemeente [gemeentenaam1] )
bij de rechtbank: gedaagde
advocaat: mr. Th. C. Visser te Rotterdam
hierna: [geïntimeerde]






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1
Teza heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle (hierna: de voorzieningenrechter), op 28 januari 2026 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:


de dagvaarding in hoger beroep van 16 februari 2026;


de memorie van grieven van 28 april 2026;


de memorie van antwoord van 9 juni 2026;


de op verzoek van het hof nagezonden opname van het telefoongesprek van 18 oktober 2025;


het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 23 juli 2026 heeft plaatsgevonden. Voorafgaand aan die mondelinge behandeling had Teza nog twee producties toegezonden. Het hof heeft die producties geaccepteerd, hoewel niet binnen de 10-dagentermijn ingediend, omdat de stukken (een proces-verbaal en een krantenartikel) eerst binnen die termijn waren ontvangen c.q. verschenen en de stukken niet omvangrijk noch verrassend voor [geïntimeerde] waren.





1.2
Partijen hebben arrest gevraagd en het hof heeft een datum voor arrest bepaald.





2De kern van de zaak


2.1
In geschil is of een (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [geïntimeerde] aan Teza een zorgvilla heeft verkocht. Teza beroept zich op een heimelijk gemaakte opname van een telefoongesprek tussen een bestuurder van Teza en [geïntimeerde] , waarin overeenstemming is bereikt over de koopprijs en over de leveringsdatum. [geïntimeerde] stelt dat deze koop is gesloten onder de voorwaarde dat haar dochter, die het pand van haar huurde en daar een 24-uurszorglocatie exploiteert, een vergunning zou krijgen voor een vervangende locatie in [plaats2] .



2.2
Teza heeft gevorderd dat [geïntimeerde] moet worden veroordeeld tot ondertekening van de akte van levering, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met bepaling dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van vereiste wilsverklaring De voorzieningenrechter heeft de vordering van Teza afgewezen. Het hof is het met de voorzieningenrechter eens dat onvoldoende vaststaat dat een perfecte koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, nog daargelaten dat Teza geen spoedeisend belang aannemelijk heeft gemaakt. Het hof zal dat oordeel hierna toelichten, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.






3De feiten


3.1

[geïntimeerde] is eigenares van de villa, plaatselijk bekend [adres1] te [plaats1] . Op deze villa rust een bedrijfsbestemming die de exploitatie van een zorginstelling mogelijk maakt. Het pand wordt gehuurd door haar dochter [naam1] voor haar onderneming ‘ [naam5] ’ die ter plaatse een 24-uurszorglocatie onder de naam ‘ [naam6] ’ exploiteert. Het hof zal dit pand verder aanduiden als de villa.



3.2
Teza handelt in onroerend goed. De heer [naam2] is via zijn holdingvennootschap medebestuurder van Teza en bevriend met de heer [naam3] . [naam3] was voor Teza op zoek naar een pand met een zorgbestemming, waar Teza een ‘safe house’ – een zorgvoorziening voor afgekickte drugsverslaafden – zou kunnen beginnen.



3.3

[naam3] was ter ore gekomen dat [geïntimeerde] de villa wilde verkopen. Op 22 juli 2025 hebben [naam2] en [naam3] , samen met [naam1] , de villa bekeken. Op 30 juli 2025 heeft [naam1] aan [naam2] en [naam3] meegedeeld dat [geïntimeerde] toch niet wilde verkopen. [naam3] en [naam1] hielden contact. Enige tijd later kwam bericht dat [geïntimeerde] toch weer wel zou willen verkopen. Tijdens een bespreking met [naam2] en [naam3] en [naam1] bleek echter dat [geïntimeerde] nog niet direct wilde verkopen.



3.4
Dit leidde vervolgens tot een bespreking op 18 oktober 2025 in het restaurant van de manege van [naam1] in [plaats2] . [geïntimeerde] verbleef op dat moment in Spanje waar zij een vakantiewoning bezit. In het restaurant waren [naam1] , [naam2] en [naam3] aanwezig, evenals de dochter van [naam1] . [naam1] heeft tijdens die bespreking [geïntimeerde] gebeld. [naam2] heeft via de telefoon met [naam1] gesproken.



3.5
Van de bespreking, inclusief het telefoongesprek, heeft [naam3] een opname gemaakt. [naam2] en [naam3] hadden dit van tevoren besproken, omdat [geïntimeerde] in het vorige gesprek niet tot zaken wilde komen. [geïntimeerde] en [naam1] wisten niet dat de bespreking werd opgenomen.


3.6

Tijdens het telefoongesprek is, na een inleidend praatje over het weer, het volgende gezegd:

[naam2] : Nee, zo is het prima hoor, maar ik bedoel meer van dat we dachten, het zal nog wel een tijdje duren voordat we weer contact hebben.

[geïntimeerde] : Nee, ja, ja, het loopt soms anders dan je denkt.

[naam2] : Dat is waar, dat is waar.

[geïntimeerde] : Nou, ik had een prijs van 1,7, daar hebben jullie het voor.

[naam2] : Oke, en daar zit geen ruimte in?

[geïntimeerde] : He?

[naam2] : En daar zit geen onderhandelingsruimte in?

[geïntimeerde] : Nou, het ligt eraan, maar niet veel.

[naam2] : Oh, en dan eventueel wanneer afnemen?

[geïntimeerde] : Wat zeg je?

[naam2] : En wanneer eventueel dan passeren bij de notaris?

[geïntimeerde] : Ja, ja maar, ja, wacht even, er is nog wat uhm, roerend goed he, heeft [naam1] die heeft daar nog wat geld ingestoken. Dat is hier buiten. Maar, uhm als je dat met haar kunt overleggen, uhm, dan ja ik weet niet hoe je dat wil doen, maar dan zou je bij mij natuurlijk ook nog een gedeelte kunnen zetten op uhm, onroerende goederen.

[naam2] : Ja dat het overdrachtsbelasting scheelt?

[geïntimeerde] : Dan scheelt het je bij de overdracht, dan scheelt je dat wel aardig wat geld.

[naam2] : Ja

[geïntimeerde] : Maar, ik weet niet precies want je hebt natuurlijk ook nog de inboedel.

[naam2] : Ja precies, maar dan moeten we misschien even een keer overleggen wat jullie daar dan voor willen hebben.

[naam1] : ja ik heb de zonnepanelen.

[geïntimeerde] : Dat heeft [naam1] betaald.

[geïntimeerde] : Oh ja, oke, en dan eventueel wanneer afnemen, dus wanneer passeren? Heeft het haast of kan het nog wel even duren?

[geïntimeerde] : Ja dit ligt aan [naam1] .

[naam1] : Kijk dat ligt aan of ik natuurlijk hier vergunning heb. Daar zijn we nu al gelijk mee bezig, met het bureau wat jij zei. En daar ligt het even aan. En ik moet natuurlijk, ik kan maar een aantal mensen meenemen en een aantal niet. Dus daar ligt het aan. Ik dacht volgend jaar tussen maart en mei.

[naam2] : Ohja, dat is op zich prima. Oke oke oke. Ja die prijs is nog wel een beetje aan de hoge kant eerlijk gezegd.

[geïntimeerde] : Eerlijk? Nou wat had jij dan gedacht?

[naam2] : Nou, vorige keer zeiden we natuurlijk 1,2, toen zeiden jullie van, dat vinden we veel te laag. Dus ik zat eigenlijk aan 1,4 te denken.

[geïntimeerde] : Uhm, 1,4, even denken hoor. Weet je wat, dan gaan we tussen midden door, 1,55.

[naam1] : lager niet hoor.

[geïntimeerde] : Nee, haha 1,55. Maar hier is het dan ook mee klaar.

[naam2] : Oke, even kijken hoor (…)

[naam2] : Nou laten we het dan maar doen dan, voor 1,55.

[geïntimeerde] : Ja? 1,55?

[naam2] : En dan 1 mei passeren. 1 mei.

[geïntimeerde] : 1 mei, ja, 1,55, goed zo. (…)

[naam2] : zal ik dan even een koopovereenkomst opmaken?

[geïntimeerde] : Ja, maar bij wie laat je het passeren dan? (…)

[geïntimeerde] : Ja nou ja, het kan mij verder niet schelen, [naam4] is [naam4] . Die is de goedkoopste.

[naam2] : Ja die is niet zo duur.

[geïntimeerde] : nee, dat klopt, dus. Nou, dat is gauw gebeurd dan!

[naam2] : Ja, u dan alvast gefeliciteerd met de verkoop!

[naam1] : En jullie met de koop!
Daarna vraagt [geïntimeerde] of [naam2] ook belangstelling heeft voor haar Spaanse vakantiehuis dat te groot is na het overlijden van haar echtgenoot. [naam2] heeft geen belangstelling.




3.7
Na dit telefoongesprek heeft Teza een koopovereenkomst opgesteld en toegezonden aan [geïntimeerde] op 20 oktober 2025. Dit concept bevat de clausule dat de villa bij oplevering vrij van huur en gebruik en aanspraken door derden wordt geleverd en dat geen ‘as is, where is’ is afgesproken en dat koper geen afstand doet van wettelijke rechten inzake non-conformiteit en verborgen gebreken. Daarnaast zijn een tweetal ontbindende voorwaarden ten gunste van koper opgenomen, namelijk voor het geval dat uit een bouwkundige keuring meer dan € 20.000 aan noodzakelijk achterstallig onderhoud blijkt en voor het geval dat Teza de noodzakelijke vergunningen niet kan verkrijgen. Ook is een boeteclausule van 10% van de koopprijs opgenomen.



3.8
Op 27 oktober 2025 gaf [naam1] in een telefoongesprek aan dat in die koopovereenkomst nog moest worden opgenomen, als ontbindende voorwaarde, dat [naam1] een vergunning zou krijgen om in haar pand aan de [adres2] te [plaats2] een aantal zorgcliënten onder te brengen. [geïntimeerde] gaf aan zonder die voorwaarde niet tot verkoop over te willen gaan. Teza wilde hier niet mee akkoord gaan. In een whatsappbericht herhaalde [naam1] dat de verkoop kon plaatsvinden mits er een zorgvergunning in [plaats2] is en overeenstemming over de overname van de inboedel, inclusief de zonnepanelen. Daar voegde zij aan toe dat haar moeder vanwege het opgenomen telefoongesprek eigenlijk helemaal niet meer aan Teza wilde verkopen en dat zich ook al een andere koper had gemeld.



3.9
Teza heeft [geïntimeerde] bij brief van haar toenmalige advocaat van 3 november 2025 gesommeerd om de villa te leveren overeenkomstig het toegezonden concept-koopcontract. [geïntimeerde] heeft op 6 november 2025 geantwoord niet akkoord te zijn met de concept-koopovereenkomst.



3.10
Op 10 november 2025 heeft Teza conservatoir beslag gelegd op de villa.



3.11
Na de uitspraak van de voorzieningenrechter in deze zaak heeft [geïntimeerde] een kort geding gevoerd tot opheffing van het beslag. Die vordering is afgewezen.



3.12
De inspectie Gezondheidszorg en Jeugd heeft [naam6] op 8 januari 2026 een aanwijzing gegeven inhoudende dat geen nieuwe patiënten mogen worden opgenomen, omdat de zorg van [naam6] ernstige tekortkomingen vertoont. Over de zorg op [naam6] zijn ook negatieve berichten in de lokale pers verschenen.






4De beslissing van de voorzieningenrechter


4.1

Teza heeft in kort geding gevorderd dat de voorzieningenrechter [geïntimeerde] zal veroordelen om uiterlijk 1 mei 2026 volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de akte van leverring van de villa, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000 per dag. Verder heeft zij gevorderd dat het vonnis in de plaatst treedt, op voet van artikel 300 lid 2 BW, van de vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [geïntimeerde] . Daarnaast heeft zij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de beslagkosten, incassokosten en proceskosten.
De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat Teza onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een (perfecte) koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft de vorderingen van Teza afgewezen.







5De toelichting op het oordeel van het hof



De vordering in hoger beroep en het spoedeisend belang.



5.1
Teza heeft bij de dagvaarding in hoger beroep gevorderd dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter zal vernietigen en [geïntimeerde] zal veroordelen medewerking te verlenen aan levering van de villa, en haar in de kosten zal veroordelen. In de memorie van grieven vordert zij dat het hof haar bij de voorzieningenrechter ingestelde vorderingen alsnog zal toewijzen. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft Teza desgevraagd aangegeven dat zij bedoelt dat het hof [geïntimeerde] veroordeelt om medewerking te verlenen aan de levering van de villa, dat een akte van levering nimmer is opgesteld zodat haar oorspronkelijke vordering wat dat betreft niet gehandhaafd wordt en dat zij evenmin vasthoudt aan de door haar vorige advocaat opgestelde koopovereenkomst. Het hof begrijpt dat zij daarmee terugvalt op de vordering in de dagvaarding in hoger beroep en zal daarvan uitgaan.



5.2
In een kort geding moet het hof altijd – zo nodig ambtshalve – beoordelen of de partij die de voorlopige voorziening vraagt daar nog een spoedeisend belang bij heeft. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak van het hof.



5.3
Teza had bij de voorzieningenrechter aangegeven dat het spoedeisende belang was gelegen in de overeengekomen uiterste passeerdatum van 1 mei 2026 en in de mededeling van [naam1] dat een andere koper zich had gemeld. [geïntimeerde] heeft verklaard dat dat laatste niet juist was en dat die mededeling was ingegeven uit boosheid vanwege de illegale opname van het telefoongesprek. De datum van 1 mei 2026 is inmiddels verstreken. Teza heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verder gezegd dat een uiterste passeerdatum van 31 december 2026 ook goed is, dat van haar het pand niet leeg hoeft te worden opgeleverd en dat voorzetting van de huur door [naam1] ook mogelijk is. Teza beschikt nog niet over de benodigde vergunning van het Ministerie voor het door haar op te richten safe house, wat het hof begrijpt als de vereiste vergunning op grond van de Wet toetreding zorgaanbieders. Wel zou Teza al in die aanvraag hebben geïnvesteerd. Volgens Teza moet zij opnieuw beslag leggen als het hof zou oordelen dat een vordering in kort geding in dit geval niet volstaat.



5.4
Het hof oordeelt dat Teza onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat haar vordering zodanig spoedeisend is dat een beslissing van de bodemrechter niet zou kunnen worden afgewacht. Haar belang om geen nieuw beslag te hoeven leggen, levert geen spoedeisend belang bij levering van de villa op. Datzelfde geldt voor haar wens vooruit te kunnen met haar plannen. Op het ontbreken van spoedeisend belang stuit het hoger beroep al af. Ook op inhoudelijke gronden is de vordering echter niet toewijsbaar, zoals het hof hierna zal uitleggen.




Onvoorwaardelijke koopovereenkomst is onvoldoende aannemelijk geworden




5.5
De voorzieningenrechter heeft terecht vooropgesteld dat de vordering tot levering in kort geding alleen toewijsbaar is als voldoende zeker is dat ook in een bodemprocedure de rechter die vordering zal toewijzen. Evenals de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat daarvan geen sprake is.



5.6
Teza steunt haar vordering hoofdzakelijk op de buiten medeweten van [geïntimeerde] en [naam1] door [naam3] gemaakte opname van dit gesprek. Deze opname hadden hij en [naam2] tevoren gepland. [naam3] nam zelf ook deel aan het gesprek zoals hij ter zitting heeft verklaard en wat blijkt uit de geluidsopname, maar wat niet is vermeld in de door Teza gemaakte transcriptie van dit gesprek. Bij de bewijskracht van heimelijke opnamen past terughoudendheid, zoals het hof ook al eerder heeft geoordeeld, omdat sprake is van ongelijkwaardigheid van de gespreksdeelnemers omdat degene die weet dat het gesprek wordt opgenomen in die wetenschap het gesprek mogelijk kan sturen.



5.7

Uit de opname blijkt dat [naam2] en [geïntimeerde] overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs en over de opleverdatum, maar dat ook door [geïntimeerde] , toen het ging over de leverdatum, ter sprake heeft gebracht dat dit aan [naam1] was en dat [naam1] toen genoemd heeft dat zij wel een vergunning nodig had voor [plaats2] . Niet in geschil is dat het daarbij ging om de vergunning (dan wel ontheffing) op grond van de Omgevingswet die door de gemeente waarin [plaats2] ligt (de gemeente [gemeentenaam2] ) moet worden verleend omdat op de manege geen zorgbestemming rust. Ook is duidelijk dat over dit probleem al eerder door partijen is gesproken, omdat [naam1] refereert aan een door Teza (dan wel [naam3] ) aangeraden bureau dat daarbij behulpzaam zou kunnen zijn.
Of [geïntimeerde] / [naam1] dit punt vervolgens hebben ingeslikt toen zij het ongeveer een minuut later eens werden over 1 mei 2026 al leveringsdatum, dan wel dat dit als separate voorwaarde aan de overeenkomst is blijven kleven, is uit het gesprek niet duidelijk. In het gesprek wordt ook geen recapitulatie gegeven van de punten waarover partijen het eens waren geworden. Wel werd de afspraak gemaakt dat Teza de gemaakte afspraken op papier zou zetten. Teza heeft vervolgens een koopovereenkomst opgesteld waarvan vast staat dat die diverse clausules bevat te haren gunste die in het telefoongesprek niet zijn besproken, laat staan overeengekomen. Het hof leidt hieruit af dat Teza de gemaakte afspraak om een schriftelijke koopovereenkomst op te stellen aldus heeft geïnterpreteerd dat door partijen nader invulling zou kunnen worden gegeven aan de koopovereenkomst. Waarom dat dan alleen in het voordeel van Teza zou kunnen en dat niet ook voor [geïntimeerde] , die de noodzaak van een verplaatsing van de onderneming van haar dochter in dat gesprek aan de orde had gesteld, is onvoldoende toegelicht.




5.8
Het hof oordeelt dat bepaald niet kan worden uitgesloten dat de bodemrechter, mede in het licht van eerdere gesprekken over de vergunningskwestie tussen partijen waarvan geen verslagen voorliggen en waarover mogelijk nog getuigen gehoord moeten worden, tot het oordeel komt dat de in het telefoongesprek bereikte overeenstemming alleen voorwaardelijk was, namelijk afhankelijk van het antwoord op de vraag of Van Wittenveen al dan niet een vergunning krijgt voor het verlenen van zorg op de locatie van haar manege. De onvoorwaardelijkheid van de koopovereenkomst waarop Teza zich beroept, staat daarmee voorlopig onvoldoende vast.



5.9
Niet in geschil is dat [naam1] (nog) niet over een vergunning voor haar locatie in [plaats2] beschikt en dat het ingrijpen van de inspectie en de slechte publiciteit over [naam6] daarbij niet in haar voordeel werkt. Het hof verwerpt de stelling van Teza dat, ook als sprake is van een voorwaardelijke koopovereenkomst, [geïntimeerde] slechts tot 1 mei 2026 de tijd zou hebben gehad om zich op de voorwaarde betreffende het niet hebben van een vergunning te beroepen en dat zij dat niet tijdig heeft gedaan. Dat een uiterste datum voor het inroepen van deze voorwaarde tussen partijen zou zijn overeengekomen, blijkt uit niets. Ook de door Teza zelf opgestelde ontbindende voorwaarden bevatten geen datum waarop deze uiterlijk moeten worden ingeroepen.



5.10
Het hof merkt nog op dat volgens [geïntimeerde] ook het bereiken van overeenstemming over de overname van inboedel en zonnepanelen een voorwaarde voor een geldige koopovereenkomst is en dat zonder die overeenstemming levering niet zou kunnen plaatsvinden. Op dat punt is het hof het niet met [geïntimeerde] eens. Teza heeft in zoverre onbestreden aangevoerd dat zij met [naam1] hierover heeft gesproken en bereid is om voor zonnepanelen en inboedel de boekwaarde (en zelfs nog wel wat meer) te betalen. [geïntimeerde] kan dan niet, op de enkele grond dat [naam1] niet formeel instemt met de verkoop van de roerende zaken (aangenomen dat de zonnepanelen in dit geval als roerend kunnen worden aangemerkt), de levering van de villa tegenhouden als de vereiste toestemming van de gemeente [gemeentenaam2] zou zijn verkregen voor de het oprichten van een zorglocatie in [plaats2] .



De slotsom




5.11
Het hoger beroep slaagt niet. Het hof zal Teza veroordelen in de kosten van de procedure in hoger beroep, te begroten op het van [geïntimeerde] geheven griffierecht en op een bedrag aan salaris advocaat, te begroten op 2 punten naar het toepasselijke tarief II van het liquidatietarief. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.



5.12
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).






6De beslissing


Het hof:



6.1
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, van 28 januari 2026;



6.2

veroordeelt Teza tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 373,- aan griffierecht
€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)




6.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;



6.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



6.5
wijst af wat verder is gevorderd.



Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, W.F. Boele en E.F. Verheul en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
8 september 2026.




ECLI:NL:RBOVE:2026:404.


Voorzieningenrechter Zwolle 8 april 2026, ECLI:NL:RBOVE:2026:2035.


Hof Arnhem-Leeuwarden 12 januari 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:102.