ECLI:NL:GHARL:2026:5498

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Arnhem



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.362.017
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort 11506388




arrest van 25 augustus 2026




in de zaak van






[appellant]


die woont in [woonplaats1]
advocaat: mr. E.M. Prins



en




Woningstichting Veenvesters

die is gevestigd in Veenendaal
advocaat: mr. M.J. Jeths






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort, (hierna: de kantonrechter) op 15 oktober 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:


de dagvaarding in hoger beroep (met daarin de grieven)


de memorie van antwoord


het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 15 juli 2026 is gehouden.





1.2.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.






2De kern van de zaak


2.1.

[appellant] en Veenvesters zijn in 2022 een huurovereenkomst aangegaan. Veenvesters is van mening dat de huurovereenkomst met [appellant] inmiddels is geëindigd of anders zou moeten worden ontbonden omdat [appellant] overlast veroorzaakt. Veenvesters wil daarom dat [appellant] de woning verlaat. [appellant] is het hier niet mee eens.



2.2.
Veenvesters heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en hem te veroordelen in de kosten van de procedure. [appellant] heeft op zijn beurt gevorderd dat, als de ontruiming wordt toegewezen, Veenvesters hem een andere woning moet aanbieden die qua geluid beter is geïsoleerd.



2.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van Veenvesters toegewezen. De vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de gevraagde ontruiming alsnog wordt afgewezen, of dat er voorwaarden aan worden verbonden.



2.4.
Het hof zal beslissen dat Veenvesters de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden had moeten voortzetten en dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. [appellant] hoeft de woning dus niet te ontruimen. Het hof licht dat hierna toe.






3De toelichting op de beslissing van het hof



Achtergrond van de zaak




3.1.

[appellant] behoort tot een kwetsbare groep. Hij heeft autisme en Gilles de la Tourette. Hij woonde eerder (begeleid) in een huurwoning in [woonplaats1] en had een daaraan gekoppelde zorgovereenkomst. Toen deze zorgovereenkomst eindigde, eindigde ook die huurovereenkomst.



3.2.

[appellant] heeft vervolgens met behulp van een urgentieverklaring een nieuwe woning gevonden aan de [adres] in [woonplaats1] . [appellant] en Veenvesters hebben voor deze woning op 13 september 2022 een huurovereenkomst gesloten. Het gaat om een ‘Tijdelijke Huurovereenkomst Wonen onder voorwaarden’ voor de duur van 18 maanden. Aan de huurovereenkomst was een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld. Deze is op enig moment geëindigd omdat [appellant] zelf via zijn PGB zijn zorg regelde.



3.3.
In februari 2023 heeft Veenvesters [appellant] laten weten dat zij meldingen had ontvangen van geluidsoverlast door [appellant] . De meldingen betroffen met name bonken en schreeuwen en waren afkomstig van twee buren: een directe buurvrouw op nummer 9 en een bovenbuurman op nummer 23. Daarop hebben Veenvesters en [appellant] diverse gesprekken gevoerd.



3.4.
In een gesprek op 13 oktober 2023 is aan [appellant] te kennen gegeven dat Veenvesters niet van plan was de huurovereenkomst te verlengen. Veenvesters heeft [appellant] vervolgens bij brief van 12 december 2023 formeel laten weten dat de huurovereenkomst zal eindigen op 13 maart 2024.



3.5.
Ook nadien ontving Veenvesters nog overlastmeldingen. Inmiddels komen de meldingen alleen nog van de bovenbuurman van nummer 23. De buurvrouw van nummer 9 is verhuisd.



Uitgangspunten voor de beoordeling





3.6.
Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken (artikel 7:228 lid 1 BW). Artikel 7:271 lid 1 sub b (oud) BW bepaalde – voor zover relevant – dat deze hoofdregel van artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is op huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd voor de duur van 2 jaar of korter, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van die bepaalde tijd de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. De onderhavige huurovereenkomst is gesloten op 13 september 2022. Op grond van artikel 208ha lid 2 Overgangswet NBW is artikel 7:271 lid 1 (oud) BW nog van toepassing op de huurovereenkomst waar het in deze zaak over gaat.



3.7.
Op grond van artikel 7:231 BW en artikel 6:265 BW kan de rechter een huurovereenkomst ontbinden in geval van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Iedere tekortkoming geeft de bevoegdheid tot ontbinding, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Overlast kan een tekortkoming opleveren. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn. Het is aan de verhuurder om te stellen en bij voldoende gemotiveerde betwisting te bewijzen dat er sprake is van overlast. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt (een beroep op de tenzij-bepaling), rust op de huurder.



3.8.
De artikelen 6:2 lid 2 BW en 6:248 lid 2 BW bepalen dat een (contractuele) regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De formulering “onaanvaardbaar” brengt tot uitdrukking dat de rechter de nodigde terughoudendheid moet betrachten bij het toepassen van de werking van de redelijkheid en billijkheid.



De beoordeling





3.9.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat het Veenvesters – gelet op het karakter van de huurovereenkomst en de specifieke omstandigheden van [appellant] – niet vrij stond om de huurovereenkomst te laten eindigen. Anders gezegd: [appellant] is van mening dat Veenvesters de huurovereenkomst had moeten omzetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door geen gebruik te maken van de mogelijkheid om een beëindigingsbrief te sturen. Het inroepen van het einde van de huurovereenkomst levert volgens [appellant] misbruik van bevoegdheid op en/of is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Veenvesters betwist dit. Volgens Veenvesters heeft de beëindigingsbrief geresulteerd in een einde van de huurovereenkomst. Het stond Veenvesters vrij die brief te sturen en daardoor de overeenkomst niet te verlengen.



3.10.
Partijen zijn het erover eens dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van 18 maanden. Zoals is overwogen in 3.6 eindigt deze indien de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. De beëindigingsbrief dateert van 13 december 2023. [appellant] heeft niet gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat de schriftelijke mededeling geacht wordt tijdig te zijn geweest. Daarmee staat dit in dit hoger beroep niet langer ter discussie, zodat het hof daarvan uitgaat.



3.11.
Het hof is van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Veenvesters in dit geval een beroep doet op het einde van de huurovereenkomst per 13 maart 2024. Veenvesters had gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst en de specifieke omstandigheden van het geval niet mogen overgaan tot het sturen van de beëindigingsbrief van 13 december 2023, althans mag zij op het rechtsgevolg van die brief geen beroep doen. Het hof licht dit hierna toe.


3.12.
Veenvesters was bij het aangaan van de huurovereenkomst met [appellant] op de hoogte van zijn (medische/psychische) omstandigheden en van het feit dat hij uit een begeleid wonen situatie kwam. Veenvesters heeft [appellant] een Wonen onder voorwaarden overeenkomst aangeboden voor de duur van 18 maanden. Op grond van artikel 22a van de Regeling toelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Rtiv 2015) was het Veenvesters toegestaan gebruik te maken van tijdelijke contracten voor specifieke doelgroepen. Deze overeenkomsten worden ook wel aangeduid als tweede of laatste-kans overeenkomsten en zijn bedoeld om kwetsbare huurders de mogelijkheid te bieden om hulp te aanvaarden en/of aan bepaalde voorwaarden te voldoen. De toelichting bij de Rtiv 2015 zegt daarover: “Voor deze gevallen kan een tijdelijke huurovereenkomst worden afgesloten, waarbij de huur na de afgesproken termijn eindigt wanneer de huurder niet aan de bedoelde voorwaarden heeft voldaan, maar waarbij de huur verlengd kan worden of de huurder andere permanente huisvesting kan betrekken wanneer dat wel het geval is.” Veenvesters stelt zich op het standpunt dat het haar – vanuit het oogpunt van contractsvrijheid – in beginsel vrij staat dit type overeenkomst komst van rechtswege te laten eindigen (en dus niet om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd), ook als de huurder zich houdt aan de voorwaarden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Veenvesters echter ook aangegeven dat het in algemene zin haar intentie is om dit type tijdelijke huurovereenkomsten na de initiële duur om te zetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat dit (circa) de afgelopen 20 jaar ook vrijwel altijd is gebeurd. De reden om in het geval van [appellant] toch over te gaan tot het sturen van de beëindigingsbrief en het einde van de huurovereenkomst in te roepen, zijn de overlastmeldingen. Zonder de gestelde overlast, had Veenvesters de overeenkomst laten voortduren, zo heeft zij tijdens de mondelinge behandeling bevestigd.



3.13.
Ten aanzien van de gestelde overlast overweegt het hof als volgt. Voor de periode tot aan de beëindigingsbrief van 13 december 2023 geldt dat er geen concrete overlastmeldingen in het dossier zitten. Er zijn gesprekken geweest en [appellant] stelt dat hij in die gesprekken de gestelde overlast heeft betwist. Daarvan zijn geen gespreksverslagen of andere documenten beschikbaar. Op enig moment (na de beëindigingsbrief) heeft [appellant] met Veenvesters afgesproken dat zij hem van de concrete overlastmeldingen zou voorzien, zodat hij daar op kon reageren. [appellant] stelt in dit verband nog dat hij niet in alle gevallen de meldingen (tijdig) heeft ontvangen, zodat hij daarop niet (meer) kon reageren. [appellant] heeft een groot aantal meldingen zeer gedetailleerd betwist. Dat geldt in ieder geval voor de snel door Veenvesters doorgestuurde meldingen. Ter illustratie:


De directe buurvrouw van nummer 9 heeft een melding gedaan over overlast op 11 mei 2025. Daarin staat: “om 19.30 uur begonnen met bonken en kloppen tot 23.30 uur.” [appellant] moeder verklaart daarover: “Ik kwam op 11 mei aan het eind van de middag naar Aaron. Op dat moment nam hij net afscheid van Steven die weer vertrok. Wij hebben gewoon gepraat en met de katten gespeeld. Later kwam ook Peter. Ik ben ongeveer een uurtje in de keuken bezig geweest om eten te koken. De maaltijd hebben we met ons drieën in de kamer genuttigd. Later hebben we de keuken opgeruimd, en ca. 23.30u is Peter vertrokken en is Aaron met mij meegegaan naar Lelystad. In tegenstelling tot de zoveelste (idiote leugenachtige verklaring) over gebonk en herrie en geschreeuw kan ik verklaren dat hier absoluut geen sprake van is geweest.” Ook de ambulant begeleider (Peter) verklaart dat hij rond 20.45 uur arriveerde en dat de avond in een rustige sfeer verliep.



Een ander voorbeeld betreft de overlastmelding over 23 december 2025. De melding is: “(…) op 23 december van 11 uur tot 4 uur overdag aan het bonken, stemverheffing en krassende geluiden. Op 23 december in de avond van 20.00 uur tot 22.30 uur bonken en krassende geluiden (..)”. [appellant] weerspreekt deze overlastmelding met een verklaring van een vriendin die vanaf 16.30 uur bij hem thuis was en aangeeft dat zij geen bonkende en krassende geluiden heeft waargenomen. Ook zijn ambulant begeleider verklaart dat hij van 14.35 tot 19.50 uur in de woning aanwezig was en dat hij geen bonkende geluiden of stemverheffingen heeft waargenomen. De situatie was rustig en er was enkel sprake van normale dagelijkse leefgeluiden, aldus de ambulant begeleider. Daarnaast geeft [appellant] aan dat hij tussen 20.15 en 22.00 uur niet thuis was omdat hij boodschappen deed. Dit heeft [appellant] onderbouwd met bankafschriften.




3.14.
Op de gedetailleerde betwistingen van [appellant] is geen (afdoende) nadere onderbouwing van de overlast van de zijde van Veenvesters gekomen. Hoewel [appellant] niet alle overlastmeldingen gedetailleerd heeft betwist, roepen de concrete betwistingen die wel zijn gedaan bij het hof vragen op over de ernst en omvang van de gestelde overlast. Zo zijn er diverse meldingen die betrekking hebben op geluiden die overdag worden waargenomen en waarvan niet bij voorbaat evident is dat dit meer betreft dan normale leefgeluiden, die moeten worden geduld. Daarbij weegt het hof ook mee dat de meldingen afkomstig zijn van twee buren, waarvan er één inmiddels is verhuisd. Andere omwonenden, waaronder de directe buren van [appellant] op nummer 13, waarvan de woonkamer grenst aan die van [appellant] , hebben aangegeven geen overlast te ervaren. Uit deze verklaringen blijkt ook dat deze bewoners ook geluid waarnemen uit andere appartementen, maar dat zij dit zien als normale leefgeluiden. [appellant] is van mening dat hij wordt weggepest en dat de meldingen in dat licht bezien moeten worden. Dat er mogelijk sprake is van pestgedrag wordt – voor wat betreft de voormalig bewoonster van nummer 9 – bevestigd door een verklaring van de bewoonster van nummer 7. Volgens haar heeft de bewoonster van nummer 9 meermalen verschillende bewoners (weg)gepest. Naar het oordeel van het hof is gelet op het voorgaande niet komen vast te staan dat er sprake is van ernstige of structurele overlast.



3.15.
Het hof weegt verder mee dat de gevolgen van beëindiging van de huurovereenkomst (en ontruiming) voor [appellant] erg groot zijn. [appellant] en zijn hulpverleners geven aan dat hij geen alternatieven heeft. Dat betekent dat er een reëel risico bestaat dat [appellant] op straat komt te staan. Daarnaast blijkt uit de verklaringen van twee van zijn ambulant begeleiders dat er een acuut risico zal ontstaan voor [appellant] psychische gezondheid en stabiliteit in de hulpverlening indien [appellant] de woning gedwongen moet verlaten. Daartegenover staat het belang van Veenvesters om – onder meer – een goede leefomgeving te bieden voor haar huurders. Naar het oordeel van het hof is echter niet komen vast te staan dat er sprake is van overlast die rechtvaardigt dat Veenvesters – anders dan zij normaliter zou doen – zich beroept op het eindigen van de huurovereenkomst. Om die reden weegt dat belang van Veenvesters in dit geval minder zwaar. Zonder de gestelde overlast, had Veenvesters de overeenkomst naar eigen zeggen immers laten voortduren. Onder die omstandigheden, mede gelet op de kwetsbare positie van [appellant] en de aard van de huurovereenkomst, is het naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Veenvesters zich kan beroepen op het einde van de huurovereenkomst.






Geen tekortkoming van voldoende gewicht dus geen ontbinding





3.16.
Veenvesters heeft subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd op grond van overlast. Veenvesters stelt dat [appellant] overlast veroorzaakt die een tekortkoming van huurovereenkomst oplevert. Zoals hiervoor weergegeven, betwist [appellant] de gestelde overlast. Hij beroept zich daarnaast op de tenzij-bepaling.



3.17.
Het hof is van oordeel dat uit het voorgaande reeds volgt dat dat onvoldoende is komen vast te staan dat er sprake is van zodanige overlast dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.



Geen bewijslevering





3.18.
Veenvesters heeft geen, voldoende concrete, feiten gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. Daarom komt het hof niet toe aan bewijslevering.



De conclusie





3.19.
Het hoger beroep slaagt. De vorderingen in conventie worden alsnog afgewezen. Daarom hoeft niet te worden beslist op de voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie. Zowel de beslissing in conventie als de beslissing in reconventie zal dus worden vernietigd.



3.20.
Omdat Veenvesters in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Veenvesters tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter (alleen wat betreft de conventie) veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.



3.21.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).






4De beslissing


Het hof:



4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort van 15 oktober 2025, zowel in conventie als in reconventie;



4.2.
wijst de vorderingen van Veenvesters af;



4.3.

veroordeelt Veenvesters tot betaling van de volgende proceskosten in conventie van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 408 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x het toepasselijke tarief € 204)



en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:
€ 362 aan griffierecht
€ 148,04 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Veenvesters
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);




4.4.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;



4.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



4.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.



Dit arrest is gewezen door mrs. P.E. Lucassen, L.J. de Kerpel-van de Poel en W.C. Haasnoot en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.








ECLI:NL:RBMNE:2025:6058


HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.