ECLI:NL:GHARL:2026:4636

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Arnhem
nummer BK-ARN 24/1039
uitspraakdatum: 14 juli 2026




Uitspraak van de zestiende enkelvoudige belastingkamer




op het hoger beroep van





[belanghebbende]
te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)



tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 19 maart 2024, nummer AWB 23/2103, in het geding tussen belanghebbende en




de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar)






1Ontstaan en loop van het geding


1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 397.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.



1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikte waarde verminderd tot € 350.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en een kostenvergoeding toegekend.



1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.



1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.



1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde mr. R. Versteeg, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .





2Vaststaande feiten


2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak met de volgende objectkenmerken:







Type woning


2^1 kapwoning/semi-bungalow





Bouwjaar


1954




Kavel


820 m2




Overig


Garage (18 m2)
Berging/schuur (7 m2)
Carport (18 m2)








2.2.
Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 is de heffingsambtenaar uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van de woning van 150 m2. Belanghebbende heeft tegen de waarde per die waardepeildatum bezwaar gemaakt. In het kader van die bezwaarprocedure is de woning inpandig opgenomen. In het naar aanleiding daarvan opgemaakte taxatierapport van 10 februari 2022 is de gebruiksoppervlakte verminderd naar 104 m2 (78 m2 woning en 26 m2 aanbouw woonruimte) en is de doelmatigheidsfactor van het element grond gewaardeerd op ‘2’ (onder gemiddeld).



2.3.
Bij het bepalen van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022, is de heffingsambtenaar nog uitgegaan van de gebruiksoppervlakte van de woning van 150 m2. De waarde heeft hij daarbij bij beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 397.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft de taxateur drie referentieobjecten, allen standaard twee-onder-een-kapwoningen, aangevoerd: [adres2] (gebruiksoppervlakte 118 m2), [adres3] (gebruiksoppervlakte 104 m2) en [adres4] (gebruiksoppervlakte 104 m2). De doelmatigheidsfactor van het element grond is daarbij wederom gewaardeerd op ‘2’.



2.4.
Belanghebbende heeft tegen die vaststelling bezwaar gemaakt, omdat de WOZ-beschikking uitging van onjuiste gegevens terwijl de heffingsambtenaar daarvan op de hoogte kon zijn, gelet op de inpandige opname (zie 2.2). In bezwaar bepleitte belanghebbende een waarde van € 374.000.



2.5.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar beslist dat een aantal objectgegevens inderdaad niet correct in het taxatieverslag waren vermeld. Daarom wordt door hem de waarde verlaagd naar € 350.000. In de als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegde taxatiematrix bij het taxatierapport is het element grond gewaardeerd op ‘3’ (gemiddeld) en is de gebruiksoppervlakte bepaald op 104 m2. Daarnaast heeft de taxateur twee andere referentieobjecten aangevoerd ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde (naast [adres3] ). Dit zijn beide twee-onder-eenkapwoningen/semi bungalows en gelegen aan de [adres5] (gebruiksoppervlakte 122 m2) en [adres6] (gebruiksoppervlakte woning 95 m2, aanbouw woonruimte 26 m2). Bij alle referentieobjecten is het element grond gewaardeerd op ‘3’.



2.6.

In het verweerschrift in beroep (en hoger beroep) heeft de Heffingsambtenaar de aanpassing van de waarde van het element grond als volgt toegelicht:
“In het verleden is de doelmatigheid van het onderdeel grond abusievelijk op het niveau 2 (matig) terechtgekomen. Deze wordt normaliter alleen dan op 2 geregistreerd wanneer sprake is van een ondoelmatige vorm van een perceel (bijvoorbeeld als het de vorm heeft van een taartpunt) of wanneer de woning zeer ongunstig is gesitueerd op een klein perceel (bijvoorbeeld tegen de achter grens zodat aan de achterkant en/of zijkant geen tuin aanwezig is, maar alleen aan de voorkant. In dat geval is er namelijk weinig tot geen privacy.



Bij het onderhavige object is echter geen sprake van een gebrek aan privacy of een ondoelmatige vorm van het perceel. De doelmatigheid van het onderdeel grond staat dan ook terecht op 3 (gemiddeld). Dit blijkt uit de luchtfoto en kadastrale kaart welke zijn opgenomen in het in beroep overgelegde taxatierapport.



De wijziging van de ligging van 2 (matig) naar 3 (gemiddeld) heeft voor belanghebbende overigens geen nadelige gevolgen gehad aangezien volledig aan het bezwaar tegemoet is gekomen.”







3Geschil


3.1.
In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde in de uitspraak op bezwaar, de kwalificatie van het element grond op ‘3’ mocht stellen, nu dit element bij de waardebepaling op ‘2’ was gesteld.



3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend en stelt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 328.050. Volgens belanghebbende is het verbod van reformatio in peius, dan wel artikel 7:11 van de Awb, geschonden en had de heffingsambtenaar op grond van artikel 27 van de Wet WOZ een afzonderlijke beschikking moeten nemen om de kwalificatie van het element grond aan te passen. Daarnaast heeft belanghebbende enkele motiveringsklachten aangevoerd tegen de uitspraak van de Rechtbank en stelt hij dat de Rechtbank de heffingsambtenaar had moeten veroordelen in de kosten samenhangend met het instellen van beroep.



3.3.
De heffingsambtenaar neemt het tegengestelde standpunt in en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.





4Beoordeling van het geschil


4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".



4.2.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.



4.3.
Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.



4.4.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.



4.5.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de doelmatigheid van het element grond niet bij de uitspraak op bezwaar op ‘3’ had mogen vaststellen, omdat belanghebbende in zijn bezwaarschrift geen gronden had aangevoerd tegen de aan de grond toegekende waarde. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar daarmee in strijd gehandeld met het verbod van reformatio in peius, dan wel het in artikel 7:11 van de Awb bepaalde.



4.6.
De heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende weersproken en aangevoerd dat het bij de toepassing van artikel 17 van de Wet WOZ gaat om het bepalen van de waarde van de onroerende zaak in zijn geheel en dat niet de afzonderlijke elementen uit de taxatie als zodanig ter beoordeling voorliggen. Nu hij de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar lager heeft vastgesteld dan de eerder beschikte waarde stond het hem vrij de waarde van de grond te corrigeren, omdat gebleken was dat het perceel waarop de onroerende zaak is gelegen niet ondergemiddeld doelmatig is.



4.7.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog en overweegt daartoe als volgt.



4.8.
De waarde die in geschil is, is de waarde zoals bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, te weten de waarde van de onroerende zaak zoals gedefinieerd in artikel 16 van de Wet WOZ. In dit geval betreft dat de woning met de daarbij behorende grond, vrijstaande garage, carport en de berging/schuur. Op de heffingsambtenaar rust slechts de last aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak als zodanig niet te hoog is vastgesteld. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet afzonderlijk op hun juistheid getoetst. Nu de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak bij uitspraak op bezwaar lager heeft vastgesteld dan de door hem beschikte waarde, is van schending van het verbod van reformatio in peius geen sprake. Het in artikel 7:11 Awb bepaalde brengt evenmin met zich dat de heffingsambtenaar bij de heroverweging van de het eerder genomen besluit niet nogmaals naar andere onderdelen van de onderbouwing mocht kijken en hierop aanpassingen mocht voeren indien die herbeoordeling daartoe aanleiding zou geven.



4.9.
De waarde van de onroerende zaak is in dit geval via de vergelijkingsmethode tot stand gekomen, wat inhoudt dat de onroerende zaak is vergeleken met transacties die op de markt tot stand zijn gekomen. Daarbij is door de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van KOUDVL-factoren. Door de toepassing van die factoren maakt de heffingsambtenaar inzichtelijk hoe rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het perceel op zichzelf doelmatig is en daarom als ‘gemiddeld’ moet worden gekwalificeerd. Belanghebbende heeft dat niet weersproken. Evenmin heeft belanghebbende gesteld dat de referentieobjecten niet voldoen of dat aan die referentieobjecten een andere factor voor het element grond moet worden toegekend. Daarmee acht het Hof aannemelijk dat het perceel grond van de onroerende zaak niet meer of minder doelmatig is dan dat van de referentieobjecten. Het Hof ziet ook overigens geen reden om de referentieobjecten niet bruikbaar te achten. Naar het oordeel van het Hof is de onroerende zaak voldoende vergelijkbaar met de referentiewoningen en heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.



4.10.
De in artikel 27 van de Wet WOZ geboden mogelijkheid tot herziening van de eerder genomen beschikking is, anders dan belanghebbende kennelijk meent, niet van toepassing op de casus van belanghebbende, nu de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet hoger heeft vastgesteld dan de eerder beschikte waarde.



Motiveringsgebreken




4.11.
Ook de overige door belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank aangevoerde klachten falen. De Rechtbank heeft terecht overwogen dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste jurisprudentie vrij stond om de bij uitspraak op bezwaar lager vastgestelde waarde te onderbouwen met een verbeterd taxatierapport. Dat het als uitgangspunt mogelijk is in iedere fase van de procedure een andere onderbouwing aan te leveren dan wel een standpunt aan te passen geldt overigens – anders dan belanghebbende stelt – zowel voor de heffingsambtenaar als belanghebbende, mits de goede procesorde zich daar niet tegen verzet.



4.12.
De stelling dat de Rechtbank de waarde ex nunc in plaats van ex tunc heeft beoordeeld mist feitelijke grondslag, nu uit de uitspraak van de Rechtbank niet naar voren komt dat de Rechtbank de woning of haar objectkenmerken heeft beoordeeld naar een ander toetsingsmoment dan de waardepeildatum.



4.13.
Het Hof volgt evenmin het standpunt van belanghebbende dat de Rechtbank een proceskostenvergoeding had moeten toekennen voor de beroepsfase, omdat de Rechtbank zou hebben geoordeeld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase fouten heeft gemaakt, dan wel dat sprake is van motiveringsgebreken die in de beroepsfase zijn hersteld. De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraak op bezwaar een taxatierapport overgelegd, waarin aan de hand van de vergelijkingsmethode de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak is onderbouwd. Belanghebbende had met dit taxatierapport alle relevante informatie in handen om te beoordelen hoe de heffingsambtenaar tot zijn uitspraak was gekomen en in hoeverre deze onderbouwing aanleiding gaf tot het instellen van beroep. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar enkel nader toegelicht waarom de grond in het bij de uitspraak op bezwaar gevoegde taxatierapport een kwalificatie ‘3’ had gekregen in plaats van ‘2’. Van een onzorgvuldig besluitvorming bij de uitspraak op bezwaar of herstel van fouten tijdens de beroepsprocedure die aanleiding zouden moeten geven tot een veroordeling in de kosten van de beroepsprocedure is dan ook geen sprake.



Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.







5Griffierecht en proceskosten


Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.






6Beslissing


Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.



Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.



De beslissing is op 14 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.



De griffier, De raadsheer






(G.J. van de Lagemaat) (T.H.J. Verhagen)



Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.



Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.



Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.


Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.


Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.


Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.


Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713


Zie o.a. HR 24 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1000, Hof Arnhem-Leeuwarden 26 februari 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1885.