ECLI:NL:GHARL:2026:4401

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Arnhem|



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.354.745
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen : 11165005




arrest van 7 juli 2026




in de zaak van





[appellant]


die woonde in [woonplaats1] , thans zonder bekende woon-en verblijfplaats
hierna: [appellant]
advocaat: mr. K.T. Ghaffari



tegen:





[de stichting]

die is gevestigd in [vestigingsplaats]
hierna: [de stichting]
advocaat: mr. J.G. van Heertum






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, op 14 februari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:


de dagvaarding in hoger beroep


de memorie van grieven


de memorie van antwoord


het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling op 17 juni 2026.





1.2
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.






2De kern van de zaak en de beslissing


2.1

[appellant] huurde sinds 29 september 2015 van [de stichting] een woning (een galerijflat) aan de [adres] in [woonplaats1] . Het betreft een sociale huurwoning. Op grond van de huurovereenkomst is het [appellant] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [de stichting] verboden de woning aan een derde onder te verhuren of in gebruik te geven dan wel andere personen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren bij zich te laten inwonen. Ook is [appellant] verplicht de woning als zijn hoofdverblijf te gebruiken. Volgens [de stichting] schendt [appellant] beide verplichtingen.



2.2.


[de stichting] heeft bij de kantonrechter (kort gezegd) gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en een gebruikersvergoeding zolang de woning niet ontruimd is, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen, omdat [appellant] zonder toestemming (een deel van) de woning voor lange tijd aan een derde ( [naam3] ) ter beschikking heeft gesteld en daarmee in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld. Die tekortkoming is volgens de kantonrechter van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Aan de stellingen van [de stichting] met betrekking tot het hoofdverblijf van [appellant] is de kantonrechter niet meer toegekomen.
De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.




2.3.
Het hof zal beslissen dat het bestreden vonnis in stand blijft en licht dat hierna toe.






3De toelichting op de beslissing van het hof


3.1
De kantonrechter heeft in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld. [appellant] is het met deze vaststelling eens, met uitzondering van de in rechtsoverweging 2.4 en 2.6 opgenomen passages uit de verklaringen van [naam3] (opgetekend door een medewerker van [de stichting] ) en van [appellant] . Op die passages moeten volgens [appellant] nuancering worden aangebracht. De opmerkingen van [appellant] betreffen echter niet die feiten als zodanig maar de consequenties die hij aan die passages wenst te verbinden. Het hof zal uitgaan van dezelfde feiten als de kantonrechter. De opmerkingen die [appellant] bij de desbetreffende passages heeft gemaakt, zullen bij de bespreking van de grieven van [appellant] aan bod komen. In aanvulling op de feiten stelt het hof als onweersproken vast dat de ontruiming van de woning inmiddels op 15 april 2025 heeft plaatsgevonden en dat [appellant] sindsdien geen vaste woon- of verblijfplaats meer heeft.



de ingebruikgeving van het gehuurde





3.2

[appellant] stelt zich op het standpunt dat hij [naam3] in 2016 heeft leren kennen en haar op dat moment onderdak heeft geboden omdat zij problemen had. [naam3] mocht zonder tegenprestatie een slaapkamer in de woning van [appellant] gebruiken. Van onderhuur is nooit sprake geweest. Zij heeft die kamer gebruikt van 2016 tot 2020. Vanaf medio 2020 is zij gaan samenwonen met haar partner [naam1] in [woonplaats2] en kwam ze alleen nog maar bij [appellant] op bezoek. [appellant] erkent dat dit in beginsel een tekortkoming is, maar die tekortkoming is van onvoldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden. Immers na 2020 woonde [naam3] niet meer bij hem in de woning.



3.3

Het hof overweegt dat niet alleen vaststaat dat [appellant] een deel van de woning in van 2016 tot medio 2020 aan [naam3] al dan niet om niet in gebruik heeft gegeven, maar dat die ingebruikgeving niet tot die periode is beperkt. [de stichting] heeft immers voldoende gemotiveerd onderbouwd gesteld dat [naam3] tot 2024 in de woning van [appellant] verbleef. [de stichting] heeft daarvoor verwezen naar de verklaringen van [naam3] van 21 en 26 maart 2024. Deze verklaringen zijn door de woonfraudespecialist van [de stichting] opgetekend naar aanleiding van een eerdere melding van woonfraude door [naam3] dat [appellant] niet in de woning aan [adres] in [woonplaats1] woont, maar in [woonplaats3] . De medewerker van [de stichting] heeft [naam3] vervolgens in de aan [appellant] verhuurde woning in [woonplaats1] bezocht. [naam3] heeft verklaard dat dat zij al acht jaar in deze woning woont en dat ze in [woonplaats2] staat ingeschreven. [appellant] zocht iemand om een kamer aan te verhuren, dat was in 2016. In het begin was hij er zelf ook nog, maar later verbleef hij voor het merendeel in [woonplaats3] . Toen hij er niet meer was, heeft hij ook de andere slaapkamer verhuurd. Zij gebruikte ook de woonkamer en de keuken. [naam3] verklaart verder dat zij twee maanden eerder ruzie kreeg met [appellant] en dat hij toen de woonkamer heeft afgesloten en andere dingen die zij gebruikte zoals gasfornuis en koelkast.
De verklaring van [naam3] dat zij al acht jaar in de woning woont, wordt ondersteund door de verklaringen van de naaste buren, [de buurman] en [de buurvrouw] . Zij beweren beiden dat [naam3] al acht jaar naast hen woont en dat zij dachten dat [naam3] de huurster van de woning was. Ook [appellant] heeft in zijn eigen op schrift gestelde verklaring aan [de stichting] erkend dat [naam3] in de woning woonde totdat hij haar in (maart) 2024 uit de woning heeft gezet. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] gezegd dat hij nog met [naam3] samenwoonde op het moment dat hij in [woonplaats3] voor zijn (ex) vrouw ( [naam2] ) zorgde nadat deze een auto-ongeluk had gehad. Dat sluit aan bij de verklaring van [naam2] van 22 juli 2024 dat zij drie jaar geleden een ongeluk had gehad en [appellant] haar in die tijd met de kinderen en het schoonmaken van het huis hielp. Dat betekent in ieder geval dat [naam3] nog na 2020 in de woning woonde. De nadere verklaring die [appellant] gaf, toen hem deze gevolgtrekking werd voorgehouden, dat hij even in de war was, komt het hof in het licht van wat hiervoor en hierna staat ongeloofwaardig voor. Verder weegt voor het hof zwaar mee dat de fraudespecialist van [de stichting] [naam3] in maart 2024 in de woning heeft bezocht in haar volledig ingerichte slaapkamer, wat er op duidt dat [naam3] er toen ook nog woonde.




3.4
Tegenover de onderbouwde stelling van [de stichting] dat [appellant] gedurende lange tijd (van 2016-2024) (een deel van) zijn gehuurde woning zonder toestemming in gebruik heeft gegeven aan een derde ( [naam3] ) en daarmee tekort is geschoten in de nakoming van een van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, heeft [appellant] te weinig steekhoudends ingebracht. Wat betreft zijn eigen verklaring heeft hij gezegd dat die door een vriend is opgesteld en dat die vriend hem verkeerd heeft begrepen, maar dat acht het hof net als de kantonrechter niet geloofwaardig want de brief is heel gedetailleerd en komt overeen met de verklaringen van de buren. Dat hij er door [naam3] is ‘ingeluisd’ en dat zij de buren heeft geïnstrueerd om te verklaren dat [naam3] al acht jaar naast hen woont, is op geen enkele wijze door [appellant] aannemelijk gemaakt. In een nieuwe verklaring, gedateerd op 10 mei 2026 die door [appellant] is overgelegd staat dat [naam1] , de (inmiddels) ex-partner van [naam3] terugkomt op zijn eerdere verklaring van 17 april 2024, die niet door hem geschreven zou zijn. In die eerdere verklaring stond dat [naam3] na 2020 alle weekenden bij [appellant] verblijft. In de nieuwe verklaring staat dat [naam3] vanaf april 2020 bij [naam1] heeft gewoond in [woonplaats2] en niet in [woonplaats1] bij [appellant] (ook niet in de weekenden). Deze verklaring - wat daar ook van zij - doet echter niet af aan de feiten en verklaringen die in 3.3. zijn vermeld.



3.5.
Dit alles betekent dat het hof ervan uit gaat dat [appellant] de woning voor een periode van acht jaar (2016-2020) zonder toestemming van [de stichting] aan een derde in gebruik heeft gegeven. Dat levert een tekortkoming op die de ontbinding rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW.



3.6.

[appellant] heeft nog een beroep gedaan op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid BW, maar dat beroep faalt. De tekortkoming is niet van geringe betekenis. Van feiten en omstandigheden die maken dat aan de tekortkoming in dit geval een bijzondere aard moet worden toegekend is onvoldoende gebleken. [appellant] heeft op de mondelinge behandeling nog naar voren gebracht dat de rechtbank in een ander vonnis heeft geoordeeld dat hij eens in de twee weken voor zijn kind, dat in [woonplaats3] bij haar moeder woont, moet zorgen. Dat betekent volgens het hof echter niet dat [appellant] die zorg alleen kan uitoefenen in de woning aan de [adres] in [woonplaats1] , zodat dit (woon)belang van [appellant] niet opweegt tegen het belang van [de stichting] als verhuurder van sociale woningen om de woning aan iemand anders te verhuren, die zich wel aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst houdt. Verdere persoonlijke belangen van de zijde van [appellant] zijn gesteld noch gebleken.



passeren bewijsaanbod





3.7.
Tegenover alles wat [de stichting] naar voren heeft gebracht, heeft [appellant] te weinig ingebracht. Hij heeft tot twee keer toe inconsequente verklaringen afgelegd, en daarmee geconfronteerd heeft hij zich verweerd met de stelling dat zijn vriend hem niet goed had begrepen dan wel dat hij in de war was (ten aanzien van zijn mondelinge verklaring op zitting dat hij met [naam3] samenwoonde toen hij in 2021 zijn (ex)vrouw ging helpen in [woonplaats3] ). Hij heeft ook geen enkele opheldering gegeven over het feit dat buren [naam3] al acht jaar in de woning zagen, anders dan dat [naam3] de buren had ‘omgekocht’. Nu [appellant] de gemotiveerde stellingen van [de stichting] onvoldoende heeft betwist zal hij niet tot bewijslevering worden toegelaten. Zijn bewijsaanbod wordt dus gepasseerd.



de conclusie





3.8.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.





4De beslissing


Het hof:



4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen , van 14 februari 2025;



4.2.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [de stichting] :
€ 827 aan griffierecht en
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [de stichting] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II).




Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, K. Mans en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026.










ECLI:NL:RBGEL:2025:1037