ECLI:NL:GHAMS:2026:1983

GERECHTSHOF AMSTERDAM


afdeling civiel recht en belastingrecht
team I (handel)



zaaknummer : 200.352.386/01



zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/752182/ HA ZA 24-650




arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juli 2026




in de zaak van



de maatschap [appellant],
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. V.N. Gijlstra te Amsterdam,



tegen





[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J. Keekstra te Groningen.




Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.






1De zaak in het kort



[appellant] heeft aan [geïntimeerde] onder meer opdracht gegeven om te assisteren bij de heronderhandeling van het huurcontract met de verhuurder van een kantoorpand waarin [appellant] is gevestigd. De beloning van [geïntimeerde] is grotendeels afhankelijk gesteld van het positieve onderhandelingsresultaat. Partijen twisten over de vraag of hierbij moet worden uitgegaan van het positieve onderhandelingsresultaat over vijf jaar of over een jaar. Volgens de rechtbank moet de overeenkomst zo worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat uitgegaan moet worden van vijf jaar. Het hof is het daarmee eens en bekrachtigt het besteden vonnis.






2Het geding in hoger beroep



[appellant] is bij dagvaarding van 20 februari 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 18 december 2024 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde.



Bij tussenarrest van 8 april 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 24 februari 2026 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.



Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;
- memorie van antwoord met een productie;


Ten slotte is arrest gevraagd.






3Feiten


3.1.
Het hof gaat uit van de volgende feiten.



3.2.

[geïntimeerde] is een makelaarskantoor gespecialiseerd in bedrijfsmakelaardij.



3.3.

[appellant] is een advocatenkantoor met onder andere een vestiging in [plaats] . Die vestiging is gehuisvest in een gehuurde kantoorvilla gelegen aan [straat] 16-18 te [plaats] (hierna: het kantoorpand).



3.4.

De huurovereenkomst tussen [appellant] en haar verhuurder bood partijen de mogelijkheid om de huurovereenkomst per 31 december 2024 te beëindigen. [appellant] heeft in dat verband op 19 juli 2023 aan [geïntimeerde] opdracht gegeven om te heronderhandelen over haar huidige huisvestiging aan [straat] en tegelijkertijd te zoeken naar een eventuele nieuwe locatie. Partijen hebben afspraken gemaakt over de beloning van [geïntimeerde] . Deze zijn vastgelegd in een door [appellant] voor akkoord ondertekende brief van [geïntimeerde] van 19 juli 2023. Hierin worden de Algemene
Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers 2023 (hierna: de NVM-voorwaarden) van toepassing verklaard.




3.5.

[appellant] is met de verhuurder van het kantoorpand een verlenging van de bestaande huurovereenkomst overeengekomen voor een periode van vijf jaar met ingang van 1 januari 2024. In een eerste voorstel voor verlenging van de huurovereenkomst uit augustus 2023 heeft de verhuurder een jaarlijks te indexeren huurprijs gecommuniceerd van € 630.000 per jaar. Na onderhandelingen zijn partijen een jaarlijks te indexeren huurprijs van € 525.000 per jaar overeengekomen. [geïntimeerde] heeft [appellant] bij de totstandkoming van deze verlenging geassisteerd. [geïntimeerde] heeft ook werkzaamheden voor [appellant] verricht ten behoeve van de zoektocht naar een eventuele nieuwe locatie.



3.6.

[geïntimeerde] heeft op 19 februari 2024 een bedrag van € 61.468 gefactureerd aan [appellant] als beloning voor haar assistentie bij het uitonderhandelen van een verlenging van de huurovereenkomst. Het bedrag is opgebouwd uit de vaste fee van € 5.000 en de success incentive van 10% over het positief behaalde onderhandelingsresultaat, vermeerderd met 21% btw. Daarbij is [geïntimeerde] voor de berekening van het positieve onderhandelingsresultaat uitgegaan van de besparingen op de huurprijs voor vijf jaar; de volledige duur van de huurovereenkomst.



3.7.
In een e-mail van 1 maart 2024 heeft [appellant] geschreven dat zij, naast de vaste fee van € 5.000, alleen 10% success incentive verschuldigd is over de overeengekomen besparingen op de huurprijs voor het eerste jaar van de huurovereenkomst.



3.8.
Bij brief van 15 april 2024 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd om tot betaling van de factuur over te gaan.



3.9.
Op 18 april 2024 heeft [appellant] € 18.775 betaald aan [geïntimeerde] , conform haar uitleg van de beloningsafspraak.






4Procedure bij de rechtbank


4.1.
Bij de rechtbank heeft [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad gevorderd:


veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 42.693 te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 4 maart 2024;


veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.500;


veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding, met rente en nakosten.





4.2.
Bij vonnis van 18 december 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] in hoofdzaak toegewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de beloningsafspraak die [appellant] en [geïntimeerde] zijn overeengekomen zo moet worden uitgelegd dat [appellant] een succesfee van 10% verschuldigd is over het positieve onderhandelingsresultaat over de duur van de huurovereenkomst; vijf jaar.






5Vordering in hoger beroep


5.1.

[appellant] vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [geïntimeerde] af te wijzen en terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.



5.2.

[geïntimeerde] verzoekt het hof het vonnis te bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – naar het hof begrijpt veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.






6Beoordeling


6.1.

[appellant] heeft in hoger beroep een grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat de beloningsafspraak zo moet worden uitgelegd dat de succes incentive van 10% verschuldigd is over het positieve onderhandelingsresultaat over de duur van de huurovereenkomst; vijf jaar. [appellant] licht haar grief als volgt toe.



6.2.

De rechtbank heeft volgens [appellant] de Haviltex-maatstaf niet juist toegepast. In haar weergave van de uitlegmaatstaf ontbreekt de zinsnede dat bij de beoordeling moet worden betrokken de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen.
Volgens [appellant] pleit een taalkundige uitleg voor haar interpretatie van de beloningsbepaling. Ook de NVM-voorwaarden pleiten voor de uitleg van [appellant] . Verder is van belang hoe [appellant] de beloningsafspraak heeft begrepen. Uit mededelingen van [appellant] kon [geïntimeerde] afleiden dat de keuze voor een success incentive die berekend moet worden over een periode van vijf jaar commercieel niet logisch zou zijn. Verder leidt de uitleg die [geïntimeerde] verdedigt tot een onredelijk hoge beloning. Tot slot leidt ook het contra proferentum beginsel ertoe dat de uitleg van [appellant] gevolgd moet worden omdat [geïntimeerde] de opsteller van de beloningsafspraak was en niet duidelijk was welke bedoeling [geïntimeerde] voorstond met die bepaling.




6.3.
Het hof stelt het volgende voorop. Voor de uitleg van een overeenkomst geldt de zogeheten Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de relevante bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.



6.4.
Het hof overweegt als volgt. Uit de stukken blijkt dat partijen niet hebben onderhandeld over de tekst van de beloningsafspraak zoals die in de schriftelijke overeenkomst is opgenomen. Partijen hebben wel onderhandeld over de hoogte van de beloning. [geïntimeerde] heeft [appellant] op 6 juli 2023 een voorstel gestuurd waarbij haar de keus werd geboden uit twee mogelijkheden. Naar aanleiding van een telefonisch overleg heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 19 juli 2023 een aangepast voorstel aan [appellant] gestuurd:



Beste (…),





Goed om elkaar vanmorgen gesproken te hebben.





Conform jullie verzoek hebben wij gekeken naar wat wij kunnen doen qua honorering bij de heronderhandeling van de huidige locatie.





Graag stellen wij voor om bij honoreringsvorm 1 of 2 een korting te verlenen van € 4.500,- op de vaste fee. Dan komt het neer op onderstaande keuzes.





Heronderhandeling




1. Wij hanteren een courtage van € 10.000,- te vermeerderen met een succes incentive van 5% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met BTW.




Of




2. Wij hanteren een courtage van € 5.000,- te vermeerderen met een succes incentive van 10% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met


BTW.




Graag vernemen wij of dit akkoord is, en of de voorkeur uitgaat naar 1 of 2. – ook inzake de aanhuur van de nieuwe locatie.





Alvast dank voor jullie reactie.





Met vriendelijke groet,





(…)




Bij e-mail van 19 juli 2023 heeft [appellant] daarop als volgt gereageerd:




Beste (…)





Dank voor jouw mail, en veel dank voor het gewijzigde voorstel. Dit is akkoord, waarbij we kiezen voor optie 2.





Hetzelfde geldt ook voor de aanhuur van de nieuwe locatie.





Als je mij een gewijzigd plan van aanpak toestuurt dan zal Ik het ondertekenen en naar je terugsturen.





We kijken uit naar de samenwerking!





Met vriendelijke groet





(…)




Naar aanleiding van de e-mailcorrespondentie heeft [geïntimeerde] de volgende bepaling opgenomen in de schriftelijke overeenkomst die door partijen is getekend:




Heronderhandeling huidige huisvesting:


Wij hanteren een courtage van € 5.000,- te vermeerderen met een success incentive van 10% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met BTW.





Deze wordt niet in rekening gebracht indien VDVK besluit een nieuwe kantoorruimte aan te huren.





Aanhuur nieuwe kantoorruimte;


Een vast percentage van 6% over de gerealiseerde jaarhuur te vermeerderen met een success incentive van 15% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met BTW.





*Een success incentive is een percentage van het behaalde positieve onderhandelingsresultaat, zijnde het verschil tussen de gevraagde huurprijs op jaarbasis en de gerealiseerde huurprijs per jaar, te vermeerderen met de door ons uit onderhandelde huurvrije perioden en/of inrichtingsbijdragen over de looptijd van de huurovereenkomst. Als beginpunt van de heronderhandeling van de huidige locatie is de door verhuurder gecommuniceerde nieuwe huurprijs het uitgangspunt, bij onderhandeling voor een nieuwe kantoorruimte houden wij de huurprijs aan welke vermeld staat in de brochures van de verhurende makelaar.





6.5.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat een taalkundige uitleg leidt tot de conclusie dat zij aan [geïntimeerde] een success incentive is verschuldigd die is berekend over één jaar en niet over het gehele behaalde positieve onderhandelingsresultaat. Ook als [appellant] zou worden gevolgd in haar betoog dat de zinsnede ‘over de looptijd van de huurovereenkomst’ wegens het ontbreken van een komma tussen de woorden ‘inrichtingsbijdragen’ en ‘over’ taalkundig terugslaat op de huurvrije perioden en/of inrichtingsbijdragen en niet op de huurprijs, kan de door [appellant] bepleite uitleg niet worden gebaseerd op deze enkele taalkundige uitleg. Het gaat er immers om welke zin partijen redelijkerwijs aan deze bewoordingen mochten geven.



6.6.
Daartoe overweegt het hof allereerst dat de zinsnede “het verschil tussen de gevraagde huurprijs op jaarbasis en de gerealiseerde huurprijs per jaar” betrekking heeft op de wijze waarop het positieve onderhandelingsresultaat dient te worden berekend. Daaruit valt niet af te leiden dat alleen een positief onderhandelingsresultaat over de periode van slechts een jaar de basis voor de succes incentive is. Deze zinsnede wordt gevolgd door “te vermeerderen met de door ons uit onderhandelde huurvrije perioden en/of inrichtingsbijdragen over de looptijd van de huurovereenkomst”. Dit wijst erop dat voor het te betalen positieve onderhandelingsresultaat moet worden uitgegaan van de looptijd van de huurovereenkomst. Het ligt niet in de rede dat met het ontbreken van een komma bedoeld is tot uitdrukking te brengen dat dit alleen zou gelden voor het resultaat ten aanzien van de huurvrije perioden en/of inrichtingsbijdragen. Het is niet logisch om in de beloning voor het behalen van deze voordelen een onderscheid te maken. De door [geïntimeerde] verdedigde uitleg past bovendien bij de ratio van de beloningsafspraak, zoals ook [appellant] die heeft moeten begrijpen. Die ratio is dat [geïntimeerde] zich zoveel mogelijk diende in te spannen om een voor [appellant] zo gunstig mogelijk onderhandelingsresultaat te behalen, waarbij als incentive gold dat [geïntimeerde] daarvan kon meeprofiteren. Bij die ratio past niet dat, zoals [appellant] betoogt, dat [geïntimeerde] , die voor [appellant] een lagere jaarhuur over een periode van vijf jaar heeft bereikt, slechts zou meeprofiteren over het positieve onderhandelingsresultaat over de periode van een jaar.



6.7.
Het hof verwerpt ook het betoog van [appellant] dat artikel 29 van de NVM-voorwaarden haar uitleg ondersteunt. Volgens [appellant] blijkt daaruit dat de courtage over het eerste huurjaar wordt berekend. In dit artikel is het volgende bepaald:


29. Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de huursom, wordt onder huursom verstaan:



a) de prestatie die de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel genot van het onroerend goed voor het eerste huurjaar;


b) Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar, dit bedrag bij het tot stand komen van de overeenkomst reeds vastligt en het kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke tred houden van de huur met de inflatie: het totaal van die bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben;


c) Indien de huursom niet in geld wordt uitgedrukt: Het bedrag dat het NVM-lid eigen taxaties marktconform acht.




Deze bepaling regelt hoe de hoogte van de huursom waarover de courtage moet worden berekend, moet worden vastgesteld. In deze bepaling staat niet dat wanneer de hoogte van de courtage afhankelijk is van de huursom, de courtage wordt berekend over een looptijd van slechts één jaar. De bepaling houdt blijkens onderdeel b) de mogelijkheid open dat de courtage verschuldigd is over meerdere jaren.




6.8.

[geïntimeerde] heeft bovendien aangevoerd dat de NVM-voorwaarden juist steun geven aan de uitleg die zij voorstaat. Zij heeft gewezen op artikel 30, dat als volgt luidt:



30. Gedeelten van huurjaren gelden voor de berekening van de courtage als geheel huurjaar. Overeenkomsten voor onbepaalde tijd en overeenkomsten voor korter dan vijf jaar die voorzien in verlenging door optie of anderszins, worden voor de berekening van de courtage beschouwd als overeenkomsten aangegaan voor een periode van vijf jaar of zoveel minder als overeenstemt met een in de overeenkomst voorziene einddatum. In overeenkomsten voor een periode van vijf jaar of langer als mogelijkheid opgenomen optiejaren of jaren van stilzwijgende verlenging hebben geen invloed op hoogte van de courtage.




Deze bepaling, gelezen in combinatie met artikel 29, wijst erop dat indien de courtage afhankelijk is gesteld van de huursom, deze berekend moet worden over de gehele looptijd van de overeenkomst. [appellant] voert aan dat artikel 30, gezien de tekst van artikel 29, die de courtage in eerste instantie afhankelijk stelt van de huurprijs over het eerste jaar, alleen een leemte kan vullen die ontstaat als in de overeenkomst reeds is overeengekomen dat de variabele beloning afhankelijk is van de huursom over de looptijd van de overeenkomst, hetgeen hier volgens haar niet aan de orde is. [appellant] gaat daarbij echter uit van een lezing van artikel 29 die het hof hiervoor heeft verworpen. De conclusie luidt dat de artikelen 29 en 30 van Algemene Voorwaarden niet meebrengen dat partijen de beloningsbepaling redelijkerwijs zo dienden te begrijpen dat de success incentive alleen over het eerste huurjaar moet worden berekend.




6.9.
Volgens [appellant] zijn er ook nog andere omstandigheden waaruit volgt dat partijen de bepaling redelijkerwijs zo moesten begrijpen als door haar bepleit. Op basis van gedragingen van [appellant] , had [geïntimeerde] niet mogen verwachten dat zij met [appellant] was overeengekomen dat de success incentive zou worden berekend over het gehele positieve onderhandelingsresultaat. Dit zou [geïntimeerde] hebben kunnen afleiden uit de mededeling van [appellant] dat de startprijs van de verhuurder veel te hoog was en dat er veel van dat bedrag af zou moeten, en uit het feit dat wel is onderhandeld over de hoogte van de vaste beloning maar niet over die van de variabele component van de beloning, de success incentive. [geïntimeerde] had volgens [appellant] kunnen weten dat zij nooit voor optie 2 zou kiezen als zij zou hebben begrepen dat de succes incentive zou worden berekend over het gehele positieve onderhandelingsresultaat. [geïntimeerde] betwist dat zij op de hoogte was van de interpretatie die [appellant] kennelijk aan de beloningsbepaling verbond. [geïntimeerde] voert aan dat eerst met de kennis van nu kan worden vastgesteld dat de optie met een hogere vaste beloning en een lagere success incentive voor [appellant] voordeliger was geweest. Er was immers een reëel scenario dat er in het geheel geen success incentive verschuldigd zou zijn, omdat [appellant] ervoor zou kiezen om de huurovereenkomst niet te verlengen en zich zou vestigen op een andere locatie. [geïntimeerde] kon op voorhand dus helemaal niet nagaan welke van de twee aangeboden opties tot de laagste beloning zou leiden en welke keuze voor [appellant] commercieel gezien het meest logisch zou zijn. In elk geval volgde uit de keuze van [appellant] voor optie 2 niet kenbaar voor [geïntimeerde] dat [appellant] ervan uitging dat de success incentive beperkt was tot een jaar. Het hof merkt daarbij op dat deze keuze is gemaakt op basis van de e-mail van 29 juni 2023 waarin de tekst van de litigieuze beloningsafspraak nog niet was vermeld.



6.10.

[appellant] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de uitleg die [geïntimeerde] voorstaat, leidt tot onredelijke gevolgen. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] onvoldoende duidelijk gemaakt wat de vergoeding was of hoe die moest worden berekend. Het was niet duidelijk welke bedoeling [geïntimeerde] had met de door haar gehanteerde bepaling. In een dergelijke situatie, dient te worden teruggevallen op de wet waaruit voortvloeit dat [appellant] een redelijk loon aan [geïntimeerde] verschuldigd is. De vergoeding is onredelijk hoog voor de door [geïntimeerde] geleverde diensten. Afgezet tegen een uurtarief van € 250 is het een vergoeding waar iemand vijf volle werkweken voor kan werken. Ook dit argument van [appellant] gaat niet op. Het stond partijen, die beide bedrijfsmatig handelden, vrij om de beloningsafspraak zoals zij die hebben gemaakt overeen te komen. Alleen als dergelijke afspraken niet zijn gemaakt kan aanspraak worden gemaakt op een redelijk loon in de zin van artikel 7:405 BW.



6.11.
Tot slot heeft [appellant] aangevoerd dat de contra proferentem-uitleg hier een rol speelt. [geïntimeerde] is de opsteller van de beloningsafspraak, over de tekst is niet nader onderhandeld en [geïntimeerde] gebruikt die tekst veelvuldig. Volgens [appellant] rustte er een bijzondere verantwoordelijkheid op [geïntimeerde] om duidelijk kenbaar te maken op welke wijze de prijs voor de door haar geleverde diensten tot stand komt en heeft [geïntimeerde] dit nagelaten. Het risico daarvan dient voor rekening van [geïntimeerde] te komen, aldus [appellant] . Het hof verwerpt ook dit betoog. Het hof heeft hiervoor onder meer geoordeeld dat het beloningsbeding redelijkerwijs moet worden uitgelegd op de wijze die [geïntimeerde] verdedigt, en dat [appellant] dit, onder meer vanwege de ratio ervan, dat ook zo had moeten begrijpen. Alleen al daarom is een contra proferentem-uitleg niet aan de orde.



6.12.
Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] aan [geïntimeerde] een vergoeding dient te betalen die bestaat uit een vaste fee van € 5.000 en een success incentive die is berekend over het positieve onderhandelingsresultaat over vijf jaar. De rechtbank heeft de op die grondslag gebaseerde vorderingen van [geïntimeerde] dan ook terecht toegewezen.



6.13.
Het hoger beroep heeft geen succes. Het hof verwerpt het bewijsaanbod van [appellant] . Zij heeft geen bewijs aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 2.255
- salaris advocaat € 2.352 (tarief IV, 1 punt)
Totaal € 4.607






7Beslissing


Het hof:



7.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis;



7.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 4.607;



7.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



Dit arrest is gewezen door mrs. J. van der Kraan, J.F. Aalders en K.A.J. Bisschop en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2026.