ECLI:NL:GHAMS:2026:1772

GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 25/1813 en 25/1814


12 februari 2026




uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer




op het hoger beroep van





[X]
, wonende te [Z] , belanghebbende,



tegen de uitspraak van 15 juli 2025 in de zaak met kenmerken AMS 24/4626 en 24/4627 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen



belanghebbende



en



de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.






1Ontstaan en loop van het geding


1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaken (i) [straat] 40-2 en van de (ii) [straat] 40-3 (hierna gezamenlijk ook: de woningen) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op respectievelijk € 620.000 en € 691.000.



1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waardes gehandhaafd.



1.3.

Op het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank als volgt beslist:
“De rechtbank:

- verklaart het beroep van zaaknummer 24/4627 ongegrond;
- verklaart het beroep van zaaknummer AMS 24/4626 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en de aanslag voor zover deze betrekking heeft op het zaaknummer AMS 24/4626;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.”



1.4.
Belanghebbende heeft een (pro forma) hogerberoepschrift ingediend en dat naderhand aangevuld met de gronden. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.



1.5.
Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen. Het onderzoek is op 3 februari 2026 gesloten.







2Feiten


Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De [straat] 40-2 is een bovenwoning uit 1887 met een (gebruiks)oppervlakte van 63m². De [straat] 40-3 is een bovenwoning uit 1887 met een (gebruiks)oppervlakte van 81 m² en een dakterras van 11 m².






3Geschil in hoger beroep


In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waardes van de woningen te hoog zijn vastgesteld.






4Het oordeel van de rechtbank


De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen:



“Algemene gronden in beide zaken

10. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening houdt met het feit dat de vaststelling van de WOZ-waarde ook invloed heeft op de inning van de gemeente-, waterschaps- en de inkomstenbelasting. Ook is eiser van mening dat de huidige berekening te onzorgvuldig en te algemeen is. Volgens eiser klopt de waardevaststelling niet met de waardestijging van koopwoningen zoals vastgesteld door het CBS. De geschatte WOZ-waarde door de heffingsambtenaar ligt veel hoger. De WOZ-waarde van de woningen is volgens eiser met meer dan 20% gestegen in verhouding met de waarde die is vastgesteld in belastingjaar 2021. Volgens eiser is dat veel te veel.

11. Eiser vindt ook dat de WOZ-waarde van een woning moet worden bepaald op basis van de staat en de wijze van bewoning. De huidige methode is daar ongeschikt voor vindt hij. Eiser stelt dat meerdere woningen niet zijn gesplitst, waardoor bij verkoop de waarde per appartement lager ligt dan wanneer een appartement zelfstandig zou kunnen worden verkocht. Hierdoor komt volgens eiser de waarde per appartement niet overeen met de waarde die geldt in het maatschappelijk verkeer.

12. De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde van een object is gelijk aan de waarde die geldt in het economisch verkeer op de waardepeildatum. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, als het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overdragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit heeft onder meer tot gevolg dat objecten getaxeerd moeten worden alsof zij afzonderlijk verkoopbaar zijn (en dus alsof zij wel gesplitst zijn).

13. Er is sprake van een zelfstandige eenheid als een object apart afsluitbaar is en zelfstandig gebruikt kan worden zonder dat daarbij gebruik moet worden gemaakt van essentiële voorzieningen van andere gebruikers. Elke zelfstandige eenheid wordt als afzonderlijke onroerende zaak gezien en daarom apart gewaardeerd. Daarbij wordt uitgegaan van een object in lege staat, waarbij de wijze van bewoning er niet toe doet. In deze zaken is ook niet in geschil dat alle woningen dergelijke zelfstandige eenheden zijn. De heffingsambtenaar moest de woningen dus allemaal apart waarderen.

14. De Wet WOZ bepaalt dat voor elk tijdvak de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld naar feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan zonder daarbij rekening te houden met eerder vastgestelde waardes. Daarbij worden de transactiecijfers die in de markt tot stand zijn gekomen gebruikt. De algemene waardestijging of -daling in de markt zoals door het CBS berekend is niet relevant omdat dit niet specifiek iets zegt over de waarde van een individueel object. Dat de WOZ-waarde procentueel flink is gestegen is dan ook vervelend voor eiser, maar geen reden om de waarde niet juist te achten. Ook deze beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.




[straat] 40-2 en 40-3


15. Eiser stelt dat de objecten [straat] 40-2 en 40-3 anders zijn gewaardeerd terwijl de oppervlakte van de woningen hetzelfde is. De reden hiervoor is onduidelijk.

16. Na de zitting heeft de rechtbank de beroepen voor beide objecten heropend naar aanleiding van de overgelegde informatie door eiser. Eiser is van mening dat het oppervlak van [straat] nummer 40-2 59 m² en van 40-3 67,78 m² bedraagt. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de oppervlaktes 70 m² voor nummer 40-2 en 81 m² voor 40-3.




[straat] 40-2


17. De heffingsambtenaar heeft op de overgelegde informatie gereageerd. Uit een meting is gebleken dat de geregistreerde gebruiksoppervlakte van nummer 40-2 niet correct is vastgesteld. De gebruiksoppervlakte is aangepast van 70 m² naar 63 m². De heffingsambtenaar heeft aan het verlagen van het gebruiksoppervlak echter geen nieuwe WOZ-waarde gekoppeld terwijl de rechtbank wel aannemelijk acht dat die waarde zou dalen nu de woning 7 m² kleiner is geworden.

18. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond.

19. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser een waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.

20. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum zelf schattenderwijs vast op € 590.000,-.




[straat] 40-3


21. De heffingsambtenaar heeft ook voor dit adres op de overgelegde informatie gereageerd. De door eiser voorgestane oppervlakte heeft volgens de heffingsambtenaar betrekking op de puntentelling voor de huurprijsberekening. Deze zijn niet bruikbaar. Voor de puntentelling worden de ruimten netto ingemeten en de verkeersruimten binnen de woning buiten beschouwing gelaten. De gebruiksoppervlakte voor dit adres is correct vastgesteld op 81 m². Daarnaast is vastgesteld de woning beschikt over een dakterras van 11 m², deze stond niet geregistreerd.

22. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning verder onderbouwd met de door hem in geding gebrachte waarderingsmatrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting door hem en de taxateur gegeven toelichting. De gebruikte vergelijkingsobjecten komen qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed overeen met de woning in kwestie. Ze bevinden zich in dezelfde of een aanpalende buurt. In de waarderingsmatrix heeft de heffingsambtenaar voldoende aandacht besteed aan de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar waren. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum.

23. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgronden slagen daarom niet.



Conclusie en gevolgen


24. Het beroep van zaaknummer 24/4626 is gegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van die woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en de aanslag voor zover deze betrekking heeft op het adres [straat] 40-2. De rechtbank stelt de waarde voor dit adres vast op € 590.000,-. Eiser krijgt het griffierecht terug.

25. Het beroep van zaaknummer 24/4627 is ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar voor wat betreft [straat] 40-3 in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”





5Beoordeling van het geschil


5.1.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan: “De waarde van de appartementen wordt geschat op een bedrag dat de opbrengst per jaar in hoge mate overtreft. Bij daadwerkelijke verkoop in verhuurde staat zou dit veel lager uitkomen, omdat de waarde gerelateerd is aan de huuropbrengst.” Daarom dienen volgens belanghebbende de WOZ-waardes van de woningen naar beneden te worden bijgesteld. Verder acht belanghebbende de gesplitste waardering van de woningen en de daardoor – volgens hem – hoger verschuldigde ‘WOZ-belasting’ onzorgvuldig en in strijd met artikel 14 EVRM en artikel 1 EP EVRM.



5.2.
De heffingsambtenaar voert aan dat de door belanghebbende geschetste omstandigheden, gelet op de zogenoemde WOZ-ficties, niet relevant zijn voor de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Het Hof oordeelt als volgt.



5.3.
Het Hof verenigt zich met het door de rechtbank weergegeven toetsingskader alsmede met haar oordeel. Het Hof maakt de daarvoor gebezigde overwegingen tot de zijne. Ter aanvulling daarop wijst het Hof nog op de parlementaire behandeling van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ:

- In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel “Algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende zaken)” (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, p. 44) is het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ als volgt toegelicht:



“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”



- In de memorie van antwoord bij het wetsvoorstel “Algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende zaken)” (Kamerstukken II 1993/1994, 22885, nr. 18b, p. 4) is het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ als volgt toegelicht:



“De leden van de VVD-fractie, die het is opgevallen dat voor de uitwerking van de waardebepaling aangesloten is bij artikel 220 (met ingang van 1 januari 1995: artikel 220c) van de Gemeentewet, vragen naar de reden en de rechtsgrond daarvoor, met name omdat deze uitwerking eraan in de weg staat dat de WOZ-waarde (later) kan worden gehanteerd voor de vermogensbelasting en het successie- en schenkingsrecht. Inderdaad is het zo dat door de aansluiting bij de Gemeentewet het moeilijk is om de WOZ-waarde voor alle belastingen te gebruiken; dit is van het begin af aan onderkend. De aanleiding voor de uniformering van de regels voor de waardebepaling is evenwel onder andere geweest het feit dat de burgers met verschillende waarden worden geconfronteerd voor dezelfde objecten bij diverse heffingen. Gekozen is voor een aanpak waarin in zoveel mogelijk gevallen de uniformering voor de burgers zichtbaar is. (…)”





5.4.
De omstandigheid dat de waarde in het economisch verkeer van een verhuurde woning waarbij niet met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ rekening wordt gehouden kan afwijken van de vastgestelde WOZ waarde van diezelfde woning mét inachtneming van de ficties van dit artikel, is een direct gevolg van die ficties. Uit voornoemde parlementaire behandeling volgt dat de ficties het resultaat zijn van een bewuste keuze van de wetgever, om te komen tot een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan voor de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De wetgever heeft daarbij beoogd, kennelijk om uitvoeringstechnische redenen van eenvoud en doelmatigheid, voor alle betrokkenen te komen tot eenzelfde waarde. Belanghebbende wordt door toepassing van de waarderingsficties niet onevenredig benadeeld. Dat belanghebbende de situatie als onbillijk ervaart maakt de conclusie niet anders (vgl. Hof Amsterdam, d.d. 13 mei 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1549, r.o. 5.4.1).



5.5.
Belanghebbende wordt door toepassing van de waarderingsficties evenmin belast op een wijze die leidt tot strijd met artikel 14 EVRM en/of artikel 1 EP EVRM. De wetgever heeft de in het kader van genoemde verdragsbepalingen geldende ruime beoordelingsvrijheid op fiscaal gebied namelijk niet overschreden met de regeling ter afbakening van onroerende zaken voor de toepassing van de Wet WOZ (HR 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861).



5.6.
Het Hof is dan ook van oordeel dat het door belanghebbende aangevoerde geen aanleiding geeft de waardes van de woningen naar beneden bij te stellen. Daarom is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond en zal het Hof de uitspraak van de rechtbank bevestigen.





6Kosten


Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.






7Beslissing


Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.




De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 12 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.







Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).



Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:



bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;


(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;


het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:




de naam en het adres van de indiener;


de dagtekening;


een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;


e gronden van het beroep in cassatie.




Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.




Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.




Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.




Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.




Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: