ECLI:NL:RBZWB:2026:9143

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT


Zittingsplaats Middelburg


Belastingrecht


zaaknummers: BRE 24/5874, 24/5875 en 24/5876


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 september 2026 in de zaken tussen



[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en




de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.




Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van 25 februari 2020, 20 juni 2024 en 25 juni 2024.



1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 30 november 2023 en 24 februari 2024 de waarden van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2021, 1 januari 2022 en 1 januari 2023 (de waardepeildata) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor de jaren 2022, 2023 en 2024 opgelegd (de aanslagen OZB).










Zaaknummer




Belastingjaar




Vastgestelde waarde





BRE 24/5874


2022


€ 532.000




BRE 24/5875


2023


€ 597.000




BRE 24/5876


2024


€ 637.000








1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.



1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.



1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 16 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.



1.5.
De rechtbank heeft na bespreking van het geschil de onderzoeken ter zitting geschorst en de zaken zes weken aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om te onderzoeken of overeenstemming mogelijk is. De rechtbank heeft deze termijn met zes weken verlengd. Partijen hebben bij brief van 22 april 2026 de rechtbank op de hoogte gesteld dat geen overeenstemming is bereikt.



1.6.
Per brief van 15 mei 2026 heeft de rechtbank aangegeven dat een nadere zitting achterwege zal worden gelaten, tenzij partijen binnen vier weken na ontvangst van de brief aangeven nog een zitting te wensen. Omdat partijen hierom niet hebben verzocht, heeft de rechtbank de onderzoeken bij brief van 29 juni 2026 gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.





Feiten


2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 2014.





Beoordeling door de rechtbank


3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Voordat de rechtbank toekomt aan een inhoudelijke behandeling van de beroepen, beoordeelt zij eerst of de beroepen ontvankelijk zijn.



3.1.
De rechtbank is van oordeel dat de beroepen ontvankelijk zijn en dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.



Ontvankelijkheid beroepen





3.2.
Voor het indienen van een beroepschrift geldt een termijn van zes weken. Deze termijn begint op de dag na de dagtekening van de uitspraak op bezwaar. Tenzij de uitspraak op bezwaar pas later bekend is gemaakt, dan begint de termijn op de dag na die van de bekendmaking. Een beroepschrift is op tijd ingediend wanneer het voor het einde van de termijn is ontvangen. Als een beroepschrift te laat wordt ingediend en daarvoor geen goede reden is, verklaart de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk.



3.3.
Belanghebbende komt in zijn beroepschrift op tegen de uitspraken op bezwaar met dagtekening 25 februari 2020, 20 juni 2024 en 25 juni 2024. De rechtbank heeft het (gezamenlijke) beroepschrift op 3 augustus 2024 ontvangen.



3.4.
Ten aanzien van het beroep over belastingjaar 2022 bestaat geen aanleiding om te twijfelen aan de ontvankelijkheid hiervan. Vast staat dat de dagtekening van de uitspraak op bezwaar 25 juni 2024 is. De termijn voor het indienen van het beroepschrift eindigde dus op 6 augustus 2024. Nu de rechtbank het beroepschrift op 3 augustus 2024 heeft ontvangen, is het beroepschrift tijdig ingediend. Het beroep is dus ontvankelijk.



3.5.
De uitspraak op bezwaar over belastingjaar 2023 is gedagtekend op 25 februari 2020. De uitspraak op bezwaar over belastingjaar 2024 is gedagtekend op 20 juni 2024. Nu het beroepschrift op 3 augustus 2024 door de rechtbank is ontvangen, betekent dit dat er meer dan zes weken zijn verstreken tussen de dagtekening van de uitspraken op bezwaar en de indiening van het beroepschrift. Belanghebbende voert aan dat hij deze uitspraken op bezwaar tegelijk met de uitspraak op bezwaar over belastingjaar 2022 heeft ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op zitting verklaard dat ten aanzien van de uitspraak op bezwaar met dagtekening 25 februari 2020 in ieder geval sprake is van een tikfout. De heffingsambtenaar weet niet op welke datum beide uitspraken op bezwaar daadwerkelijk aan belanghebbende bekend zijn gemaakt, omdat hij niet beschikt over een verzendadministratie.



3.6.
De rechtbank overweegt als volgt. Wanneer een belanghebbende betwist de uitspraak op bezwaar (tijdig) te hebben ontvangen, dan moet ervan worden uitgegaan dat hierin de betwisting van de (tijdige) verzending van dat besluit besloten ligt. Het ligt dan op de weg van het bestuursorgaan om die verzending aannemelijk te maken. Op zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij niet beschikt over een verzendadministratie of andere bewijsstukken waaruit kan worden afgeleid op welke datum de uitspraken op bezwaar aan de belanghebbende zijn verstuurd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de uitspraken op bezwaar belanghebbende eerder dan (een aantal dagen na) 25 juni 2024 hebben bereikt. De door belanghebbende op 3 augustus 2024 ingestelde beroepen zijn dan ook alle drie ontvankelijk.



De waarden van de woning





Toetsingskader van de rechtbank





3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".



3.8.

De heffingsambtenaar moet de feiten en omstandigheden stellen en aannemelijk maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf
tot een vaststelling van de waarde komen.




De onderbouwing van de WOZ-waarden door de heffingsambtenaar





3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststellingen in beroep voor ieder belastingjaar een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrices is de woning getaxeerd op 1 januari 2021 (belastingjaar 2022) op een waarde van € 570.000, op 1 januari 2022 (belastingjaar 2023) op een waarde van € 682.000 en op 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) op een waarde van € 691.000. De taxateur heeft de waarde telkens bepaald door de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar te indexeren naar de waardepeildatum en vervolgens op deze waarde een afschrijvingscorrectie van € 5.580 toe te passen. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan wat in de uitspraak van 11 maart 2022 door de rechtbank is beslist, aldus de heffingsambtenaar.



3.10.
Belanghebbende voert aan dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. De heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste gegevens voor de indexering van de waarde naar de waardepeildatum en heeft ten onrechte het gehanteerde afschrijvingsbedrag niet geïndexeerd, aldus belanghebbende.



3.11.
De rechtbank overweegt als volgt. Op zitting is vast komen te staan dat beide partijen zich niet kunnen vinden in de door de heffingsambtenaar toegepaste waarderingsmethodiek. Ook de rechtbank volgt deze methode niet. Door uit te gaan van de waarde van de woning berekend op slechts een geïndexeerde waarde en een afschrijvingscorrectie, wordt de vastgestelde waarde berekend op een wijze die niet in overeenstemming is met de berekeningswijze zoals door de regelgeving is voorschreven voor woningen. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken schrijft immers voor dat de waarde voor woningen moet worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). Nu de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft bepaald aan de hand van een methode die niet binnen de systematiek van de Wet WOZ past, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.



3.12.
De rechtbank merkt op dat de omstandigheid dat de rechtbank in een zaak over een voorgaand jaar anders heeft geoordeeld, voorgaande niet anders maakt. De waarde moet elk jaar opnieuw worden vastgesteld. Dat maakt dat elk jaar tegen de voor dat jaar gegeven beschikking een procedure kan worden gevoerd, waarin eigenstandige stellingen kunnen worden ingenomen.



De door belanghebbende voorgestane waarden





3.13.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende bepleit voor alle drie de belastingjaren een waarde van € 475.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem gestelde waarden niet aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende geen concrete stukken heeft overgelegd, zoals bijvoorbeeld een taxatierapport of een concrete berekening met controleerbare gegevens, die de door hem voorgestane waarden onderbouwen.






Vaststelling waarden van de woning door de rechtbank





3.14.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarden van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarden in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022) schattenderwijs op € 510.000, op de waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023) op € 517.000 en op de waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) op € 525.000.





Conclusie en gevolgen


4. De beroepen zijn gegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarden van de woning moeten worden verlaagd. De aanslagen OZB worden dienovereenkomstig verminderd.



4.1.

Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan
belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding
omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.






Beslissing
De rechtbank:



verklaart de beroepen gegrond;


vernietigt de uitspraken op bezwaar;


vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 tot een bedrag van € 510.000;


vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 tot een bedrag van € 517.000;


vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 tot een bedrag van € 525.000;


vermindert de voor de woning opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig;


bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.





Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.












griffier


rechter







De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.



Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.




Dit volgt uit artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).


Dit volgt uit artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.


Dit volgt uit artikel 6:9, eerste lid, van de Awb.


Kamerstukken 11 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Rb. Zeeland-West-Brabant 11 maart 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1277.