ECLI:NL:RBZWB:2026:9134

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT


Zittingsplaats Breda


Belastingrecht


zaaknummer: BRE 24/8353


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2026 in de zaak tussen



[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A.M.C.G. Martens),


en




de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.




Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 7 november 2024.



1.1.
De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 45.200. Bij gelijktijdige beschikking heeft de inspecteur belastingrente van € 1.452 aan belanghebbende in rekening gebracht (de belastingrentebeschikking).



1.2.
De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en de belastingrentebeschikking ongegrond verklaard.



1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 11 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende en namens de inspecteur mr. [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] .




Beoordeling door de rechtbank


2. De rechtbank beoordeelt of belanghebbende bij de verkrijging van de woning aan [adres 1] in [plaats] recht heeft op toepassing van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.



2.1.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende geen recht heeft op toepassing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.




Feiten


3. Belanghebbende heeft op 5 oktober 2021 samen met [persoon] de woning aan [adres 2] in [plaats] gekocht. Het betreft een woning met een oppervlakte van 299 m² gelegen op een perceel van 1.342 m².



3.1.

Op 6 september 2022 heeft belanghebbende de woning aan [adres 1] in [plaats] gekocht voor € 565.000. Het betreft een woning van 143 m² gelegen op een perceel van 236 m². De woning is op 1 december 2022 aan belanghebbende geleverd. In de leveringsakte is een verklaring gevoegd waarin staat:

“
OVERDRACHTSBELASTING


Wegens levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting is voor rekening van de
koper
.





Verklaring laag tarief overdrachtsbelasting


Koper verklaart dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat het bepaalde in artikel 14 tweede lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer op hem van toepassing is.”





3.2.
Belanghebbende heeft 2% overdrachtsbelasting op aangifte voldaan bij de verkrijging van de woning aan [adres 1] , uitgaande van de koopsom van € 565.000 (€ 11.300).



3.3.
Belanghebbende heeft de woning aan [adres 1] in [plaats] op 17 maart 2023 verkocht voor € 572.500. De woning is op 15 mei 2023 aan de nieuwe kopers geleverd.



3.4.
De inspecteur heeft de verschuldigde overdrachtsbelasting voor de levering van de woning aan [adres 1] aan belanghebbende berekend op 8% van € 565.000 is € 45.200 en een naheffingsaanslag aan belanghebbende opgelegd (zie 1.1).




Motivering


4. Belanghebbende stelt dat het verlaagde tarief van 2% van toepassing is, omdat hij bij de verkrijging daadwerkelijk het voornemen had de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken en dit ook schriftelijk heeft verklaard.



4.1.
De rechtbank volgt belanghebbende voor zover hij stelt dat hij op het moment van verkrijging van de woning op 1 december 2022 die intentie had. Dat is echter niet voldoende voor toepassing van het verlaagde tarief. Aan de intentie om de woning duurzaam als hoofdverblijf te gebruiken moet ook feitelijk gevolg worden gegeven door de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te bewonen. Vast staat dat belanghebbende en zijn partner de woning na de verkrijging slechts enkele dagen hebben bewoond. De feitelijke bewoning is daarmee naar het oordeel van de rechtbank niet anders dan tijdelijk geweest. Als uitgangspunt heeft belanghebbende dus geen recht op toepassing van het verlaagde tarief.



4.2.
Belanghebbende beroept zich voor dat geval op artikel 15a, vijfde lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (WBR). Op grond van die bepaling is het verlaagde tarief van toepassing als belanghebbende aannemelijk maakt dat hij door onvoorziene omstandigheden die zich na de verkrijging hebben voorgedaan redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. De wetgever heeft bewust geen uitputtende opsomming gegeven, zodat de menselijke maat goed kan worden gewaarborgd.



4.3.
Belanghebbende meent dat sprake is van onvoorziene omstandigheden omdat achteraf is gebleken dat sprake was van een miskoop. De woning, en met name de slaapvertrekken op de eerste verdieping, bleek kleiner en benauwder dan gedacht en belanghebbende en zijn vriendin hadden daarnaast last van verkeers- en omgevingsgeluid. Volgens belanghebbende heeft dit bij hen geleid tot claustrofobische gevoelens, psychische problemen en slaapproblemen. De situatie is volgens belanghebbende uiteindelijk zo opgelopen dat zijn partner hem voor de keuze heeft gesteld de woning te verkopen of dat zij zou vetrekken. Belanghebbende benadrukt nog dat hij met de snelle verkoop van de woning geen winst heeft behaald. Volgens hem bevestigt dit dat de verkoop niet was ingegeven door speculatie of financieel voordeel, maar door de hiervoor genoemde omstandigheden.



4.4.
Het beroep van belanghebbende op artikel 15a, vijfde lid, van de WBR slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. De problemen die uiteindelijk tot het vertrek uit de woning hebben geleid, vinden hun oorsprong in kenmerken van de woning die bij de verkrijging al aanwezig en kenbaar waren of dat hadden kunnen zijn, waaronder de omvang van de woning en het verkeersgeluid. Van belanghebbende mocht redelijkerwijs worden verwacht dat hij vóór de aankoop goed beoordeelde of de woning voor hem en zijn partner als gezamenlijke woning geschikt was. Belanghebbende heeft, zo blijkt uit zijn verklaring ter zitting, bewust om hem moverende redenen volstaan met één korte bezichtiging, snel beslist en zijn partner daar niet bij betrokken zodat zijn partner de woning niet vooraf had bezichtigd. Dat daardoor pas na de verkrijging ten volle duidelijk werd dat de woning voor hen (met name voor de partner van belanghebbende) niet geschikt werd geacht, komt dan ook voor zijn rekening en risico. In zoverre is naar het oordeel van de rechtbank ook geen sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 15a, vijfde lid, van de WBR. Dat de gevolgen vervolgens verder gingen dat een enkele teleurstelling over de woning en zich volgens belanghebbende ook uitten in claustrofobische gevoelens, psychische problemen en slaapproblemen, maakt dit niet anders. Ook het ultimatum van zijn partner stond niet op zichzelf, maar vloeide voort uit dezelfde gebleken mismatch met de woning. Hoe ingrijpend die gevolgen voor belanghebbende en zijn partner ook waren, het geheel is naar het oordeel van de rechtbank niet op één lijn te stellen met diep ingrijpende gebeurtenissen als bijvoorbeeld een echtscheiding, het overlijden van een partner of het vertrek naar het buitenland, die redelijkerwijs kunnen rechtvaardigen dat een verkrijger niet in de woning blijft wonen.



4.5.
Belanghebbende heeft nog een beroep gedaan op de menselijke maat, de redelijkheid en billijkheid en algemene rechtsbeginselen. Dat beroep slaagt niet. De WBR is een wet in formele zin. Artikel 120 van de Grondwet staat eraan in de weg dat de rechtbank die wet toetst aan algemene rechtsbeginselen, waaronder het evenredigheidsbeginsel. De rechtbank kan de wettelijke regeling ook niet buiten toepassing laten alleen omdat de toepassing daarvan in het concrete geval onredelijk of onbillijk uitpakt. Daarvoor is slechts ruimte als sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle door de wetgever zijn verdisconteerd en toepassing van de wet daardoor zozeer in strijd komt met algemene rechtsbeginselen of ander ongeschreven recht dat toepassing achterwege moet blijven. Van zulke omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank hier geen sprake. De wetgever heeft juist rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden die ertoe kunnen leiden dat een woning niet duurzaam als hoofdverblijf wordt gebruikt en heeft daarom bewust gekozen voor een niet-uitputtende uitzondering. De rechtbank heeft de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden aan die uitzondering getoetst, maar hiervoor al geoordeeld dat de uitzondering in dit geval niet van toepassing is. Dat de uitkomst voor belanghebbende hard is, maakt niet dat dezelfde omstandigheden langs de weg van de redelijkheid en billijkheid of de algemene rechtsbeginselen alsnog tot het buiten toepassing laten van de wet kunnen leiden.



4.6.
Ook het beroep van belanghebbende op artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens (artikel 1 EP) slaagt niet. De heffing van overdrachtsbelasting is naar het oordeel van de rechtbank op het niveau van de regelgeving niet in strijd met artikel 1 EP. Dat de schatkist door de verkoop binnen zes maanden en de daarvoor geldende vrijstellingsbepaling niets is misgelopen, maakt dit niet anders. Voor de rechtvaardiging van de heffing is niet vereist dat tegenover de belastingopbrengst een concreet nadeel of concrete kosten voor de Staat staan. Ook op individueel niveau is geen sprake van strijd met artikel 1 EP, nu niet aannemelijk is geworden dat in het geval van belanghebbende sprake is van een individuele en buitensporige last.



4.7.
Wat belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.




Conclusie en gevolgen


5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en de belastingrentebeschikking in stand blijven.



5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.




Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier.











griffier


rechter






De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de griffier.


De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.



De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.




Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.



Artikel 14, tweede lid, van de Wet belastingen van rechtsverkeer (WBR).


Vgl. Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nr. 6, p. 29.



Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nr. 6, p. 21.


Hoge Raad 9 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:815, r.o. 3.3.4.



Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nr. 6, p. 21-22.


Vgl. Gerechtshof Amsterdam 11 september 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3805.