ECLI:NL:RBZWB:2026:8988

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT


Zittingsplaats Middelburg


Belastingrecht


zaaknummer: BRE 25/44


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen





[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en




de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.




Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 december 2024.



1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 702.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).



1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 638.000.



1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, ter bijstand vergezeld van [persoon] en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.




Feiten


2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1973) met een gebruikersoppervlakte van 130 m2. De woning is gelegen op een perceel van 33.270 m2. De woning heeft een dakkapel, twee garages en een zwembad.




Beoordeling door de rechtbank


3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 315.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 638.000.



3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.



3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.



Toetsingskader van de rechtbank





3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".



3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.



3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.



De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar





3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 10 december 2025 door [taxateur] is opgemaakt.



3.7.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 739.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.



Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?





3.8.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat deze in een veel betere staat verkeren en minder grond hebben. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de referentiewoningen wel vergelijkbaar zijn en dat met onderlinge verschillen rekening is gehouden. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat deze van eenzelfde bouwtype zijn, een vergelijkbaar bouwjaar en ligging hebben en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.



Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?





3.9.
Belanghebbende stelt dat de grond rondom haar woning bestaat uit essenbos waarvoor een onderhoudsverplichting vanuit de gemeente geldt. De kosten van onderhoud en beplanting van de grond overstijgen de waarde van de grond. Een grondwaarde van bijna € 500.000 kan daarom niet juist zijn. Daarnaast stelt belanghebbende dat de afmetingen van de grond onjuist zijn en dat de grond bij de woning een maximale afmeting van 900 m2 heeft. De heffingsambtenaar kon desgevraagd ter zitting niet verklaren waarop het onderscheid tussen 8.000 m2 grond bij de woning en 24.000 m2 extra grond is gebaseerd of waarop de € 7 per m2 voor de extra grond is gebaseerd.


3.9.1.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de grondwaarde juist is vastgesteld. Er is weliswaar een groot verschil in de getaxeerde waarde en de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ-waarde, maar daarmee is nog niet aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met alles wat belanghebbende heeft aangevoerd.




3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet aannemelijk gemaakt. De overige beroepsgronden met betrekking tot de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde behoeven dan ook geen verdere behandeling meer.



De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning





3.11.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 315.000 aannemelijk heeft gemaakt. Onder verwijzing naar de gemiddelde m2-prijs van [plaats] , stelt belanghebbende dat de woning € 2.353 per m2 waard is.


3.11.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de berekening van belanghebbende niet in lijn met de systematiek van de Wet WOZ. Bij de waardevaststelling volgens de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de verkoopprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Bovendien wordt in de berekening van belanghebbende geen rekening gehouden met de waarde van bijgebouwen en de grond. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de grond en de bijgebouwen in het geheel geen waarde hebben, met name niet dat de kosten voor het onderhoud van de grond de waarde overstijgen, aangezien deze stelling niet met stukken is onderbouwd. Met deze berekening heeft belanghebbende dus niet de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt.



Gelijkheidsbeginsel






3.12.
De rechtbank begrijpt uit de stukken en de verhandeling ter zitting dat belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de woningen aan [adres 2] en [adres 3] een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van haar woning. Naar de mening van belanghebbende dient daarom de WOZ-waarde van haar woning ook te worden verminderd. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.


3.12.1.
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen zijn daarom in beginsel niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Met een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel kan een uitzondering worden gemaakt op deze hoofdregel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden.



3.12.2.
In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n). Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of sprake is van schending van de meerderheidsregel wordt gekeken naar de WOZ-waarden van een groep referentiewoningen die identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Referentiewoningen zijn identiek als de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. Indien de meerderheid van die identieke referentiewoningen een lagere WOZ-waarde heeft, dan dient de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende op grond van het gelijkheidsbeginsel ook op die lagere waarde te worden vastgesteld.



3.12.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door haar genoemde woningen identiek zijn aan haar woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.




3.13.
Gelet op bovenstaande heeft ook belanghebbende de door haar voorgestane waarde voor het belastingjaar 2024 niet aannemelijk gemaakt.




Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank





3.14.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 550.000.




Conclusie en gevolgen


4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.



4.1.
De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Deze worden vastgesteld op een vergoeding voor reiskosten via openbaar vervoer, zijnde € 40,76.




Beslissing


De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 550.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 40,76 aan proceskosten aan belanghebbende.




Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.















griffier


rechter








De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.




Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.