ECLI:NL:RBZWB:2026:8987

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT


Zittingsplaats Middelburg


Belastingrecht


zaaknummer: BRE 25/35


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen





[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en




de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.




Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 december 2024.



1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 180.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).



1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.



1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, ter bijstand vergezeld van [persoon] en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.




Feiten


2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een eindwoning (bouwjaar 1929) met een gebruikersoppervlakte van 83 m2. De woning is gelegen op een perceel van 150 m2. De woning heeft een berging, een aanbouw en een dierenverblijf.




Beoordeling door de rechtbank


3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 97.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 180.000.


3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.



3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.



Toetsingskader van de rechtbank





3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".



3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde of vraagprijs van andere woningen zijn daarbij niet relevant.



3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.



De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar





3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 15 september 2025 door [taxateur] is opgemaakt.



3.7.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 185.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , allen te [plaats] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.




Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?





3.8.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen volledig gerenoveerd zijn terwijl zijn woning in slechte staat verkeert en oude voorzieningen heeft. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de referentiewoningen wel vergelijkbaar zijn gelet op de objectkenmerken en dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen een vergelijkbaar bouwjaar en gebruikersoppervlakte hebben, eenzelfde ligging hebben en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.



Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?





3.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de berging en aanbouw afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast. Voor de woning zijn neerwaartse correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen (naar factor 2), resulterend in een totale correctie van € 59.102. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.



Staat van de woning





3.10.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van het onderhoud van de woning en dat de heffingsambtenaar de woning niet inpandig heeft opgenomen. Belanghebbende is van mening dat de kwaliteitstoestand, het onderhoudsniveau, de uitstraling en het voorzieningenniveau op factor 1 gesteld moeten worden en de doelmatigheid op factor 2. Hij heeft een overzicht overgelegd met de uit te voeren werkzaamheden voor renovatie en modernisering. De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning en dat hiervoor meerdere correcties zijn toegepast naar factor 2. Volgens de heffingsambtenaar kan op basis van de dossierstukken niet worden beoordeeld of deze factoren verder naar beneden bijgesteld moeten worden. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de kosten die belanghebbende noemt voor renovatie en modernisatie resulteren in een woning in een bovengemiddelde staat en dus factor 4 of 5 en dat de kosten in verband met renovatie niet één-op-één leiden tot een waardestijging of -daling.


3.10.1.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de door belanghebbende genoemde kosten niet rechtstreeks in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde van de woning, omdat het uitvoeren van deze renovatiewerkzaamheden zouden leiden tot een bovengemiddelde woning en deze kosten niet leiden tot een evenredige waardeverandering van de woning. Verder kan op basis van de stukken in het dossier niet worden beoordeeld of de kwaliteit, onderhoud of voorzieningen in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan die van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daarvan geen aanvullende gegevens zoals foto’s overgelegd. De heffingsambtenaar heeft wel correcties naar factor 2 toegepast voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Door belanghebbende is onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee deze factoren te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank merkt daarbij op dat de heffingsambtenaar niet verplicht is tot een inpandige opname van de woning.



Vervuilde grond






3.11.
Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de woning op verontreinigde grond staat doordat sprake is van oude bebouwing en as van kachels uit het verleden die in de grond is gestopt. De heffingsambtenaar stelt dat dit argument nog niet eerder is aangedragen, dus dat hij niet weet in hoeverre dit juist is.


3.11.1.
De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen van eenzelfde bouwjaar zijn als de woning. Voor zover er al sprake zou zijn van verontreinigde grond, is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is dat dit ook voor de referentiewoningen geldt en dat dit dus is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze woningen. Bovendien heeft belanghebbende geen objectief verifieerbare gegevens overgelegd waaruit zou blijken dat de grond van de woning in een slechtere staat verkeerd of meer verontreinigd is dan die van de referentiewoningen. De rechtbank volgt dit standpunt van belanghebbende daarom niet.



Verhuurde woning






3.12.
Belanghebbende voert aan dat de woning is verhuurd voor een lage huur vanuit sociaal oogpunt en dat de kosten van de woning, mede voortvloeiende uit de WOZ-waarde, de opbrengsten van de woning overstijgen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de WOZ-waarde wordt bepaald vrij van huur en gebruik en dat de huurprijs van de woning dus niet wordt gebruikt voor de waardevaststelling. Of het om een marktconforme huur gaat, is daarom niet van belang.


3.12.1.
Hoewel het prijzenswaardig is dat belanghebbende vanuit sociaal oogpunt de woning verhuurt voor een lage huur, is naar het oordeel van de rechtbank het gegeven dat de woning wordt verhuurd of de hoogte van de huurprijs niet relevant voor de vaststelling van de waarde van de woning.





3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.





Conclusie en gevolgen


4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet vergoed.





Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.






Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.














griffier


rechter








De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.




Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Zie Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1986.