ECLI:NL:RBZWB:2026:8982

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT


Zittingsplaats Middelburg


Belastingrecht


zaaknummer: BRE 25/3422


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen





[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en




de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.




Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 juni 2025.



1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 950.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).



1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.



1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, zijn echtgenote, [echtgenote] , en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.




Feiten


2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1995) met een gebruikersoppervlakte van 251 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.004 m2. De woning heeft een dakkapel, garage, steiger en tuinhuis.




Beoordeling door de rechtbank


3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum tussen € 875.000 en € 880.000 ligt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 950.000.



3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.



3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.



Toetsingskader van de rechtbank





3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".



3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.



3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.



Waardestijging





3.6.
Belanghebbende stelt voorop dat de WOZ-waarde van de woning veel te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Belanghebbende verwijst hierbij naar de WOZ-waarde van de buurwoning die minder hard is gestegen. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt gelet op de systematiek van de Wet WOZ naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gelet op het bovenstaande toetsingskader is voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2025 slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.



De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar





3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat door [taxateur] is opgemaakt.



3.8.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 963.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , allen te [plaats] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.



Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?





3.9.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen qua objectkenmerken niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn en dat met onderlinge verschillen rekening is gehouden.


3.9.1.
De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, een vergelijkbaar bouwjaar hebben en een vergelijkbare oppervlakte hebben. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De argumenten die belanghebbende heeft aangedragen leiden niet tot een ander oordeel. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.



Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?






3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de dakkapel, de garage en de steiger afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en is bij één van de referentiewoningen een opwaartse correctie toegepast voor de afwijkende onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.



Waarderapport





3.11.
Belanghebbende voert aan dat het waarderapport van de heffingsambtenaar onjuist gedateerd is en dat geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden, zodat belanghebbende het idee heeft dat het waarderapport niet zorgvuldig is opgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de datum op het waarderapport een verschrijving is. Verder heeft hij verklaard dat een inpandige opname niet is gedaan gelet op de vele jaarlijkse taxaties die de heffingsambtenaar moet verrichten en dat de waardebepaling heeft plaatsgevonden conform de bepalingen van de Wet WOZ.


3.11.1.
De rechtbank acht het geloofwaardig dat de datum op het waarderapport een kennelijke verschrijving is, aangezien de datum is gelegen in de toekomst. De rechtbank zal daar geen consequenties aan verbinden. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van de procedure te proberen de voorgestane WOZ-waarde te onderbouwen aan de hand van verkoopprijzen van rond de waardepeildatum verkochte woningen. De rechtbank stelt vast dat de waardevaststelling heeft plaatsgevonden volgens artikel 17 van de Wet WOZ en dus juist tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar is hierbij niet verplicht tot een inpandige opname, ook niet indien belanghebbende hierom verzoekt. Bovendien staat het belanghebbende vrij om zelf bewijsmateriaal aan te leveren voor zijn standpunt dat de woning minder waard is, maar dat heeft hij niet gedaan.



Waardebepalingen






3.12.
Belanghebbende voert als laatste aan dat volgens waardebepalingen van twee makelaars de woning minder waard is dan de referentiewoningen en de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar stelt hiertegenover dat de waardebepalingen een advies zijn, te summier zijn en niet voldoen aan de regels voor de waardebepaling volgens de Wet WOZ. De rechtbank overweegt dat belanghebbende zijn stelling niet nader heeft onderbouwd en niet bekend is wat de bedragen van de waardebepalingen zijn en op welke berekeningen deze zijn gebaseerd. De rechtbank gaat daarom aan dit argument voorbij.



3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.




Conclusie en gevolgen


4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet vergoed.




Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.






Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.














griffier


rechter








De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.




Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.




Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.


ECLI:NL:GHAMS:2023:1986.