ECLI:NL:RBZWB:2026:8249

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant


Civiel recht



Zittingsplaats Breda



Zaaknummer: C/02/430438 / HA ZA 25-13




Vonnis van 8 april 2026




in de zaak van





[koper]
,
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [koper],
advocaat: mr. R.H.P.J. van de Ven,



tegen





[verkoper]
,
te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [verkoper],
advocaat: mr. M.E. Stassen.







1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 maart 2025;
- de akte overlegging producties van [koper], met productie 3;
- de akte inbrenging producties van [verkoper], met producties 11 tot en met 16;
- de akte overlegging producties van [koper], met productie 4;
- de mondelinge behandeling van 18 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van mrs. Van de Ven en Stassen.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Op 5 juli 2021 heeft [koper] een woning aan [adres] van [verkoper] gekocht, tegen een koopprijs van € 715.000,00.



2.2.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [koper] een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Perfectkeur B.V. Het rapport is op 5 juli 2021 uitgebracht.



2.3.
In de koopovereenkomst “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)” staat onder meer het volgende:



“
Artikel 6: Staat van de onroerende zaak. Gebruik.




6.1.


De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen, en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.


(…)




6.3


De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonhuis
.


(…)


Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.


Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.


Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.


(…)




6.4.3


Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt anders dan in de tijd waarin de onroerende zaak werd vervaardigd, te doen gebruikelijk was. Bij eventuele verwijdering van asbest houdende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden getroffen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enige asbest houdende stof in de onroerende zaak kan voortvloeien.


(…)





Artikel 23 Ouderdom opstallen.





23.1


Het is koper bekend dat de woning alsmede de aanwezige bouwwerken meer dan 43 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen/ bouwwerken.


In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte (…) komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer bouwkundige eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.




23.2


Koper is ermee bekend en gaat er uitdrukkelijk mee akkoord dat bepaalde onderdelen van de onroerende zaak economisch verouderd dan wel in matige of slechte staat van onderhoud zijn. Koper accepteert deze veroudering en onderhoudstoestand en vrijwaart verkoper, en diens makelaar, vanaf datum juridische levering van alle aansprakelijkheid voor eventuele gebreken aan de bedoelde onderdelen.


(…)




23.4

Koper verklaart voldoende rekening te hebben gehouden met hetgeen is gesteld in de artikelen 23.1, 23.2 (…) en verklaart hiermee rekening te hebben gehouden bij het vaststellen van de koopsom.”




2.4.
Op 24 september 2021 heeft de notariële levering van de woning plaatsgevonden.



2.5.
Tussen september 2021 en februari 2022 hebben partijen via WhatsApp contact gehad, waarbij [koper] onder meer heeft geklaagd over een mogelijke lekkage in de kantoorruimte.



2.6.
Op 29 december 2022 heeft [koper] een brief aan [verkoper] verzonden, met een opsomming van 62 gebreken en het verzoek om tot een afspraak te komen over een bijdrage in de kosten voor het herstel van de gebreken.



2.7.
Op 10 januari 2023 heeft [verkoper] in reactie op de brief van [koper] alle aansprakelijkheid voor eventuele gebreken afgewezen.



2.8.
Op 17 mei 2024 heeft BNA-architect ir. [persoon] (hierna: [persoon]) namens [koper] een rapportage uitgebracht, met daarin een opname (en herstelbegroting) van diverse gebreken in de woning.



2.9.
Op 14 juni 2024 heeft de advocaat van [koper] een brief aan [verkoper] verstuurd, met daarin onder meer het verzoek de in het rapport van [persoon] genoemde gebreken binnen drie maanden te herstellen.



2.10.
Op 31 juli 2024 heeft de advocaat van [verkoper] gereageerd op de brief van 14 juni 2024 en om diverse redenen alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.



2.11.
Op 8 juli 2025 heeft Zuid-Nederlands Expertise Bureau (hierna: ZNEB) namens [verkoper] een (tegen)rapportage uitgebracht.



2.12.
Vervolgens heeft [persoon] gereageerd op het tegenrapport van ZNEB. Daarop heeft ZNEB ook een aanvullende reactie gegeven.





3Het geschil


3.1.


[koper] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair:
[verkoper] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 220.770,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2021, of vanaf de dag van dagvaarding;

subsidiair: de koopprijs van de woning te verminderen, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen, zodat het door [koper] geleden nadeel van € 222.770,00 wordt opgeheven en [verkoper] te veroordelen tot terugbetaling van het door [koper] bij de aankoop en levering van de woning onverschuldigd betaalde bedrag.

meer subsidiair: dat de rechtbank ter zake een beslissing neemt;

II. primair:
[verkoper] te veroordelen in de (nog te specificeren) werkelijke proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

subsidiair:
[verkoper] te veroordelen in de proceskosten op basis van het liquidatietarief, te vermeerderen met wettelijke rente;

III. [verkoper] te veroordelen in de nakosten.




3.2.


[koper] legt aan zijn vordering als eerste ten grondslag dat [verkoper] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat er diverse gebreken zijn die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. [koper] stelt zich op het standpunt dat de woning non-conform is op basis van 1) de wet en 2) artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
Ten tweede stelt [koper] dat sprake is van (wederzijdse) dwaling en dat om die reden de koopprijs moet worden verminderd.




3.3.

[verkoper] voert verweer. [verkoper] betwist dat er bij de overdracht van de woning gebreken waren die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Als er dergelijke gebreken zijn, dan komt dat omdat [koper] niet of slecht onderhoud heeft uitgevoerd aan de woning en niet de directe kosten heeft gemaakt die volgens het rapport van Perfectkeur noodzakelijk waren. Daarnaast zijn partijen een ouderdomsclausule overeengekomen en is [koper] dus akkoord gegaan met de oude staat van de woning en mogelijke gebreken die daaruit voortkomen. Bovendien is er geen sprake van verzuim, behalve voor de gebreken uit de sommatiebrief van 14 juni 2024 (en het rapport van [persoon]). Verder heeft [koper] bij het merendeel van de gebreken niet op tijd geklaagd, zodat niet aan de klachtplicht is voldaan. [verkoper] betwist tot slot dat sprake is van (wederzijdse) dwaling.



3.4.

[verkoper] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [koper], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [koper] in de proceskosten.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



opmerking vooraf




4.1.
De rechtbank heeft ter zitting al aan partijen voorgehouden dat het niet aan de rechter is om in de stukken op zoek te gaan naar feiten en omstandigheden die een partij ten grondslag wil leggen aan haar vordering.



4.2.

[koper] heeft een vordering ingesteld van in totaal € 220.770,00. In de dagvaarding heeft [koper] ter onderbouwing hiervan de stelling ingenomen dat [verkoper] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst omdat er diverse gebreken zijn die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Vervolgens heeft [koper] een aantal gebreken opgesomd, maar daar geen concrete bedragen aan verbonden. De opsomming van de gebreken eindigt met het punt “Et cetera”. Verder verwijst [koper] in de dagvaarding naar een (bijgevoegd) deskundigenrapport. Uit het overgelegde deskundigenrapport maakt de rechtbank op dat de hoogte van de vordering is ontleend aan een begroting van de deskundige van alle door hem geconstateerde gebreken. Het merendeel van die gebreken wordt niet besproken in de processtukken van [koper].



4.3.
Uit vaste rechtspraak volgt dat het enkel overleggen van een productie, in dit geval een deskundigenrapport, niet voldoende is voor het onderbouwen van een vordering. Een partij moet duidelijk maken op welk in de stukken genoemd feit zij zich ter ondersteuning van haar standpunt beroept. Dit betekent dat [koper] in de dagvaarding concreet moet toelichten welke gebreken volgens hem aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan (en het juridische kader dat daarbij hoort, zie hierna onder 4.5 e.v.). Het overgelegde deskundigenrapport kan slechts ter ondersteuning daarvan dienen.


4.4.
De rechtbank zal daarom ingaan op de gebreken die in de dagvaarding en tijdens de zitting aan de orde zijn gesteld. De inhoud van het deskundigenrapport wordt meegenomen voor zover [koper] zijn beroep daarop voldoende heeft toegelicht. De rechtbank zal eerst het kader schetsen op basis waarvan de gestelde gebreken daarna puntsgewijs worden beoordeeld.



het juridisch kader





4.5.
In deze zaak ligt de vraag voor of [verkoper] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De beoordeling vindt plaats op basis van het volgende kader.



4.6.
In artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat dat een afgeleverde zaak (in dit geval de woning) aan de overeenkomst moet beantwoorden. In het tweede lid van dit artikel staat dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (non-conformiteit). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.



4.7.
Het hierboven genoemde wetsartikel is van regelend recht. Dat betekent dat partijen hiervan mogen afwijken; zij kunnen hierover iets anders afspreken in de koopovereenkomst. In dit geval hebben partijen dat ook gedaan, omdat zij een koopovereenkomst op basis van de NVM-modelkoopakte voor een bestaande eengezinswoning (2021) hebben gesloten. Daarin staat in artikel 6.1 als hoofdregel dat de koper in beginsel het risico draagt van de aanwezigheid van zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 is vervolgens een uitzondering daarop opgenomen; het risico voor gebreken die het normaal gebruik van de woning ‘als woonhuis’ belemmeren en die voor de koper niet bekend of kenbaar waren bij het tot stand komen van de overeenkomst, ligt bij de verkoper. Onder kenbaar wordt ook verstaan de gebreken die de koper niet kent maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan.



4.8.
De rechtbank zal de bepalingen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst moeten ‘uitleggen’ en daarbij moeten kijken naar wat partijen met die woorden hebben bedoeld. Dat moet aan de hand van de zogeheten ‘Haviltex-maatstaf’. Omdat de NVM-modelakte een standaardakte is en artikel 6.3 een voorgedrukte verklaring bevat, heeft de Hoge Raad overwogen dat het uitgangspunt voor de uitleg van dit artikel is dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In het algemeen betekent dit onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dat het gekochte huis niet aan de overeenkomst beantwoordt; het moet gaan om serieuze gebreken.



4.9.
De bepalingen moeten bovendien worden gelezen in de context van de hele overeenkomst. Verder moeten ook alle overige feiten en omstandigheden tijdens de totstandkoming van de overeenkomst in aanmerking worden genomen. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon van partijen spelen bijvoorbeeld ook de mededelingen van de verkoper een rol en de ouderdom van de woning.



4.10.
Tot slot is van belang dat partijen een ouderdomsclausule zijn overeengekomen. Deze clausule beperkt de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Dit betekent dat de gebreken die met de ouderdom van de woning te maken hebben voor risico van de koper komen.



de gebreken





4.11.

[koper] stelt zich op het standpunt dat de volgende gebreken normaal gebruik van de woning in de weg staan:


lekkages in/bij kantoor, pantry en overdekt terras (ter zitting aan toegevoegd: i.v.m. balk schuur/constructie), schoorstenen woning en scheuren in muren;


scheurvorming boven houten balk achtergevel woning;


houten balk bij overdekt terras is onvoldoende sterk;


schoorsteenkanalen in keuken en kamer bevatten asbest en zijn onbruikbaar


afvoer badkamer en toilet werkt niet naar behoren en geeft stankoverlast;


binnendeuren zijn zo ver uitgezakt dat ze niet meer gangbaar zijn;





4.12.
Zoals hiervoor is overwogen is voor een geslaagd beroep hierop (waarbij moet worden gekeken naar de van de wet afwijkende regeling in de koopovereenkomst) nodig dat 1) de gebreken aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan én 2) de gebreken niet bekend of kenbaar bij [koper] waren bij het tot stand komen van de overeenkomst. Daarnaast heeft [verkoper] in zijn verweer onder meer op de ouderdomsclausule gewezen, die van invloed is op de invulling van het normaal gebruik. De rechtbank zal dit alles hierna per gebrek in de beoordeling betrekken, en zo nodig wordt ook ingegaan op de overige verweren van [verkoper].



a) de constructie van de schuur, bouwfolie, en de daaruit voortkomende lekkages





4.13.
In de dagvaarding heeft [koper] in randnummer 19 meerdere plaatsen benoemd in de woning waar zich lekkages zouden voordoen, maar deze verder niet onderbouwd, anders dan door te verwijzen naar het rapport van [persoon]. Ter zitting heeft [koper] aangegeven dat het hier gaat om lekkage(s) van het rode dak van de schuur. Dit betreft, zo begrijpt de rechtbank uit de overgelegde foto’s (productie 1 bij akte inbrenging producties), het pannendak van de kantoorruimte. [koper] stelt allereerst dat de bouwfolie niet goed is aangebracht. In het rapport van [persoon] komt dit terug in punt 3.2.2., waar staat dat het probleem ook voorkomt in de pantry van het kantoor. Verder heeft [koper] op de zitting aangegeven dat de lekkages mogelijk worden veroorzaakt door een constructiefout. Volgens [koper] is er in de kantoorruimte een meerpaal gelegd, waarop de andere balken rusten. De meerpaal zakt steeds verder door waardoor de pannen niet goed meer aansluiten en er meerdere lekkages ontstaan. De door [koper] ingeschakelde deskundige [persoon] maakt de koppeling tussen de constructie van het dak en lekkages als zodanig niet, maar schrijft in zijn rapport (3.1.1) over de draagbalk in de kantoorruimte (met een overspanning van circa 9 meter) dat een aantal aspecten zorgwekkend en gevaarlijk zijn en nader moeten worden onderzocht door een constructeur. De oplegging van balken, met de kromming naar beneden, is zwak/instabiel en de hoofdligger is verzwakt als gevolg van de inkepingen daarin ter plaatse van de halfspanten.



4.14.

[verkoper] heeft betwist dat sprake is van een gebrek met de draagbalk en/of de bouwfolie. [verkoper] heeft ter zitting verwezen naar de bevindingen van ZNEB. In het rapport van ZNEB staat over de draagbalk in de kantoorruimte dat de houten constructie geheel in het zicht is aangebracht en voor inspectie waarneembaar is en dit dus geen verborgen gebrek is. [verkoper] heeft ter zitting verder aangevoerd dat de draagbalk expres ‘golvend’ is aangebracht voor de sfeer, dat de balk altijd zo geweest is, en dat er een draagpaal en een extra muur is aangebracht. Over de lekkages heeft ZNEB opgemerkt dat het niet bekend is of er verkeerde folie is aangebracht. ZNEB heeft geen lekkage waargenomen, maar wel verkleuringen/leksporen in het dakbeschot, die volgens ZNEB het gevolg kunnen zijn van eerder afgewaaide dakpannen.



4.15.
De rechtbank stelt vast dat partijen het niet eens zijn over de vraag of sprake is van een constructiefout met betrekking tot de 9 meter lange draagbalk in het kantoor van de schuur en (daarmee samenhangend) over de vraag of de lekkages daardoor zijn ontstaan en/of door het gestelde onjuiste gebruik van bouwfolie. De rechtbank overweegt om een onderzoek door een deskundige in te laten stellen om de deugdelijkheid van de draagconstructie in de kantoorruimte en de oorzaak van de lekkages en de daar toegepaste bouwfolie te laten onderzoeken. Het verweer van [verkoper] dat de draagbalk voor visuele inspectie waarneembaar was, zodat [koper] op de hoogte was van de gebreken passeert de rechtbank. De balken zijn weliswaar zichtbaar, maar daaruit kan niet worden afgeleid of de draagconstructie voldoet. De rechtbank merkt op dat ZNEB niet inhoudelijk is ingegaan op de bevindingen van [persoon]. Wel heeft [verkoper] diverse (gemotiveerde) bezwaren geuit tegen de inhoud en de totstandkoming van het rapport van [persoon]. De rechtbank ziet daarom aanleiding om zelf een deskundigenbericht in te stellen. In overweging 4.33. wordt dit nader uitgewerkt.



4.16.

Hierin ligt ook besloten dat de overige verweren van [verkoper] niet slagen.
De ouderdomsclausule gaat hier niet op. [koper] heeft namelijk gesteld dat deze gebreken niet hun oorsprong in ouderdom maar met name in bouwkundige tekortkomingen van constructieve aard van recentelijk (2017 en 2019) uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden, zodat een beroep op de ouderdomsclausule moet worden verworpen. [verkoper] heeft ter zitting bevestigd dat de schuur een oude koeienstal was en dat een erkend aannemersbedrijf de schuur (en het dak) heeft verbouwd in 2017.



4.17.
De rechtbank is verder van oordeel dat sprake is van verzuim. Dit onderdeel is concreet benoemd in de brief van 14 juni 2024 en die brief voldoet ook volgens [verkoper] aan de te stellen eisen.



4.18.
Ook aan de klachtplicht is naar het oordeel van de rechtbank voldaan. [koper] heeft immers in een WhatsApp-bericht op 28 december 2021 melding gemaakt van een lekkage in de kantoorruimte. De daarbij ingenomen stelling van [verkoper] dat hij heeft aangeboden te herstellen en dat [koper] hier geen gebruik van heeft gemaakt en daardoor zijn recht op nakoming verliest, volgt de rechtbank niet. Bovendien is dit ook niet vast komen te staan. Uit randnummer 25 van de conclusie van antwoord volgt wel dat partijen ook daarna mondeling over lekkage in de kantoorruimte hebben gesproken. Vervolgens heeft [koper] het ook gemeld in de brieven die zijn verstuurd, en is het gestelde probleem/gebrek concreter gemaakt met het deskundigenonderzoek.



b) scheurvorming achtergevel woning





4.19.

[koper] stelt dat er scheurvorming is boven/in de houten balk aan de achterzijde van de woning. Op de zitting heeft [koper] verwezen naar foto 12 van het tegenrapport van ZNEB. In het rapport van [persoon] lijkt dit terug te komen onder 2.1.3. [persoon] heeft hierover gerapporteerd dat sprake is van een bouwkundige fout omdat sprake is van een massief eiken balk die zowel op het metselwerk van de buitenmuur als op het metselwerk van de binnenmuur ligt. Dit zal op korte termijn problemen geven, omdat het regenwater diep in de kern van de eiken balk zal lopen, die zal wegrotten. Dit zal dan tot verzakkingen en scheuren leiden, aldus [persoon]. Ter zitting heeft [koper] betoogd dat de scheur pas later is ontstaan, waarschijnlijk omdat de balk is gaan doorveren. [verkoper] heeft ter zitting aangegeven dat de balk in 2015 door een aannemer is aangebracht toen daar bij de woning tuindeuren zijn gemaakt.


In reactie op dit gestelde gebrek heeft [verkoper], onder verwijzing naar de rapportage van ZNEB, gesteld dat dit geen verborgen gebrek betreft, omdat de achtergevel met de massief eiken ligger voor aankoop en levering geïnspecteerd kon worden.




4.20.
De rechtbank stelt vast dat niet is gebleken dat bij de bouwkundige keuring voor aankoop van de woning deze scheurvorming al is opgemerkt. In zoverre zal daarom voorbij gegaan worden aan dit standpunt en moet aangenomen worden dat het gestelde gebrek nadien is ontstaan, zoals ook [koper] heeft gesteld. Het in het rapport van ZNEB weergegeven en door [verkoper] overgenomen standpunt dat het geen verborgen gebrek betreft wordt daarom verworpen. Ook ten aanzien van dit gestelde gebrek zal de rechtbank vragen aan de te benoemen deskundige stellen, zoals hierna weergegeven.



4.21.
Dat de klachtplicht ten aanzien van dit gestelde gebrek is geschonden is onvoldoende aannemelijk gemaakt door [verkoper]. In de klachtbrief van 29 december 2022 wordt dit gebrek niet genoemd, hoewel die klachtbrief zeer uitvoerig is. Hieruit leidt de rechtbank af dat [koper] nog niet bekend was met dit mogelijke gebrek. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [koper] in de loop der tijd meer bekend is geworden met constructieve gebreken. Het gebrek zoals [persoon] dit beschrijft is blijkens het rapport ook niet direct kenbaar, maar kan volgens [persoon] in de toekomst tot klachten leiden. Gelet hierop valt niet in te zien wanneer [koper] eerder dan na het ontvangen van het rapport van [persoon] had moeten klagen. Met de brief van 14 juni 2024, die kort na het ontvangen van het rapport van [persoon] is gestuurd, is daarom tijdig geklaagd.




c) houten balk bij overdekt terras





4.22.

[koper] stelt dat de houten balk bij het overdekt terras onvoldoende sterk is. Ter zitting heeft [koper] verwezen naar productie 15 en foto 33 van het tegenrapport van ZNEB. In het rapport van [persoon] staat onder 3.1.2. beschreven dat het metselwerk op een verouderde houten ligger is geplaatst, en dat het de vraag is wanneer dit zorgt voor het bezwijken van de constructie. De rechtbank begrijpt [koper] aldus dat hij, gelet hierop, meent dat de houten ligger onvoldoende sterk is voor de aangebrachte constructie van beton. [koper] stelt dat dat als gevolg van de onvoldoende sterke balk de daarop gemetselde topgevel inscheurt en onstabiel is.



4.23.

[verkoper] heeft zich op het standpunt gesteld, onder verwijzing naar het rapport van ZNEB, dat geen sprake is van een verborgen gebrek, omdat deze houten draagconstructie voor aankoop en overdracht geïnspecteerd had kunnen worden.



4.24.
Zoals hiervoor al is overwogen ten aanzien van de gestelde constructie van de schuur wordt ook hier dit standpunt verworpen, aangezien de omstandigheid dat de constructie te zien was niet maakt dat zichtbaar was dat de constructie mogelijk niet in orde was. Ook met betrekking tot dit gestelde gebrek zullen aan de te benoemen deskundige vragen worden gesteld.



d) schoorsteenkanalen keuken en kamer





4.25.

[koper] stelt dat de schoorsteenkanalen in de keuken en kamer asbest blijken te bevatten en onbruikbaar zijn omdat het kanaal is volgestort met kleikorrels dan wel lek is omdat deze slechts gedeeltelijk is voorzien van een schoorsteenbuis. Ter zitting heeft [koper] aangegeven dat het rookkanaal inmiddels is verwijderd omdat er asbest in zat, en dat hij het nu wel weer kan gebruiken.



4.26.

[verkoper] heeft in het kader van de door [persoon] gemaakte kostenbegroting opgemerkt dat de koopovereenkomst onder 6.4.3. een asbestclausule bevat (zie 2.3). De rechtbank is op basis van deze bepaling in de koopovereenkomst van oordeel dat [verkoper] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor het gebrek aan de schoorsteenkanalen in de keuken en kamer. [verkoper] heeft gelijk. De kosten voor het verwijderen van asbest en het vrijmaken van de rookkanalen komen voor rekening van [koper].



e) afvoer badkamer en toilet





4.27.

[koper] stelt dat de afvoer van de badkamer en het toilet niet naar behoren werkt en enorme stankoverlast geeft. In het rapport van [persoon] komt dit terug onder 2.2.4. [koper] stelt dat de riolering op de kwetsbare plekken geheel onder tegenschot ligt.



4.28.

[verkoper] heeft ter zitting verklaard dat de riolering nooit is veranderd en dat de afvoer sinds 1978 aanwezig is. ZNEB heeft geen gebreken vastgesteld, het water wordt snel en goed afgevoerd. In de badkamer is een licht muffe geur geconstateerd.



4.29.
Het is de rechtbank niet helemaal duidelijk geworden wat er niet goed werkt aan de afvoer, buiten de stankoverlast. In het rapport staat dat de afvoer ‘s nachts borrelt. Verder loopt er continu een kleine hoeveelheid water weg bij de stortbak in het toilet. Ook is de wasmachinekraan vervangen. De rechtbank is van oordeel dat deze gebreken onder de ouderdomsclausule vallen. De riolering en afvoer is met de bouw van de woning in 1978 aangelegd. Gelet hierop kunnen daar minder hoge eisen aan worden gesteld. Omdat hier sprake is van veroudering, kan ook enig onderhoud verwacht worden. [verkoper] is op basis van de ouderdomsclausule niet aansprakelijk voor deze gebreken.



f) binnendeuren





4.30.

[koper] stelt dat de binnendeuren in de woning zo ver uitgezakt zijn dat ze niet meer gangbaar zijn. Ter zitting heeft [koper] toegelicht dat de wc-deur niet in het slot gaat. De deuren klemmen en zijn krom en uitgezakt. De rechtbank is van oordeel dat [koper] onvoldoende heeft toegelicht dat dit normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bovendien is dit een gebrek wat bekend (of in ieder geval kenbaar) is bij [koper]; [koper] had dit bij het sluiten van de koopovereenkomst kunnen zien of moeten ontdekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat het klemmen of aanlopen van deuren ook al in het Bouwkundig rapport van Perfectkeur wordt gemeld.



het subsidiaire beroep op dwaling





4.31.
Uit de voorgaande overwegingen volgt dat de rechtbank ten aanzien van de gebreken onder d tot en met f tot de conclusie komt dat [verkoper] niet tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dit betekent dat de rechtbank aan het tweede beroep van [koper] op dwaling (artikel 6:228 BW), een onjuiste voorstelling van zaken, toekomt.



4.32.


[koper] stelt (in het algemeen) dat [verkoper] de NVM-vragenlijst niet naar waarheid heeft ingevuld en daarmee [koper] onjuist heeft ingelicht (artikel 6:228 lid 1 onder a BW) althans heeft gezwegen over de gebreken, daar waar hij op grond van de op hem rustende mededelingsplicht [koper] had moeten informeren (artikel 6:228 lid 1 onder b BW). Deze stellingen zijn feitelijk niet nader onderbouwd. Het is bovendien aan [koper] om te stellen waar de onjuiste voorstelling van zaken uit bestaat. Dat er een onjuiste inlichting is gedaan als gevolg waarvan er gedwaald is of dat er een mededelingsplicht bestond en is geschonden is de rechtbank niet gebleken.
Ook het beroep op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW) is niet onderbouwd. De vordering zal worden afgewezen.




deskundigenbericht





4.33.
Zoals hiervoor in 4.15., 4.20 en 4.24 is overwogen heeft de rechtbank het voornemen om een onderzoek door een deskundige in te laten stellen. De rechtbank denkt daarbij aan een bouwkundige met kennis van bouwconstructies. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:
- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;
- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);
- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.



4.34.
De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

1. Kunt u van de volgende punten beoordelen of sprake is van een deugdelijke constructie en/of deugdelijke toepassing van materiaal?:

a. de constructie met de draagbalk in de kantoorruimte (met een overspanning van ca 9 meter, foto’s pagina 13 rapport [persoon]);
b. de constructie van betonsteen dat is geplaatst op een houten ligger in de achterste zijgevel van de terrasoverkapping (productie 15 ([koper]) en foto 33 rapport ZNEB)
c. de draagbalk boven de tuindeuren van de woning (onderste foto op pagina 6 van het rapport van [persoon] en foto 12 rapport ZNEB)
d. de onderdakfolie in het houten dakbeschot onder het afdak en in de pantry van het kantoor?

2. Indien u (constructie- of bouw)gebreken constateert, kunt u gemotiveerd aangeven waaruit deze bestaan?
3. Indien u (constructie- of bouw)gebreken constateert, kunt u gemotiveerd aangeven welke kosten gemoeid zijn met herstel daarvan?
4. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?



4.35.
De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [koper] worden betaald.



4.36.
In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.



4.37.
De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.



4.38.
De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.



4.39.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.





5De beslissing


De rechtbank



5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 13 mei 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,



5.2.
bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,



5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.


Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.




HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0729, HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2810, HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404.


Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.