Neuralex Rechtbank Zeeland-West-Brabant
ECLI:NL:RBZWB:2026:7929
2026-08-19
Civiel recht; Verbintenissenrecht
12016598 CV EXPL 25-6478 (E)
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Huurovereenkomst. Huurder niet eens met servicekostenafrekening, Huurcommissie. Verhuurder niet eens met uitspraak Huurcommissie. Verhuurder wordt in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld. De vordering in reconventie van huurder wordt afgewezen.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (27.266 tekens)
RECHTBANK Tilburg
Civiel recht
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12016598 \ CV EXPL 25-6478
Vonnis van 19 augustus 2026
in de zaak van
1 [verhuurder 1] C.V.,
te [plaats 1] ,2. [verhuurder 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [verhuurders] ,
gemachtigde: mr. B. Martens,
tegen
[huurder]
,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. B.G.M. de Ruijter.
1De zaak in het kort
1.1.
[huurder] huurt een kamer van [verhuurders] . [huurder] is het niet eens met de servicekostenafrekening over het jaar 2024 en heeft daarom de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de afrekening lager dient te zijn dan [verhuurders] heeft opgemaakt. [verhuurders] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en is daarom deze procedure gestart. [huurder] heeft verweer gevoerd en een vordering in reconventie ingediend. De kantonrechter zal in conventie [verhuurders] grotendeels in het ongelijk stellen. In reconventie wordt de vordering afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 december 2025 met producties;- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3De feiten
3.1.
[verhuurder 2] is eigenaar en [verhuurder 1] C.V. verhuurder van een aantal woonunits in het complex aan de [adres] in [plaats 2] (hierna: het complex).
3.2.
Het complex bestaat uit 67 units en is verdeeld over drie bouwdelen met verschillende gebruiksfuncties:
a. Bouwdeel A: Commerciële ruimten: 1.604,5 m2, 90% bezetting, 10 units;
b. Bouwdeel B: Studentenkamers: 851,0 m2, 100% bezetting, 37 units;
c. Bouwdeel C: Short-stay appartementen: 1.622,5 m2, 80% bezetting, 20 units.
3.3.
De totale verhuurbare vloeroppervlakte van het complex (VVO) bedraagt circa 4.087 m2.
3.4.
[verhuurders] verhuurt met ingang van 7 mei 2021 aan [huurder] de onzelfstandige woning van 19 m2 gelegen aan het adres [adres] in [plaats 2] . Het
betreft een studentenkamer.
3.5.
In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
de huurprijs
het voorschot in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter)
het voorschot voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten).”
3.6.
Artikel 4.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat het voorschot zoals in artikel 4.1 aangegeven in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter € 60,00 per maand bedraagt. Ook is opgenomen dat de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, € 30,00 per maand bedraagt.
3.7.
In artikel 9 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:
The landlord will arrange the pro vision of the following supplies and services in connection with the occupation of the rented object:
Gas: Het gas wordt verrekenend met het werkelijke verbruik en vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Water: Het water wordt verrekenend met het werkelijke verbruik en vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Electricity: Het elektriciteitsverbruik wordt verrekenend met het werkelijke verbruiken vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Heating: het warmteverbruik wordt verrekend met het werkelijke verbruik en vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Glas en opstalverzekering.
Glass and home insurance.
Toegang-/intercominstallatie.
Entrance and intercom installation.
Onderhoud en gebruik centrale verwarmingsinstallatie.
Use and maintenance of the central heating.
Algemene administratiekosten.
General administration costs.
Onderhoud algemene ruimtes.
Maintenance common areas in building.
Onderhoud apparatuur.
Maintenance equipment.
Diensten huismeester.
Services caretaker building.
Gebruik stoffering.
Use of soft furnishing.
Gebruik meubilering.
Use of furnishing.
Schoonmaak algemene ruimtes.
Cleaning common areas in building.
Gebruik Inventaris / apparatuur.
Use of inventory.
Energie kosten algemene ruimte.
Energy cost common areas in building.
Internet aansluiting.
Connection for internet.”
3.8.
Op 21 maart 2025 heeft [beheerder] , beheerder namens [verhuurders] , een servicekostenafrekening over het jaar 2024 toegezonden aan [huurder] . [verhuurders] heeft een bedrag van € 3.043,95 aan servicekosten gevorderd en € 75,00 aan administratiekosten. [huurder] heeft aan voorschotten reeds een bedrag van € 1.080,00 betaald aan [verhuurders] , waardoor een bedrag van € 2.038,95 resteert.
3.9.
[huurder] heeft op 11 juni 2025 de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de servicekostenafrekening van 2024. Dit verzoek is door de Huurcommissie op 8 september 2025 mondeling behandeld.
3.10.
Op 9 oktober 2025 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de afrekening lager dient te zijn dan [verhuurders] heeft opgemaakt, te weten een bedrag van € 1.106,73. De Huurcommissie overweegt onder meer als volgt:
“Verdeelsleutel
Huurder stelt dat de verdeelsleutel van 67 woonruimten zoals deze door de rapporteur wordt gehanteerd onjuist is. Volgens huurder zouden er 37 woonruimten zijn geweest bij de aanvang van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft in zijn toelichting op de verdeelsleutel opgemerkt dat er 10 bedrijfsruimten zijn, 37 kamers die verhuurd worden en 20 short-stay appartementen die verhuurd worden. De huurder heeft ter zitting toegelicht dat de bedrijfsruimten en de short-stay appartementen groter zijn dan de woonruimte van huurder. Daarbij is de woonruimte volgens huurder voorzien van individuele warmtemeters. Ter ondersteuning van dit standpunt heeft de huurder het incheckrapport overgelegd.
De commissie overweegt hierover als volgt. Zoals opgemerkt in het rapport van onderzoek heeft de verhuurder de commerciële ruimten meegenomen in de evenredige verdeling van de servicekosten en is het niet bekend hoe het verbruik van de commerciële ruimten zich verhoudt tot de totale stookkosten. De rapporteur heeft de verhuurder uitgenodigd om in zijn reactie op het rapport van onderzoek een toelichting te geven op de wijze waarop de totale kosten worden verdeeld over de woonruimten en de commerciële ruimten. Verhuurder heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. De commissie kan op basis van de beschikbare informatie het verbruik van de woonruimten niet vaststellen. Verhuurder is tevens niet ter zitting verschenen om de verdeelsleutel nader toe te lichten.
Nu verhuurder de verdeelsleutel onvoldoende heeft onderbouwd acht de commissie het niet redelijk om de totale kosten te verdelen over zowel de bedrijfsruimten als de verschillende woonruimten aan de hand van de verdeelsleutel van 35% vaste kosten en 65% variabele kosten. Huurder heeft bovendien gesteld dat de woning voorzien is van een individuele meter. Uit het incheckrapport maakt de commissie op dat er inderdaad sprake is van een individuele meter in de woonruimte van huurder. Tevens is in artikel 4.1 van de huurovereenkomst opgenomen dat er sprake is van een individuele meter. Het totale verbruik van huurder kan echter niet worden vastgesteld en de commissie sluit daarom aan bij de gemiddelde verbruiksnormen volgens het Nibud. De commissie stelt de kosten voor de kostenpost gas en elektra als volgt vast. (…)”
4Het geschil
in conventie
4.1.
[verhuurders] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
I. de betalingsverplichting van [huurder] voor de servicekosten over het jaar 2024 vast te stellen op het bedrag van € 2.596,21 vermeerderd met € 75,00 aan administratiekosten;
II. te vermeerderen met de wettelijke rente over het vastgestelde bedrag vanaf 19 april 2025 tot de dag van algehele voldoening;
III. [huurder] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
[verhuurders] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [verhuurders] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens [verhuurders] zijn de werkelijke servicekosten aantoonbaar en controleerbaar gemaakt en zijn de verdeelsleutels correct toegepast.
4.3.
[huurder] voert verweer. Volgens [huurder] had [verhuurders] gebruik moeten maken van de individuele warmtemeter en de individuele elektriciteitsmeter van het gehuurde. [verhuurders] had de vergoeding op basis van de feitelijke kosten moeten vaststellen. Verder stelt [huurder] dat partijen een vast bedrag voor de servicekosten zijn overeengekomen waardoor een deel van het door [verhuurders] gevorderde bedrag niet voor toewijzing in aanmerking komt.
in reconventie
4.4.
[huurder] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
I. de totale servicekosten over het jaar 2024, lopende van 1 januari t/m 31 december, vast te stellen op het bedrag dat [huurder] over die periode aan (voorschot) servicekosten heeft voldaan aan [verhuurders] , zijnde een bedrag van € 1.080,00 (12 maal € 60,00 en 12 maal € 30,00);
II. [verhuurders] te veroordelen in de proceskosten.
4.5.
[huurder] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Volgens [huurder] moet de hoogte van de servicekostenafrekening over het jaar 2024 worden vastgesteld op basis van de individuele meters in zijn woning en op basis van een vast bedrag aan servicekosten.
4.6.
[verhuurders] voert verweer. Volgens [verhuurders] mist de eis in reconventie zelfstandige betekenis waardoor deze moet worden afgewezen.
4.7.
Op de stellingen van partijen zowel in conventie als in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
Uitspraak Huurcommissie is vervallen
5.2.
De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:262 BW de verhuurder en de huurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Nu [verhuurders] binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 9 oktober 2025 [huurder] heeft gedagvaard (te weten: op 4 december 2025), brengt dit met zich dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en er een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
5.3.
De kantonrechter zal allereerst ingaan op de elektriciteitskosten, gas- en stookkosten en het waterverbruik. Daarna worden de verdeelsleutels in het algemeen en de overige zaken en diensten besproken.
Elektriciteitskosten en gas- en stookkosten
5.4.
[verhuurders] stelt dat de door haar toegepaste verdeelsleutel van 1/67e deel per unit voor de elektriciteitskosten correct is. [verhuurders] heeft allereerst aangevoerd dat deze verdeelsleutel door verschillende huurders van het complex, waaronder [huurder] , is geaccepteerd onder finale kwijting. Omdat [huurder] dit verweer voldoende gemotiveerd heeft betwist, komt niet vast te staan dat de verdeelsleutel is geaccepteerd door [huurder] .
5.5.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of [verhuurders] de elektriciteitskosten mocht berekenen aan de hand van de gehanteerde verdeelsleutel. [verhuurders] stelt daarover het volgende. De totale elektriciteitskosten over 2024 bedroegen € 63.737,03. Met toepassing van de verdeelsleutel van 1/67e deel per unit komen de elektriciteitskosten voor [huurder] uit op € 951,30. De verdeelsleutel kan volgens [verhuurders] worden toegepast omdat een uniforme en controleerbare verbruiksadministratie ontbreekt. Er zijn voor elektriciteit immers slechts deels individuele meters aanwezig en volledige begin- en eindstanden daarvan ontbreken. Daarnaast wordt het verbruik van de algemene ruimten niet afzonderlijk gemeten. Daar komt bij dat artikel 9 van de huurovereenkomst bepaalt dat ook de energiekosten van de algemene ruimten aan huurders worden doorbelast. De aanwezige individuele meters zijn niet dekkend voor het gehele complex en houden geen rekening met de heterogene samenstelling daarvan. Het gebruiken van deze beperkt aanwezige meters zou daarom leiden tot een onjuiste en ongelijkmatige kostenverdeling.
5.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat [huurder] in zijn woning beschikking heeft over een individuele meter voor elektriciteit. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de betalingsverplichting in verband met de levering van elektriciteit, gas en water onder andere bestaat uit een voorschot op basis van een individuele meter. Dat dit zo is overeengekomen volgt ook uit het check-in rapport dat is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. In dat rapport zijn namelijk de meterstanden van de warmte- en elektriciteitsmeter opgenomen. Gelet hierop had [verhuurders] het daadwerkelijke elektriciteitsgebruik van [huurder] op basis van deze individuele meter moeten vaststellen. Het enkele standpunt van [huurder] dat de meter niet werkt, maakt niet dat het redelijk is om de elektriciteitskosten via een verdeelsleutel vast te stellen, omdat vaststaat dat de meter in het gehuurde aanwezig is. Dat de meter niet functioneert is onvoldoende gebleken. Voor zover de meter niet naar behoren functioneert, lag het op de weg van [verhuurders] als verhuurder om zorg te dragen voor reparatie of vervanging daarvan. [verhuurders] kan de verdeelsleutel dus niet toepassen als een individuele meter aanwezig is.
5.7.
Omdat [verhuurders] heeft nagelaten om de daadwerkelijke meterstanden op te nemen, sluit de kantonrechter aan bij het oordeel van de Huurcommissie, waarbij voor de vaststelling van de elektriciteitskosten de normbedragen van het Nibud worden gehanteerd. De elektriciteitskosten over 2024 worden daarom vastgesteld op € 286,73.
5.8.
Wat betreft de gas- en stookkosten heeft [verhuurders] een 35% / 65%-verdeling toegepast (vast/variabel; respectievelijk per unit met de verdeelsleutel op 67) en per VVO waarbij de kamer van [huurder] 19 m2 vertegenwoordigt op 4087 m2. Volgens [verhuurders] bedroegen de totale gas- en stookkosten over 2024 € 104,985,31 en met toepassing van de 35% / 65%-verdeling komen de kosten voor [huurder] uit op een bedrag van € 865,67.
5.9.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de gas- en stookkosten niet anders dan hiervoor is overwogen over de elektriciteitskosten. Het staat immers vast dat ook voor gas- en stookkosten een individuele meter aanwezig is in het gehuurde. [verhuurders] had gebruik moeten maken van deze meter. Omdat [verhuurders] heeft nagelaten om de daadwerkelijke meterstanden op te nemen, sluit de kantonrechter aan bij het oordeel van de Huurcommissie, waarbij voor de vaststelling van de gas- en stookkosten de normbedragen van het Nibud worden gehanteerd. De gas- en stookkosten over 2024 worden daarom vastgesteld op € 625,78.
Water
5.10.
Wat betreft het waterverbruik heeft [verhuurders] een verdeelsleutel van 1/67e deel per unit toegepast. Anders dan bij elektriciteitskosten en gas- en stookkosten staat vast dat voor water geen individuele meter aanwezig is in het gehuurde. De door [verhuurders] gehanteerde verdeelsleutel kan echter evenmin standhouden. De kantonrechter vindt de verdeelsleutel niet redelijk, omdat zich in het gebouw ook commerciële eenheden bevinden, waaronder een restaurant. De waterkosten van dergelijke bedrijfsruimten kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet gelijk worden gesteld met die van wooneenheden via een eenvoudige verdeelsleutel van 1/67e deel per unit. Het ligt op de weg van [verhuurders] om een correcte verdeelsleutel te hanteren of om alsnog meters te plaatsen. Nu het daadwerkelijke verbruik ontbreekt, sluit de kantonrechter aan bij het oordeel van de Huurcommissie waarbij wordt aangesloten bij de normbedragen van het Nibud. Dat komt neer op een bedrag van € 88,11.
Verdeelsleutels algemeen
5.11.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende over de door [verhuurders] gehanteerde verdeelsleutels. Voor zover er geen individuele meters aanwezig zijn, mag van [verhuurders] als verhuurder worden verwacht dat zij een verdeelsleutel op een meer zorgvuldige en gedifferentieerde wijze toepast. Het over één kam scheren van woningen en commerciële ruimten is onvoldoende zorgvuldig. Een reële verdeelsleutel dient te differentiëren tussen commerciële ruimten en wooneenheden, en rekening te houden met het te verwachten verbruik en de omvang van het gehuurde (uitgedrukt in bijvoorbeeld vloeroppervlakte of de inhoud in kubieke meters). Dat [verhuurders] in dit geval bij elektriciteit en waterverbruik simpelweg is uitgegaan van een gelijke verdeling per afzonderlijke unit zonder correctie voor oppervlakte of aard van het gebruik, vindt de kantonrechter niet redelijk.
Overige zaken en diensten
5.12.
Wat betreft de overige zaken en diensten, voert [huurder] het verweer dat een deel van de door [verhuurders] gevorderde bedragen niet voor toewijzing in aanmerking komt omdat die kosten al zijn betaald met het vaste maandelijkse bedrag van € 30,00 dat [huurder] voldoet.
5.13.
De kantonrechter is het met [huurder] eens en overweegt daartoe als volgt. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de betalingsverplichting van de huurder onder meer bestaat uit een voorschot voor overige zaken en diensten. In artikel 4.4 van de huurovereenkomst wordt dit echter nader gespecificeerd. In dit artikel is bepaald dat het voorschot ziet op de levering van elektriciteit, gas en water en dat voor de overige zaken en diensten die geleverd worden, een vast bedrag van € 30,00 per maand verschuldigd is. Hiermee lijkt het een vaste vergoeding in tegenstelling tot elektriciteit, gas en water waarbij expliciet is bepaald dat daarvoor een voorschot van € 60,00 per maand moet worden voldaan. Dit wordt ook bevestigd in artikel 9 van de huurovereenkomst, waarin een opsomming wordt gegeven van zaken en diensten die onder dit vaste bedrag vallen. Gelet op deze bepalingen heeft [huurder] dan ook mogen begrijpen dat sprake is van een vaste vergoeding van € 30,00 per maand voor alle zaken en diensten behoudens elektriciteit, gas en water.
5.14.
De kantonrechter ziet gezien het voorgaande geen aanleiding om het oordeel van de Huurcommissie te volgen ten aanzien van alle afzonderlijke servicekostenposten. Omdat deze onder het vaste bedrag van € 30,00 per maand vallen, was [huurder] over 2024 een bedrag verschuldigd van (€ 30 x 12) € 360,00 voor de levering van overige zaken en diensten.
Administratiekosten
5.15.
[verhuurders] vordert administratiekosten van € 75,00. [huurder] betwist dat hij dit bedrag moet betalen, omdat [verhuurders] deze post niet heeft onderbouwd. De kantonrechter overweegt als volgt. Zoals hiervoor is overwogen, vallen alle servicekostenposten (met uitzondering van elektriciteit, gas en water) onder de overeengekomen vaste vergoeding van € 30,00 per maand. Omdat de administratiekosten zijn opgenomen onder ‘overige zaken en diensten’ in artikel 9 van de huurovereenkomst, zijn de administratiekosten verdisconteerd in het bedrag van € 360,00 voor de levering van overige zaken en diensten. De vordering wordt daarom afgewezen.
Hoogte van de servicekosten
5.16.
De kantonrechter stelt de servicekostenafrekening over 2024 als volgt vast. De elektriciteitskosten bedragen € 286,73, de gas- en stookkosten € 625,78 en het waterverbruik € 88,11. De overige zaken en diensten worden begroot op € 360,00. Hiermee komt de totale betalingsverplichting op € 1.360,62. [huurder] heeft reeds een bedrag van € 1.080,00 voldaan. Het resterende bedrag dat [huurder] aan [verhuurders] moet voldoen, bedraagt daarom€ 280,62.
De wettelijke rente
5.17.
[verhuurders] vordert wettelijke rente over het vastgestelde bedrag aan servicekosten. Vaststaat echter dat [huurder] het vastgestelde bedrag van € 1.360,62 grotendeels heeft voldaan. Omdat [verhuurders] de wettelijke rente niet specifiek over het resterende bedrag heeft gevorderd, zal de gevorderde wettelijke rente worden afgewezen.
De vordering in reconventie wordt afgewezen
5.18.
Gelet op het oordeel in conventie bestaat er geen belang meer bij behandeling van de vordering in reconventie. Deze wordt dan ook afgewezen.
De proceskosten
5.19.
[verhuurders] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [verhuurders] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
650,00
5.20.
[huurder] heeft in reconventie ongelijk gekregen. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De proceskosten worden, gelet op de samenhang tussen conventie en reconventie, vastgesteld op nihil.
6De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
stelt de betalingsverplichting van [huurder] voor de servicekosten over het jaar 2024 vast op het bedrag van € 1.360,62,
6.2.
veroordeelt [verhuurders] in de proceskosten van € 650,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
6.3.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
6.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurders] vastgesteld op nihil,
in conventie en in reconventie
6.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1, 6.2 en 6.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Goossens en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.
Civiel recht
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12016598 \ CV EXPL 25-6478
Vonnis van 19 augustus 2026
in de zaak van
1 [verhuurder 1] C.V.,
te [plaats 1] ,2. [verhuurder 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [verhuurders] ,
gemachtigde: mr. B. Martens,
tegen
[huurder]
,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. B.G.M. de Ruijter.
1De zaak in het kort
1.1.
[huurder] huurt een kamer van [verhuurders] . [huurder] is het niet eens met de servicekostenafrekening over het jaar 2024 en heeft daarom de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de afrekening lager dient te zijn dan [verhuurders] heeft opgemaakt. [verhuurders] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en is daarom deze procedure gestart. [huurder] heeft verweer gevoerd en een vordering in reconventie ingediend. De kantonrechter zal in conventie [verhuurders] grotendeels in het ongelijk stellen. In reconventie wordt de vordering afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 december 2025 met producties;- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3De feiten
3.1.
[verhuurder 2] is eigenaar en [verhuurder 1] C.V. verhuurder van een aantal woonunits in het complex aan de [adres] in [plaats 2] (hierna: het complex).
3.2.
Het complex bestaat uit 67 units en is verdeeld over drie bouwdelen met verschillende gebruiksfuncties:
a. Bouwdeel A: Commerciële ruimten: 1.604,5 m2, 90% bezetting, 10 units;
b. Bouwdeel B: Studentenkamers: 851,0 m2, 100% bezetting, 37 units;
c. Bouwdeel C: Short-stay appartementen: 1.622,5 m2, 80% bezetting, 20 units.
3.3.
De totale verhuurbare vloeroppervlakte van het complex (VVO) bedraagt circa 4.087 m2.
3.4.
[verhuurders] verhuurt met ingang van 7 mei 2021 aan [huurder] de onzelfstandige woning van 19 m2 gelegen aan het adres [adres] in [plaats 2] . Het
betreft een studentenkamer.
3.5.
In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
de huurprijs
het voorschot in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter)
het voorschot voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten).”
3.6.
Artikel 4.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat het voorschot zoals in artikel 4.1 aangegeven in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter € 60,00 per maand bedraagt. Ook is opgenomen dat de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, € 30,00 per maand bedraagt.
3.7.
In artikel 9 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:
The landlord will arrange the pro vision of the following supplies and services in connection with the occupation of the rented object:
Gas: Het gas wordt verrekenend met het werkelijke verbruik en vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Water: Het water wordt verrekenend met het werkelijke verbruik en vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Electricity: Het elektriciteitsverbruik wordt verrekenend met het werkelijke verbruiken vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Heating: het warmteverbruik wordt verrekend met het werkelijke verbruik en vastrecht.
To be settled against actual consumption and standing charges.
Glas en opstalverzekering.
Glass and home insurance.
Toegang-/intercominstallatie.
Entrance and intercom installation.
Onderhoud en gebruik centrale verwarmingsinstallatie.
Use and maintenance of the central heating.
Algemene administratiekosten.
General administration costs.
Onderhoud algemene ruimtes.
Maintenance common areas in building.
Onderhoud apparatuur.
Maintenance equipment.
Diensten huismeester.
Services caretaker building.
Gebruik stoffering.
Use of soft furnishing.
Gebruik meubilering.
Use of furnishing.
Schoonmaak algemene ruimtes.
Cleaning common areas in building.
Gebruik Inventaris / apparatuur.
Use of inventory.
Energie kosten algemene ruimte.
Energy cost common areas in building.
Internet aansluiting.
Connection for internet.”
3.8.
Op 21 maart 2025 heeft [beheerder] , beheerder namens [verhuurders] , een servicekostenafrekening over het jaar 2024 toegezonden aan [huurder] . [verhuurders] heeft een bedrag van € 3.043,95 aan servicekosten gevorderd en € 75,00 aan administratiekosten. [huurder] heeft aan voorschotten reeds een bedrag van € 1.080,00 betaald aan [verhuurders] , waardoor een bedrag van € 2.038,95 resteert.
3.9.
[huurder] heeft op 11 juni 2025 de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de servicekostenafrekening van 2024. Dit verzoek is door de Huurcommissie op 8 september 2025 mondeling behandeld.
3.10.
Op 9 oktober 2025 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de afrekening lager dient te zijn dan [verhuurders] heeft opgemaakt, te weten een bedrag van € 1.106,73. De Huurcommissie overweegt onder meer als volgt:
“Verdeelsleutel
Huurder stelt dat de verdeelsleutel van 67 woonruimten zoals deze door de rapporteur wordt gehanteerd onjuist is. Volgens huurder zouden er 37 woonruimten zijn geweest bij de aanvang van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft in zijn toelichting op de verdeelsleutel opgemerkt dat er 10 bedrijfsruimten zijn, 37 kamers die verhuurd worden en 20 short-stay appartementen die verhuurd worden. De huurder heeft ter zitting toegelicht dat de bedrijfsruimten en de short-stay appartementen groter zijn dan de woonruimte van huurder. Daarbij is de woonruimte volgens huurder voorzien van individuele warmtemeters. Ter ondersteuning van dit standpunt heeft de huurder het incheckrapport overgelegd.
De commissie overweegt hierover als volgt. Zoals opgemerkt in het rapport van onderzoek heeft de verhuurder de commerciële ruimten meegenomen in de evenredige verdeling van de servicekosten en is het niet bekend hoe het verbruik van de commerciële ruimten zich verhoudt tot de totale stookkosten. De rapporteur heeft de verhuurder uitgenodigd om in zijn reactie op het rapport van onderzoek een toelichting te geven op de wijze waarop de totale kosten worden verdeeld over de woonruimten en de commerciële ruimten. Verhuurder heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. De commissie kan op basis van de beschikbare informatie het verbruik van de woonruimten niet vaststellen. Verhuurder is tevens niet ter zitting verschenen om de verdeelsleutel nader toe te lichten.
Nu verhuurder de verdeelsleutel onvoldoende heeft onderbouwd acht de commissie het niet redelijk om de totale kosten te verdelen over zowel de bedrijfsruimten als de verschillende woonruimten aan de hand van de verdeelsleutel van 35% vaste kosten en 65% variabele kosten. Huurder heeft bovendien gesteld dat de woning voorzien is van een individuele meter. Uit het incheckrapport maakt de commissie op dat er inderdaad sprake is van een individuele meter in de woonruimte van huurder. Tevens is in artikel 4.1 van de huurovereenkomst opgenomen dat er sprake is van een individuele meter. Het totale verbruik van huurder kan echter niet worden vastgesteld en de commissie sluit daarom aan bij de gemiddelde verbruiksnormen volgens het Nibud. De commissie stelt de kosten voor de kostenpost gas en elektra als volgt vast. (…)”
4Het geschil
in conventie
4.1.
[verhuurders] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
I. de betalingsverplichting van [huurder] voor de servicekosten over het jaar 2024 vast te stellen op het bedrag van € 2.596,21 vermeerderd met € 75,00 aan administratiekosten;
II. te vermeerderen met de wettelijke rente over het vastgestelde bedrag vanaf 19 april 2025 tot de dag van algehele voldoening;
III. [huurder] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
[verhuurders] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [verhuurders] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens [verhuurders] zijn de werkelijke servicekosten aantoonbaar en controleerbaar gemaakt en zijn de verdeelsleutels correct toegepast.
4.3.
[huurder] voert verweer. Volgens [huurder] had [verhuurders] gebruik moeten maken van de individuele warmtemeter en de individuele elektriciteitsmeter van het gehuurde. [verhuurders] had de vergoeding op basis van de feitelijke kosten moeten vaststellen. Verder stelt [huurder] dat partijen een vast bedrag voor de servicekosten zijn overeengekomen waardoor een deel van het door [verhuurders] gevorderde bedrag niet voor toewijzing in aanmerking komt.
in reconventie
4.4.
[huurder] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
I. de totale servicekosten over het jaar 2024, lopende van 1 januari t/m 31 december, vast te stellen op het bedrag dat [huurder] over die periode aan (voorschot) servicekosten heeft voldaan aan [verhuurders] , zijnde een bedrag van € 1.080,00 (12 maal € 60,00 en 12 maal € 30,00);
II. [verhuurders] te veroordelen in de proceskosten.
4.5.
[huurder] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Volgens [huurder] moet de hoogte van de servicekostenafrekening over het jaar 2024 worden vastgesteld op basis van de individuele meters in zijn woning en op basis van een vast bedrag aan servicekosten.
4.6.
[verhuurders] voert verweer. Volgens [verhuurders] mist de eis in reconventie zelfstandige betekenis waardoor deze moet worden afgewezen.
4.7.
Op de stellingen van partijen zowel in conventie als in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
Uitspraak Huurcommissie is vervallen
5.2.
De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:262 BW de verhuurder en de huurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Nu [verhuurders] binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 9 oktober 2025 [huurder] heeft gedagvaard (te weten: op 4 december 2025), brengt dit met zich dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en er een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
5.3.
De kantonrechter zal allereerst ingaan op de elektriciteitskosten, gas- en stookkosten en het waterverbruik. Daarna worden de verdeelsleutels in het algemeen en de overige zaken en diensten besproken.
Elektriciteitskosten en gas- en stookkosten
5.4.
[verhuurders] stelt dat de door haar toegepaste verdeelsleutel van 1/67e deel per unit voor de elektriciteitskosten correct is. [verhuurders] heeft allereerst aangevoerd dat deze verdeelsleutel door verschillende huurders van het complex, waaronder [huurder] , is geaccepteerd onder finale kwijting. Omdat [huurder] dit verweer voldoende gemotiveerd heeft betwist, komt niet vast te staan dat de verdeelsleutel is geaccepteerd door [huurder] .
5.5.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of [verhuurders] de elektriciteitskosten mocht berekenen aan de hand van de gehanteerde verdeelsleutel. [verhuurders] stelt daarover het volgende. De totale elektriciteitskosten over 2024 bedroegen € 63.737,03. Met toepassing van de verdeelsleutel van 1/67e deel per unit komen de elektriciteitskosten voor [huurder] uit op € 951,30. De verdeelsleutel kan volgens [verhuurders] worden toegepast omdat een uniforme en controleerbare verbruiksadministratie ontbreekt. Er zijn voor elektriciteit immers slechts deels individuele meters aanwezig en volledige begin- en eindstanden daarvan ontbreken. Daarnaast wordt het verbruik van de algemene ruimten niet afzonderlijk gemeten. Daar komt bij dat artikel 9 van de huurovereenkomst bepaalt dat ook de energiekosten van de algemene ruimten aan huurders worden doorbelast. De aanwezige individuele meters zijn niet dekkend voor het gehele complex en houden geen rekening met de heterogene samenstelling daarvan. Het gebruiken van deze beperkt aanwezige meters zou daarom leiden tot een onjuiste en ongelijkmatige kostenverdeling.
5.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat [huurder] in zijn woning beschikking heeft over een individuele meter voor elektriciteit. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de betalingsverplichting in verband met de levering van elektriciteit, gas en water onder andere bestaat uit een voorschot op basis van een individuele meter. Dat dit zo is overeengekomen volgt ook uit het check-in rapport dat is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. In dat rapport zijn namelijk de meterstanden van de warmte- en elektriciteitsmeter opgenomen. Gelet hierop had [verhuurders] het daadwerkelijke elektriciteitsgebruik van [huurder] op basis van deze individuele meter moeten vaststellen. Het enkele standpunt van [huurder] dat de meter niet werkt, maakt niet dat het redelijk is om de elektriciteitskosten via een verdeelsleutel vast te stellen, omdat vaststaat dat de meter in het gehuurde aanwezig is. Dat de meter niet functioneert is onvoldoende gebleken. Voor zover de meter niet naar behoren functioneert, lag het op de weg van [verhuurders] als verhuurder om zorg te dragen voor reparatie of vervanging daarvan. [verhuurders] kan de verdeelsleutel dus niet toepassen als een individuele meter aanwezig is.
5.7.
Omdat [verhuurders] heeft nagelaten om de daadwerkelijke meterstanden op te nemen, sluit de kantonrechter aan bij het oordeel van de Huurcommissie, waarbij voor de vaststelling van de elektriciteitskosten de normbedragen van het Nibud worden gehanteerd. De elektriciteitskosten over 2024 worden daarom vastgesteld op € 286,73.
5.8.
Wat betreft de gas- en stookkosten heeft [verhuurders] een 35% / 65%-verdeling toegepast (vast/variabel; respectievelijk per unit met de verdeelsleutel op 67) en per VVO waarbij de kamer van [huurder] 19 m2 vertegenwoordigt op 4087 m2. Volgens [verhuurders] bedroegen de totale gas- en stookkosten over 2024 € 104,985,31 en met toepassing van de 35% / 65%-verdeling komen de kosten voor [huurder] uit op een bedrag van € 865,67.
5.9.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de gas- en stookkosten niet anders dan hiervoor is overwogen over de elektriciteitskosten. Het staat immers vast dat ook voor gas- en stookkosten een individuele meter aanwezig is in het gehuurde. [verhuurders] had gebruik moeten maken van deze meter. Omdat [verhuurders] heeft nagelaten om de daadwerkelijke meterstanden op te nemen, sluit de kantonrechter aan bij het oordeel van de Huurcommissie, waarbij voor de vaststelling van de gas- en stookkosten de normbedragen van het Nibud worden gehanteerd. De gas- en stookkosten over 2024 worden daarom vastgesteld op € 625,78.
Water
5.10.
Wat betreft het waterverbruik heeft [verhuurders] een verdeelsleutel van 1/67e deel per unit toegepast. Anders dan bij elektriciteitskosten en gas- en stookkosten staat vast dat voor water geen individuele meter aanwezig is in het gehuurde. De door [verhuurders] gehanteerde verdeelsleutel kan echter evenmin standhouden. De kantonrechter vindt de verdeelsleutel niet redelijk, omdat zich in het gebouw ook commerciële eenheden bevinden, waaronder een restaurant. De waterkosten van dergelijke bedrijfsruimten kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet gelijk worden gesteld met die van wooneenheden via een eenvoudige verdeelsleutel van 1/67e deel per unit. Het ligt op de weg van [verhuurders] om een correcte verdeelsleutel te hanteren of om alsnog meters te plaatsen. Nu het daadwerkelijke verbruik ontbreekt, sluit de kantonrechter aan bij het oordeel van de Huurcommissie waarbij wordt aangesloten bij de normbedragen van het Nibud. Dat komt neer op een bedrag van € 88,11.
Verdeelsleutels algemeen
5.11.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende over de door [verhuurders] gehanteerde verdeelsleutels. Voor zover er geen individuele meters aanwezig zijn, mag van [verhuurders] als verhuurder worden verwacht dat zij een verdeelsleutel op een meer zorgvuldige en gedifferentieerde wijze toepast. Het over één kam scheren van woningen en commerciële ruimten is onvoldoende zorgvuldig. Een reële verdeelsleutel dient te differentiëren tussen commerciële ruimten en wooneenheden, en rekening te houden met het te verwachten verbruik en de omvang van het gehuurde (uitgedrukt in bijvoorbeeld vloeroppervlakte of de inhoud in kubieke meters). Dat [verhuurders] in dit geval bij elektriciteit en waterverbruik simpelweg is uitgegaan van een gelijke verdeling per afzonderlijke unit zonder correctie voor oppervlakte of aard van het gebruik, vindt de kantonrechter niet redelijk.
Overige zaken en diensten
5.12.
Wat betreft de overige zaken en diensten, voert [huurder] het verweer dat een deel van de door [verhuurders] gevorderde bedragen niet voor toewijzing in aanmerking komt omdat die kosten al zijn betaald met het vaste maandelijkse bedrag van € 30,00 dat [huurder] voldoet.
5.13.
De kantonrechter is het met [huurder] eens en overweegt daartoe als volgt. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de betalingsverplichting van de huurder onder meer bestaat uit een voorschot voor overige zaken en diensten. In artikel 4.4 van de huurovereenkomst wordt dit echter nader gespecificeerd. In dit artikel is bepaald dat het voorschot ziet op de levering van elektriciteit, gas en water en dat voor de overige zaken en diensten die geleverd worden, een vast bedrag van € 30,00 per maand verschuldigd is. Hiermee lijkt het een vaste vergoeding in tegenstelling tot elektriciteit, gas en water waarbij expliciet is bepaald dat daarvoor een voorschot van € 60,00 per maand moet worden voldaan. Dit wordt ook bevestigd in artikel 9 van de huurovereenkomst, waarin een opsomming wordt gegeven van zaken en diensten die onder dit vaste bedrag vallen. Gelet op deze bepalingen heeft [huurder] dan ook mogen begrijpen dat sprake is van een vaste vergoeding van € 30,00 per maand voor alle zaken en diensten behoudens elektriciteit, gas en water.
5.14.
De kantonrechter ziet gezien het voorgaande geen aanleiding om het oordeel van de Huurcommissie te volgen ten aanzien van alle afzonderlijke servicekostenposten. Omdat deze onder het vaste bedrag van € 30,00 per maand vallen, was [huurder] over 2024 een bedrag verschuldigd van (€ 30 x 12) € 360,00 voor de levering van overige zaken en diensten.
Administratiekosten
5.15.
[verhuurders] vordert administratiekosten van € 75,00. [huurder] betwist dat hij dit bedrag moet betalen, omdat [verhuurders] deze post niet heeft onderbouwd. De kantonrechter overweegt als volgt. Zoals hiervoor is overwogen, vallen alle servicekostenposten (met uitzondering van elektriciteit, gas en water) onder de overeengekomen vaste vergoeding van € 30,00 per maand. Omdat de administratiekosten zijn opgenomen onder ‘overige zaken en diensten’ in artikel 9 van de huurovereenkomst, zijn de administratiekosten verdisconteerd in het bedrag van € 360,00 voor de levering van overige zaken en diensten. De vordering wordt daarom afgewezen.
Hoogte van de servicekosten
5.16.
De kantonrechter stelt de servicekostenafrekening over 2024 als volgt vast. De elektriciteitskosten bedragen € 286,73, de gas- en stookkosten € 625,78 en het waterverbruik € 88,11. De overige zaken en diensten worden begroot op € 360,00. Hiermee komt de totale betalingsverplichting op € 1.360,62. [huurder] heeft reeds een bedrag van € 1.080,00 voldaan. Het resterende bedrag dat [huurder] aan [verhuurders] moet voldoen, bedraagt daarom€ 280,62.
De wettelijke rente
5.17.
[verhuurders] vordert wettelijke rente over het vastgestelde bedrag aan servicekosten. Vaststaat echter dat [huurder] het vastgestelde bedrag van € 1.360,62 grotendeels heeft voldaan. Omdat [verhuurders] de wettelijke rente niet specifiek over het resterende bedrag heeft gevorderd, zal de gevorderde wettelijke rente worden afgewezen.
De vordering in reconventie wordt afgewezen
5.18.
Gelet op het oordeel in conventie bestaat er geen belang meer bij behandeling van de vordering in reconventie. Deze wordt dan ook afgewezen.
De proceskosten
5.19.
[verhuurders] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [verhuurders] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
650,00
5.20.
[huurder] heeft in reconventie ongelijk gekregen. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De proceskosten worden, gelet op de samenhang tussen conventie en reconventie, vastgesteld op nihil.
6De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
stelt de betalingsverplichting van [huurder] voor de servicekosten over het jaar 2024 vast op het bedrag van € 1.360,62,
6.2.
veroordeelt [verhuurders] in de proceskosten van € 650,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
6.3.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
6.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurders] vastgesteld op nihil,
in conventie en in reconventie
6.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1, 6.2 en 6.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Goossens en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.