ECLI:NL:RBZWB:2026:7926

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Tilburg



Zaaknummer: 12139707 \ CV EXPL 26-1533




Vonnis van 19 augustus 2026




in de zaak van





[verhuurder] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
procederend in persoon,



tegen





[huurder]
,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: [gemachtigde] .





1De zaak in het kort


1.1.

[verhuurder] verhuurt een woning aan [huurder] . In deze procedure vordert [verhuurder] betaling van een factuur in verband met de eindafrekening van de servicekosten over 2024. [huurder] betwist de hoogte van de eindafrekening, nu een groot deel daarvan volgens hem onvoldoende of niet is onderbouwd. De kantonrechter volgt [huurder] daarin gedeeltelijk. In plaats van de gevorderde servicekosten van € 1.519,88, komt de kantonrechter tot de conclusie dat [huurder] een bedrag van € 408,67 verschuldigd is over het jaar 2024. Omdat het door [huurder] betaalde voorschotbedrag hoger is dan de eindafrekening, hoeft hij niets meer te betalen. De kantonrechter wijst de vorderingen van [verhuurder] daarom af.





2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 maart 2026 met 4 producties;
- de conclusie van antwoord;
- de aanvullende producties 5 en 6 van [verhuurder] ;
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.



2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten





3.1.

[huurder] huurt met ingang van 1 april 2024 van [verhuurder] een woning aan de [adres] te [plaats 2] . De woning maakt onderdeel uit van een complex van 55 woningen. Het complex telt 59 bewoners.



3.2.

[huurder] is op grond van de huurovereenkomst maandelijks een bedrag van € 1.050,00 verschuldigd, bestaande uit € 970,00 huur, € 75,00 voorschot voor bijkomende leveringen en diensten, en € 5,00 voorschot op de servicekosten.



3.3.
In artikel 5 van de huurovereenkomst is over de bijkomende leveringen en diensten het volgende opgenomen:



“Artikel 5:





Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:





gebruik energie, water en elektriciteit op voorschotbasis!




eventuele zonnepanelen zijn in eigendom van verhuurder, het terug geleverde gebruik wordt doorberekend aan huurders




Het uurloon voor alle werkzaamheden t.b.v. huurder bedraagt € 57,50 excl. btw. excl. materiaal en excl. voorrijkosten, dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd




gebruik koelkast/gasfornuis indien deze aan vervanging toe zijn, zijn deze kosten geheel voor rekening van huurder




gebruik stoffering




beheer-/administratiekosten




Elektriciteit/gas/watergebruik gemeenschappelijke voorzieningen.




Controleren- en aanstampen van de vuilcontainers/kliko’s




Alle kosten ten gebruik van huurder in de ruimste zin van het woord.




servicekostenderving door leegstand.




onderhoud groenstroken/tuinen.




kosten huismeester.




onderhoud verlichting gemeenschappelijke ruimten.




Schoonmaakkosten algemene ruimten.




onderhoudskosten boiler/geiser/cv-installatie, ook t.b.v. de gezamenlijke ruimten.




Brandmeldinstallatie indien aanwezig.




Camerabeveiliging indien aanwezig.





Extra vermelding:


Glas/ruitschade is te allen tijde voor rekening van huurder(s) in de uitgebreidste zin des woords. Verhuurder kan hiervoor op geen enkele wijze aansprakelijk worden gesteld!”





3.4.

[verhuurder] heeft [huurder] op 19 juni 2025 een factuur gestuurd ter hoogte van € 1.519,88 voor de afrekening van de servicekosten over 2024. [huurder] heeft deze factuur niet betaald.









4Het geschil


4.1.

[verhuurder] vordert - samengevat – veroordeling van [huurder] tot betaling van € 1.519,88 te vermeerderen met rente en (buitengerechtelijke) kosten.



4.2.

[verhuurder] stelt dat [huurder] op basis van de huurovereenkomst een bedrag van € 1.519,88 verschuldigd is voor de afrekening van de servicekosten over 2024.



4.3.

[huurder] voert verweer. Hij stelt kort gezegd dat hij herhaaldelijk om een onderbouwing van de eindafrekening heeft gevraagd, maar deze niet heeft ontvangen. Volgens [huurder] ontbreken de onderliggende stukken, waardoor de juistheid van de in rekening gebrachte bedragen niet kan worden vastgesteld. Daarom heeft hij de factuur niet betaald.



4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





5De beoordeling


5.1.
De vraag die centraal staat is of [huurder] verplicht is de door de [verhuurder] verstuurde eindafrekening van de servicekosten te betalen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.



Geen sprake van rechtsverwerking door het voorstellen van een betalingsregeling





5.2.
Tijdens de zitting heeft de [verhuurder] , als reactie op het verweer van [huurder] , aangegeven niet te begrijpen waarom [huurder] de eindafrekening betwist, aangezien hij eerder al een betalingsregeling voor deze factuur heeft geprobeerd te treffen. Die betalingsregeling is door [verhuurder] ook geaccepteerd. De kantonrechter heeft dit opgevat als een beroep op rechtsverwerking, in die zin dat [verhuurder] stelt dat [huurder] zijn recht om bezwaar te maken tegen de factuur heeft verworpen door daarover een betalingsregeling af te (willen) spreken.



5.3.
De kantonrechter overweegt hierover het volgende. Om rechtsverwerking in dit geval aan te nemen, is het nodig dat [huurder] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [verhuurder] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [huurder] zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van [verhuurder] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden als het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.



5.4.
Tijdens de zitting heeft [huurder] toegelicht dat hij inderdaad heeft gevraagd of het mogelijk was om de factuur in termijnen te betalen. Dit was echter voordat hij de kostenverdeling en onderliggende stukken had gezien. Hij heeft naar eigen zeggen afgezien van betaling toen hij constateerde dat de onderliggende stukken ontbraken.



5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van rechtsverwerking. [huurder] heeft met zijn verzoek om te mogen betalen in termijn niet ondubbelzinnig afstand gedaan van enig recht. Zeker niet nu hij op dat moment nog niet alle onderliggende stukken had en daardoor onvoldoende inzicht had in de vordering.



Ambtshalve toetsing artikel 5 van de huurovereenkomst, geen oneerlijk beding





5.6.

[huurder] verzoekt de kantonrechter de gehele huurovereenkomst ambtshalve te toetsen op onredelijk bezwarende bedingen. Tijdens de zitting is toegelicht dat volgens [huurder] vooral naar artikel 5 van de huurovereenkomst (bijkomende leveringen en diensten) moet worden gekeken.



5.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve getoetst worden aan het Europerse en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).



5.8.
Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of [verhuurder] [huurder] ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.



5.9.
De kantonrechter overweegt dat artikel 5 van de huurovereenkomst niet oneerlijk wordt bevonden. Strikt genomen geeft het artikel slechts een opsomming van door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten. Hiervoor zijn partijen in artikel 4.6 een voorschotbedrag overeengekomen. Ondanks dat niet alle onderdelen even duidelijk zijn geformuleerd, wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen niet ten nadele van [huurder] ernstig verstoord. Zeker nu het hier gaat om servicekosten en in dit geval wordt gewerkt met een voorschot waarna aan het einde van het jaar de werkelijke kosten in rekening worden gebracht. [verhuurder] moet daarbij in de jaarafrekening de kosten inzichtelijk maken. Van een verstoring in het evenwicht is dus geen sprake.



5.10.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat zij wel heeft geconstateerd dat een aantal van de in artikel 5 van de huurovereenkomst opgenomen posten geen servicekosten zijn in de zin van de wet en het Besluit Servicekosten. Dat geldt voor de posten ‘gebruik koelkast/gasfornuis indien deze aan vervanging toe zijn, zijn deze kosten geheel voor rekening van huurder’, ‘alle kosten ten gebruik van huurder in de ruimste zin van het woord’ en ‘servicekostenderving door leegstand’. Omdat door [verhuurder] op dit moment geen afrekening in het kader van deze posten wordt gevraagd, zal de kantonrechter hier op dit moment geen gevolgen aan verbinden.



Beoordeling van de servicekosten – per post





5.11.
Tijdens de zitting heeft de kantonrechter aan partijen voorgehouden wat de uitgangspunten zijn bij afrekening van de servicekosten. Op grond van artikel 7:259 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komen alleen de kosten die ook daadwerkelijk tussen partijen zijn overeengekomen voor vergoeding in aanmerking. Daarnaast moeten de kosten betrekking hebben op servicekosten, waaronder op grond van artikel 7:237 lid 3 BW vergoedingen vallen voor overige zaken en diensten die geleverd worden. Tot slot moet het gaan om kosten die de verhuurder daadwerkelijk heeft gemaakt. De verhuurder moet deze kosten kunnen aantonen. Bovendien moeten de kosten redelijk zijn en zijn gemaakt in het belang van de huurder. Als de kosten niet voldoende worden onderbouwd, kunnen ze niet worden vastgesteld.



5.12.
De kantonrechter zal aan de hand van het voorgaande kader overgaan tot beoordeling van de posten op de eindafrekening en het vaststellen van de servicekosten voor [huurder] over 2024.



Gas





5.13.

[verhuurder] heeft bij [huurder] een bedrag van € 211,11 in rekening gebracht voor de levering van gas. Dit is volgens [verhuurder] gebaseerd op een totaalbedrag van € 12.573,46 voor het complex. Partijen zijn in artikel 5 van de huurovereenkomst de kosten voor gebruik energie, water en elektriciteit op voorschotbasis overeengekomen. De hoogte van het bedrag is door [huurder] betwist, nu door [verhuurder] geen onderliggende stukken zijn verstrekt. Kort voor de zitting heeft [verhuurder] een overzicht van Essent overgelegd waaruit de kantonrechter opmaakt dat [verhuurder] voor het complex een bedrag van € 13.017,23 (incl. BTW) aan gas heeft betaald over de periode 19-12-2023 tot en met 09-12-2024. Het bedrag van € 13.017,23 is een optelsom van € 8.777,72 en € 1.980,32, welke bedragen afkomstig zijn uit de jaarafrekening van Essent zoals door [verhuurder] overgelegd.



5.14.
Tussen partijen is niet in geschil dat [huurder] niet het gehele jaar 2024 heeft gehuurd. Op de zitting heeft de kantonrechter de berekenmethode die de Huurcommissie in dit soort gevallen gebruikt aan partijen voorgehouden. Partijen hebben geen bezwaren geuit tegen het gebruik van deze methode of de redelijkheid daarvan ter discussie gesteld. Dat betekent dat de kantonrechter deze methode zal hanteren. Allereerst wordt aansluiting gezocht bij de door de Huurcommissie gemaakte verdeling van de totale gas/stookkosten in vaste kosten en variabele kosten. De vaste kosten bedragen 35% van € 13.017,23 = € 4.556,03. Deze kosten worden gelijk over het aantal huurders verdeeld, wat neerkomt op 1/59e deel van € 4.556,03 = € 77,22. De variabele kosten bedragen 65% van € 13.017,23 = € 8.461,20. Deze kosten worden verdeeld naar oppervlakte, waarbij voor wat betreft de woning van [huurder] zal worden uitgegaan van de door [verhuurder] gehanteerde oppervlakte van 37,3 m2, nu deze oppervlakte door [huurder] niet is betwist. Dit geldt ook voor de door [verhuurder] gehanteerde oppervlakte van het complex, zijnde 2.220,2 m2. Het aandeel van de woning van [huurder] in de totale kosten bedraagt daarom 37,3/2.220,2e deel van € 8.461,20 = € 142,15. Het totaal komt neer op een bedrag van € 77,22 + 142,15 = € 219,37.



5.15.

Dit totaalbedrag moet in beginsel worden omgerekend naar het jaar 2024.
De kantonrechter ziet in onderhavig geval echter geen noodzaak om de periode om te slaan naar 2024, nu het een jaarafrekening betreft en volgend jaar de eindafrekening weer zal doorlopen vanaf 10 december 2024. De afrekenperiode bedraagt in dit geval dus bijna het gehele kalenderjaar.




5.16.
De periode waarin [huurder] heeft gehuurd omvat 9 maanden van het jaar 2024. Om de totale kosten over 2024 om te rekenen naar de periode waar het hier om gaat (1 april 2024 tot en met 31 december 2024) sluit de kantonrechter aan bij de door de Huurcommissie gehanteerde graaddagenmethode, waarbij uitgegaan wordt van het aantal dagen in de onderzochte periode waarbij de temperatuur lager is geweest dan de stookgrens van 18˚C (1.362,50) in verhouding tot het totale aantal graaddagen in het betreffende jaar (2.437,31). Dat leidt ertoe dat [huurder] 1.362,50/2.437,31e deel van € 219,37 = € 122,63 aan gas/stookkosten over de periode van 1 april 2024 tot en met 31 december 2024 verschuldigd is. De totale gaskosten van [huurder] worden aldus vastgesteld op € 122,63.



Stroom





5.17.

[verhuurder] heeft verder een bedrag van € 282,73 in rekening gebracht bij [huurder] voor het stroomverbruik. Volgens [verhuurder] is dit gebaseerd op een totaalbedrag van € 16.831,32 voor het complex. Zoals hiervoor aangegeven, zijn in artikel 5 van de huurovereenkomst de kosten voor gebruik energie, water en elektriciteit op voorschotbasis opgenomen. Partijen zijn de kosten voor stroom dus overeengekomen. De hoogte van de in rekening gebrachte kosten, wordt door [huurder] betwist.



5.18.
Ook ten aanzien van deze post heeft [verhuurder] kort voor de zitting onderliggende stukken in het geding gebracht. Uit de overgelegde factuur van Essent maakt de kantonrechter op dat [verhuurder] over de periode van 26-12-2023 tot en met 25-12-2024 een totaalbedrag van € 16.831,32 aan stroom heeft betaald.



5.19.
De periode van [huurder] omvat 9 maanden van het jaar 2024. 9/12e deel van de totale kosten van € 16.831,32, zijnde € 12.623,49, komt daarom ten laste van de periode van [huurder] . Het aandeel van [huurder] is 1/59e deel van € 12.623,49 = € 213,96



5.20.
De totale stroomkosten van [huurder] in de periode van 1-04-2024 tot en met 31-12-2024 worden door de kantonrechter vastgesteld op € 213,96.



Water





5.21.
In verband met de afrekening van de kosten voor waterverbruik heeft [verhuurder] bij [huurder] een bedrag van € 70,60 in rekening gebracht. Deze kosten zijn in artikel 5 van de huurovereenkomst opgenomen en dus overeengekomen. De hoogte van het bedrag, is door [huurder] , bij gebrek aan onderbouwing, betwist.



5.22.

[verhuurder] heeft ter onderbouwing een factuur van Brabant Water overgelegd. De kantonrechter constateert dat over de periode van 8-08-2023 tot 7-09-2024 de totale kosten voor het waterverbruik van het complex € 4.165,26 bedroegen. Daarbij overweegt de kantonrechter dat het waterverbruik, anders dan het gas- en elektriciteitsverbruik, gelijkmatig over het jaar is verdeeld. Van de kosten wordt daarom het aantal maanden in de huurperiode van [huurder] berekend.



5.23.
De periode van de hiervoor genoemde jaarafrekening bedraagt 12 maanden. Hiervan vallen 5 maanden in de periode dat [huurder] huurde in 2024. Daarom komt 5/12e deel van de kosten à € 4.165,26 = € 1.735,53 ten laste van de huurperiode van [huurder] . Het aandeel van [huurder] in deze periode bedraagt 1/59e deel van € 1.735,53 = 29,42.



5.24.
De kantonrechter beschikt niet over gegevens over het verbruik en de kosten van water in de periode 1-09-2024 tot en met 31-12-2024. Zoals eerder overwogen, is het waterverbruik, anders dan het gas- en elektriciteitsverbruik, in het algemeen gelijkmatig over het jaar verdeeld. Daarom zal de kantonrechter de kosten extrapoleren op basis van het verbruik in de eerste vijf maanden. Hiervoor worden de kosten per maand vastgesteld door het bedrag van €29,42 te delen door vijf maanden. Vervolgens worden deze maandelijkse kosten vermenigvuldigd met negen maanden, wat resulteert in een totaalbedrag van €52,96.



5.25.
De totale waterkosten van [huurder] in de periode van 1-04-2024 tot 31-12-2024 bedragen dus € 52,96.



GP Groot Energie





5.26.

[verhuurder] heeft bij [huurder] een bedrag van € 527,49 in rekening gebracht onder de noemer ‘GP Groot Energie’. [huurder] heeft de hoogte deze kosten betwist, bij gebrek aan onderbouwing.



5.27.
Partijen zijn in artikel 5 van de huurovereenkomst de kosten voor gebruik energie, water en elektriciteit overeengekomen en het gaat in dit geval ook om servicekosten. De kantonrechter stelt echter vast dat [verhuurder] de kosten niet heeft onderbouwd. Zij heeft geen facturen of onderliggende stukken overgelegd waarop de eindafrekening is gebaseerd. Tijdens de zitting heeft [verhuurder] aangegeven dat zij aan [huurder] heeft laten weten dat alle onderliggende stukken bij haar op kantoor ter inzage liggen. Daarmee heeft zij naar eigen zeggen voldaan aan artikel 7:259 lid 4 BW. Het verstrekken van de onderliggende stukken is volgens haar niet nodig.



5.28.
De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Hoewel lid 4 van artikel 7:559 lid 4 uitgaat van een inzagerecht, betekent dit niet dat [verhuurder] daar ook in deze procedure mee kan volstaan. Door geen onderliggende stukken te overleggen, is de eindafrekening niet onderbouwd en niet controleerbaar. [verhuurder] heeft daarmee niet aangetoond dat de kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt. De redelijkheid van de kosten is daardoor niet toetsbaar. De kantonrechter kan de kosten daardoor niet vaststellen en begroot deze op nihil



Cv





5.29.

[verhuurder] heeft voor de cv-ketel een bedrag van € 5,14 in rekening gebracht bij [huurder] . Ter zitting heeft [verhuurder] toegelicht dat het hier om onderhoudskosten gaat. De kantonrechter merkt op dat deze post in artikel 5 van de huurovereenkomst is opgenomen en dus is overeengekomen. [huurder] heeft de hoogte van de kosten betwist, nu de onderbouwing daarvan ontbreekt.



5.30.
De kantonrechter oordeelt dat voor deze post hetzelfde geldt als hiervoor overwogen onder randnummer 5.28. Ook in dit geval heeft [verhuurder] nagelaten onderliggende stukken over te leggen, waardoor niet is aangetoond dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Deze kosten kunnen dus niet door de kantonrechter worden vastgesteld zodat ook deze kosten op nihil worden begroot.



Controle dieseltank





5.31.
In verband met de controle van de dieseltank heeft [verhuurder] een bedrag van € 4,62 bij [huurder] in rekening gebracht. Volgens [verhuurder] gaat het hierbij om het onderhoud van de dieseltank en de kosten voor de inspectie die is uitgevoerd. [huurder] betwist dat deze kosten voor zijn rekening moeten komen, nu het gaat om onderhoud dat de verhuurder moet uitvoeren.



5.32.
De kantonrechter stelt vast dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst deze servicekosten niet zijn overeengekomen. [verhuurder] kan deze kosten dan ook niet doorberekenen aan [huurder] . Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat het daarnaast ook de vraag is of deze kosten überhaupt kwalificeren als servicekosten, nu de dieseltank mogelijk aangemerkt kan worden als een roerige aanhorigheid en onderhoudskosten daarvoor voor rekening van verhuurder komen.



Brandmeldinstallatie en signaallevering





5.33.
Tijdens de zitting heeft [verhuurder] toegelicht dat in het appartementencomplex een brandmeldinstallatie aanwezig is met een alarmlijn. In verband hiermee heeft [verhuurder] € 14,41 (brandmeldinstallatie) en € 4,27 (signaallevering) bij [huurder] in rekening gebracht. Deze kosten worden door [huurder] betwist bij gebrek aan onderbouwing.



5.34.
Ten aanzien van de signaallevering stelt de kantonrechter allereerst vast dat partijen deze servicekosten bij het aangaan van de overeenkomst niet zijn overeengekomen. Deze kosten kunnen dan ook niet doorberekend worden aan [huurder] .



5.35.
De kosten voor de brandmeldinstallatie zijn partijen wel in artikel 5 van de huurovereenkomst overeengekomen als servicekosten. [verhuurder] heeft echter nagelaten deze kosten te onderbouwen en daarom geldt ook hier hetzelfde als overwogen in randnummer 5.28. Nu [verhuurder] niet heeft aangetoond dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt, kan de kantonrechter de kosten niet vaststellen en worden ze begroot op nihil.



Onderhoud tuin en aanduwen container





5.36.

[verhuurder] stelt dat hij onderhoud heeft uitgevoerd aan de tuin van het complex. Een medewerker van [verhuurder] houdt ook de tuin bij, bijvoorbeeld door het wieden van het onkruid in de tuin die voor alle huurders van het complex toegankelijk is en waarvan zij gebruik kunnen maken. Ook wordt de container van het complex twee keer per week aangestampt. Dit zou volgens [verhuurder] ervoor zorgen dat er meer vuil in de container past en dat is goedkoper dan het laten komen van een nieuwe container. Dit is volgens haar dus in het voordeel van [huurder] . [verhuurder] berekent deze kosten op basis van een uurtarief door aan haar huurders. Daarbij brengt zij voor elke week 2 uur in rekening tegen een uurtarief van € 69,58. Dit uurtarief is gelijk aan de in artikel 5 van de huurovereenkomst genoemde huismeesterkosten. In totaal brengt [verhuurder] € 16.674,32 bij alle huurders van het complex in rekening, wat neerkomt op € 303,17 voor [huurder] .



5.37.
De hoogte van de kosten worden door [huurder] betwist. Het uurloon ligt volgens hem ver boven het norm-uurloon dat de Huurcommissie hanteert en er wordt geen inzicht gegeven in de activiteiten die zijn uitgevoerd of wanneer deze zijn uitgevoerd. Daarbij mogen de kosten voor het onderhoud niet ten laste van de huurders van het complex komen, nu zij van de buitenruimte geen gebruik kunnen maken. Het zou niet gaan om een tuin, maar enkel om een plek om de fietsen te parkeren.



5.38.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Zij merkt allereerst op dat de servicekosten overeen zijn gekomen in artikel 5 van de huurovereenkomst. Ondanks dat [verhuurder] inzicht heeft gegeven in de uren die zij in rekening brengt voor het aanstampen van de containers, vindt de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk dat deze kosten overeenkomen met de werkelijke kosten. Immers, dit zou betekenen dat de huismeester twee keer per week telkens een volledig uur bezig is met het aanstampen van het afval. Zonder nadere toelichting acht de kantonrechter dit niet aannemelijk. Bij gebrek aan een goede onderbouwing stelt de kantonrechter deze post op nihil.



5.39.
Ten aanzien van het tuinonderhoud geldt dat dit in beginsel een kleine herstelling is die de huurder moet uitvoeren. Als een verhuurder ervoor kiest dit uit te (laten) voeren, mogen de kosten hiervan in bepaalde gevallen aan de huurder of huurders doorberekend worden. Onderhoudskosten kunnen alleen aan de huurders worden doorberekend als deze het exclusieve gebruiksrecht op de tuin hebben. Heeft de tuin een openbaar karakter, dan blijven de onderhoudskosten voor rekening van de verhuurder. [verhuurder] heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat geen sprake is van een openbaar karakter en dat de huurders een exclusief gebruiksrecht hebben op de tuin, als al sprake is van een tuin. De kosten voor het onderhoud kunnen daarom niet doorbelast worden aan [huurder] .



Onderhoud





5.40.

[verhuurder] heeft voor de kosten voor het onderhoud van het complex in totaal € 67.833,50 in rekening gebracht bij alle huurders, waarvan € 1.233,34 is doorberekend aan [huurder] . [huurder] betwist de hoogte van deze kosten, nu deze niet worden onderbouwd door [verhuurder] .



5.41.
Op de zitting heeft [verhuurder] toegelicht dat de kosten van het onderhoud onder andere zien op kapotte kranen, lampen et cetera. Het gaat om een groot pand en er zou regelmatig wat kapotgaan. De WOZ-waarde van het pand bedraagt volgens [verhuurder] 6,5 miljoen en volgens haar is het gebruikelijk dat de onderhoudskosten ongeveer 1,2% van de waarde van het pand bedragen.



5.42.
De kantonrechter overweegt als volgt. Ondanks dat in artikel 5 van de huurovereenkomst servicekosten voor ‘onderhoud verlichting gemeenschappelijke ruimten’en ‘onderhoudskosten boiler/geiser/cv-installatie, ook t.b.v. de gezamenlijke ruimten’ zijn opgenomen, lijken de onderhoudskosten zoals deze nu in rekening gebracht worden door [verhuurder] meer te omvatten. Het lijkt erop dat het ook gedeeltelijk gaat om onderhoud dat valt onder kleine herstellingen. Partijen mogen afspreken dat verhuurder deze uitvoert en de kosten in rekening brengt bij de huurder als servicekosten. Dat lijkt hier echter niet te zijn gebeurd. Daarnaast heeft [verhuurder] nagelaten om inzichtelijk te maken waar het bedrag van € 67.833,50 op is gebaseerd. [verhuurder] heeft geen onderliggende stukken overgelegd, zodat niet is aangetoond dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en redelijk zijn. Daarom kunnen deze kosten niet worden vastgesteld en worden ze begroot op nihil.



Parkeerkosten





5.43.

[verhuurder] stelt kosten gemaakt te hebben voor het parkeren van twee bussen in [plaats 2] . De kosten bedragen € 198,00 per maand en zien op de parkeervergunning van de werkbussen van [verhuurder] en de huismeester. Van het totaalbedrag van € 2.178,00 wordt een bedrag van € 39,60 doorberekend aan [huurder] . [huurder] betwist dat deze kosten voor zijn rekening moeten komen. Het gaat hier om het parkeren van bedrijfsvoertuigen en dit zijn geen servicekosten.



5.44.
De kantonrechter stelt vast dat partijen deze servicekosten bij het aangaan van de huurovereenkomst niet zijn overeengekomen. [verhuurder] kan deze kosten dan ook niet doorberekenen aan [huurder] . Bovendien is het maar de vraag of deze kosten als servicekosten aan huurders doorberekend kunnen worden.



Huismeesterkosten





5.45.

[verhuurder] heeft over 2024 een bedrag van € 9.116,32 in rekening gebracht voor de kosten van de huismeester voor het gehele complex. Hiervan is € 165,75 doorberekend aan [huurder] . [verhuurder] brengt daarbij een uurtarief in rekening van € 69,58. Uit de toelichting op de factuur volgt dat er twee uur per week aan huismeesterkosten in rekening wordt gebracht. Ook worden er voorrijkosten van € 1.805,00 en materiaalkosten van € 75,00 in rekening gebracht. Bij gebrek aan onderliggende stukken wordt deze post door [huurder] betwist.



5.46.
De kantonrechter overweegt als volgt over de huismeesterkosten. Allereerst hanteert verhuurder een uurloon dat uitstijgt boven het uurloon dat de Huurcommissie hanteert voor een huismeester. [verhuurder] heeft niet toegelicht waarom het uurtarief dat zij hanteert redelijk en noodzakelijk is. Normaal zou de kantonrechter in zo’n geval aansluiting zoeken bij het door de Huurcommissie gehanteerde tarief. In dit geval komt zij daar echter niet aan toe. De gemaakte uren zijn namelijk niet controleerbaar, nu een urenregistratie of enige andere onderbouwing ontbreekt. Ook de post voor het materiaal is niet onderbouwd.



5.47.
De kantonrechter merkt ten overvloede op dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de in rekening gebrachte bedragen uitsluitend betrekking hebben op de werkzaamheden van de huismeester ten behoeve van de huurders in het complex. De huismeester voert werkzaamheden uit in het belang van zowel huurder als verhuurder. De totale kosten kunnen daarom niet volledig aan [huurder] worden doorberekend. De Huurcommissie hanteert in beginsel een verdeling waarbij 70% van de kosten ten laste van huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder. Met deze verdeling heeft [verhuurder] onterecht geen rekening gehouden.



5.48.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de kosten voor de huismeester over 2024 niet kunnen worden vastgesteld en worden begroot op nihil.




Levering en terug levering zonnecellen





5.49.

[verhuurder] heeft kosten aan [huurder] doorberekend voor de levering en terug levering van zonnecellen. Dat betreft een bedrag van € 3,17. [huurder] heeft tegen deze post geen verweer gevoerd en daarom zal de kantonrechter deze kosten op het in rekening gebrachte bedrag vaststellen.



Administratiekosten





5.50.

[verhuurder] heeft tot slot in haar eindafrekening ook 2% van de gaskosten en 5% van het totaal aan overige kosten aan administratiekosten in rekening gebracht. In totaal gaat het om een bedrag van € 121,11 dat [verhuurder] aan [huurder] heeft doorberekend. [huurder] heeft aangevoerd dat de Huurcommissie een maximum van € 75,00 per afrekening per woonruimte hanteert. Daarbij is het bedrag gebaseerd op kostenposten die door [huurder] worden betwist.



5.51.
Volgens het Beleidsboek Servicekosten mag een verhuurder administratiekosten voor het maken van de servicekostenafrekening aan de huurder doorberekenen. Ook als dit niet expliciet is overeengekomen. Deze kosten mogen alleen in rekening worden gebracht als de huurder een afrekening ontvangt. Voor warmtelevering geldt een maximumvergoeding van 2%, voor alle andere kostenposten maximaal 5%, inclusief BTW.



5.52.

[verhuurder] heeft een afrekening opgesteld en mag daarvoor administratiekosten in rekening brengen. Het maximumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 75,00 per afrekening per woonruimte. De door [verhuurder] in rekening gebracht administratiekosten overstijgen dit bedrag. Nu de administratiekosten door [verhuurder] zijn berekend over kostenposten die zij onterecht bij [huurder] in rekening heeft gebracht, zal de kantonrechter de administratiekosten slechts toewijzen over het vastgestelde bedrag aan servicekosten, zoals hieronder berekend onder 5.53.



Overzicht totaal verschuldigde servicekosten





5.53.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag aan servicekosten door [huurder] verschuldigd is over 2024:









- gas
- stroom
- water
- levering en terug levering zonnecellen
- administratiekosten


€
€
€
€
€


122,63
213,96
52,96
3,17
15,95


+









Totaal


€


408,67











Verrekening verschuldigde servicekosten met betaalde voorschotten





5.54.
Het voorgaande betekent dat [huurder] voor de afrekening van de servicekosten over het jaar 2024 gehouden is een bedrag van € 408,67 te betalen. Op dit bedrag moeten de door [huurder] in die periode betaalde voorschotbedragen nog in mindering worden gebracht. [huurder] heeft over de periode van 01-04-2024 tot en met 31-12-24 € 720,00 betaald aan voorschotten. Dit betekent dat [huurder] ten aanzien van de afrekening van de servicekosten geen betalingsverplichting meer heeft, nu de door hem betaalde voorschotten de afrekening overstijgen.



5.55.
De kantonrechter wijst de vordering van [verhuurder] daarom af. Als gevolg hiervan worden ook de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.




[verhuurder] moet de proceskosten betalen





5.56.

[huurder] vordert vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte proceskosten. Een dergelijke vergoeding, in afwijking van het standaard liquidatietarief, wordt slechts toegekend indien sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. De kantonrechter overweegt dat in dit geval onvoldoende is gesteld dat sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Voor vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte kosten bestaat dan ook geen aanleiding. De kantonrechter begroot de proceskosten dan ook op de gebruikelijke wijze.



5.57.

[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


542,50













6De beslissing


De kantonrechter



6.1.
wijst de vorderingen van [verhuurder] af,



6.2.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.

















































HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828, JN 2009/234.