Neuralex Rechtbank Zeeland-West-Brabant
ECLI:NL:RBZWB:2026:7603
2026-08-04
Bestuursrecht; Belastingrecht
BRE 26/1830
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ-woning, beroep ongegrond.
Citeert (1)
- ECLI:NL:GHSHE:2022:3373 Gerechtshof 's-Hertogenbosch 05-10-2022
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (7.401 tekens)
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 26/1830
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2026 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2025 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 714.000 (WOZ-waarde). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2026 opgelegd (de aanslag OZB).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard bij uitspraak op bezwaar van 17 maart 2026.
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op 4 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende [belanghebbende] en namens de heffingsambtenaar [persoon] en [taxateur] , taxateur.
1.4.
Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt.
Overwegingen
2. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en legt hierna uit waarom.
2.1.
De rechtbank stelt voorop dat het in het systeem van de WOZ gaat om wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meest biedende gegadigde bij verkoop van de woning bereid zou zijn te betalen.
2.2.
De rechtbank merkt in dit kader op dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van vorig jaar is dus niet relevant. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
2.3.
Om de WOZ-waarde van de woning te bepalen, vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met (de verkoopprijzen van) andere vergelijkbare woningen, de referentiewoningen. Deze referentiewoningen moeten goed vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijking moet onder andere betrekking hebben op uitstraling, verkoopdatum rond waardepeildatum, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar. De heffingsambtenaar moet dus niet alleen een waarde noemen, maar ook duidelijk kunnen maken waarop deze waarde is gebaseerd, met inachtneming van de gebruikte referentiewoningen.
2.4.
Twee van de drie referentiewoningen zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen ongeveer één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Referentiewoning [referentiewoning] is net daarbuiten verkocht, namelijk op 20 december 2023 (oplevering 14 juni 2024). De rechtbank acht de verkoopdatum van deze referentiewoning niet dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen, dat deze woning niet als onderbouwing kan dienen voor de waarde van de woning.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
2.6.
Belanghebbende voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en de onder gemiddelde kwaliteitstoestand van de woning. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal € 88.428 (18%) heeft toegepast voor zowel de gedateerde voorzieningen als de onder gemiddelde kwaliteitstoestand van de woning. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
2.7.
Ter zitting is duidelijk geworden dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de referentiewoningen op basis van de CBS-cijfers heeft gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 2025. Deze indexering is terecht, ook voor de woning aan [referentiewoning] , en de beroepsgrond hierover slaagt niet.
2.8.
Belanghebbende voert nog aan dat er sprake is van gekte op de woningmarkt en dat er daarom gebruik gemaakt dient te worden van een andere methode van waarderen. De rechtbank overweegt dat bij de Wet WOZ uit wordt gegaan van wat de woning waard zou zijn in het economische verkeer en dat de marktwaarde een weerspiegeling daarvan is. De rechtbank is daarom van oordeel dat de feitelijke verkoopprijzen van de referentiewoningen juist de passende waarde in het economisch verkeer opleveren voor de berekening van de WOZ-waarde.
2.9.
Gelet op al het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van € 714.000 aannemelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
3. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ook geen aanleiding.
3.1.
Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omgeschreven wijze.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is ter zitting gedaan op 4 augustus 2026 door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 26/1830
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2026 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2025 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 714.000 (WOZ-waarde). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2026 opgelegd (de aanslag OZB).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard bij uitspraak op bezwaar van 17 maart 2026.
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op 4 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende [belanghebbende] en namens de heffingsambtenaar [persoon] en [taxateur] , taxateur.
1.4.
Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt.
Overwegingen
2. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en legt hierna uit waarom.
2.1.
De rechtbank stelt voorop dat het in het systeem van de WOZ gaat om wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meest biedende gegadigde bij verkoop van de woning bereid zou zijn te betalen.
2.2.
De rechtbank merkt in dit kader op dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van vorig jaar is dus niet relevant. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
2.3.
Om de WOZ-waarde van de woning te bepalen, vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met (de verkoopprijzen van) andere vergelijkbare woningen, de referentiewoningen. Deze referentiewoningen moeten goed vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijking moet onder andere betrekking hebben op uitstraling, verkoopdatum rond waardepeildatum, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar. De heffingsambtenaar moet dus niet alleen een waarde noemen, maar ook duidelijk kunnen maken waarop deze waarde is gebaseerd, met inachtneming van de gebruikte referentiewoningen.
2.4.
Twee van de drie referentiewoningen zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen ongeveer één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Referentiewoning [referentiewoning] is net daarbuiten verkocht, namelijk op 20 december 2023 (oplevering 14 juni 2024). De rechtbank acht de verkoopdatum van deze referentiewoning niet dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen, dat deze woning niet als onderbouwing kan dienen voor de waarde van de woning.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
2.6.
Belanghebbende voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en de onder gemiddelde kwaliteitstoestand van de woning. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal € 88.428 (18%) heeft toegepast voor zowel de gedateerde voorzieningen als de onder gemiddelde kwaliteitstoestand van de woning. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
2.7.
Ter zitting is duidelijk geworden dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de referentiewoningen op basis van de CBS-cijfers heeft gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 2025. Deze indexering is terecht, ook voor de woning aan [referentiewoning] , en de beroepsgrond hierover slaagt niet.
2.8.
Belanghebbende voert nog aan dat er sprake is van gekte op de woningmarkt en dat er daarom gebruik gemaakt dient te worden van een andere methode van waarderen. De rechtbank overweegt dat bij de Wet WOZ uit wordt gegaan van wat de woning waard zou zijn in het economische verkeer en dat de marktwaarde een weerspiegeling daarvan is. De rechtbank is daarom van oordeel dat de feitelijke verkoopprijzen van de referentiewoningen juist de passende waarde in het economisch verkeer opleveren voor de berekening van de WOZ-waarde.
2.9.
Gelet op al het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van € 714.000 aannemelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
3. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ook geen aanleiding.
3.1.
Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omgeschreven wijze.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is ter zitting gedaan op 4 augustus 2026 door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.