Neuralex Rechtbank Zeeland-West-Brabant
ECLI:NL:RBZWB:2026:6954
2026-07-27
Bestuursrecht; Belastingrecht
AWB-25_3872
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ woning, cluster-aanpak, aangepast uitspraakmodel, beroepsgronden slagen niet, beroep ongegrond.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2026:556 Hoge Raad 17-04-2026
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (10.318 tekens)
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3872
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 27 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het Nieuwe WOZ-bureau)
en
de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
Beslissing
1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .
2.1.
Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1991) met een gebruikersoppervlakte van 202 m2. De woning is gelegen op een perceel van 502 m2. De woning heeft een carport, garage, tuinhuis en overkapping.
Procesverloop
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
- Belastingjaar: 2025
- Vastgestelde waarde: € 662.000
3.1.
Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
- Dictum: Bezwaar ongegrond
- Waarde na bezwaar: € 662.000
- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing
3.2.
Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met de zogenoemde dossierstukken. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend op 24 april 2026.
3.3.
De rechtbank heeft het beroep op 6 mei 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- Namens de gemachtigde: mr. I.A. van Kroonenburg,
[deskundige] (taxateur) en
[persoon] (toehoorder)
- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde] (digitaal)
3.4.
Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
3.5.
De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
De gronden voor de beslissing
4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
- Waarde volgens belanghebbende: € 631.000
- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 662.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 669.000 in de beroepsfase.
4.1.
Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Vooraf: ontvankelijkheid beroep
5. Ter zitting heeft mr. I.A. Kroonenburg het woord gevoerd namens Het Nieuwe WOZ-bureau. De machtiging die is ingediend ziet op “medewerkers van Eerlijke WOZ, Het Nieuwe WOZ-bureau en eventueel door hen ingeschakelde derden”. Mr. I.A. Kroonenburg heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat zij werknemer is van Het Nieuwe WOZ-bureau. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet weersproken. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de (mondelinge) verklaring niet te volgen en heeft mr. I.A. Kroonenburg toegelaten als vertegenwoordiger van Het Nieuwe WOZ-bureau. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar het arrest van 17 april 2026 maakt dat niet anders. De rechtbank overweegt dat genoemd arrest ziet op de beweegredenen voor de bestuursrechter om een nieuwe machtiging op te vragen. De rechtbank heeft in dit dossier geen reden(en) gezien om een nieuwe machtiging op te vragen en blijkens het arrest behoeft dat ook geen motivering.
Materiële beroepsgronden
5.1.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een taxatierapport. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 669.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie en een verslag van bevindingen ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.2.
Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op de juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?
5.3.
Ten aanzien van de berekening van de gemiddelde prijs per vierkante meter van de kale opstal liggen geen beslispunten voor.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
5.4.
Belanghebbende heeft in dit kader gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met verminderde kwaliteit, verminderd voorzieningenniveau van de woning en mindere ligging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat met de verschillen onvoldoende rekening is gehouden. Wat belanghebbende heeft aangevoerd is stijl-gebonden, maar daarmee is niet gemotiveerd gesteld dat daar ook waardedruk vanuit gaat. Het effect van de ligging wordt geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van referentiewoning [referentiewoning] , omdat deze in dezelfde straat is gelegen als de woning van belanghebbende.
Slotsom van de materiële beroepsgronden
5.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Bijlage: juridisch kader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
ECLI:NL:HR:2026:556.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3872
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 27 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het Nieuwe WOZ-bureau)
en
de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
Beslissing
1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .
2.1.
Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1991) met een gebruikersoppervlakte van 202 m2. De woning is gelegen op een perceel van 502 m2. De woning heeft een carport, garage, tuinhuis en overkapping.
Procesverloop
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
- Belastingjaar: 2025
- Vastgestelde waarde: € 662.000
3.1.
Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
- Dictum: Bezwaar ongegrond
- Waarde na bezwaar: € 662.000
- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing
3.2.
Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met de zogenoemde dossierstukken. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend op 24 april 2026.
3.3.
De rechtbank heeft het beroep op 6 mei 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- Namens de gemachtigde: mr. I.A. van Kroonenburg,
[deskundige] (taxateur) en
[persoon] (toehoorder)
- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde] (digitaal)
3.4.
Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
3.5.
De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
De gronden voor de beslissing
4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
- Waarde volgens belanghebbende: € 631.000
- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 662.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 669.000 in de beroepsfase.
4.1.
Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Vooraf: ontvankelijkheid beroep
5. Ter zitting heeft mr. I.A. Kroonenburg het woord gevoerd namens Het Nieuwe WOZ-bureau. De machtiging die is ingediend ziet op “medewerkers van Eerlijke WOZ, Het Nieuwe WOZ-bureau en eventueel door hen ingeschakelde derden”. Mr. I.A. Kroonenburg heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat zij werknemer is van Het Nieuwe WOZ-bureau. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet weersproken. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de (mondelinge) verklaring niet te volgen en heeft mr. I.A. Kroonenburg toegelaten als vertegenwoordiger van Het Nieuwe WOZ-bureau. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar het arrest van 17 april 2026 maakt dat niet anders. De rechtbank overweegt dat genoemd arrest ziet op de beweegredenen voor de bestuursrechter om een nieuwe machtiging op te vragen. De rechtbank heeft in dit dossier geen reden(en) gezien om een nieuwe machtiging op te vragen en blijkens het arrest behoeft dat ook geen motivering.
Materiële beroepsgronden
5.1.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een taxatierapport. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 669.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie en een verslag van bevindingen ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.2.
Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op de juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?
5.3.
Ten aanzien van de berekening van de gemiddelde prijs per vierkante meter van de kale opstal liggen geen beslispunten voor.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
5.4.
Belanghebbende heeft in dit kader gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met verminderde kwaliteit, verminderd voorzieningenniveau van de woning en mindere ligging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat met de verschillen onvoldoende rekening is gehouden. Wat belanghebbende heeft aangevoerd is stijl-gebonden, maar daarmee is niet gemotiveerd gesteld dat daar ook waardedruk vanuit gaat. Het effect van de ligging wordt geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van referentiewoning [referentiewoning] , omdat deze in dezelfde straat is gelegen als de woning van belanghebbende.
Slotsom van de materiële beroepsgronden
5.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Bijlage: juridisch kader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
ECLI:NL:HR:2026:556.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.